法律风险培训课件

建议 3
内部
外控
04
交房入伙
交房入伙——交房通知
23
项目接房通知未能有效送 达（如：按买受人预留地 址无法有效送达，寄件公 司做退件处理）。
1
风险 问题
2
因交房通知未能有效送达， 房屋无法按时交付，房屋的 损毁、灭失风险仍由开发商 承担； 因买受人未能收到交房通知， 买受人可以此为由主张开发 商逾期交房。
工程管理——设计缺陷
11
发包人提供的设计 有缺陷，造成建设 工程质量缺陷的。
风险 问题
1
发包人应承担过错责任。
处理建议
12
建议 1
签订设计合同时： 要求设计人就设计文件 可能引致的损失，承担 全部的损害赔偿责任。
建议 2
签订施工合同时： 加重承包人对设计文件 的核查责任。
相关法条
1、《最高人民法院关 于审理建设工程施工合 同纠纷案件适用法律问 题的解释》第十二条； 2、《建设工程勘察设计 管理条例》第二十八条。
14
相关 法条
《最高人民法院关于审理建 设工程施工合同纠纷案件适 用法律问题的解释》第二十 一条
03
营销管理
营销管理——宣传广告
16
开发商就商品房及相 关设施所做的广告与 现实不符，存在夸大 其词、虚假宣传情形。
1
风险 问题
2
民事责任： 承担违约责任。
行政责任： 停止发布广告，消除影响，罚款。
处理建议
5
备注说明
01、合同主体：自然人、法人、 其他组织
02、合同权利义务：商业条款内容 03、争议解决：协商、仲裁、诉讼 04、违约责任：违约金、定金、继续
履行、损失赔偿 05、合同生效：签字盖章或其他生效条件 06、签订日期：生效时间
合同实例解析
6
产品购销合同
甲方（买方）：
乙方（卖方）： 重庆市**电气有限公司
一、产品名称
数量
单价 总金额
单相电表箱 100台 268
26800
合计金额（人民币大写）：贰万陆仟捌佰元
二、交货期及地址：乙方收到定金后合同生效，7个工作日发货到客户指定地点。
三、质量保证：
1．产品质保期：元器件质保贰年。
四、货款的交付方式：合同签订后需交付定金合同金额的30% ；小写：8040元；货到验收后付清剩余尾款小写：18760元。
05
互动交流
1、《最高人民法院关于审理商 品房买卖合同纠纷案件适用法律 若干问题的及时》第三条 2、《合同法》第五十四条
营销管理——精装样板房
20
精装样板房缺少对装 修、装饰、家具陈设 的特别说明或说明含 糊不清。
风险 问题
客户可以要求开发商按照样板房
1
的质量、设备及装修进行交付，
否则，开发商承担违约责任。
处理建议
1
风险 问题
2
民事责任： 施工合同无效。
行政责任： 发包人面临行政处罚：责令改正、 五十万元以上一百万以下的罚款。
处理建议
建议 1
审慎核查承包人资质， 不得将工程发包给资质 不适格的承包人，避免 合同无效。
10
建议 2
借用他人资质中标的承 包人，一经发现，应立 即终止合作。
延伸 思考
超越资质签订工程施工合 同的承包人，在工程竣工 前取得了相应的资质等级。 此种情况下，施工合同效 力如何？
17
建议 1
广告内容在对外发布之 前，应由开发商的内部 机构包括设计、工程、 营销、法务等部门进行 审核把关。
相关法条
1、《最高人民法院关于审理 商品房买卖合同纠纷案件适 用法律若干问题的解释》第 三条 2、《广告法》第五十五条
营销管理——沙盘展示
18
沙盘模型中未设置 免责声明。
1
风险 问题
2
承担商品房买卖合同的违约责任。
主讲人 刘千钊
目录
CATALOG
01
合同条款
工程管理
02
03
营销管理
交房入伙
04
05
互动交流
01
合同条款
合同条款
《合同法》 第12条
当事人名称或者
姓名、住所
1
2
数量
3
4
价款或报酬
违约责任
4
5
6
7
8
标的
质量
履行期限、 地点、方式
争议解决方式
、
合同条款
合同 主体
合同
合同
权利
合同
义务
争议 解决
违约 责任
交房入伙——交房通知
25
买受人为两人以上，在未 确定联络人时，置业顾问 仅将通知与信息送达至其 中一人。
风险 问题
开发商未将通知信息发送给
1
所有买受人，未接到通知信 息的买受人可据此向开发商
主张违约责任。
处理建议
26
建议 1
买受人为多人时，需明确约定其中 一人为联络人，开发商发送给该联 络人的通知信息，即视为发送给全 部买受人,并且该联络人的意思表 示代表全体买受人，对全体买受人 具有约束力。
工程管理——结算条款
13
因开发商原因，所造 成的备案合同与未备 案合同的结算条款不 一致。
风险 问题
开发企业真实结算条款难以执行：
另行订立的建设工程施工合同与经过备案
1
的中标合同实质性内容不一致的，应当以
备案的中标合同作为结算工程价款的依据。
处理建议
建议 1
保持备案合同与未备案 合同的结算条款一致
21
建议
1
在样板房入口等显眼位置设置 免责声明： 由于市场供给等因素，在断货、 货源紧缺的情形下，本公司有 权以同等品质的材料/设备替换， 恕不另行通知。由于生产工艺、 生产批次等原因，同样品牌、 同样品质的材料可能出现色差、 花纹不一致等情形，敬请谅解。
建议 2
在精装修样板房内，属于非 交楼标准的灯具、厨房用品 等设施也应逐项列明。建议 以字条形式粘贴在物品上并 写明：非交楼标准。
买受人也可以合同欺诈为由，要求 撤销商品房买卖合同。
处理建议
建议 1
在沙盘中设置免责声明： 本建筑模型为设计方案的体现，因
受模型材质、比例、工艺等因素所限， 与项目实际存在一定差异，现有展示效 果仅供参考，一切未有列举事项或更改、 变动，请以政府最终审批文件及房屋买 卖合同约定为准。
19
建议 2
相关法条
处理建议
建议 1
按照客户在商品房买卖合同中预 留有效的联系地址，发送交房通 知。致电客户确认其是否收到， 如未收到，要及时了解原因，或 补发，或要求其另行提供有效送 达地址。
24
建议 2
交房通知必须采用“EMS”进行 投递，并在单面上注明：楼盘名 称、具体房号和文件名称，以保 留投递证据，证明开发商已充分 履行通知义务。
五、其他未尽事项，双方友好协商解决。
六、本合同一式四份，甲方持三份、乙方持一份、产生相同法律效力。由双方签字盖章之气有限公司
签订日期：2015-12-08
02
工程管理
讲授思路
风险 描述
风险 问题
处理 建议
8
防控风险
工程管理——资质
9
1、将工程发包给无建 筑施工资质或者超越 资质等级的企业； 2、实际施工人没有资 质而借用有资质的建 筑施工企业名义施工。