小区物业财务管理概述

小区物业财务治理概述

(一)物业财务与财务治理

物业财务，是指具有企业性质的物业公司为达到既定目标所进行的筹集资本和运用资本的活动。资本是由公司在房屋、设备维修过程中所运用的各项有价值的资产所构成。资本金则是指列在资产负债表左方的诸项内容。如现金、有价证券、应收账款、材料库存和固定资产等，它表明了资本的去向。筹集资本确实是资本来源，它指列示在资产负债表右方的诸项内容。如银行贷款、公司债券和业主投入的资金等等。

财务治理，是指公司为了有打算与低代价的筹集资本、最大限度地

提高资本运用效果而对企业筹资活动和投资活动所进行的治理。面对日益发达且瞬息万变的金融市场，企业面临着多种可供选择的筹资渠道。物业财务治理人员不仅要按照公司治理与服务的需要安排好筹资的规模与时刻，确保公司经济活动的正常进行，还要依照不同筹资方案所需付出的筹资成本与承担的筹资风险，选择最佳的筹资方案。这确实是公司筹资治理的任务。物业公司是以管理与服务为中心的经营型企业，为了提高公司经济效益，扩大收入来源，多数物业公司实行多种经营，公司下属既有商业贸易部门，也有工程维修机构，还有酒楼、商场、店铺等出租物业以及其他提供有偿服务的机构。公司的财务治理要统筹各经营单位，自然比经营业务单纯的企业来得复杂些，财务治理在那个地点显得尤其重要。

(二)物业财务治理的必要性

在市场经济条件下，商品价值规律仍然在商品生产、商品流通和商品消费领域中，起着重要的调节作用。以社会必要劳动时刻来计算房屋维修在房屋消费过程中的商品价值量时，还必须利用价值、价格、成本、利润、资金等形式。

如前所述，小区财务与财务治理恰是对物业公司在资金筹集与运用

过程中，能体现财务关系的一种全面资金治理。因此，物业财务治理的客观必要性就在于，它是由时刻节约规律和商品价值规律的作用决定的。这种作用要紧表现在以下两个方面：

1.在市场经济中价值规律要求商品的价值量由制造该商品所消耗的社会必要劳动时刻来衡量。也确实是讲，小区物业公司的房屋维修与服务，不论在维修过程中消耗的劳动时刻多少，它只能按照社会必要劳动时刻所决定的活劳动与物化劳动所消耗的价值量，向小区住户计取维修与治理费用。假如一个物业公司在房屋等维修与服务过程中，所消耗的个不劳动时刻低于社会必要劳动时刻，那个公司从维修治理与服务角度讲，社会获得较多的效益或称盈利；反之，假如个不劳动时刻高于社会必要劳动时刻，公司获得的效益就低，获得的盈利就少，甚至会亏损。恩格斯曾指出：“劳动产品超出维持劳动的费用而形成的剩余，以及社会生产基金和后备基金从这种剩余中的形成和积存，过去和现在差不多上一切社会的、政治的和智力的接着进展的基础。”(见《马恩选集》第３卷，人民出版社１９７２年版，第２３３页)公司的盈利确实是恩格斯指出的劳动产品超出维持劳动费用而形成的“剩余”，它是社会主义扩大再生产的基础。由此可见，在社会主义市场经济条件

下，价值规律的作用要求物业公司实行严格的经济核算，要求对物业公司的维修、治理与服务过程和经济活动进行监督，要求不断改进公司的维修技术和经济治理，以便用最少的活劳动和物化劳动生产出更多更好的使用价值，制造更多的利润，为扩大物业公司维修再生产和改善住户的生活、住房条件提供更多的资金。

2.在市场经济中由于价值规律的作用，物业公司在维修再生产过程中占用的一切房屋维修基金(劳动资料与劳动对象)，都仍然保留着使用价值和价值两种属性。维修基金的使用价值是由实物形态表现的；维修基金的价值是由资金形态表现的。资金是公司维修基金的货币表现，是进行维修活动的前提条件。

经济核算不仅要求公司用自己的维修、服务与治理的费用收入补偿支出，同时取得盈利，同时要求用最少的资金占用、最低的生产耗费，取得最大的经济效果。要做到这一点，必须管好公司的资金、成本和利润，一句话必须做好公司的财务工作。由此可见，公司财务管理必要性是节约时刻规律和价值规律的客观要求，它是社会主义物业公司治理的重要组成部分。

(三)物业财务治理的本质

从物业财务治理的必要性中，我们能够看出，物业公司维修再生产过程是一个资金不断运动的过程。公司的资金运动过程是构成公司财务关系的一个独立方面，正如毛泽东同志所讲：“任何运动形式，其内部都包含着本身专门的矛盾。这种专门的矛盾，就构成一事物区不于他事物的专门的本质。”(见《毛泽东选集》第１卷，人民出版社１９６０年版，第２９７页)资金运动是公司经济活动的组成部分，然而资金运动又区不于其他的经济活动，也确实是讲它具有独特的运动形式，具有独特的运动规律，它是公司经济活动的一个独立出来的专门矛盾方面。那个独立出来的专门矛盾方面确实是公司财务区不于其他事物的专门的本质。

正确地认识和理解物业财务治理的本质，关于指导公司的财务治理工作，具有十分重要的意义。它能够关心我们明确公司财务治理的内容，掌握资金运动规律，更好地领会和贯彻国家有关的财经治理方针、政策和法令，充分发挥主观能动性，为公司管好、用好资金，做好财务治理。

公司财务治理的内容，是由财务本质决定的。认识到财务是公司维修再生产过程中的资金运动，就能够明确财务治理工作是公司治理经

济活动的一个重要的独立方面——资金运动的工作。资金运动的具体内容包括资金的形成、使用、积存和分配。与此相联系，财务治理的内容应包括三个差不多的组成部分：(１)资金(固定资金与流淌资金)治理；(２)成本(资金耗费)治理；(３)收入与利润治理。由此可见，明确公司财务的本质，能够关心我们了解财务治理的具体内容，这关于做好物业财务治理工作是专门重要的。

党和国家关于财务治理方面的方针、政策和法令一般差不多上依照资金运动的客观规律的要求制订的。例如，有关差不多建设财务拨款和贷款以及固定资金治理制度等，差不多上依照固定资金运动的规律性和周转特点制订的；而有关流淌资金治理方面的制度，则是依照流淌资金运动的规律性和周转特点制订的。只有认识了资金运动规律，才能够正确有效地贯彻党和国家关于财务治理方面的方针、政策、法令和制度。

正确地认识和掌握资金运动的客观规律，能够使我们在公司财务治理中充分发挥自觉性和主动性，克服盲目性和被动现象，做好财务工作。例如，认识了固定资金和流淌资金的不同特点和运动规律后，能够明确划分流淌资金和差不多建设投资界限的客观依据，更好地贯彻流