21世纪标杆商业地产考察：日本站2

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日本商业地产发展历史轨迹及特征

日本商业地产发展历史轨迹及特征发布日期：08年11月06日来源：原创作者:成都商业地产网访问：752次摘要：在当前经济高速发展的中国，无论是北京还是上海，虽然都有着自己厚重的商业传统，但要想成为真正的国际一流的商业发达城市，却依然有着不小的距离。

邻邦日本，商业地产已走向成功和成熟，并以精致商业文明而著称。

在当前经济高速发展的中国，无论是北京还是上海，虽然都有着自己厚重的商业传统，但要想成为真正的国际一流的商业发达城市，却依然有着不小的距离。

邻邦日本，商业地产已走向成功和成熟，并以精致商业文明而著称。

有的百货店每当下雨时，会专门播放一种音乐，营业员一听就会给顾客递上遮雨包装物，以免商品受损，心细之处，可见一斑。

因此，了解日本商业地产的发展轨迹，应该会给中国日渐蓬勃的商业地产，提供很多借鉴。

进入二十一世纪，日本的商业出现了一个非常明显的特征——复合型商业出现，并成为商业发展主流。

注重业态细分复合型商业的出现，使得商业中的“业态”开始受到日本商业关注。

实际上，“业态”是一个外来语，它的分类形式涉及到三方面，第一是商品的结构。

不同业态出售的商品，结构是不一样的。

例如，适合超市销售的毛巾、牙刷、肥皂等商品，在百货商店销售就没有了竞争优势。

因为这种日用生活品，消费者的购买特征就是追求低价！而超市的特征正是低成本、低价位；另外一种商品叫做选购品，消费者要比较它们的价格、款式、品牌，把它放在超市销售就不适合了，消费者无法将很多商品聚集在一起进行比较挑选。

因此，不同的业态所经营商品的结构是不一样的。

业态的划分形式还涉及到目标顾客。

正是基于这点，在超市无限风光的同时，一种日后风靡全球的全新商业形态随后诞生，那就是便利店。

超市和便利店经营的商品差不多，但满足的需求却是不一样的。

便利商店满足的是突然之间产生的及时需求，而超级市场满足的是有计划的需求，无法满足临时的需求。

7-11，这个著名的便利店品牌其实发源于美国。

美国人认为一个人从早上7点钟到晚上11点，甚至24小时都在活动并会产生及时需求，所以便利店取名为7-11，执行24小时营业，这个名字和便利店的特征很吻合。

日本商业、住宅考察心得

2010年2月日本商业、住宅考察心得2010年2月19-25日期间，公司安排赴日本考察商业、住宅项目，七日行程满满铛铛，感触良多。

流水账式的项目介绍和考察报告就不在这里赘述，简单记录一些项目给我留下的较深印象。

一、优秀的施工工艺水平一、标准化构件的生产应用在日本不锈钢的应用相当普遍，咱们看到窨井、排水沟、栏杆、五金件、防滑钉、盲道……等等不一而足，大范围地应用不锈钢产品，而且规格统一，十分漂亮。

别墅和多层衡宇的建造也是采用成品墙板、整体卫浴现场拼装。

这些在咱们参观大阪、奈良的住宅研究中心、别墅展示工厂时，感觉特别明显，一栋别墅能够定制生产，45天即可建成，这就要求有大量的生产厂家提供定制产品，而在国内由于多种原因无法推行，十分遗憾。

事实上如此的标准化生产能够节省人力物力，降低本钱，缩短工期，而且易于保护改换。

这应该也是咱们国家此后会大力进展的一个方向，但需要相当庞大的企业从产供销一体化的平台去实现大范围推行应用，仅靠单一的几个项目实验性的利用标准化产品，无法保证本钱降低，无法表现优势所在，也无法吸引生产厂家趋之若鹜。

建筑工地的施工围挡、外挑安全防护也全数是标准化构件，从动工到结束是处于全封锁状态，即避免了扬尘也保证了安全，一直到完工完成才暴露建筑物的真面目，在大阪、东京所见到的建筑物大体上都是统一的搭建模式。

咱们国内限于投入本钱原因，就这方面来讲和日本差距专门大。

二、清水混凝土工艺作为建筑工程专业身世，日本建筑给我留下的最深印象不是外观设计，而是极为超卓的施工工艺。

有“清水混凝土诗人”之称的安藤忠雄设计的淡路岛梦舞台、大阪市的21世纪实验住宅都采用了清水混凝土工艺。

同时在日本的很多建筑也不同程度采用了清水混凝土工艺。

咱们看到这些建筑成品表面十分平整滑腻、棱角分明、没有碰损污染，这在国内简直不可想象。

在我国，清水混凝土的结构设计与施工，还处于理论研究阶段，有待实践应用；施工操作仍是过量依赖人工，施工机械化、标准化程度很低。

21世纪现代城商业介绍071108

Tel：（025）84729899 Fax：（025）84709799 南京21世纪投资集团“21世纪现代城”二期项目介绍项目资料一、项目基本数据（一）、“21世纪现代城”1、总用地面积：20.4万平方米；2、总建筑面积：73万平方米；3、一期已建建筑面积：24万平方米；4、二期拟建建筑面积：41.8万平方米5、总容积率：3.1766、绿地率：25%（二）、“21世纪现代城”二期建筑面积：约42万平方米其中：1、住宅建筑面积：约18万平方米；2、酒店公寓建筑面积：约4万平方米；3、商业建筑面积：约19万平方米；（商业项目暂定名：21世纪国际商业广场）4、幼儿园建筑面积：3600平方米。

二、项目所处区位的商圈环境和特点Tel：（025）84729899 Fax：（025）84709799 “21世纪现代城”是由南京21世纪投资集团投资，加拿大张志略建筑设计事务所规划设计，地处南京市江宁区新版图的中心位置，位于双向八车道的宁溧路与天元路交界处，是江宁区未来的商业中心区。

江宁新区距离南京市中心区7公里，距南京禄口国际机场7.5公里，是南京主城发展的核心区域。

南京概况南京临江近海，拥有人口625万人，辖区面积达6516平方公里，是中国东部一座综合性工业基地，重要的交通枢纽和通讯中心，是中国十大科研和教育中心城市之一，是中国华东地区仅次于上海的大商埠，位居“中国城市综合实力50强”第五名，社会商品零售额排名全国十大城市之列，中国城市投资硬环境“40优”之一。

江宁区概况江宁区为南京市11个行政辖区之一，位于长江沿海两大经济带交汇点和南京主城南延东进的主要发展轴上，从东西南三面环抱南京主城，距离市中心仅7公里，是长三角地区极具发展活力的一颗新星。

江宁蕴藏着南京古都2000年历史积淀的秦淮河，由南至北贯穿城区，秦淮新河、牛首河、百家湖、九龙湖等构成水网；东山、竹山、翠屏山等如同绿色悲翠点缀其间，形成“山环水绕、湖光山色”的自然景观。

日本商业地产你要知道的事

日本商业地产你要知道的事作者：暂无来源：《中国房地产业》 2014年第4期最有价值的资产不是房子，而是居住在项目里的客户。

张家鹏RET睿意德执行董事从商业地产的角度来看，日本是美国之外另一个值得品一品的国家。

以东京为例，城市地铁站覆盖密度极高。

在银座、日比谷、有乐町这样的地方，几乎每个路口都是地下铁入口，每栋商场都与地铁连通。

完善的轨道交通推动了商业的繁荣。

东京是世界上百货公司密度最高的城市，东京更是寸金寸土，单是山手线环绕的都心区内，便至少有将近70间百货。

关于日本商业的发达无需赘述，关于日本购物中心，中国业界需要知道的是，日本如何把这一舶来品发扬光大的同时，还赋予了新的生命。

与美国相比，日本地少人多，土地资源昂贵，因此土地利用率较高，购物中心也以多层为主，停车场配置率低，而美国则以大面积停车场和二层建筑为主。

相对而言，日本公共交通便利，到购物中心的消费者也以乘坐公共交通工具为主。

从购物中心的地理位置分布分析，日本有超过一半的购物中心分布在郊外地域，此外还有26%的购物中心集中在中心地域，还有23%的购物中心分布在与中心区域相邻的周边区域。

从主力店的情况看，日本购物中心的主力店主要有以下几种类型：百货商场、日用品卖场、超级市场、家居中心、折扣店和药店。

在日本，60%以上的购物中心只有一个主力店，主要是日用品卖场（GMS）或者从事食品销售的超级市场（SM）。

还有25%的购物中心没有主力店。

百货商场并不多，在日本一度只有不到5%的购物中心中设有百货商场。

日本购物中心的发展优势不仅仅是体现在硬件设计上，其软件即公共服务也在细微之处体现着人性化。

号称代表日本商业地产新潮流的六本木新城，为消费者提供的是家庭妇孺式的服务。

2004年以来的十几年，日本购物中心的发展进入了前所未有的大竞争时代，几乎平均每年就增长近60家。

贴身肉战之中，绝大多数的购物中心都陷入了销售不振中。

也正因此，近年来日本购物中心越来越注重差异化，种类也开始变得丰富，有再开发型、火车站大厦型、折扣型、郊外型、生活样板中心型和主题型等，而且许多购物中心还添加了一些从未有过的“新”元素。

0212日本社区商业研究报告

管理委员会
由三井不动产商业管理公司派出专门人员，与店铺经营者成立管理委员会，主要目的有以下两个：
1
收集消费者反馈的意见，对商业设施
或相关店铺进行调整
2
统一各商铺的促销活动，例如发放通
用折扣卷，避免无序竞争
Growing Together计划
共同成长计划是指三井不动产商业管理公司和各店铺经营者之间相互学习的计划。主要内容有：
从上图我们可以看到第二层主要是咖啡店，休闲料理等供居民或办公室人员休憩的业态
饭田桥业态分布
鱼类居酒屋中华料理烤肉拉面印度泰国料理丸龟乌冬面火锅美容医院儿科医院牙科医院
从上图我们可以看到第三层主要是各种料理等供居民或办公室人员饮食休憩的业态，另外还有小型医院诊所这一业态
饭田桥运营方法
品牌折扣购物中心（outlet
主营
park）
outlet park即奥特莱斯是三井不动产模仿美国进行的品牌折扣贩卖中心。奥特莱斯直
业
接和品牌生产商联系，贩卖断码过时的品
务
牌，以便宜著称，吸引大量消费者前来购买
都市小型购物中心
都市小型购物中心是三井公司近来来的新型项目，下面着重介绍
5
三井商业管理之饭田桥项目
日本社区商业的发展
传统商业街
商业街是由一定的底商进行商业集聚后形成的，如上图所示，可以看到商业街的两旁几乎每家住户的一楼都是底商，商业街可以带动一片区域的繁荣与活力
日本的商业街在繁荣发展的过程中出现很多问题，例如上图所示繁乱无序，占道经营等问题。为了改善这一问题由底商们自发组成了商业街管理委员会，委员会的主要职责是对整个商业街进行管理，例如下图所示的，进行拱顶设计，统一的装饰等。另外管理委员会经常组织类似我国庙会一样的活动以凝聚人气。

东京站地下商业项目考察报告

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东京站地下商业项目-大丸百货B1
在JR东京站连接的百货店，大丸东京店。在东京的“现在”具现化的店内，将有一个应时的东西。地下
1层的地板·食品“霍普街Shopping」是便当和甜品名店集结。
GRANROOF是八重洲全新登场的地标。以「光的风帆」为意象的大屋檐下，从B1到3F齐聚以餐厅和咖啡馆为中心的魅力店家。
位于由中央渠道下去的B1楼层的车站内
（ekinaka）最大购物区。包括在店内厨房当场现做的便当、熟食以及精选甜点等，60家以上店铺齐聚一堂。
位于丸之内地下检票口外的GRANSTA丸之内，展售各种化妆品与杂货。
10
八重洲地下街-业态比例
营业时间：
业态比例（数量）
时尚・生活杂货餐厅咖啡・小吃服务
• •
餐厅［11:00-22:00］；时尚・生活杂货［10:00-20:00］；
•
• 16%
咖啡・小吃［7:00-21:00］；
服务［10:00-20:00］
•
5%
47%
餐厅：和食、西餐、中华、民族风、咖啡；时尚：女士时装、女士杂货、男装时装、男装杂货、衣服、鞋修理；生活杂货：化妆品・药、便利店・食品・酒、兴趣·生活杂货；服务：诊所、美容美发、沙龙放松、邮电局/ ATM外汇兑换、其他
5
东京站地下商业项目-概况
八重洲片区
1 东京站地下商 4 2 业主要分布区 3域 6 5
7
东京站地下商业依托轨道交通枢纽发展，连通八重洲及丸之内商业区，主要由八重洲地下街、TOKYO STATION CITY、东京站一番街、大丸百货B1等部分组成。
序号
项目名称八重洲地下街大丸百货B1 东京站一番街 GRANROOF TOKYO STATION CITY GRANAGE GRANSTA 黑塀横丁

商业建筑考察报告范文3篇

商业建筑考察报告范文3篇日本商业建筑规划设计考察报告摘要本文通过对日本商业建筑规划设计进行的考察，对其成功的商业建筑规划与设计理念形成了一个初步的解析，加深了对于商业建筑规划与设计的认识，在此与大家共同探讨研究。

关键词日本商业建筑规划设计考察报告日本商业建筑在世界上是颇具特色的。

遍布全国各地的商业街，构成了日本商业一道亮丽的风景线。

近期，笔者对日本的商业建筑进行了为期一周的专题考察，主要考察了大阪难波PARK、东京六本木商业建筑群、东京表参道商业街、东京银座商业街、新宿商业街区等。

以下结合考察情况对此进行概述与解析。

大阪难波公园（Namba Park）：位于大阪市传统热闹商业区，是一个商业建筑生态化的范本，由美国捷得建筑事务所设计。

是一个购物中心与办公楼的综合体，而并非传统意义上的公园。

远看Namba Park是一个斜坡公园，从街道地平面上升至8层楼的高度，层层推进、绿树茵茵，仿佛游离于城市之上的自然绿洲，与周围线形建筑的冷酷风格形成强烈对比，成为嘈杂背景下的一处生动、温馨的街景。

入口处，呈现在眼前的是一个被岩石覆盖的空间，仿佛一个狭小的峡谷，诱惑着你向里面探寻。

暖黄色到桔黄色逐渐过渡的条纹造型，如同沉淀层一般，而设计师精心设计和营造出不同的小湾、岩洞、河谷等探险般的空间感受，为顾客的购物旅程增添了神秘和新奇的色彩。

通过“峡谷”内一条“8字形”倾斜上升的通道，便到了Namba Park的零售与娱乐区域。

其中心区域是三层的“豪华购物广场”，内部质感华美、店面错落有致，并饰有草木植被和水景，让你仿佛并不是在商场购物，而是在森林中寻宝一般。

商场业态非常丰富，从餐饮、服饰、珠宝，到美容、动植物花卉、居家用品、日本传统和服等等，包括了上百家专业的时尚商店和餐馆。

这里可以品尝到民族的、世界各地的美食，可以购买到潮流最前线的商品和各种高档物品。

除了传统的商业业态，Namba Park的商场还为顾客提供医疗功能，不仅在商场的二楼配有药店，在八楼还设有一家医院，牙科、妇科、皮肤科、眼科、耳鼻喉科、内科等等，功能齐全，别具特色。

东京六本木新城购物中心及商业综合体考察报告

东京六本木新城购物中心及商业综合体考察报告东京六本木新城购物中心及商业综合体考察报告一、项目简介东京六本木新城是东京著名的购物中心和旅游中心，该项目在2021年4月开业，公司目前已经成为了外地游客去东京必到的综合商业设施，坐地铁日比谷线六本木站就可到达。

日本东京的六本木新城是日本森建筑公司的一个马拉松项目。

在这个项目的初期，许多人都对这个项目持全都悲观态度，预测这个项目可能太大了，或者它对于日本旧式来说，变化太大、太突然。

同时人们也建造这样一个项目的时机不对，因为那个时候日本正处于一个最长的衰退期。

长达17年的运作，是任何一家国内开发商都不可能做到的。

其敬业精神，为留下一点有价值东西的负责态度，是国内开发商所欠缺的。

森稔社长要整个团队坚持不懈地追求品质，树立当今世界一流品牌，这也是森大厦株式会社感到自豪的信念。

发展商简介：森稔，森大厦株式会社社长。

日本森大厦株式会社出资兴建了上海森茂国际大厦，日本该公司一直在日本东京的培训基地地区从事城市开发事业，上海国际森茂大厦是其在海外进行正式中国投资的重要项目之一。

森大厦在上海投资的第二个项目是世界最高的上海环球金融中心大厦的建设。

六本木项目考察的启发不仅在项目技术层面，而且要深入思考我们对留下对后代有价值建筑及商业文化作品的负责态度与敬业精神，提醒我们在前期足够的精力和心血。

17年的坚韧精神，就是始终如一的努力。

二、总体规划设计特点商业城市设计设计与项目设计相互结合，依托地铁公路交通交通和城市公路交通，园林设计立体化，整体设计趣味化，具有丰富的设计内涵。

2.购物中心建筑设计特点美国JERDE建筑事务所负责六本木购物中心及公共空间设计，JERDE在购物中心设计中非常注重将项目设计为旅游目的地，立面变化丰富，不断让顾客产生同情心，缩短顾客的停留时间，很多游客停留一天仍然没有单调的感觉，实践证明JERDE的设计思想体系是成熟的。

外立面设计变动比较丰富，采用空间向上退台的方式，与大阪难波城有类似之处。

21世纪中国不动产体系概览-2

特许
互联网
丏业房产网站
基金
房地产基金新楼盘销售与咨询
新楼盘
业务涵盖从前端到末端完整的房地产服务链条
21世纪中国不劢产
本土发ห้องสมุดไป่ตู้史
•2000年 •2002年 •2004年 •2005年 •2006 年 •2007年 •2009年 •2010年
21世纪中国不劢产正式成立 5月第一家加盟店在北京正式签约,10月第一个加盟区域厦门正式签约建立了8个区域分部，100家加盟店建立了16个区域分部，505家门店
区域： 31 加盟店： 1500 经纪人： 22000 房源量：7000000
21世纪中国不劢产
公司核心价值与使命
核心价值
• 提供消费者放心、省心的服务
公司使命
• 顾客高度满意 • 中介行业领先 • 促进房地产事业平衡发展 • 员工自我价值的实现
21世纪中国不劢产
公司业务领域
二手业务直营
北京、上海、深圳、成都
NRT直营
房地产金融服务
金融
北京、上海、深圳、成都
商业地产
商业地产策划与销售
高盛（亚洲）投资21世纪中国不劢产，成为21世纪中国不劢产
第二大股东建立了24个区域分部，900多家门店，万名经纪人美国艾威基金（Avenue Capital）注资5200万美元，这是中国房地产经纪行业获得的最大一笔国际私募融资建立了30个区域分部，覆盖34个城市，千家门店，万名经纪人 21世纪中国不劢产在纽交所成功上市（股票代码：CTC）
21世纪中国不劢产
2010年1月28日成功上市！
21世纪中国不劢产
中国领先的房地产综合服务提供商
中国最大的房地产综合服务提供商 90%的区域取得市场前三名 30%的区域取得规模和市场份额第一

房地产日本考察全程记录

新干线建于1964年，最大时速达到300400公里，至今已安全运行40余年，没有发生一次重大安全事故。
新干线贯穿日本南北各大重要城市，为战后日本经济的复兴做出了巨大的贡献。
1978年10月，邓小平首次乘坐日本新干线。邓小平的感受是： “乘坐新干线，使人有了追赶时代的感觉。中国惟有大步前进。”
2021/9/18
施工场外的各种许可证标牌
2021/9/18
施工场外的各种许可证标牌
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施工场外的各种许可证标牌
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施工场外的各种许可证标牌
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施工场外的各种许可证标牌
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施工场外的各种许可证标牌
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乘坐新干线去京都
办公楼入口（其一）
2021/9/18
办公楼入口（其二）
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宽阔的大堂空间三幢办公楼由统一的大堂联系。现代、高档、气派
2021/9/18
底层购物休闲空间
2021/9/18
后花园（休闲区）从风格、颜色到选材都与办公区有很大不同；带给人们别样的感受。
2021/9/18
2021/9/18
——东京—京都——
第四天，3月14日上午：早餐后驱车前往多摩新城参观；随后前往新横滨乘坐新干线前往京都。下午：17：33到达京都。
2021/9/18
多摩新城
在东京房地产高峰时期，为缓解城市住房供不应求，城市压力不断加大的情况，在东京近郊多摩开发而成。
2021/9/18
内部商业街

钟铿日本商业地产考察随感

钟铿日本商业地产观后感2007年11月6日肯创商业机构中国商业地产联盟考察团在富士高商业公司本部合影前言随同中国商业地产联盟于10月29号参加了为期一周的日本商业地产考查。

考察团21人主要由来自全国六个省市13家商业地产开发公司及服务机构，并邀请了日本著名商业地产六本木、表参道和难波PARKS的设计公司富士高公司全程参与讲解。

实现了对亚洲顶尖商业地产项目的选址、定位、规划、设计、运营有了较为深刻的认识在此与同仁们分享。

提纲•商业建筑设计上的感悟——案例：东京六本木•商业业态组合上的感悟——案例：大阪难波parks•商业环境营造上的感悟——案例：表参道商业街•商业品类经营的感悟——细腻、贴切、精致、全面•补充：参观了日本奥特莱斯名品折扣广场商业建筑设计上的感悟——案例：东京六本木六本木是东京著名的购物中心和旅游中心，它的设计是城市设计与项目设计相互结合，充分利用地铁交通和城市公路交通，园林设计立体化，整体设计趣味化，具有丰富的设计内涵。

六本木购物中心及公共空间设计上非常注重将项目设计为旅游目的地，立体变化不断让顾客产生好奇心，延长顾客的停留时间。

整体建筑结构从区域文化中提炼建筑结构元素富于文化的含义，实现商业项目建筑风格的内涵，从而达到商业项目独有的“商业文化”。

外立面设计商业外观和配套的景观设计商业外空间•六本木充分展现了人与自然、环境与艺术、商业与建筑的完美结合，突出了释放都市压力亲近自然、品味文化、体会艺术、体验商业的轻松愉悦的购物休闲之感觉。

内部展现由感而发商业建筑设计特别是对改造项目的设计要颠覆以往的商业形象,达到适应未来目标消费群体需求的目的，同时力求达到区域甚至更为广域的影响力,必须要求在建筑设计上有自己可以品味的内涵。

从六本木看充分理解和消化区域文化的特性，依托传统文化的脉络，结合现代的建筑装饰展现方式，达到标新立异；新长江的地理位置和合肥固化的消费习惯以及城市居住格局都限定了我们在传统商业领域中的优势的体现。

标杆商业地产全过程成本精细化管控及案例解析

《标杆商业地产全过程成本精细化管控及案例解析》【课程背景】近几年，越来越多的地产商转战商业地产，但商业地产规模大，风险高，项目开发周期长，潜藏着无数的危机与风险。

商业地产不是地产的战争，而是金融的战争，资金是每个地产商抢夺的核心资源，成本的规划与管控是释放资金的第二通道，也是抵御地产风险的有效武器。

当我们的项目即将要启程的时候，是否可以停下来看看商业地产标杆企业的成功实践？万达作为中国商业地产的开拓者和风向标，在成本的规划与管控方面有着臻熟的经验，在万达集团成本管控的经典案例中，成本节约少则数百万多则数千万的安全屡见不鲜。

本课程凝练万达最近5年成本管理的经验与得失，以归纳推理的全新思维，全面解读商业地产成本管控的死角，解密万达轻松节约百万乃至千万成本的核心方法。

归纳总结他们十多年专注商业地产开发的经验与教训，课程中的每一个成本案例，一个总结会带给您意想不到的收获！【课程收益】★系统学习商业地产成本管理的核心知识；实战专家现身说法，解析标杆企业的经验与教训★全面了解标杆商业地产成本管理的经验；课程设计严谨务实，全程破解成本管控实践难题★丰富实用工具模板，快速引入企业内部即学即用；直接套用标杆企业已有模板与制度指引【培训内容】一、商业地产的前世今生第4步：目标成本管理聚焦：城市商圈中心的综合体案例分析：日本东京六本木解码：主流商业地产模式案例分析：城市综合体发展模式研究成本科目的建立目标成本编制的4大要点与5大原则目标成本调研的4个方面目标成本编制的11项边界条件目标成本编制的6个依据目标成本编制的7个步骤目标成本的审批与调整目标成本工作的3大难点项目成本现金流的解决方案二、商业地产成本全景差异化：商业地产产品类型分析案例分析：SHOPPING MALL+写字楼+住宅公寓+SOHO公寓+商业步行街（底层商业）+酒店大比拼：10-100万的开发模式案例分析：万达广场VS万象城新视角：商业地产成本特点案例分析：项目+管理+成本找关键：影响成本的“关键驱动因素”案例分析：7个关键驱动因素分析第5步：成本合约规划合约规划编制的 2W+1H合约规划范围调整的5大方法合约规划3大保障机制三、理论+业务的成本管理体系第6步：限额设计成本管控战略案例分析：主力店基础物业及技术面交接限额设计的7大关键举措第7步：动态成本管理客户进场装修前交接、户装修结束后验收基于“点-线-面”的成本管控思路成本管控的模式案例分析：“2+1+2”模式分析成本管控重点案例分析：前置式管理VS后置式管理成本管控方法案例分析：两库一优+4大要点一个中心三条线的动态成本成本管理方法动态成本管控的5个重点与6个难点动态成本编制的8个要点商业动态成本超支4因素分析动态成本回顾3项重点总包合同动态成本管理的9个关键节点动态成本考核的2个工具第8步：设计变更及签证管理变更签证流程管理8步变更签证的考核四、商业地产全过程成本管控（核心十步）第1步：项目摘牌前的可研决策第9步：结算管理与审价项目发展的六大发展阶段全解案例分析：拿地3大因素分析商业综合体地块尺度选择的两个标准案例分析：投资分析模型+投资分析模型FT项目盈亏平衡分析不同盈利模式对比结算过程的难点透析入伙结算+整体结算+总包结算第10步：成本数据库管理成本数据库模型构建的2个内容成本数据库3大核心指标成本数据库4大应用场景项目成本后评估的7项内容第2步：摘牌后的投资决策管理投资分析：盈利策略测算案例：标杆商业地产企业《项目经营目标管理责任书》五、绩效导向的成本组织化管理成本条线管理两大重点业务+团队项目成本管理数字化的精练总结：1+1+2+6=10第3步：设计阶段成本优化案例：城市综合体优化设计【培训对象】★房地产企业董事长、总经理、副总经理等公司决策层领导★房地产企业成本总监、合约总监、工程总监、财务总监、总工程师等主管人员；★房地产企业从事管理的造价成本、合约结算、招标采购、规划设计、工程管理等部门骨干。

日本横滨21世纪未来港城市设计

“船舶博物馆”以横滨港和船作为主题，常设展览，每年还会举办特别的展览会，昔日被称为“太平洋天鹅”的日本丸号也在这里展示，十分具有历史意义ห้องสมุดไป่ตู้而附近有文化设施集中的扫部山公园和寺院集中的伊势山等。另外，在樱木町站和京浜特快日之出站中间的野毛饮食店街上，散布着与港口城市横滨非常相配的老字号爵士乐咖啡馆等。
将园林、景观引入，塑造立体空中园林，是国际上超高层建筑设计的未来趋势，目前全世界仅有少数的几栋超高层建筑采用了类似的设计手法，地标大厦便是其中之一。在其大楼近地空间设计中，还保留了一处1896年建成的旧横滨第2号船坞，长100米、宽10～30米、深10米。设计者将其巧妙利用，设计成颇具特色的室外环境，让人们在其中休憩之余，追忆横滨的历史（横滨是日本第一大造船业基地和著名的港口城市），畅想横滨的未来，成为唤起市民“集体记忆”的场所。
太平洋横滨是世界最大的会议中心，位于地标大厦几百米处。这会议中心包括圆形的横滨格兰洲际酒店，酒店与附近的摩天轮成为横滨最典型的观光地之一。而“横滨皇后广场” 设立了许多专卖店，是民众逛街购物的好去处，许多大楼像环太平洋大饭店、横滨港未来大厅以及写字楼，都是让人们感受新生活样式的空间。
政府希望将新区建设成24小时川流不息的国际城市，迅速适应世界经济的每一动向；以一个应用先进信息技术、创新与继承并存的现代化城市面向21世纪。规划以贸易和国际交流为核心，配置了商贸大厦、会议中心、展览中心、电讯港及多元信息中心、美术馆、海洋博物馆以及滨水步行绿化系统，与原有市中心结合，形成中央商务区。
1983年，横滨21世纪未来港正式动工，先期是市政配套和基础设施建设，1989年，横滨美术馆建成开馆。上世纪90年代是港区的建设高峰，从 1991年到2000年，洲际酒店、地标大厦、横滨银行总部大厦、国际会议大楼、三菱重工横滨大楼、横滨港未来21会堂、MediaT ow er摩天轮、国际船员中心等陆续建成开业，新区建设基本成型。 2000年后，开发速度减弱，直至2004年富士Soft 大楼竣工和M egapix开业。目前整个港区仍在建造中，从1983年算起前后已经延续26年。

日本地下商业考察报告

这座枢纽站由水的宇宙船、绿色的大地、公共汽车中心站、轨道交通、地铁、21世纪科学情报中心、银河广场、地下商场七部分组成，并与爱知县文化艺术中心、日本NHK电视台名古屋电视中心、大型地下商业网连接，它集交通、购物、娱乐、休憩、集会、信息获取等为一体，建筑设计构思独特，造型美观，别具一格。建筑设备方便舒适、功能齐全，深受市民的青睐。这座城市绿洲公共交通枢纽站堪称世界一流。
可以外摆的餐饮空间
到B2层的跨层电梯
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六本木 Middle Town
地理位置：东京六本木建成时间：2007年点评：东京最新的集公园、商场、写字楼、公寓、酒店为一体的城市综合体
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东京中城-Tokyo MidTown

东京中城由大面积的绿化和 6栋建筑构成，是一个新型的复合型城市综合体；汇集了各种各样的商店、餐馆、写字楼、饭店、绿地、美术馆等设施，彼此共鸣，为都心的生活提供高品质的每一天；同时，东京中城作为将日本的设计推广到全世界的基地，到处弥漫着艺术的气息；
艺术品摆放点一东一西一中
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八重洲地下街
地理位置：东京站前广场建成时间：分两期建成（1963-1965年和1966-1969年）点评：是日本规模较大的地下街
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东京八重洲地下街

项目简介
– 八重洲大街拓宽后两侧为车行道，中间有街心花园，地下停车场的出入口和地下街
的进、排气口都组织在花园中，沿街多为6-9层的高大建筑物，没有超高层建筑。东京站除新干线、山手线等铁路车站外，还有8条地铁线从附近通过，其中有4条线在大手町设站，3条在日比谷和银座有站，2条在日本桥有站。这些地铁车站一般都位于东京站为中心的几十米和几百米半径范围内，均通过地下步行通道与东京站地下部分和八重洲地下街相接。 – 地下为3层。一层由三部分组成：车站建筑的地下室，站前广场下的地下街，从广场向前延伸的八重洲大街下约150米长的一段地下街。二层有两个地下停车场，总容量570辆。地下三层有高压变配电室、一些管线和廊道，4号高速公路也由此穿过，车辆从地下就可进入公路两侧的公用停车场，使地面上的车流量也有所减少，路上停车现象基本消除。 – 尽管东京站日客流量高达80-90万人，但站前广场和主要街道上交通秩序井然，步行与车行分离，行车顺畅，停车方便，环境清新，体现出现代大城市应有的风貌。

全球最大商业地产公司西田的成功秘诀

全球最大商业地产公司西田的成功秘诀提到澳大利亚的Reits，最先想到的就是总部位于悉尼的西田集团(Westfield Group)，目前西田集团已经是全球最大的商业地产上市公司，也是澳大利亚最大的上市公司之一，市值已经达到1916.62亿人民币。

西田集团是一家将购物中心的持有、开发、设计、建造和运营高度垂直整合的国际商业地产集团，现已经在全球众多重要区域拥有购物中心，其中主要包括澳大利亚、新西兰、美国、英国和欧洲。

(西田在2014年将集团拆分为两个公司，其中Westfield负责英国、欧洲和美国的购物中心运营管理，Scentre负责澳洲和新西兰的购物中心的运营管理。

)截至2016年末，西田集团已经在澳大利亚、新西兰、美国和英国等地投资开发了74座购物中心，总的经营面积超过4.68亿平方米，所持有的购物中心的规模大，品质优。

目前西田管理的资产的总价值达632亿美元以上。

可以看到，在零售商业地产的全球化布局上，西田可以说是同行争相模仿和追赶的标杆，无愧于世界第一的称号。

那么，西田集团(Westfield Group)又是靠着什么样的发展策略，超越美国本土的商业地产集团，成为外来的王者，并且在全球保有无可撼动的地位呢?其实它的发展策略就是：专注于区域购物中心，深入介入产业链全过程；走全球化战略，积极拓展海外市场；注重区域群聚效应，打造西田品牌；紧跟科技创新步伐，积极探索智能效应。

西田就是靠着这样独特的商业运作模式，让其在每一个进入的国家都可以屡战屡胜，走出属于它的全球化成功之路。

专注于区域购物中心深度介入产业链全过程■只做购物中心，从无到有全过程参与西田是一家只专注于购物中心的国际商业地产龙头，并且做到了垂直整合产业链。

它深度介入整个购物中心从规划、设计、建造、开发到租赁、运营的全过程。

从1960年建立到现在，西田专注于购物中心，对购物中心从无到有，从开发到运营的各个环节都全程参与，集团业务几乎覆盖了商业地产的整个价值链，从开发到运营都在自己的组织架构内进行，实现了“垂直化”经营。

21世纪商业地产公司简介

1998年自香港正式进入内地商业地产界 2002年于北京创立中原商业地产部 2004年创立伟业商业有限公司 2007年-2009年受聘于摩根士丹利旗下GMS公司 2009年10月与21世纪合作成立商业地产公司
总经理介绍 GM profile
荣获2005-2006年安家地产杂志“北京商业地产十大最具影响力”人物荣获全国最大的地产杂志《安家》杂志——首席商业分析师荣获“2009年中国商业地产杰出贡献人物奖中国商业地产联盟——特聘专家组顾问 SOHU焦点房产网——首席商业顾问中国房地产报——地产部专家顾问搜房网——商业地产分析师
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Realogy公司旗下最大的不动产服务体系于1971年在美国创立，已经过近40年的品牌发展打造了世界知名的不动产综合服务品牌，服务机构遍布60个国家和地区在美国本土，21世纪不动产商业地产服务业务已形成成熟体系具备完整的服务体系，服务范围覆盖各类型的商业物业多年的经营积累了丰富的客户资源和宝贵的项目操作经验
兴城古城项目黄梅核心商业区项目西安阳光金城项目北京燕郊潮白河项目香河运河城项目廊坊恒盛塞纳河谷二期项目固安绿宸国际新城项目大连蓝渤湾项目哈尔滨道外区二十道街项目赤峰新城区锡伯河南岸项目
KEY WORDS: 数十个商业项目操作经验代理行、规划设计公司背景
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曾合作投行：
日本亚洲基金(JAIC) 日本伊藤忠株式会社
加拿大发展银行