邵阳市物业管理办法

邵阳市物业管理办法

第一章总则

第一条为规范我市物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》、《湖南省城市住宅区物业管理条例》，结合我市实际，制定本办法。

第二条本办法所称物业，是指房屋及与之相关的配套设施设备和场地。

本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第三条本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。

第四条全市城镇规划区范围内的住宅、非住宅要逐步实行社会化物业管理。

第五条市人民政府房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。

县（市）人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域物业管理活动的监督管理。

发改委、建设、规划、公安、城管、劳动保障、物价、工商、税务、环卫、供电、供水、电信、广播电视等有关部门和物业所在地的社区，应按照各自的职责，积极配合，共同促进我市物业管理行业规范健康发展。

第二章业主及业主大会

第六条房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中享有下列权利：

(一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；

(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；

(四)参加业主大会会议，行使投票权；

(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权；

(六)监督业主委员会的工作；

(七)监督物业管理企业履行物业服务合同；

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称物业专项维修资金）的管理和使用；

(十)法律、法规规定的其他权利。

第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：

(一)遵守业主公约、业主大会议事规则；

(二)遵守物业管理区域内物业公用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

(四)按照国家有关规定交纳物业专项维修资金；

(五)按时交纳物业服务费用；

(六)法律、法规规定的其他义务。

第八条物业管理区域是指物业管理活动的服务范围。

市本级规划区范围内的物业管理区域，由市人民政府房地产行政主管部门会同规划、国土等职能部门根据物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素予以确定。

县（市）城镇的物业管理区域 ,由县（市）人民政府房地产行政主管部门根据物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，会同相关部门予以确定。

第九条一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。

在同一物业管理区域只有一个业主或业主人数较少（ 20户以下）且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

物业交付使用的建筑面积达 60%以上的，或入住率达50%以上的，或者交付使用的建筑面积不足60%但使用已超过2年的，在实施物业管理时，都应依照本办法的规定成立业主大会。

对在建的住宅、非住宅，业主要求成立业主大会的，应当由业主代表、建设单位组成业主大会筹备组，并在物业所在地市、县（市）人民政府房地产行政主管部门和社区（乡镇人民政府）的指导下，开展业主大会成立的筹备和业主大会的成立工作。

第十条业主大会履行下列职责：

(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

(三)选聘、解聘物业管理企业；

(四)决定物业专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

第十一条业主大会自成立之日起20日内，应当召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

业主在首次业主大会会议上的有效投票权数的确定，由业主在首次业主大会的议事规则中予以明确。

第十二条业主大会会议分为临时会议和定期会议。经20%以上的业主提议，或者经物业管理区域内拥有30%以上物业投票权数的业主提议，业主委员会在接到提议后15天内应当召开临时业主大会。业主大会的定期会议一般为一年一次，也可按照业主大会议事规则的规定召开。

召开业主大会应当有物业管理区域内 1/ 2以上持有投票权的业主参加。业主大会决定的事项应当以出席业主大会的业主所持投票权1/ 2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业、物业专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权的2/ 3以上通过。

业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面委托证明。

第十三条业主大会在物业管理活动中代表和维护全体业主的合法权益。

业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力，业主大会的决定产生的民事责任由全体业主共同承担。

第十四条业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：

(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；

(四)监督业主公约的实施；

(五)业主大会赋予的其他职责。

第十五条业主委员会由主任、副主任、委员组成，业主委员会成员为7名或9名，其中设主任1 名，副主任2名，委员4名或6名。业主委员会成员任期五年，期间因特殊原因，可通过业主大会或业主委员会决定增补。主任、副主任从业主委员会成员中选举产生。

业主委员会成员应符合以下条件：