培训体系-政策法规(大连)

国六条
一． 切实调整住房供应结构。 二． 进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。 三． 合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房
需求过快增长。 四． 进一步整顿和规范房地产市场秩序。 五． 加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房
，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决 低收入家庭的住房困。 六． 完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信 息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息， 坚持正确的舆论导向。
服务
从业人员的第一次洗牌
开 发 商
代理公司由于市场的平淡 业务员开始从新认识自 我 注重自我修炼 提高自我专业知识
销售团队中开始有竞争意识 素质全面的业务员开 始凸显 成为了中坚力量
东一时区——思源代替中原
06年
• 2006年4月28日，央行全面上调贷款利率0．27个百分点。 • 2006年5月17日，国务院常务会议上提出了促进房地产业健康发展的六
04年
• 2004年3月30日，《关于继续开展经营性土地使用权招标 拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》——831大限
• 2004年5月13日，我国第一部《经济适用住房管理办法》 正式规定出台。
• 2004年9月2日，《商业银行房地产贷款风险指引》，提 高包括房地产开发在内的四大行业固定资产投资项目资本 金比例，房地产开发由20%及以上提高到35%及以上。
• 2004年4月25日，中国人民银行提高存款准备金率0.5个 百分点，由7％提高到7.5％
• 2004年10月29日，中国人民银行决定上调金融机构一年 期存贷款基准利率上调0.27个百分点。
• 关键词：
04年
831大限 金融政策
04年市场反应
• 房地产是政府的“宠儿”
• 顺驰领海——"世纪第一拍"，9.05亿元
项措施，《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》——“国六条” 。 • 2006年5月29日，《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》对“ 国六条”进一步细化。 • 2006年5月31日，《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》。 • 2006年7月11日，《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》， “ 外资限炒令”。 • 2006年7月26日，《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知 》。
培训体系—政策法规
房地产相关政策法规培训
• 目的 • 内容 • 小结
房地产相关法规培训
• 目的：政策法规的出台，给这些年的房地产市场 带来巨大变化，从而也对客户与开发商产生了深 远的影响，作为开发商，在现在的市场环境下应 该做的又是什么？
中国房地产市场回顾
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
03年
• 2003年6月5日，《关于进一步加强房地产信贷业 务管理的通知》。
• 2003年6月，《物业管理条例》。
• 2003年8月12日，《国务院关于促进房地产市场 持续健康发展的通知》。
03年
• 市场反应：2003年房地产市场的运行状况房地产 开发继续保持了快速增长的态势。尽管年初出现 了“非典”疫情，但据2003年1-11月的不完全统 计，商品住宅销售额同比增长37.4％。
证中低价位、中小户型住房的有效供应； 四． 完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房
需求； 五． 运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对
房地产交易行为的调节力度； 六． 加强金融监管； 七． 切实整顿和规范市场秩序； 八． 加强市场监测，完善市场信息披露制度。
• 关键词
05年
•
国八条 营业税
97年
03年
50%
40%
30%
商品房 20%
其他住 房
10%
0%
97年
03年
固定资产投 资比例
中国房地产市场回顾
• 从1998年起，我国房地产市场开始发生根本性的 变化，最明显的标志是福利分房政策取消和金融 等行业进入房地产市场。政策的改变，使商品房 迅速跻身主流市场。
• 房地产在国民经济中的作用也日益重要，房地产 业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支 柱产业。但由于房地产市场制度的不完善，我国 房地产业仍然易受政策左右，房地产市场缺乏避 险机制，同时大量存在的不规范操作也给国民经 济带来了隐患。
04年的客户与销售人员分析
适婚年龄人口增长对市场的影响
住房需求的增长
客 户
卖方市场时代来临
客户盲目追随 拿着钱去找房
一些有投资意识的人群开始大量出现
开 发 商
业务员挑客户 收回扣 从业人员大量增加 整体素质下降 炒房 胡乱承诺 专业知识培 训缺乏
05年
• 2005年，针对房地产市场投资规模过大， 房屋价格上涨过快，需求偏大、供应结构 不合理，市场秩序比较混乱等突出问题， 国家采取了一系列的宏观调控措施。通过 金融、税收、调整土地供应、住房供应结 构等政策，使房地产业投资规模过大、房 屋价格上涨过快的局面得到了一定的遏制 。
• 温州炒房团
03年的客户与销售人员分析
对房地产市场没有足够认识 客 盲目追随概念 户 非理性购房
多数业务员没有系统培训
开 发
单兵作战
商 个人性格与阅历决定业绩
03ห้องสมุดไป่ตู้场缩影
《大腕》——不求最好，但求最贵
04年
• 市场回顾：一个“涨”字尽显今年楼市行 情。
全国房屋销售、土地交易和房屋租赁价格 也全面上涨。2004年，政府政策围绕抑制 投资过热和房地产投机，重点集中在土地 与金融政策两个方面。
05年
• 2005年3月17日，个人住房贷款利率再次上 调。
• 2005年年3月26日，旧国八条。国务院下发 了《关于切实稳定住房价格的通知》
• 2005年4月27日，新国八条。 • 2005年5月11日，国务院办公厅发出通知，
转发建设部等七部门《关于做好稳定住房 价格工作的意见》
新国八条
一． 强化规划调控，改善商品房结构； 二． 加大土地供应调控力度，严格土地管理； 三． 加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保
05年市场反应
• 03-04年土地供应量的减少对整个市场产生 重大影响。
• 由于房价的增长过快 政府出台国八条 控制 价格上涨。
• 客户观望形成下半年的报复性反弹。
05年的客户与销售人员分析
第一次消费者开始观望 销售量有所下降
客 户
消费者开始趋于理性购买 对购房细节开始逐步加 强 并且有了风险意识 对专业销售人员的渴望 从关注产品到关注产品和