保障房建设

保障房建设

保障房概念股或将成为二季度乃至全年A股市场最大的亮点。

所谓保障房，是与商品房相对应的一个概念，是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。两会前期，政府提出了未来5年要建设3600万套保障性住房的任务。

保障房建设与商品房的一个最大不同点，在于建设过程中，占成本最大的土地由政府无偿划拨。

开发商参与目的：

开发商参与保障房项目主要有两种形式，一种是商品房中配建保障房，另一种方式是代建，由政府出钱，开相比商品房建设，保障房建设利润低，但在建设、运营、销售以及融资上的成本较低。而且在2011年持续调控下，非但没有政策风险，反而在保障房规模扩大化下坐享收益。在保障房带来的投资机会下，他建议重点关注天房发展和栖霞建设。

大同证券投资顾问付永翀认为，涉及到保障房建设以及城中村改造的房地产企业也将从国家的大规模保障性住房建设当中获得一定的收益，可以关注涉及此类项目比较多的福星股份、云南城投等。

发商代建。目前代建成为主要参与形式，企业获得政府给予的利润回报。

中信建投认为，保障房的建设将有效对冲商品房投资增速下滑的风险，并将为非金属制品、黑色金属冶炼加工、木材加工、石油加工等行业作出显著的利润贡献。

和保障房建设最直接相关的还是房地产类公司和建材类公司。”因是政府项目，开发商回款有保证，相对于商品房项目，保障房项目的回款周期并不会因过长而构成财务压力，相反保障房能够成为地产企业稳定的收入来源。

“保障房由于项目风险较小等优势，有望成为地产公司稳定的收入来源。”

对于参与保障房项目的房地产企业，可能在获得贷款方面有更多优惠，此外还可以参与以保障房施工工程换土地开发权等。当然，一般是大型国企才有机会参与保障房建设。”

最新发布的“十二五”规划纲要指出，我国将在今后5年内新建3600万套保障性住房。相关公司主要有福星股份(000926.SZ)、云南城投(600239.SH)、天房发展(600322.SH)、栖霞建设(600533.SH)、城投控股(600649.SH)等由此估算，预计2011~2012年每年将建设1000万套住房，2013~2015年每年将建设500万~600万套，五年“目前业内对保障性住房的争议很大。”作为中国房地产经理人联盟秘书长，我告诉曾经采访我的《第一财经日报》记者，“目前，住宅供地占了一线城市供地的70%，而从北京来看保障性住房占了住宅供地一半左右。这说明，未来保障性住房将成为房地产市场的主流产品。中国房地产将由原来的商品房单轨制进入商品房和保障性住房双轨制，这说明如果不参建保障性住房，就意味着开发商退出了主流市场。”

总投资额约在：“政府+开发商”模式是帮助地方政府完成保障房任务的主要方式：根据我们的测算，在传统的地方政府负责保障房土地整理的模式下，政府很难承担每年6000～7000亿元的资金压力，因此需要寻求开发商和金融机构帮助，而“政府+开发商”的模式将成为公租房、经济适用房、棚户区改造和限价房的最主要建设方式。

开发商将与地方政府共度难关：在目前从紧的政策环境下，一方面信贷和销售的紧张导致开发商面临较大的资金压力，部分企业可能面临破产压力；另一方面地方政府需要开发商参与保障性住房建设，具有资金和品牌实力的开发商借此可以获得更多的土地资源以及金融支持，加快周转提高市场份额。

规模土地获取优势：我们认为政府将会把更多的保障房土地整理和建安工程都交由开发商完成，地方政府以土地作价在开发商获取商品房用地时予以补偿。同时，也将出现开发商大面积低价拿地，以一定比例配建保障房的情况。

信贷支持优势：保障房项目资本金最低限仅为20%，同时因为是民生工程，贷款支持力度预计更大。参与保障房有利于开发商获得更为宽松的信贷环境。

有可能得到再融资支持：保障房建设需要大量资金投入，开发商承担保障房建设为地方政府分忧，在再融资方面有可能享有优先权。

股票建议：保障房建设已被提到**高度，我们认为建设任务如期实现的确定性较高，而今明两年各1000万套的任务量将为开发商和建筑企业带来广阔的市场前景，我们看好全国层面具有资金和品牌实力的开发和建筑企业，如中国建筑，以及在保障房建设方面已有丰富经验的区域型公司，如首开股份、北京城建、栖霞建设，同时也建议投资者关注未来可能利用自身优势参与保障房的公司，如中南建设。

风险：保障房实际建设进度大大低于预期。

在传统的地方政府负责保障房土地整理的模式下，政府很难承担每年6000~7000亿元的资金压力，所以这个目标的完成情况令人担忧，但是在政府+开发商+金融机构和合作模式下，通过融资建设，将成为公租房、经济适用房、棚户区改造和限价房的最主要建设方式。预计政府将会把更多的保障房土地整理和建安工程都交由开发商完成，地方政府以土地作价在开发商获取商品房用地时予以补偿。同时，也将出现开发商大面积低价拿地，以一定比例配建保障房的情况。保障房项目资本金最低限仅为20%，同时因为是民生工程，贷款支持力度预计更大。参与保障房有利于开发商获得更为宽松的信贷环境。保障房建设已被提到政治高度，建设任务如期实现的确定性较高，而今明两年各1000万套的任务量将为开发商和建筑企业带来广阔的市场前景。

我们认为5年3600万套保障性住房的建设任务可以完成，其中一条重要途径是“政府+开发商”模式(详见3月14日的报告《保障房加剧地方债务压力，政策执行将打折扣》)。我们认为为了支持保障房建设，参与保障房项目的建筑企业和房地产公司将有可能获得更多的政策倾斜，在**低价拿地、加快商品房周转等方面具有更大的优势。

中国计划今年开工建设1000万套保障性住房和棚户区改造住房，并计划在整个"十二五"期间建设3600万套保障房，使其覆盖率达到20%。根据住建部门测算，今年即将建设的1000万套保障房所需资金为1.3万亿至1.4万亿。

1000万套保障房，1.3万亿元至1.4万亿元的大额资金投入，这应该是2011年中国资本市场上最"靠谱"的一项投资。2011年，保障房全面提速，将对地产、基建、水泥、钢铁、建材、工程机械，甚至家电、汽车等相关行业带来积极影响

。开发商参与保障房项目主要有两种形式，一种是商品房中配建保障房，另一种方式是代建，由政府出钱，开发商代建。目前代建成为主要参与形式，企业获得政府给予的利润回报。相比商品房建设，保障房建设利润低，但在建设、运营、销售以及融资上的成本较低。

，由于建材行业的需求与房地产投资的相关性极大，保障住房建设的严格实施，对水泥、玻璃以及其他类型建材产品的未来需求的影响较大，预计2011年建材需求会超出预期。从子行业来看，建材中的管桩、型材、水泥及混凝土产业链等子行业的上市公司受益会更为明显。

水泥：基础建设刚性需求

近日来，水泥股成为两市的明星，华新水泥周涨幅达到13.73%，新上市的金隅股份也是连续走高，而其大涨的背后无疑跟保障房建设有关。东方证券指出，对于水泥等相关产业来说，2011年计划新增的1000万套保障房建设，将会带动水泥需求约8000万吨，占水泥总需求的4%。而水泥生产线限批致使今明两年水泥新增产能较小，可以预见2011-2012年水泥行业供需良好，从而使水泥等相关产业形成新的需求推动力，推动着股价的活跃。

我们认为为了支持保障房建设,参与保障房项目的建筑企业和房地产公司将有可能获得更多的政策倾斜,在大片低价拿地、加快商品房周转等方面具有更大的优势。

:“政府+开发商”模式是帮助地方政府完成保障房任务的主要方式:根据我们的测算,在传统的地方政府负责保障房土地整理的模式下,政府很难承担每年6000~7000亿元的资金压力,因此需要寻求开发商和金融机构帮助,而“政府+开发商”的模式将成为公租房、经济适用房、棚户区改造和限价房的最主要建设方式。

开发商将与地方政府共度难关:在目前从紧的政策环境下,一方面信贷和销售的紧张导致开发商面临较大的资金压力,部分企业可能面临破产压力;另一方面地方政府需要开发商参与保障性住房建设,具有资金和品牌实力的开发商借此可以获得更多的土地资源以及金融支持,加快周转提高市场份额。

规模土地获取优势:我们认为政府将会把更多的保障房土地整理和建安工程都交由开发商完成,地方政府以土地作价在开发商获取商品房用地时予以补偿。同时,也将出现开发商大面积低价拿地,以一定比例配建保障房的情况。

信贷支持优势:保障房项目资本金最低限仅为20%,同时因为是民生工程,贷款支持力度预计更大。参与保障房有利于开发商获得更为宽松的信贷环境。