邵阳市物业管理办法

邵阳市物业管理办法第一章总则第一条为规范我市物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》、《湖南省城市住宅区物业管理条例》，结合我市实际，制定本办法。

第二条本办法所称物业，是指房屋及与之相关的配套设施设备和场地。

本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第三条本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。

第四条全市城镇规划区范围内的住宅、非住宅要逐步实行社会化物业管理。

第五条市人民政府房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。

县（市）人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域物业管理活动的监督管理。

发改委、建设、规划、公安、城管、劳动保障、物价、工商、税务、环卫、供电、供水、电信、广播电视等有关部门和物业所在地的社区，应按照各自的职责，积极配合，共同促进我市物业管理行业规范健康发展。

第二章业主及业主大会第六条房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中享有下列权利：(一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；(四)参加业主大会会议，行使投票权；(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权；(六)监督业主委员会的工作；(七)监督物业管理企业履行物业服务合同；(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称物业专项维修资金）的管理和使用；(十)法律、法规规定的其他权利。

第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守业主公约、业主大会议事规则；(二)遵守物业管理区域内物业公用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；(四)按照国家有关规定交纳物业专项维修资金；(五)按时交纳物业服务费用；(六)法律、法规规定的其他义务。

第八条物业管理区域是指物业管理活动的服务范围。

市本级规划区范围内的物业管理区域，由市人民政府房地产行政主管部门会同规划、国土等职能部门根据物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素予以确定。

县（市）城镇的物业管理区域 ,由县（市）人民政府房地产行政主管部门根据物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，会同相关部门予以确定。

第九条一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。

在同一物业管理区域只有一个业主或业主人数较少（ 20户以下）且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

物业交付使用的建筑面积达 60%以上的，或入住率达50%以上的，或者交付使用的建筑面积不足60%但使用已超过2年的，在实施物业管理时，都应依照本办法的规定成立业主大会。

对在建的住宅、非住宅，业主要求成立业主大会的，应当由业主代表、建设单位组成业主大会筹备组，并在物业所在地市、县（市）人民政府房地产行政主管部门和社区（乡镇人民政府）的指导下，开展业主大会成立的筹备和业主大会的成立工作。

第十条业主大会履行下列职责：(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则；(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；(三)选聘、解聘物业管理企业；(四)决定物业专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

第十一条业主大会自成立之日起20日内，应当召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

业主在首次业主大会会议上的有效投票权数的确定，由业主在首次业主大会的议事规则中予以明确。

第十二条业主大会会议分为临时会议和定期会议。

经20%以上的业主提议，或者经物业管理区域内拥有30%以上物业投票权数的业主提议，业主委员会在接到提议后15天内应当召开临时业主大会。

业主大会的定期会议一般为一年一次，也可按照业主大会议事规则的规定召开。

召开业主大会应当有物业管理区域内 1/ 2以上持有投票权的业主参加。

业主大会决定的事项应当以出席业主大会的业主所持投票权1/ 2以上通过。

业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业、物业专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权的2/ 3以上通过。

业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面委托证明。

第十三条业主大会在物业管理活动中代表和维护全体业主的合法权益。

业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力，业主大会的决定产生的民事责任由全体业主共同承担。

第十四条业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；(四)监督业主公约的实施；(五)业主大会赋予的其他职责。

第十五条业主委员会由主任、副主任、委员组成，业主委员会成员为7名或9名，其中设主任1 名，副主任2名，委员4名或6名。

业主委员会成员任期五年，期间因特殊原因，可通过业主大会或业主委员会决定增补。

主任、副主任从业主委员会成员中选举产生。

业主委员会成员应符合以下条件：(一)是本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；(二)遵守国家有关法律、法规、规章；(三)遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有业主公信力；(五)具备必要的工作时间。

业主大会、业主委员会的办公经费和业主委员会的主任、副主任及委员的工作津贴，由全体业主和物业管理企业共同承担，承担的比例由业主大会与物业管理企业协商确定。

第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会、业主委员会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约以及业主委员会主任、副主任和委员名单等材料报物业所在地的市、县（市）人民政府房地产行政主管部门备案。

前款规定的备案事项发生变更的，应当在 30日内向物业所在地的市、县（市）人民政府房地产行政主管部门备案。

业主大会、业主委员会因故需解散的，应在解散当日停止工作，并将该物业管理区域的相关资料、印章等移交物业所在地市、县（市）人民政府房地产行政主管部门，封存保管。

第十七条通过业主大会产生的业主公约，对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定，全体业主应共同遵守。

第十八条业主大会议事规则应就业主大会的议事方式、表决程序等事项作出规定。

第十九条业主大会、业主委员会应当履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

第三章前期物业管理第二十条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位应通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，对其实施前期物业管理。

投标人少于3个，或物业管理面积规模较小（住宅5000平方米以下、非住宅2000平方米以下）的，经物业所在地的市、县（市）人民政府房地产行政主管部门批准，可采用协议的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

前期物业管理招标投标的具体实施按《邵阳市物业管理招标投标暂行办法》执行。

建设单位和物业管理企业应结合前期物业管理项目的实际，参照建设部《前期物业服务合同》（示范文本）的内容签订前期物业服务合同。

第二十一条建设单位在预售物业之前，应当结合所建物业的实际，参照建设部《业主临时公约》（示范文本）的内容，制定出业主临时公约。

业主临时公约应对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应履行的义务，违反公约应承担的责任等事项依法作出约定。

业主临时公约不得侵害物业买受人的合法权益。

在业主成立业主大会通过的业主公约生效后，业主临时公约即行失效。

第二十二条物业建设单位结合所建物业的实际参照建设部《业主临时公约》（示范文本）、《前期物业服务合同》（示范文本）的内容所制定的“业主临时公约”、“物业买受人对遵守业主临时公约的承诺书”及与物业管理企业签订的“前期物业服务合同”，是物业交易档案中必备资料，在物业销售前应将其内容明示物业买受人。

否则，市、县（市）人民政府相关部门有权予以拒办商品房预售许可证和房屋产权发证手续。

第二十三条前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同应随之终止。

第二十四条建设单位应按物业总建筑面积的3—5‰提供物业管理用房。

其费用列入开发建设成本，产权属全体业主所有。

物业管理用房是物业管理区域内开展物业管理活动的特定用房，包括物业管理办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房等。

物业管理用房由物业管理企业无偿使用，任何单位和个人不得擅自占用、买卖、抵押或改作他用。

新建物业在规划设计时，建设单位应就物业管理用房及必要的物业管理配套设施制定实施方案，并报需建物业所在地市、县（市）人民政府房地产行政主管部门。

第二十五条建设单位应在业主委员会成立后30日内，向业主委员会移交物业管理用房。

第二十六条物业的共用部位、共用设施设备属全体业主所有。

第二十七条实施前期物业管理，建设单位应按照有关规定向物业管理企业办理移交手续。

第二十八条前期物业服务合同终止时，物业管理企业应按照有关规定，向业主委员会办理物业管理移交手续。

第二十九条建设单位应当按照国家和省规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

第四章物业管理服务第三十条从事物业管理活动的企业必须具有独立的法人资格和国家规定的物业管理资质。

物业管理企业应当在开展物业管理活动之前，持有关文件和资料按有关规定申请办理物业管理资质。

第三十一条从事物业管理活动的人员应按照国家的有关规定，取得职业资格证书。

第三十二条一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。

第三十三条业主委员会应与业主大会选聘的物业管理企业签订书面的物业服务合同。

物业服务合同应约定以下主要内容：(一)当事人和物业的基本情况；(二)双方的权利、义务；(三)物业管理服务事项和服务质量要求；(四)物业管理服务费的标准和收取办法；(五)物业管理服务用房的使用、管理；(六)物业专项维修资金的归集、管理和使用；(七)合同的有效期限、合同终止和解除的约定；(八)违约责任及解决纠纷的途径；(九)双方当事人约定的其他事项。