数字资产Elysia白皮书

Decentralized Ecosystem for P2P Real estate equity exchange专为房地产产权P2P交易提供服务的分散化生态系统White paper Draft Ver.1.010白皮书草案1.010版本Date:20March.2019日期:2019年3月20日目录1.概要2.企业使命3.项目背景4.当前房地产市场存在的问题5.Elysia的解决方案6.为什么选择区块链?7.Elysia生态系统8.Elysia代币9.Elysia服务10.Elysia平台的商业模式11.Elysia的社会贡献12.内测首次币发行–销售代币13.公开首次币发行–销售代币14.公司蓝图和目标15.Elysia团对介绍16.其他（法律考虑事项等）1.概要的首席执行官Roger Ver（2018年7月25日《韩国经济新闻》采访）“区块链技术不光只影响金融市场，还会从房地产交易、智慧城市建设等多个方面去开创房地产市场的新局面。

”尽管区块链技术的出现和发展引发了许多人的担忧，但它还是被全世界各个国家广泛地应用于国家公共领域和工业领域，以及越来越多其他领域，其中就包括房地产领域。

一直以来，房地产对于销售商来说是变现性低、无法实现部分资产化、交易手续费高、高利息项目贷款的代名词。

对投资者来说，房地产投资是富人的理财手段、复杂的交易方式和长期的投资方式，其有很大的投资空间，又极有可能受到政府政策和国际形势的影响而产生巨大的变数。

正如上文所说，销售商靠高利息的项目贷款持有房产，以较低的变现率维持公司运营，支付高额的手续费销售给买方。

投资者拿出少量资金根本无法进行房地产投资，而且由于市场前景无法预测，所以基本上不会把房地产当作理财的对象来考虑。

Elysia公司的目标就是颠覆这种认知。

Elysia平台是“连接全球房地产销售商和投资者的P2P房地产股权交易所”。

现在，房地产销售商和投资者都可以通过Elysia这个新式的交易平台，体验更加快捷、更加便利、更值得信赖的高收益之旅。

Elysia公司对以下疑问给出了答案。

*销售商（卖方/房地产开发商）-出售房地产时，一定要交高额的手续费吗?-可以不选择高利率的项目贷款，通过小额融资的方式开发房地产吗? -可否每次只出售房子中的一部分?-一定要完成繁琐的房地产交易程序吗?*投资者（买方）-越南的房地产市场发展良好，可否直接投资?-投入小额可拥有部分建筑吗?拥有房子部分所有权的房主！-我这是第一次参与房产交易，能做好吗?-我急需资金，可否只用一部分现有资金进行投资?-买入房地产的话还需要运营和管理，我能做好吗?一切烦恼都是多余的。

下面就让我们来了解一下Elysia平台及其运营策略吧！2.企业使命Elysia平台的首要目标是建立交易系统，方便大家进行房地产交易，以此来促进国际房地产市场的发展。

让所有人都能通过本公司的交易系统参与到房地产交易中来，并通过可靠、稳定的交易来获得更多的收益。

为此，Elysia力求建立满足以下条件的房地产交易生态系统。

1.建立注重提高收益率的房地产投资生态系统2.能够提供不受国家和区域限制的多种投资信息和全球投资组合3.能够提供实时确认交易详情和投资情况的交易系统4.能够提供有效运营和自动管理所购置房地产的交易系统5.向VIP客户提供有效的高收益楼盘信息的交易系统6.构建具有所有交易合同不可逆管理及历史跟踪功能的交易系统Elysia公司以2018年搭建的交易系统为开端，制定了截至2020年上半年在韩国签订100份房地产交易合同的目标。

Elysia公司在实现了交易平台的稳定化运营后，2020年末将与新加坡、泰国、越南、澳大利亚、欧洲等多个国家的房地产交易平台合作，建立全球房地产交易生态系统。

以上目标达成后，Elysia 公司的交易系统将利用区块链技术活跃全球房地产交易，以及增加小额投资者的房地产投资的创新效果。

我掌中的全球房产交易平台！现在和未来的房主一致期待的平台！Elysia!让每一个人成为房主！3.项目背景3.1.世界及韩国房地产总市值的增长趋势2016年，世界房地产总市值达到217万亿美元。

2017年，韩国住宅房地产的交易总额约达3500万亿韩元。

韩国住宅房地产市场的发展趋势虽然会随国内外的房地产市场、金融局势的变化而发生变动，但年均4%、超过113万亿韩元的增长趋势是毋庸置疑的。

在这种趋势下，Elysia平台将通过刺激房地产交易、加强对小额投资者的服务，努力带头建设活跃的全球房地产交易生态系统。

[Fig.1]2017年韩国住宅房地产总市值[Fig.2]Global asset universe.（*values in US$trillions-rounded）（Savills World,2016）3.2.P2P投资平台交易额的增长趋势近年来，在时代大环境下P2P金融市场正借助数字技术的力量飞速发展。

多家房地产专业调查机构纷纷发表研究报告表示，在未来5年内，绝大部分的房地产交易将依赖区块链技术完成。

通过区块链技术，房地产开发商和投资者可以直接在网上进行实时交易。

这种交易方式可以节省各种手续费和中介费用，同时让低利息贷款成为可能，从而让房地产交易双方均可享受高收益。

[Fig.3]P2P金融市场的发展，来源：https:///article/basics-peer-peer-lending-7979025813.3.基于现货价值开发加密货币的必要性从现有的交易可以看出，人们越来越青睐于使用加密货币。

到目前为止，由于代币的功能性作用还未完全显现，只有超出单纯作为股权的角色，和现实中的某种金融资产或权益相连接才能激起市场交易的活跃。

区块链技术让人们通过区分投资和投机的微妙差异，摆脱现有的投机概念，同时引进新技术，发挥透明交易的优势，发展以现货价值为基础的加密货币。

3.4.全球单人家庭数量的增加趋势近年来，包括韩国在内的全世界大部分国家的单人家庭的数量在不断增多，生活方式也随之发生着巨大的变化，该现象同样对房地产带来了巨大的影响。

Elysia公司旨在紧随变化的步伐，开发符合居住型及单人家庭需求的房地产交易平台。

对于所有销售商和投资者来说，在Elysia公司的帮助下房地产市场将成为一个稳定的、可持续发展的投资市场。

[Fig.4]全世界单人家庭数量的增长趋势4.Elysia关注到的的当前房地产市场存在的问题4.1.开发房地产的资金从哪儿来？房地产开发商为了筹集开发房地产的资金，不得不申请利息约为20%的项目贷款，贷款的高额利息日后则会由购房者承担。

4.2.我的钱不多，可以用这笔钱来投资房地产吗?一提到房地产投资，我们总是会羡慕他人的成功，或者因为资金不多而想都不敢想。

在现有的交易方式下，如果没有特别的解决方案，根本没有办法参与房地产投资。

4.3.急需资金，我该如何处理房地产?投资房地产的钱少则几亿韩元，急需现金时，往往因为交易时间、选择买主、卖方出价和买方出价的差异等各种原因遇到困难。

过去，当几亿韩元被套在房地产中时，紧急处理会困难重重。

一般情况下，房地产的卖方出价和买方出价之间的差异很大，最小销售单位也比较大。

在房地产急售时，售价会大幅下跌。

4.4.完成房地产交易后，谁来负责管理和运营?房地产交易完成之后就万事大吉了吗？当然不是，还需要管理和运营。

如何招租、如何管理租赁、运营管理费需要多少等等，这里面需要考虑的问题还有很多。

4.5.买卖房地产时要交这么多手续费?买卖过房地产的人一般都见识过房地产交易中的高额手续费。

在韩国，房地产卖方和买方除了交易金额以外，还须承担高额的手续费，房地产手续费为0.4~0.6%，拍卖手续费为1~2%。

美国的房地产中介手续费高达6%，因此房地产卖方的负担非常大。

4.6.如何能买到心仪的海外房地产？需要哪些流程？在越南胡志明市房地产繁荣的时期，抑或在大量国际资金涌入香港房地产交易市场的时候，我们通过新闻了解到这些消息后，出于对复杂的流程和国际法律法规的恐惧，也不会考虑去越南或香港投资。

4.7.好不容易筹集的投资金额会不会亏损呢？众所周知，投资者的资金必须分散投资多种债券才安全。

以美国代表性的P2P金融企业Lending Club 为例，该公司分散投资了约146个债券，即使遇到最坏的情况，其本金也不会受到损失。

但是以现有的房地产投资方式来看，由于最小投资单位较大，所以无法分散投资。

[Fig.5]分散投资债券数量与最小和最大收益率的关系，来源：Lending Club5.Elysia的解决方案5.1.法律研究得出的项目形态蓝图（以2019.03.05为准/将持续更新）把资产兑换成代币的所有代币项目都存在是否符合证券法律（例如韩国的资本市场法）的问题。

Elysia 根据现有的法律，现阶段主要业务为发行证券型代币。

Elysia以向在Elysia平台购买房地产商品的投资者“1）分配月租收益；2）分配销售收益；3）提供可变现性的投资产品”为目标，运营遵守现有法律的投资项目。

5.1.1.Phase1–A（间接投资方式）向韩国人销售证券型代币将受到韩国资本市场法的管制，因此Elysia接受韩国人以P2P贷款形式向房地产商品投资。

面向外国投资者时，由于Elysia在新加坡设立了公司法人，根据新加坡的《证券例外条例》，外国投资者可以以证券型代币的形式投资房地产产品。

通过证券型代币的形式获得投资时，根据新加坡的《证券例外条例》，新加坡国籍持有者不能购买证券型代币投资产品。

Elysia公司以可否“分配月租收益、分配销售收益、提供变现性”的标准，用不同形式的法律项目向韩国人和外国人出售房地产投资产品。

[table.1]基于先行法律而实施的Elysia初期项目形式5.1.1.1.韩国>P2P贷款形式Elysia公司与合作公司Eden Fund（http://www.edenfund.co.kr/）联合，以P2P贷款的形式销售房地产投资产品。

Elysia公司将房地产的月租收益以月利息的形式支付给投资者，房地产销售收益以偿付的形式按月分期预付给投资者。

在销售收益方面，Elysia法人为了解决类似金融活动的法律问题，会先行偿付与投资收益无关的销售收益。

Elysia法人建立的基础是，房地产的销售收益必然高出偿付的金额的事实保证了项目不会亏损。

Elysia法人的投资产品的优点是方便变现，投资产品以贷款债券的形式推出，投资者购买现有的贷款债券后，可以随时按月领取月租收益和销售收益。

5.1.1.2新加坡>证券型代币形式（利用《证券例外条例》）通过Elysia新加坡法人将各种房地产商品转换成代币，以证券型代币的形式销售给外国人（韩国人和新加坡人除外）。

房地产销售由Elysia公司在房地产代币购买者的委托下进行。