第3章 资产评估方法
资产评估的基本方法课件
资产评估的基本方法
14
l 例2：已知某资产在2010年7月的交易价格为300万元， 该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化
情况如下：2010年8～11月的环比价格指数分别为 103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。评估对象于2010 年11月的评估价格最接近于：
6
二、市场法的基本前提
1.要有一个活跃的公开市场；
2.参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资
料可收集到。
不论相似度如
注意
何
三、操作程序
（一）选择参照物 ：1.可比性 2.数量：应3个以上
l 资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面： （1）功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似； （2）市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交
÷4=925.75（元/平方米） 土地评估总价＝600×925.75=555450（元）
资产评估的基本方法
26
(三)价值比率法
价值比率法，是指利用参照物的市场 交易价格，与其某一经济参数或经济指 标相比较形成的价值比率作为乘数或倍 数，乘以评估对象的同一经济参数或经 济指标，从而得到评估对象价值的一种 具体评估方法。
本章重点
l 对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解， 特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含 义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。
资产评估的基本方法
1
资产评估方法
如何做
资产评估方法是实现评定估算资产价值 的技术手段。是在工程技术、统计、会 计等学科中的技术方法的基础上，结合 自身特点形成的一整套方法体系。
交易实例B修正后的单价为：
3资产评估基本方法
三、市场法
6.对市场容量的考虑： • 当待评估资产为批量资产时
三、市场法
7.清算价格的获得： • 清算价格： • 清算价格的获得：市价折扣法
折扣率的确定：市场受限的程度
•
树 立 质 量 法 制观念 、提高 全员质 量意识 。20.10.1220.10.12Monday, October 12, 2020
二、收益法
5.3-5年后的收益的确定： （2）前3-5年收益呈现稳定变化趋势： • 推论该稳定变化趋势一直延续
• 实际上不可能出现
二、收益法
5.3-5年后的收益的确定： （3）前3-5年收益不稳定时： • 稳定化收益法 • 分段法
稳定化收益法
• 稳定化年金法 • 加权平均收益法
分段法
二、收益法
•
安 全 在 于 心 细，事 故出在 麻痹。 20.10.1220.10.1212:47:5112:47:51October 12, 2020
•
踏 实 肯 干 ， 努力奋 斗。2020年 10月 12日 下午 12时47分 20.10.1220.10.12
•
追 求 至 善 凭 技术开 拓市场 ，凭管 理增创 效益， 凭服务 树立形 象。2020年 10月 12日 星期 一下午 12时47分 51秒 12:47:5120.10.12
现行市价法
重置成本=现行市价（同等功能的全新资 产）
• 功能：待评估资产的实际功能 • 现行市价：数据来源/取得方法/价格特
征
统计分析法
有待评估资产A、B、C、……，下标0分别代表其原始 会计入账成本，下标1分别代表其重置成本
• 第一步：选择A为代表，运用前4种方法得到A1 • 第二步：计算t= A1 –A0 或t 尽欢， 莫使金 樽空对 月。12:47:5112:47:5112:4710/12/2020 12:47:51 PM
《资产评估》最新完整版详解课后习题及答案-第三章资产评估的基本方法
第三章资产评估的基本方法1. 采用收益法评估资产时，收益法中的各个经济参数间存在的关系是（A ）。
A. 资本化率越高，收益现值越低B. 资本化率越高，收益现值越高C. 资产未来收益期对收益现值没有影响D. 资本化率和收益现值无关2. 某资产可永续使用，年收益10万元，本金化率为10%,则评估值为（C ）0A. 10 万元B. 61. 446 万元C. 100 万元D. 25. 937 万元3. 折现率本质上是（A ）A.期望投资报酬率 B.无风险报酬率 C.超额收益率 D.风险报酬率4. 某公司一个月前购置一房产，购置价100万元，办理产权交易手续费用3万元，在 房产的临街外墙粉刷了本公司的广告，外墙粉刷费用5万元。
若近期房产价格平稳，则公司 转让该房产的转让价格应为（A ）。
A. 100万元B. 103万元C. 105万元D. 108万元 5. 运用市场法时，选择3个及3个以上参照物的目的是（C ）。
A.使参照物具有可比性 B.便于计算 C.排除参照物个别交易的偶然性D.避免张冠李戴 6. 某被估房产复原重置成本为P,更新重苣成本为R,则该房产的一次性功能贬值为(B )。
A. P-RB. R-PC. P4-RD.无法确定7. 下列关于运用物价指数法估测设备重宜成本的说法中，正确的是（D ）«A. 一般应采用综合物价指数B. 对进口设备应采用国内物价指数C. 所得到的重宜成本一般反映更新重置成本D. 所得到的重置成本一般反映复原重置成本8. 运用物价指数法评估机器设备的重置成本，该重巻成本中仅仅考虑了（D ）的变化B. 功能因素 D.时间因素 构成资产重置成本的耗费应当是资产的（B B. 社会或行业平均成本 D.加权平均成本 10. 设备成新率是指（C ）。
A.设备综合性陈旧贬值率的倒数B.设备有形损耗率的倒数C.设备有形损耗率与1的差率 D.设备现实状态与设备重程成本的11. 运用使用年限法估测设备的实体有形损耗率，是假设设备在整个寿命期间，其有形 损耗是随时间呈（C ）关系变化的。
第三章资产评估程序
（二）签订资产评估业务约定书
资产评估业务约定书是在资产评估机构明确了上述基本 事项并对评估项目作出风险评价之后，资产评估机构与委托 人共同签订的，以确认资产评估业务的委托与受托关系，明 确委托目的、被评估资产范围及双方权利义务等相关重要事 项的合同。
4.由于资产评估项目的特殊性，资产评估人员无法 完全履行资产评估程序中的某个基本环节，或受 到限制无法实施完整的资产评估程序时，资产评 估机构和人员应当考虑这种状况是否会影响到资 产评估结论的合理性，以及是否接受该评估项目， 如果该评估项目属于必须完成的项目，资产评估 人员必须在资产评估报告中明确披露这种状况及 其对资产评估结论可能具有的影响。
第一节 资产评估程序概述
一、资产评估程序的定义和分类
资产评估程序，是指资产评估机构和人员执行资产评 估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步 骤。
资产评估程序由具体的工作步骤组成，不同的资产评估 业务由于评估对象、评估目的、评估资料搜集情况等相关条 件的差异，可能需要执行不同的资产评估具体程序或工作步 骤，但资产评估基本程序是相同或相通的，可以适用于各种 类型的资产评估业务。
(四)现场调查
资产评估机构和人员执行资产评估业务，应当对评估对
象进行必要的勘察，包括对不动产和其他实物资产应当进行
必要的现场勘察。
•
进行资产勘察工作不仅仅是基于资产评估人员勤勉尽责
义务的要求，同时也是资产评估程序和操作的必经环节，有
利于资产评估机构和人员全面、客观地了解评估对象，核实
资产评估的基本方法
资产评估的基本方法评估的意思是什么呢？怎么用评估来造句？本文库店铺为伙伴们整理了5篇《资产评估的基本方法》，希望可以启发、帮忙到大伙伴、小伙伴们。
市场法的`基本程序及有关指标篇一通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件:（1）要有一个活跃的公开市场；（2）公开市场上要有可比的资产及其交易活动。
公开市场是一个充分的市场，市场上有自己乐意的买者和卖者，他们之间进行平等交易。
这就排出了个别交易的偶然性，市场成交价格基本上可以反映市场行情。
按市场行情估测被评估资产价值，评估结果会更贴近市场，更容易被资产交易各方所接受。
资产及其交易的可比性，是指选择的可比资产及其交易活动在近期公开市场上已经发生过，且与被评估资产及资财产务相同或相像。
这些已经完成交易的资产就可以作为被评估资产的参照物，其交易数据是进行比较分析的重要依据。
资产及其交易的可比性实在体现在以下几个方面:（1）参照物与评估对象在功能土具有可比性，包含用途、性能上的相同或相像；（2）参照物与被评估对象面对的市场条件具有可比性，包含市场供求关系、竞争情形和交易条件等；（3）参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度时间范围内，同时，时间对资产价值的影响是可以调整的。
参照物与评估对象的可比性是运用市场法评估资产价值的紧要前提。
把握住参照物与评估对象功能上的全都性，可以避开张冠李戴；把握住参照物与评估对象所面对的市场条件，可以明确评估结果的价值类型；选择近期交易的参照物，可以减少调整时间因素对资产价值影响的难度。
市场法的基本前提篇二市场法，是指利用市场上同样或仿佛资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
市场法是依据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法推断资产价值的评估技术规程。
市场法是资产评估中最为直接、最具劝服力的评估方法之一、当然，通过市场法进行资产评估，尚需满足一些最基本的条件。
章资产评估的基本方法篇三资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。
第三章 无形资产评估方法
式3-18
4）折现率的确定
折现率是将无形资产预期的未来收益折算成现值的比率，其本质就是无形 资产的投资回报率，它包括两个部分，即无形资产的投资风险报酬率与社 会正常投资报酬率（或无风险利率），公式表达为：
无形资产折现率 = 无风险利率 + 无形资产的风险报酬率
式3-19
一般来说，无风险利率大都选择政府债券利率，因为政府债券具有安全可 靠的特点，如美国以三月期国库券利率作为无风险利率。而风险报酬率的 确定则要受到许多因素的影响，它包括无形资产本身的情况（如技术的先 进性、技术成果是否已经在市场中得以体现等）和运用无形资产的外部环 境（如企业的整体素质和管理水平，企业所处行业，市场因素及政策因素 等），需要具体问题具体分析。
• F
0 1 2
P
n－1 n 0 1 2
n－1 n
P（现值）
P F 1 i
F（将来值）
n
• P：现值;F:终值；n:时间周期数，
1）收益现值法的基本公式
ρ β t 1 i
t 1 n t
式3-8
式中 ρ—收益现值； n—资产未来经营期限； i—折现率； βt—第t年的资产预期收益(超额收益)。
（3）分成率法 –按受让方每年销售收入或利润的一定比例作为无形资 产的价格。 –公式： 无形资产收益额 = 销售收入（或利润） ×无形资产分成率 = 销售收入×销售收入分成率 = 销售利润×销售利润分成率
式3-13
关系：销售利润分成率 =销售收入分成率/销售利润率
式3-14
• 其中，利润分成率的评估方法
成新率确定的具体方法有： 专家鉴定法 剩余经济寿命预测法： 成新率=剩余使用年限/全部使用年限 =尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）
资产评估-第三章(下)
资产评估-第三章(下)24.成新率的估测方法通常有。
() *A.使用年限法(正确答案)B.修复费用法(正确答案)C.观测法(正确答案)D.统计分析法E.价格指数法答案解析：实体性贬值率或者成新率的估测方法包括：①观测分析法；②使用年限法；③修复费用法。
25.在估算机器设备的实体性贬值中，“德尔菲法”或者“含糊综合判断法”属于() [单选题] *A.观测分析法(正确答案)B.使用年限法C.修复费用法D.财务分析法答案解析：“德尔菲法”或者“含糊综合判断法”属于观测分析法。
26.影响机器设备物理寿命的因素有() *A.创造质量(正确答案)B.使用强度(正确答案)C.维护保养情况(正确答案)D.技术进步E.使用环境(正确答案)答案解析：物理寿命是指机器设备从全新状态开始使用，直到不能正常工作而予以报废所经历的时间，寿命的长短取决于机器设备创造质量、使用强度、使用环境、维护保养情况。
27.机器设备的经济寿命是指机器设备() [单选题] *A.从全新状态开始使用，直到不能正常工作而予以报废所经历的时间B.从开始使用到技术过时予以淘汰所经历的时间C.从开始使用到经济上不合算而住手使用所经历的时间(正确答案)D.从评估基准日到经济上不合算而住手使用所经历的时间答案解析：机器设备的经济寿命是指机器设备从开始使用到经济上不合算而住手使用所经历的时间。
28.某设备经济寿命为1O 年，目前已使用3 年，其控制系统意外受损，估计修复费用需10 万元，目前该设备重置成本为50 万元，则该设备成新率为() [单选题] *A.44％B.50％C.56％(正确答案)D.80％答案解析：实体性贬值＝不可修复性损耗引起的贬值＋可修复性损耗引起的贬值＝(50－10)×3÷10＋10＝22(万元) ；贬值率＝实体性贬值÷重置成本＝22÷50＝44％；成新率＝1 －贬值率＝1－44％＝56％29.判断设备尚可使用年限的依据是设备的() [单选题] *A. 已使用年限B.总使用年限C.折旧年限D.实体状态(正确答案)答案解析：判断设备尚可使用年限的依据是设备的实体状态。
第三章-资产评估的基本方法
二、市场比较法的基本程序及有关指标 （一）寻找参照物。
1、成交价必须真实。 2、至少三个交易案例。 3、与被估资产相类似（大可替代，即功能
相同）。 4、成交价是正常交易的结果。 5、尽可能选择近期成交的交易案例。
（二）调整差异
1、时间因素
定基：参照物评成估交时时物间价的指物数价指数 环比：(1 a1 %)(1 a2 %)(1 an %)
• 投资报酬率＝无风险收益率+风险报酬率
(3)、市场比较法
通过参照物的市价和收益来倒求折现率。
n
折现率＝（样本资产的收益 样本资产价格） n i 1
n3
四、对收益法的评价
1、该方法最适宜： 资产的购建成本与其获利能力不对称的情况； 成本费用无法或难以计算的资产。 2、该方法的局限性： 需具备一定的前提条件； 含有较大成分的主观性。 因此该方法的运用比成本法难度大。
（2）因素分析法
①确定影响资产收益具体因素（成本、销售收入、税金等）； ②预测这些因素未来可能的变动情况； ③估算基于因素变动的未来收益水平。
（二）折现率与本金化率 1. 二者无本质区别 2. 内涵上略有区别:
折现率＝无风险报酬率+风险报酬率 本金化率＝折现率－未来年收入的增长率 若资产年收入增长率为零，则二者相等。
3. 确定折现率的基本方法
(1)、加和法 折现率＝无风险报酬率+风险报酬率 无风险报酬率的确定：国债收益率
风险报酬率的确定： （3.1.1）风险累加法
风险报酬率＝经报营酬风率险
财务风险 报酬率
行业风险 报酬率
（3.1.2） 系数法
市场平均风险报酬率
Ri (Rm R f ) i
适用于股权被频繁交易的上市公司的评价
资产评估的基本方法
资产评估的基本方法资产评估是指对各种形式的资产进行估价和评估的过程，以确定其价值和潜在风险。
资产评估的基本方法包括市场比较法、成本法和收益法。
下面将详细介绍这三种方法。
一、市场比较法市场比较法是一种常用的资产评估方法，它基于市场上类似或者相似资产的交易价格来确定被评估资产的价值。
具体步骤如下：1. 采集市场上类似或者相似资产的交易数据，包括交易价格、交易时间、交易地点等信息。
2. 对这些交易数据进行调整，以反映被评估资产与市场上交易资产的差异，如地理位置、物理状况、使用年限等。
3. 根据调整后的交易数据，计算出被评估资产的市场价值。
二、成本法成本法是一种基于资产的重建或者替代成本来确定其价值的评估方法。
具体步骤如下：1. 确定资产的重建成本，包括物料成本、劳动力成本、设备成本等。
2. 考虑资产的折旧和磨损情况，计算出资产的净现值。
3. 考虑资产的使用寿命和剩余价值，计算出资产的现值。
三、收益法收益法是一种基于资产预期未来收益来确定其价值的评估方法。
具体步骤如下：1. 预测资产未来的经济收益，包括租金收入、销售收入等。
2. 考虑资产的风险和不确定性，折现未来的经济收益，得出资产的现值。
3. 考虑资产的剩余价值，计算出资产的总价值。
在实际应用中，通常会综合使用多种评估方法，以获得更准确的资产价值。
此外，评估过程中还需要考虑资产的特殊性和市场情况，进行适当的调整和修正。
总结起来，资产评估的基本方法包括市场比较法、成本法和收益法。
市场比较法基于市场交易数据确定资产价值，成本法基于重建成本确定资产价值，收益法基于预期未来收益确定资产价值。
在实际应用中，需要综合考虑多种方法，并根据具体情况进行调整和修正，以获得准确的资产价值评估结果。
第三、四章 资产评估操作规范2009
第一节 资产评估操作程序 第二节 资产评估的技术思路 第三节 资产评估所需资料
第一节 资产评估操作程序
（一）明确评估业务基本事项； 明确评估业务基本事项； 签订业务约定书； （二）签订业务约定书； 编制评估计划； （三）编制评估计划； 现场调查； （四）现场调查； 收集评估资料； （五）收集评估资料； 评定估算； （六）评定估算； 编制和提交评估报告； （七）编制和提交评估报告； 工作底稿归档。 （八）工作底稿归档。
2、在森林资源资产市场发育比较充分 、 的地区， 的地区，能找到三个以上交易案例的也 可选用现行市价法。 可选用现行市价法。 3、在未成林造林地中一般不采用收益 、 现值法。 现值法。但对于经济效益较高的超短轮 伐期的树种，如桉树， 伐期的树种，如桉树，在采用重置成本 法计算后， 法计算后，可以用收益现值法的计算结 果进行分析比较、验证， 果进行分析比较、验证，最后以重置成 本法为主，综合调整确定其评估值。 本法为主，综合调整确定其评估值。
（六）评定估算
根据评估对象、价值类型、评估资料收集 根据评估对象、价值类型、 情况等相关条件，分析市场法、 情况等相关条件，分析市场法、收益法和 成本法等资产评估方法的适用性， 成本法等资产评估方法的适用性，恰当选 择评估方法。 择评估方法。 根据所采用的评估方法，选取相应的公式 根据所采用的评估方法， 和参数进行分析、计算和判断， 和参数进行分析、计算和判断，形成初步 评估结论。 评估结论。 对形成的初步评估结论进行综合分析，形 对形成的初步评估结论进行综合分析， 成最终评估结论。
– （二）幼龄林林木资产评估 1、10年生以下的幼龄林性质与未成林相 、 年生以下的幼龄林性质与未成林相 同，评估方法同未成林造林地林木资产 评估。 评估。 2、在森林资源资产市场发育较好的地方 、 尽量采用市场价格法。 尽量采用市场价格法。 3、10年生以上幼龄林在采用重置成本法 、 年生以上幼龄林在采用重置成本法 进行评估时， 进行评估时，必须用收获现值法对计算 结果进行分析调整， 结果进行分析调整，在调整时以重置成 本法为主，适当兼顾收获现值法。 本法为主，适当兼顾收获现值法。
第3章 流动资产评估 《资产评估》》PPT课件
注：评估时对于购进时发生运杂费的处理，如果是从外地购进 的原材料，因运杂费数额较大，评估时应将由被评估材料分担 的运杂费计入评估值；如果是从本地购进，运杂费数额较小， 评估时则可以不考虑运杂费。
返回
Page 13
一、材料的评估
（2） 购进批次间隔时间长、价格变化较大的库存材料的评估
这种库存材料的评估可以采用以下两种方法：一种是以最 接近市场价格的那批材料的价格作为评估的计价基础；一种是 直接以评估基准日时的市场价格作为评估的计价基础。
Page 18
二、在产品的评估
1）成本法
成本法是指根据清查核实、技术鉴定和质量检测的结 果，按评估时的相关市场价格及费用水平重置同等级在产 品所需要的合理的料、工、费来确定在产品的评估值。
（1）价格变动系数调整法
（2）社会平均消耗定额和现行市价法
（3）约当产量法
返回
Page 19
二、在产品的评估
返回
Page 12
一、材料的评估
（1）近期购进库存材料的评估
[例3-1]被评估企业中A材料系两个月前从外地购进，材料明
细帐的记载为：数量6000公斤，单价500元/公斤，运杂费为 600元。根据材料消耗的原始记录和清查盘点，评估时库存尚 有1000公斤。
材料评估值＝1 000×（500+600÷6000）＝500 100（元）
（2）生产资产，指处于生产过程中的流动资产。例如， 在产品，自制半成品、待摊费用等。
（3）成品资产，指处于产品待销过程中的流动资产。例如 ，产成品等。
（4）结算资产。例如，发出商品、各种应收账款和应收 票据等。
（5）货币资产。例如，银行存款、库存现金等。
返回
Page 4
资产评估的三种基本方法详解
资产评估的三种基本⽅法详解资产评估是对资产现⾏价值进⾏评定估算的⼀种专业活动。
资产评估⽅法是实现评定估算资产价值的技术⼿段。
它是在⼯程技术、统计、会计等学科的技术⽅法的基础上，结合⾃⾝特点形成的⼀整套⽅法体系。
该体系由多种具体资产评估⽅法构成，这些⽅法按分析原理和技术路线不同可以归纳为3种基本类型，或称3种基本⽅法，即市场法、成本法和收益法。
⼀、市场法市场法是⼀种最简单、有效的⽅法，因为评估过程中的资料直接来源于市场，同时⼜为即将发⽣的资产⾏为评估。
但是，市场法的应⽤与市场经济的建⽴和发展、资产的市场化程度密切相关。
在我国，随着社会主义市场经济的建⽴和完善，为市场法提供了有效的应⽤空间，市场法⽇益成为⼀种重要的资产评估⽅法。
市场法应⽤的前提条件1.需要有⼀个充分发育、活跃的资产市场。
市场经济条件下，市场交易的商品种类很多，资产作为商品，是市场发育的重要⽅⾯。
资产市场上，资产交易越频繁，与被评估资产相类似资产的价格越容易获得。
2.参照物及其与被评估资产可⽐较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。
运⽤市场法，重要的是能够找到与被评估资产相同或相类似的参照物。
但与被评估资产完全相同的资产是很难找到的，这就要求对类似资产参照物进⾏调整，有关调整的指标、技术参数能否获取是决定市场法运⽤与否的关键。
⼆、收益现值法收益现值法是将评估对象剩余寿命期间每年(或每⽉)的预期收益，⽤适当的折现率折现，累加得出评估基准⽇的现值，以此估算资产价值的⽅法。
收益现值法通常⽤于有收益企业的整体评估及⽆形资产评估等。
此⽅法，国外⽤的最普遍，在国内也是技术型资产评估的主要⽅法。
它的出发点是资产的价值由使⽤所产⽣的效益⼤⼩决定，不考虑其成本。
使⽤收益法的前提条件1.要能够确定和量化资产的未来获利能⼒、净利润或净现⾦流量;2.能够确定资产合理的折现率。
对于收益可以量化的机器设备，可⽤收益法评估，如⽣产线、成套化⼯设备等。
三、重置成本法重置成本法，就是在现实条件下重新购置或建造⼀个全新状态的评估对象，所需的全部成本减去评估对象的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值后的差额，以其作为评估对象现实价值的⼀种评估⽅法。
第三章资产评估的基本方法共10页文档
第三章资产评估的基本方法一、单项选择题1．资产功能性贬值的计算公式为：被评估资产功能性贬值额=（被评估资产年净超额运营成本×折现系数）。
其中，净超额运营成本是（）。
A．超额运营成本乘折现系数所得的数额B．超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额C．超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额乘折现系数的所得额D．超额运营成本加上其应抵减的所得税额2．对被评估的机器设备进行模拟重置，按现行技术条件下的设计、工艺、材料、标准、价格和费用水平进行核算，这样求得的成本称为（）。
A．更新重置成本B．复原重置成本C．完全重置成本D．实际重置成本3．某评估机构采用收益法对一项长期股权投资进行评估，假定该投资每年纯收益为30万元且固定不变，资本化率为10%，则该项长期股权投资的评估值为（）。
A．200万元B．280.5万元C．300万元D．350万元4．已知某类设备的价值与功能之间存在线性关系，重置类似全新机器设备一台，其价值为4万元，年产量为4000件，现知被评估资产年产量为3000件，则其重置成本为（）。
A．3万元B．4万元C．3至4万元D．无法确定5．评估机器设备一台，三年前购置，据了解该设备尚无替代产品。
该设备账面原值10万元，其中买价8万元，运输费0.4万元，安装费用（包括材料）1万元，调试费用0.6万元。
经调查，该设备现行价格9.5万元，运输费、安装费、调试费分别比三年前上涨40%、30%、20%。
该设备的重置成本是（）。
（保留两位小数）A．12.08万元B．10.58万元C．12.58万元D．9.5万元6．1995年1月评估设备一台，该设备于1991年12月购建，账面原值为20万元，1993年进行一次技术改造，改造费用（包括增加设备）2万元。
若定基物价指数1991年为1.05，1993年为1.20，1995年为1.32。
则该设备的重置成本是（）。
A．22万元B．27.34万元C．27.43万元D．29.04万元7．评估资产为一台年产量为8万件甲产品的生产线。
资产评估三大方法
资产评估三大方法一、市场比较法市场比较法是资产评估中常用的一种方法，通过比较类似资产在市场上的销售价格来确定被评估资产的价值。
该方法适用于市场上存在大量相似或类似的资产，并且市场交易活跃的情况。
具体步骤如下：1. 收集市场数据：首先需要收集市场上类似资产的销售数据，包括销售价格、交易日期、资产特征等。
2. 选择可比资产：根据被评估资产的特征，筛选出与之相似或类似的可比资产。
可比资产应具有相似的用途、位置、建筑面积、年限等特征。
3. 调整比较因素：由于可比资产与被评估资产可能存在一些差异，比如建筑面积、装修状况等，需要进行比较因素的调整。
常用的调整方法包括面积调整、装修调整等。
4. 确定资产价值：根据可比资产的销售价格和调整后的比较因素，计算出被评估资产的市场价值。
二、收益法收益法是一种基于资产未来收益能力来评估资产价值的方法。
该方法适用于投资性资产，如房地产、股权等。
具体步骤如下：1. 收集收益数据：首先需要收集资产的收益数据，包括租金收入、利润等。
2. 估计未来收益：根据资产的历史收益和市场趋势，估计资产未来的收益情况。
可以考虑租金增长率、市场利率等因素。
3. 确定折现率：折现率是将未来收益转化为现值的利率。
根据资产的风险、市场利率等因素，确定适当的折现率。
4. 计算资产价值：根据资产未来收益和折现率，计算出资产的现值，即资产的价值。
三、成本法成本法是一种基于资产重建成本来评估资产价值的方法。
该方法适用于特殊用途资产，如工厂、机器设备等。
具体步骤如下：1. 确定重建成本：根据资产的特征和市场价格，确定资产的重建成本，包括建筑材料、劳动力成本等。
2. 考虑折旧和损耗：根据资产的使用年限和折旧情况，考虑资产的折旧和损耗因素。
3. 考虑市场价值：根据市场供需关系和资产的特殊性，考虑资产的市场价值因素。
4. 计算资产价值：根据资产的重建成本、折旧和损耗情况以及市场价值因素，计算出资产的价值。
综上所述，资产评估可以采用市场比较法、收益法和成本法三种方法。
第三资产评估的基本方法
第三资产评估的基本方法第三章资产评估的基本方法学习目的掌握市场法、收益法、成本法；掌握三种基本方法的适用范围。
本章重点对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。
资产评估方法如何做资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。
是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。
资产评估基本途径和方法成本法市场法收益法收益途径成本途径市场途径过去未来评估基准日资产评估方法体系直接法市场法间接法重置核算法价格指数法重置成本成本法生产能力比例法统计分析法成新率修复费用法观察法使用年限法收益额收益法折现率收益期市场法一、市场法的基本含义市场法是指利用市场上相同或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析，以估算资产价值的各种技术方法的总称。
运用已被市场检验了的结论来评估被评估资产，容易被当事人接受，是资产评估中最为直接、最具有说服力的方法之一。
基本思路：根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。
一般来说，一个理性的投资者在购置某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行价格。
二、市场法的基本前提1.要有一个活跃的公开市场；（可以搜集最近时期、与估价对象类似的估价比较案例；（市场要求））2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。
资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面：（1）功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；（2）市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；（3）参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度时间范围内。
市场法评估估价对象价值，其主要步骤：1、搜集比较案例，通过在市场上搜集与估价对象类似的比较案例；即选择与估价对象可比性强的比较案例；2、然后，将搜集的比较案例，根据估价对象的情况，将比较案例修正成估价对象情况下的价值；3、最后，将修正到估价对象情况下的比较案例价值，按照一定方法计算得到估价对象评估价值。
资产评估的基本方法PPT21页
重置成本=资产的账面原值×价格指数
4
或=资产的账面原值×（1+价格变动指数）
价格指数可以是定基价格指数和环比价格指数 。例2-10
评论：如果仅存在价格变动因素，且各种资产的价格变动水平相近时，
可以采用价格指数法核算重置成本；当存在技术进步因素时，应 考虑采用重置核算法。
下一页
3 功能价值法 4 被评估资产的重置成本=被评估资产生产能力÷参照物生
rs
2 在纯收益按等比级数递增，收益年期有限的条件下，
P
r
A s
1
(1 1
s)n r
3
在纯收益按等比级数递减，收益年期无限的条件下，
P
A
rs
4 在纯收益按等比级数递减，收益年期有限的条件下，
5 下一页
P
r
A
s
1
(1 1
s r
)n
（五） 已知未来若干年后资产价格的条件下，
P
A r
1
1 (1 r)t
返回
资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交 易 情况差异值
或 资产评估值=参照物售价×功能差异修正系数×…时间差异修
正系数 例2-1
返回
第二节 收益法
一、 收益法的基本涵义 二、 收益法的基本前提 三、 收益法的基本程序和基本参数 四、 收益法中的具体评估方法
下一页
（ 一） 收益额 确定收益额时，应注意两点： 1 收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额
Pt (1 r)t
（六） 应用举例 例2-7 例2-8
返回
第三节 成本法
一、成本法的基本涵义 二、成本法的基本前提 三、成本法中的基本要素 四、成本法中的具体评估方法
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
?
0 -2%
0 0
108 102
表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。 表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。 据调查，该市此类用地容积率每增加0.1 0.1， 据调查，该市此类用地容积率每增加0.1，宗地单位地 价比容积率为1时的地价增加5%。 价比容积率为1时的地价增加5%。 5%
Ch03 资产评估方法
2011-122011-12-13
10
§3.1
四、具体评估方法
——功能价值类比法 直接比较法——功能价值类比法 资产评估价值 = 参照物成交价格 *
* 假设资产价 值与其功能呈 线性关系
（评估对象生产能力 / 参照物生产能力） 参照物生产能力）
例子：被评估资产年生产能力为90 90吨 例子 被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的
* 假设资产价 值与其功能呈 非线性关系
资产评估价值 = 参照物成交价格 * （评估对象生产能力 / 参照物生产能力） 参照物生产能力）
例子：被评估资产年生产能力为90 90吨 例子 被评估资产年生产能力为90吨，参照
x
资产的年生产能力为120吨 资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照 120 资产的市场价格为10万元， 10万元 资产的市场价格为10万元，该类资产的功能 价值指数为0.7 请确定被评估资产的价值。 0.7， 价值指数为0.7，请确定被评估资产的价值。 {8.18万元 万元} {8.18万元}
* 信息资料 的数量和质 量要求 评估经验、 * 评估经验、 技巧、市场 技巧、 阅历要求 2011-122011-12-13
通过对比分析调整参照物 与评估对象之间的差异， 与评估对象之间的差异， 在参照物成交价的基础上 调整估算评估对象的价值。 调整估算评估对象的价值。
Ch03 资产评估方法
8
§ 3.1四、具体评估方法
一、基本涵义
通过估测被评估资产 未来预期收益的现值 来判断资产价值的各 种评估方法的总称。 种评估方法的总称。
* 将利求本的思 路 根据预期收益 来评估价值， 来评估价值，易 被资产业务各方 所接受 * 较为科学合理 的评估方法之一
2011-122011-12-13
Ch03 资产评估方法
23
§ 3.2
2011-122011-12-13
Ch03 资产评估方法
19
解：
（1）A宗地容积率地价相关系数为105，甲宗 地的容积率地价相关系数为110 （2）交易情况修正系数为 或者0.99 交易时间修正系数为 或者1.06 区域因素修正系数为 或者1.02 个别因素修正系数为 或者1 容积率修正系数为 或者0.95 （3）参照物修正后地价=
2011-122011-12-13
Ch03 资产评估方法
20
Ch 03
基本方法
市场法
收益法
成本法 方法的选择
2011-122011-12-13
Ch03 资产评估方法
21
§ 3.2
收益法
基本涵义 基本前提 程序和参数 主要技术方法
2011-122011-12-13
Ch03 资产评估方法
22
§ 3.2
以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估 以参照物的成交价格为基础， 对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异， 对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异， Ch03 。 2011-122011-12-13 分析量化后做出调整估算资产评估方法 14 分析量化后做出调整估算。
§ 3.1四、具体评估方法
2011-122011-12-13
Ch03 资产评估方法
6
§ 3.1
01 02 03 04
三、基本程序及有关指标
开 始 评估单项资产应考 虑的可比因素： 虑的可比因素： 1. 资产的功能 2. 实体特征和质量 3. 市场条件 4. 交易条件 ——交易批量 ——交易批量 ——交易动机 ——交易动机 ——交易时间 ——交易时间
2011-122011-12-13
Ch03 资产评估方法
18
要求： 要求：
（1）计算参照物与待估宗地的容积率与地价 计算参照物与待估宗地的容积率与地价 相关系数 计算参照物修正系数： （2）计算参照物修正系数：交易情况修正系 交易时间修正系数、区域因素修正系数、 数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、 个别因素修正系数、容积率修正系数。 个别因素修正系数、容积率修正系数。 （3）计算参照物修正后的地价 。
年生产能力为120吨 年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场 120 价格为10万元，请确定被评估资产的价值。 10万元 价格为10万元，请确定被评估资产的价值。 {7.5万元} {7.5万元} 万元
2011-122011-12-13
Ch03 资产评估方法
11
§ 3.1四、具体评估方法
——功能价值类比法 直接比较法——功能价值类比法
7
选择参照物 选择比较因素
指标对比、量化差异 指标对比、
参照物价格基础上调整差异
05
初步评估结果
06
综合分析确定评估结果 结 束
2011-122011-12-13
Ch03 资产评估方法
§ 3.1
四、具体评估方法
利用参照物的交易价 格及参照物的某一基 直接（单一因素） 直接（单一因素） 本特征与评估对象的 比较法 同一基本特征进行比 较而判断评估对象价 类比调整法 值的一类方法
17
课堂作业： 有一待估宗地A，与待估宗地条件类 有一待估宗地A
似的宗地甲，有关对比资料如下表所示： 似的宗地甲，有关对比资料如下表所示：
宗 地 成交 价 交易时 间 交易 容积 情况 率 区域 因素 个别 因素 交易时间地 价值数
A 甲
2000.1 0 1.1 0 780 1999.2 +1% 1.2
二、基本前提
可预测的， 可预测的，可用货币 折现率(资本化率) 衡量。 折现率(资本化率) 衡量。 持续时间 测算参数：风险可预测， 测算参数：风险可预测， 可衡量 预期获利年限可预测 预期收益
2011-122011-12-13
Ch03 资产评估方法
24
§ 3.2 三、基本程序和基本参数
开 始
01 02 03 04
第三章 资产评 估方法
本章重点： 本章为把握资产评估的基础和核心，十分重要。 本章为把握资产评估的基础和核心，十分重要。 重中之重： 重中之重： 三种评估方法的基本思路和常规方法； 三种评估方法的基本思路和常规方法； 如何选择评估方法
2011-122011-12-13
Ch03 资产评估方法
2
Ch 03
2011-122011-12-13
Ch03 资产评估方法
26
1)纯收益不变 在收益永续,各因素不变的条件下, (1)在收益永续,各因素不变的条件下, 有以下计算式： 有以下计算式：
P＝A/r (3-13) 13)
其成立条件是： 其成立条件是： ①纯收益每年不变； 纯收益每年不变； ②资本化率固定且大于零； 资本化率固定且大于零； ③收益年期无限。 收益年期无限。
基本方法
市场法 收益法 成本法 方法的选择
2011-122011-12-13
Ch03 资产评估方法
3
§ 3.1
市场法
基本涵义 基本前提 程序和指标 具体方法
2011-122011-12-13
Ch03 资产评估方法
4
§ 3.1
一、基本涵义 基本涵义
利用市场上同样或类似 交易价格， 资产的近期交易价格， 经过直接比较或类比分 析,以估测资产价值的 各种评估技术方法的总 称。
2011-122011-12-13
Ch03 资产评估方法
27
在收益年期有限, (2) 在收益年期有限 , 资本化率大于零 的条件下,有以下计算式： 的条件下,有以下计算式：
搜集验证有关数据资料 分析测算未来预期收益 确定折现率(资本化率) 确定折现率(资本化率) 将预期收益折算成现值 分析确定评估结果
结 束
最主要的三个参数： 最主要的三个参数： 1. 收益额 —— 未来预期 —— 客观收益 折现率(资本化率) 2. 折现率(资本化率) —— 期望投资报酬 率 3. 收益期限 —— 一般以年为单 资产评估方法 25 位
2011-122011-12-13
Ch03 资产评估方法
15
§ 3.1四、具体评估方法
——市盈率乘数法 类比调整法——市盈率乘数法
利用参 照物的市盈 率来估算
*
资产评估价值 = 评估对象收益额 * 参照物市盈率
某被评估企业的年净利润为1000万元， 例：某被评估企业的年净利润为1000万元， 某被评估企业的年净利润为1000万元 评估基准日资产市场上同类企业平均市盈率 20，请确定该企业的评估价值。 为20，请确定该企业的评估价值。 {2.0 亿 元}
2011-122011-12-13
Ch03 资产评估方法
12
§ 3.1四、具体评估方法
——价格指数法 直接比较法——价格指数法 1+物价变动指数 物价变动指数） 资产评估价值 = 参照物成交价格 *（1+物价变动指数）
例：与评估对象完全相同的参照资产6个月 与评估对象完全相同的参照资产6 前的成交价格为10万元， 10万元 前的成交价格为10万元，半年间该类资产的 价格上升了5% 请评估该资产的价值。 5%， 价格上升了5%，请评估该资产的价值。 {10.5万元 万元} {10.5万元}
2011-122011-12-13
Ch03 资产评估方法
13
§ 3.1四、具体评估方法 类比调整法
只要求参照物 与评估对象在大 的方面基本相同 或相似
*