罗湖区田贝村改造专项规划简介

罗湖区田贝村改造专项规划简介

中国城市规划设计研究院深圳分院田长远

一、规划背景

去年10月28日，市委、市政府召开全市违法建筑清查工作暨城中村改造动员大会，我市城中村改造工作全面启动。城中村（旧村）改造是深圳市落实中央提出的科学发展观和以人为本的要求，提升城市建设整体水平，促进特区内外一体化发展，加快推进现代化国际性城市建设，努力构建“和谐深圳”、“效益深圳”的重要举措。

罗湖区是商业旺区，在改造中，城中村的定位应该紧扣区域产业布局的特点，根据城中村所处的地域位置和周边地区的产业功能，确定城中村改造的方向。田贝村改造将依托原有的建材市场，扩大营业面积，改造为建材特色产业村。

二、现状概况

1.地理位置

田贝村（以下称规划区）位于罗湖区的中部，洪湖东路以东，文锦路以西，田贝四路以南。属于田贝村用地范围，规划区总面积26450平方米。规划区共分A、B两区，A区面积为7240平方米，B区面积为19210平方米。

2.人口概况

根据田贝村实业股份公司提供的资料，现状总人口1703人，其中外来人口1368人，村民人口335人，常暂比1：4.08，村民户数为170户。

3.产业现状

规划区目前产业发展主要为住宅及商业店铺出租。主要住宅物业由居民统建楼和居民独立式住宅构成，其中现状居民自建住宅多以出租的形式进行经营，凭借毗邻的洪湖公园良好的自然条件和便捷的交通条件，本区的村民住宅租赁市场非常活跃。规划区内的建材市场已形成了一定的规模，经营颇具特色，在业内已形成相当的知名度。

4.权属现状

根据规划国土资源局罗湖分局的地籍资料，规划区内属于实业股份有限公司的有2宗。

5.现状交通

规划区东、西、北侧分别为城市主干路文锦路、城市次干路洪湖东路和田贝四路，规划区主要出入口由文锦路引入，为右进右出。

6.现状建设情况

规划区现状建筑主要为私宅、办公及部分商业。A区内建筑为7层， B区内建筑都为3-4层，建筑密度较大。现状建设情况详见下表：

表一：现状建设情况一览表

三、改造的动力分析

1.空间及景观

田贝村毗邻洪湖公园，与彩虹桥隔路相望，不远处是大型购物商场沃尔玛，且周边都是近几年开发的住宅区。相比之下，建于20年前的田贝村，建筑质量及空间景观较差，与周边建筑群在空间环境和城市景观方面不协调。

2.功能

规划区内的建材市场虽然已形成了一定的规模，在业内已形成相当的知名度。但在B片区部分村民的底层住宅改建的商铺比较杂乱，形象较差，且不利于远期集体物业的培育。

3.村民改造自己家园的意愿

因建筑破旧，缺乏特色，配套设施不完善，已经无法满足日益提高的城市居民居住要求，这就使规划区改造更为迫切。

四、相关规划要求

1.深圳市罗湖03-02号片区[水贝地区]法定图则

现状田贝村用地，属于原农村居民住宅地区，规划主要用途为居住用地，近期应严格控制，待条件成熟时通过旧村改造详细蓝图确定开发强度，达到改善环境，完善配套设施的总体规划目的。

整体功能要求：水贝地区以文锦路、田贝四路为界将本地区分为三个小区，每个小区有小区级的公共设施和小区中心，小区中心主要设在贝丽南路、贝丽北路和洪湖二街，居住区级以上的商业设施主要分布在洪湖东路和田贝四路两侧。

城市设计要求：本地区西侧邻洪湖公园的用地规划应考虑到洪湖公园的景观要求。

2.水贝黄金珠宝产业集聚基地规划研究

在满足自身居住的前提下，尽量增加商业及单身公寓，以减低对周边的公共配套压力。

五、规划定位及原则

规划区定位为：居住、配套公寓、专业市场的综合性地区。

根据规划区现状存在的问题及政府政策确定规划的原则为：

1.改善城中村及周边的环境，提升规划区环境面貌。

2.增加公共空间及绿化面积，完善公共基础设施建设。

3.妥善解决城中村改造中村民及各方面利益。

4.完善现有产业结构，促进其升级。

六、改造策略

本次规划着重研究旧村的发展规划及其可行性。

根据田贝村现状建设情况、城市整体景观要求及城市发展特征，规划针对规划区发展前景提出切实可行的改造策略。

规划区共分三个部分：旧村改造区、环境整治区、现状保留区。

1.旧村改造区：（B区）

【特征】

现状建筑低矮陈旧、建筑密度较高，靠近洪湖东路一侧底层延续了临街的建材展销市场，目前已形成一定规模及影响力，但是目前的现状建筑空间不利于远期的产业长远发展。由于紧邻东湖公园，具有良好的自然景观资源，为规划区发展提供了较好的外部资源。

【策略】

整体改造，改善居住环境。考虑到田贝村一带是深圳市主要的建材销售商聚集地，产业的发展具有一定的连续性，规划区的定位为集建材展示、信息交流、买卖交易等为一体的现代化综合建材商贸中心，达到增加集体物业的规模的目的。同时，在满足本村居民的居住前提下，增加商务

公寓及单身宿舍的建设，减轻对公共配套设施的压力。

道路交通：完善内部微循环系统，形成环状路网，强化与外部道路的衔接。

环境：与周边空间环境相协调，将规划区与洪湖景观相融合。

2.环境整治区：

【特征】

已建成的村办公综合楼及其前面的广场区域，整体环境质量较差。

【策略】

用地：现状保留，少部分结合整体公共空间进行整合。

道路交通：完善微循环系统，加强对外道路交通建设；

环境：根据现状建设高度及整体环境，建设组团绿地及文体活动中心，改善旧村整体环境。结合旧村改造建设方案进行统一交通、消防设计。

近期以环境整治为主，统一进行铺装、绿化、立面整治。

3.现状保留区：（A区）

【特征】

此地块属于规模建设区，整体建设密度较大，高度为7层，整体空间秩序良好。目前为田贝建材市场的主要组成部分。