古北水镇案例分析
北京古北水镇案例分享(复制乌镇模式)
4.运营模式
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5.营销模式
1.由于尝到了乌镇2001年开业初期拍摄《似水年华》营销的甜头，古北水镇开展了影视方面的合作，进一步提高古北水镇景区的知名度。 2.景区目前基本靠游客、网友口碑和部分网络平台推出，销售平台方面：游客可以通过电话预定、乌镇的官方预定平台、第三方平台(携程网等 )进行古北水镇景区各类产品的预定，同时景区的官方微博、淘宝旗舰店、微信支付平台以及其他各种渠道的预定方式也陆续上线。 3.乌镇成熟的推广渠道将是景区正式推广的强有力的快速营销工具。
区位：位于北京市密云区古北口镇，古 北水镇与河北交界，距首都国际机场和 北京市区均为1个半小时左右车程，距 离密云县和承德市约45分钟车程。
投资主体：IDG战略资本、中青旅控股 股份有限公司、乌镇旅游股份有限公司 和北京能源投资（集团）有限公司。
运营情况：2016年，游客量突破了245 万，旅游收入达到7.35亿。
3.建筑风格
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4.驳岸、码头
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5.夜景
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6.优劣分析
优势 区位优势 资源优势 政府支持 管理优势 营销优势
说明
劣势
1、交通快捷，对未来充满潜力 2、处于北京—承德经典旅游线上 3、紧邻北京与承德，客源充足 4、区域同类项目少，基本处于竞争空白
拥有优质自然资源：司马台长城、鸳鸯湖温泉资源 丰富，地势高低落差便于造景
1、享受政府补贴 2、政府协助配套设施建设 3、景区同地方政府关系强化
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3.项目特色
景区特色：国际水乡小镇+司马台长城。
内部“杨令公祠”、“八旗会馆”等景点结合了古北口和老北京的胡同文化等历史文化资源（融合长城边塞文化、与汉、满、蒙、回等民族的习 俗），结合传统文化和现代功能定位，使景区一方面是具有北方建筑、历史文化特点的“亲水山坡型”古镇； 另一方面景区中的酒坊、染布坊、酱菜馆等景点带有明显舶来的江南古镇基因，同时也可以见到丽江的茶马文化的身影，景区综合了中西方众多 成熟风情景观、历史人文、建筑形式等元素的利用和再现。
古水北镇 开发模式
【项目概况】
北京古北水镇旅游有限公司成立于2010年7月，是由中青旅控股股份有限公司、乌镇旅游股份有限公司、北京能源投资（集团）有限公司和战略投资者共同投资建设。位于北京市密 云县古北口镇司马台村，是北京的东北门户。距北京市区120公里，首都机场98公里，密云县城区60公里，承德市区80公里。目前拥有京承高速、京通铁路、101国道三条主要交通干线。 古水北镇是在原有的五个自然古村落的基础上整治改建而成，拥有原生态的自然环境、珍贵的历史遗存和独特的文化资源。为了保护原有古建筑，在保留原貌的同时大胆创新，对 修复后的民居建筑进行内、外特色装饰和水电等配套设施改造，对历史街区进行功能重塑与再利用。依托司马台遗留的历史文化，进行深度发掘，将9平方公里的度假区整体规划为“六 区三谷”，分别为老营区、民国街区、水街风情区、卧龙堡民俗文化区、汤河古寨区、民宿餐饮区与后川禅谷、伊甸谷、云峰翠谷。古北水镇是集观光游览、休闲度假、商务会展、创意 文化等旅游业态为一体，服务与设施一流、参与性和体验性极高的综合性特色休闲国际旅游度假目的地。度假区内拥有43万平方米精美的明清及民国风格的山地合院建筑，包含2个五星 标准大酒店、6个小型精品酒店、400余间民宿、餐厅及商铺，10多个文化展示体验区及完善的配套服务设施。
业态 景点
具体业态 司马台长城、司马小烧、永顺染坊、英华书院、杨无敌祠、震远镖局、 八旗会馆 水镇大酒店、乌镇会精品酒店、长城书舍精品酒店、八旗客栈、雁门客 栈、镖局客栈、梨园客栈、卧龙堡客栈 水镇大酒店、司马缸大酒楼、民国清真餐厅、卤煮店、酱菜馆、糖水店、
住宿
餐饮
煎饼（粥）铺、宫廷奶酪店、饺子馆（镖局客栈）、烧肉馆、烧饼铺、 烤鸭店、炒肝店、纳兰轩餐厅、雁门客栈、卧龙堡客栈、梨园客栈房东 家
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古北水镇案例分享
2017年08月16日
1
目录
01 项目概况 02 总体定位 03 项目特色 04 运营模式 05 营销模式 06 优劣分析
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2
1.项目概况
项目全称：北京密云·古北水镇（司马台长城）国际旅游度假区
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规模：总占地面积9平方公里，总投资 逾45亿元人民币，拥有43万平方米精 美的明清及民国风格的山地合院建筑。
老北京文化+北方建筑文化+江南水乡文化+茶马古道文化+民国风情+西式建筑
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6
3.项目特色
景区产品： 较大型的节目：北方庙会、古北水镇过大年、冬季冰雕嘉年华、长城音乐节、京剧票友会等； 度假产品：温泉度假体验、长城拓展活动、定制私人婚礼等； 小型的节目：景区将老北京乃至北方的非物质文化做了展现与挖掘，有老北京杂耍、京东大鼓、河北梆子、拉洋 片、扎风筝、糊灯笼、捏面人、吹糖人，遛鸟等，期间游客还可以参与到日月岛广场上的民俗庙会，跟着队伍一 起踩高跷、扭秧歌、舞龙、舞狮、看民间杂耍等。
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5
3.项目特色
景区特色：国际水乡小镇+司马台长城。
内部“杨令公祠”、“八旗会馆”等景点结合了古北口和老北京的胡同文化等历史文化资源（融合长城边塞文化、与汉、满、蒙、回等民族的习 俗），结合传统文化和现代功能定位，使景区一方面是具有北方建筑、历史文化特点的“亲水山坡型”古镇； 另一方面景区中的酒坊、染布坊、酱菜馆等景点带有明显舶来的江南古镇基因，同时也可以见到丽江的茶马文化的身影，景区综合了中西方众多 成熟风情景观、历史人文、建筑形式等元素的利用和再现。
古北水镇特色小镇发展现状问题及对策研究
古北水镇特色小镇发展现状问题及对策研究1. 引言1.1 古北水镇的背景介绍古北水镇位于北京市密云区，是一座有着悠久历史和深厚文化底蕴的古镇。
古北水镇依山傍水，风景如画，被誉为“北京的水乡”。
古北水镇历史悠久，最早可以追溯到明代，曾是皇家园林和御花园所在地。
现今，古北水镇以其独特的古建筑风格、悠久的历史文化和优美的自然风光吸引着大量游客前来观光游览。
古北水镇的建筑风格保留了古代建筑的特色，石板街、青砖瓦房、传统四合院等建筑构成了古北水镇独特的风貌。
古北水镇同时也是一个重要的文化遗产保护区，许多历史文物和传统工艺在这里得到了保留和传承。
古北水镇的发展离不开旅游业的支持，每年吸引了大量游客前来观光游览，为当地经济发展做出了重要贡献。
随着游客数量的增加，古北水镇也面临着一些问题和挑战，如人口拥挤、环境恶化、旅游资源不够多样化等。
针对这些问题，有必要对古北水镇的特色小镇发展现状进行深入分析，提出有效的对策措施，为古北水镇的可持续发展提供有益建议。
1.2 研究目的和意义古北水镇作为中国历史悠久的古镇之一，因其独特的文化底蕴和风景秀丽而备受游客喜爱。
随着旅游业的蓬勃发展，古北水镇也面临着一些问题和挑战。
为了更好地了解古北水镇的发展现状并提出可行的对策，本文将对古北水镇的特色小镇发展进行分析，重点关注人口拥挤和环境恶化以及旅游资源开发不够多样化等问题。
本研究的目的在于深入探讨古北水镇发展现状中存在的问题，寻找解决问题的有效对策，为古北水镇的可持续发展提供参考。
通过对古北水镇的特色小镇发展现状进行研究，可以为其他类似地区的发展提供借鉴和启示。
研究的意义在于帮助古北水镇更好地发挥其独特的历史文化和自然资源优势，提升旅游体验，增加游客满意度，促进地方经济的持续健康发展。
对古北水镇发展现状问题的改善对策的研究也有助于提升特色小镇的整体形象，提升其在国内外旅游市场的竞争力。
愿我们的努力能为古北水镇的发展贡献一份力量。
2. 正文2.1 古北水镇特色小镇发展现状分析古北水镇位于北京市密云区，是一座拥有悠久历史文化底蕴的小镇，被誉为“京北第一水镇”。
古北水镇案例研究详解
收入
客单价：目前古北客单价在 200 元以上 度假区收入：收入分布不乌镇类似，门票收入预计占 比约 50%，其余包括酒店、餐饮、游船、商品销售等 清明节三天，度假区总收入超过320万元 “亓一”小长假，实现收入1183.19万元，占密云全 县景区收入的82%
节日 清明节 亓一节 端午节 周末 周中
游客量 2万人次 5.9万人次 5万人次 8000～9000人次 600～800人次
【市场效益】古北水镇国际休闲度假区自身便吸引了大批游 客，已经成为京郊旅游的一个新地标
游客量
2014年1月试营业，10月份正式营业 游客量：在没有任何宣传花费的情况下，古北 取得了超预期的客流增长情况 游客量预估：2014年当年，古北水镇的客流 将会达到150万人次，之后数年增长到350万人 次的高峰
古北水镇案例研究
目录
Part 1 项目概况及效益分析 Part 2 项目成功因素分析 Part3 项目总结
Part 1 项目概况及效益分析
【项目概况】位于北京密云司马台长城脚下，总占地9平方 公里，京郊大型观光度假型目的地
规模：
• 总占地面积9平方公里，下辖古北水 镇和司马台长城两个游览区
• 其中古北水镇景区是在原有的亓个 自然村落基础上整治改建而成，保 存有精美的民国风格的山地四合院 建筑43万平方米
司马台 长城旅游区
古北水镇度假区
【功能构成】设有古北水镇旅游专属区和司马台长城保护专 属区，两者通过游线串联，形成集合体相互提升
基于原有景区保护原则，设保护专属区，但由于保护区 无法满足游客对设施的需求，因此同时设立旅游专属区
基于对原有景区的保护原则，无法迕行大规模的设斲建设， 而景区大量的游客需要足够的设施承载
乡村旅游古北水镇的融资案例
乡村旅游古北水镇的融资案例特色小镇是有效投资的重要抓手。
特色小镇建设是以特色产业发展如文化、旅游、科技、农业等为前提的，而基础设施与产业发展都必须辅以资金支持、土地扶持政策等基本保障，才能实现特色小镇在产业与人文资源方面的整合，同时提供人的就业发展机遇，进而再吸引周边其他产业进入与人口迁移。
要想解决好产业与人的问题，除了政府的规划与政策的持续稳定支持外，还需要足够的资金实力才能办好事情。
如何将特色小镇建设与资本接轨，选取什么样的融资与投资模式呢？下文将以古北水镇项目为例进行融资模式讨论。
小镇项目介绍古北水镇是基于北方水文化建造而成的小镇，正在成为北京夜游时尚新地标，吸引越来越多的年轻人及国际友人前来度假休闲，这里也是摄影家和美食爱好者的天堂。
位于北京市密云县古北口镇司马台村的古北水镇，由三个自然村落组成，占地面积近10平方公里。
2010年6月中青旅与北京密云县签订战略协议，合作开发古北水镇国际旅游综合度假区项目，并于2014年10月正式对外营业。
2015年全年接待游客147万人次，实现营业收入4.62亿元，净利润4701万元。
预计进入成熟运营期后，每年将接待游客400万人次，旅游综合年收入将达到10亿元。
古北水镇距离市中心仅100多公里，车程一个多小时，又处于(北)京承(德)黄金旅游干线上，高速公路直达景区，交通十分便捷。
规划设计思路从项目定位来说，要将古北水镇打造成集观光游览、休闲度假、商务会展、创意文化等旅游业态为一体，服务与设施一流，参与性和体验性极高的综合性特色休闲旅游度假目的地。
整个水镇规划为“六区三谷”，即老营区、民国街区、水街风情区、卧龙堡民俗文化区、汤河古寨区、民宿餐饮区，与后川禅谷、伊甸谷、云峰翠谷。
整个水镇范围内，规划实施大量酒店、民宿、餐饮、温泉、演艺、娱乐等配套服务，总体规划有43万平方米精美的明清及民国风格的山地合院建筑。
其中包含两家五星标准大酒店，六家小型精品酒店，400余间民宿、餐厅及商铺，10多个文化展示体验区及完善的配套服务设施，满足客户对观光、休闲、度假和会议的需求。
古北水镇案例解析
八达岭长城
慕田峪长城
司马台长城
北京目前正式开放的长城景区主要有延庆县的八达岭长城（居庸关— —八达岭一线），怀柔区的慕田峪长城，以及密云县的司马台长城 （金山岭——司马台一线）三处。
DEVELOP 合资开发 钱从哪里来？土地怎么来？
历时三个阶段，构建政府+企业+基金公司的联合开发模式
2010年6月 —2011年8月
DEVELOP 景区建设
整旧如故+腾龙换鸟+古镇现代化的脱胎换骨式改造
整旧如故
乌镇“迁、拆、修、 补、饰”五字法
腾笼换鸟
原住居民，被安置在古 镇外围，原有住房全部 作为商业开发，用作酒 店、餐饮、商业。
古镇现代化
建设类型 基建方面 外部整治方面 内部改造方面
社区配套方面
建设内容
新建的地下管廊宽高达2.2×2米，这在整个北京都是绝无仅有的。
土地和建筑抵押获得银行贷款
公司以项目土地及地上建筑为抵押物，从中国银
行北京分行、交通银行北京分行获得合计15亿元
十年期银团贷款，加上旅游公司自有资金，项目 建设资金已达到30亿元。
股东 中青旅 乌镇 IDG
出资比例 42% 18% 40%
股东
出资额（万） 出资比例
中青旅
33,600
33.6%
乌镇
14,400
土地购买
45万平方米， 旅游度假公寓建设为 共购买1000多亩,其
主要用于景区 主，占地面积300亩 他采用租赁形式(租
建设
赁成本较低)
营业时间
注册资本
2014年1月试运 15.3176亿元
营，10月正式运
营
资源特色：
长城脚下的江南水乡，京郊罕见的山水城结合的自然古村落
古北水镇有趣的故事和传说
古北水镇有趣的故事和传说嘿，你知道古北水镇不？那地儿可有意思啦！有一回呀，我去古北水镇玩。
一进去，哇，那感觉就像穿越到了古代一样。
古色古香的建筑，青石板的小路，还有那弯弯的小河，可美啦！我听说古北水镇有个很有趣的传说呢。
说是很久很久以前，这里有一条恶龙，经常出来捣乱，弄得百姓们苦不堪言。
后来，有一位勇敢的英雄出现了，他拿着宝剑，和恶龙展开了一场激烈的战斗。
经过好几天几夜的搏斗，英雄终于打败了恶龙，保护了百姓。
为了纪念这位英雄，人们就在这里建了一个小镇，就是现在的古北水镇。
我在古北水镇里溜达的时候，看到了一个很特别的地方，叫永顺染坊。
那里面挂满了五颜六色的布，可好看啦！我听说在古代，这里的染布技术可厉害了。
有个故事说，有一个姑娘，她特别喜欢染布。
她每天都在染坊里忙碌，想染出最漂亮的布。
有一天，她突然想到了一个新的染布方法，就试着染了一块布。
哇，那块布的颜色可鲜艳了，就像彩虹一样。
姑娘很高兴，就把这个方法告诉了大家。
从此以后，这里的染布就越来越漂亮了。
还有那个司马台长城，也很有故事呢。
据说有个将军，他为了保卫国家，带着士兵们在司马台长城上和敌人打仗。
他们打得可激烈了，好多士兵都受伤了。
但是将军没有放弃，他一直鼓励士兵们，最后终于把敌人打败了。
现在我们看到的司马台长城，就是当年将军和士兵们战斗过的地方。
我在古北水镇里还吃了很多好吃的。
有那个烤红薯，甜甜的，可好吃啦！还有那个豆腐脑，滑滑的，味道也不错。
我一边吃着美食，一边欣赏着古北水镇的美景，心里可高兴啦！嘿，古北水镇就是这么一个有趣的地方。
有很多故事和传说，还有很多好吃的好玩的。
以后有机会，你也一定要去古北水镇看看哦！说不定你也能发现一些有趣的故事呢。
嘿嘿。
古北水镇案例分享
4.运营模式
3.经营和管理优势 古北水镇的住宿条件和硬件设施远好于同类古镇项目。整个景区的工作人员和服务人员展现出了非常好的精神面貌，对游客的服务细致入微。 对于古北水镇来说，门票只是进入景区的门槛，景区内包括餐饮、住宿、娱乐等多业态复合经营才是营收的主力。在业态上实施复合经营的基础上 ，古北水镇在管理上实施统一管理。避免了强买强卖与争抢游客的发生。所有商铺的承租户由公司来发工资，卖茶的就只能卖茶，捏面人的店铺只 能出售面人，亏的钱由公司补贴。在古北水镇内部，原住户可以租赁原有住宅开展餐饮，但是每户只能同时接待2桌客人，并且菜品和菜肴价格由公 司统一制定，这也有效预防经营中的拉客宰客行为的发生。 古北水镇的管理是完全专业化管理，包括中青旅和其他战略投资者在内的股东均不参加古镇管理，整个古镇是由乌镇旅游公司以陈向宏为首的专业 团队负责打造和运营。另外，很多景区的管理从业人员是以原住居民为主，这造成了缺乏专业素质和服务水准不够等问题。而古北水镇的从业人员 中有很多是从旅游酒店相关专业的大学毕业生中招聘而来，从而极大地提高了服务的质量和素质。而对于部分合格的原住居民，古北水镇也加大对 其培训的力度，从而保证了景区的服务水平。
6.优劣分析
优势 说明 1、交通快捷，对未来充满潜力 2、处于北京—承德经典旅游线上 3、紧邻北京与承德，客源充足 4、区域同类项目少，基本处于竞争空白 拥有优质自然资源：司马台长城、鸳鸯湖温泉资源 丰富，地势高低落差便于造景 1、享受政府补贴 2、政府协助配套设施建设 3、景区同地方政府关系强化 1、由乌镇原班人马打造，保证项目质量 2、规避了同原住居民之间的经营矛盾 3、保证了人员执行力度、服务成熟 1、有乌镇成熟的景区营销经验 2、有乌镇成熟的推广渠道 劣势 说明
4.运营模式
古北水镇案例
汤河古寨区
• 震远镖局
• 镖局客栈
• 八旗会馆
• 雁门客栈
卧龙堡民•俗文望化京楼精品
区
酒店
• 长城书舍酒 店
• 英华书院
水街历史• 风杨景区无敌祠 • 司马•小烧杨酒家坊客栈 • 司马•缸酒梨楼园客栈
• 永顺染坊
• 永顺客栈
• 英华客栈
【业态规划】以北方古水镇为基底，打造文化展示体验、特色 住宿、商务会议、日常配套等丰富业态，提高参与性和体验性
保护专属区与旅游专属区的文化相互结 合，同时通过游线策略形成旅游度假集 长城文化合与体北，方相民互居提文升化的结合 ，有望使司马台长城和古北水镇成 为一条新的一日游或多日游路线
而且按照目前的门票策略，进入 司马台长城必需先进入古北水镇 古北水镇——旅游专属区
【空间布局】除进口处的民国街区，景区核心部分分为水街 风情区、卧龙堡民俗文化区、汤河古寨区三大部分
古北水镇的发展也使周边景区获得新生，旅游收入和游客增长率 达到30％－60％，使整体国际休闲度假区综合收入居全县之首
五一黄金周游客总数将近10万人，约占全县旅游接待总人次的30%，综合收入总数1500 余万元，约占全县旅游综合总收入的40%。
五一黄金周期间，司马台雾灵山国际休闲度假区经济呈现出良好的发展态势，以古北水镇 (司马台长城)为核心的度假区实现了最大限度试运营，游客极其火爆，3天客流总数达到6 万人次，综合收入将近900万元，位居全县旅游景点综合收入首位。
【市场效益】古北水镇国际休闲度假区自身便吸引了大批游 客，已经成为京郊旅游的一个新地标
游客量
➢2014年1月试营业，10月份正式营
业
➢游客量：在没有任何宣传花费的情
况下，古北取得了超预期的客流增长
古北水镇案例
全长约50公里，面积170多平方公里。 区域为三个部分：中部是以古北水镇(司马台长城)国 际休闲度假区为核心的国际旅游度假休闲综合目的地。
司马台 长城旅游区
西部是以香草园为示范区的世界乡村生活汇聚地汤泉
香谷。东部是以雾灵山为核心具有山水养生功能的休 闲胜地雾灵溪谷
收入假设：我们预计到 2018 年，古北水镇合计 游客人数能够达到270 万 人次（日内游客162 万人， 隔夜游客112 万人），合 计营业收入达11 亿元 成本假设：预计项目成熟 后运营成本在5-6 亿元左 右，其中折旧摊销约1.6 亿元、人工成本在2 亿左 右（总员工数约3000 人），财务费用约4800 万元，另外其它耗材、水 电、餐饮费用约2 亿元 中青旅在古北水镇权益占 比36%，因此古北水镇将 为中青旅带来市值增加42 亿元 古北水镇项目盈利预测
古北水镇的发展使得周边景区的旅游人数及收入同比增长明显
旅游人次
以古北水镇为核心的 度假区 西部以香草园为核心 的汤泉香谷 东部以雾灵山为核心 的雾灵溪谷 6万 1.22万 2.6万
同比增长
——
旅游收入
游客量 142万 480万
同比增长
——
48% 30%
66% 37.1%
根据相关研究，成功运营后古北水镇年营业收入达11亿元， 为中青旅带来市值增加42 亿元
日常生活配套：银行、邮局、菜场、综合超市、药店、诊所、快递、书店、干洗店等
【市场效益】古北水镇国际休闲度假区自身便吸引了大批游 客，已经成为京郊旅游的一个新地标
游客量
2014年1月试营业，10月份正式营业
游客量：在没有任何宣传花费的情况下，古北 取得了超预期的客流增长情况 游客量预估：2014年当年，古北水镇的客流 将会达到150万人次，之后数年增长到350万人 次的高峰 节日 清明节 五一节 端午节 周末 周中 游客量 2万人次 5.9万人次 5万人次 8000～9000人次 600～800人次
北方柔美水景设计初探——以古北水镇为例
绦 色科 技
７ ｌ ９ ＿
北 方柔 美 水 景设 计 初 探
以 古 北 水 镇 为例
土 娟 （ 北 京瑞 博 星航科技 有限公 司． 北京 ｌ （ ） （ ） （ ） ８ ０ ）
摘要： 指 出 了北 方 水 景 设 计 引 入 南 方 水 景 手 法 已有 历 迎 ． 现 代北 方 ｝ Ｌ有 创 新 性 的 水 繁 观 设 计 水 平 还 有 待提 升 以 密 云 古 北 水 镇 水 景规 划 建 设 为 例 ． 对水 系水蒂 、 植 物 配 置 以及 小 品 设 施 等 进 行 了 分 析 ． 并 探 讨 了 北
人她 …０ … ： 外 佻 源 Ｊ 锨 精巧 构 思 宏 大气 势 ． 那 堪 称
Ｉ Ｊ ， ｌ ； 叶 － Ｊ Ｊ 为北 ‘ 容错 过 的 荚 景 。
２ ． ２ 规 划 简 介
景亦仔存差 蚌． 南方 水 景 多 棠 荚 、 『 ｆ ｆ ｌ 折、 炙』 ｆ ｊ ． 北力 水 多大气 、 旁触 、 雄 。 叫清 之 ． 北 方同林 Ｊ ｒ 始ｆ ｊ １ 人ｌ ｛ ＝ 『 ， Ｊ ‘
郜 【 场 ９ ８ ｋ ｍ． 密 且 如 ｆ × ： ６ （ ）ｋ ｎ １ ， 水德 ， １ ｉ ｉ ８ ０ ｋ ｒ 】 １ ． ¨
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2013年古北水镇文化景区分析
2013年古北水镇文化
景区分析
目录
一、景区概述 (3)
1、景区介绍：类似乌镇并优于乌镇 (3)
2、项目前景：五年10个亿并不是梦 (4)
二、古北水镇：打造京郊最成功“微旅游”景区 (5)
1、市场潜力：京郊“微旅游”市场前景广阔 (5)
2、案例分析：面向会议旅游的九华山庄和面向观光旅游的十渡景区 (7)
3、开发基础：交通便利、政策支持、整体开发、渠道完备 (8)
4、项目介绍：观光+休闲+会议复合型景区 (9)
5、股权结构：中青旅权益占比36% (11)
6、估值：预计古北水镇总价值在116亿元 (11)
一、景区概述
1、景区介绍：类似乌镇并优于乌镇
古北水镇定位打造集观光、休闲、度假、会议等于一体的文化型旅游目的地，发展空间巨大。
项目符合“类乌镇”景区需要的核心要素，毗邻北京和承德两个旅游集散地（项目距北京120公里、承德80公里）；以司马台长城为背景，打造具有华北民居特色的北方水乡；并且由乌镇团队核心人员进行经营管理；旅游用地717亩，景区面积近1.5万亩，市场空间预计为乌镇的2-3倍。
北京市具有绝佳的旅游市场基础，2012年，全市共接待入境旅游者500.9万人，人均花费1028美元；接待国内其他省市来京旅游者13620万人次，同比增长6.3%，人均花费2217元/人次；本市居民在京旅游人数9014万人次，同比增长11.7%，人均花费312元/人次。
旅游小镇报告：古北水镇开发建设分析
旅游小镇报告：古北水镇开发建设分析古北水镇概况一、项目区位：古北水镇位于北京市密云县古北口镇，背靠中国最美、最险的司马台长城，坐拥鸳鸯湖水库，是京郊罕见的山水城结合的自然古村落。
与河北交界，距离北京市1.5小时，距离承德市约45分钟车程。
二、项目规划：拥有43万平方米精美的明清及民国风格的山地四合院建筑，含2个五星级酒店，6个小型精品酒店，400余间民宿、餐饮及商铺，10多个文化展示体验区及完善的配套服务设施。
三、项目特色：具有悠久的历史，是在原有守卫长城军民混建而居的古堡基础上发展起来，其现存的“司马台古堡”是北京市重点文物保护单位，“长城+古镇”是罕见的雄伟自然、文化景观混合在一起的历史人文风景区。
四、项目定位：“观光+休闲+度假+会议”功能于一体的复合型景区。
五、营销策划：以北京、华北地区为主，全球营销。
图表古北水镇区域位置数据来源：中投顾问产业研究中心小镇规划布局中投顾问发布的《2017-2021年中国旅游小镇建设深度分析及发展战略研究报告》显示，景区主体+司马台长城，各有千秋的景区组合。
一、开发历程图表古北水镇开发历程数据来源：中投顾问产业研究中心二、功能分区景区沿主一路呈东北-西南向条带状分布；古镇与保护区严格分离，古北水镇包含景区主体和司马台长城两大板块；其中，景区主体主要包括以下四大板块：民国街区、水街历史风情区、卧龙堡民俗文化区、汤河古寨区。
图表古北水镇功能布局图数据来源：中投顾问产业研究中心小镇发展模式中投顾问发布的《2017-2021年中国旅游小镇建设深度分析及发展战略研究报告》认为，古北水镇采用的是“旅游聚焦”的发展模式。
一、产业特征：旅游业是小镇的核心产业，是小镇经济发展的核心主动力。
二、功能特点：国内传统古镇、第一批旅游小镇大多属于此类，观光、休闲、旅游接待服务功能发展较早，也是目前此模式下小镇的主体功能，随着小镇建设升级，体验、商业、养生、度假等功能逐渐丰富。
三、开发模式：主体模式—政府与企业合作成立旅游开发公司共同开发，“政府直接开发管理”模式与“企业自主开发运营”模式相对较少，前者如汤口小镇、后者如乌镇。
乌镇与古北水镇案例研究
——这是目前京郊最大的 、设施设备最先进的儿童 娱乐活动中心，它占地约 3700平方米，分为上下两 层，包括雨林大厅、手工 教室、考古山洞、艺术家 阁楼等十多项区域划分。
产 国乐戏院、恒益堂药店、肇庆堂银楼、乌将
品 军庙、桥里桥、益大丝号、白莲塔、关帝庙、
文昌阁、水剧场、吴中石舫
酒
店 宜园精品酒店、枕水度假酒店、望津里精品
住 酒店、十二星座情侣房、通安客栈、昭明书
宿
舍、水巷驿、水市客舍、两府客栈、 乌镇 民宿、锦堂行馆、盛庭行馆、恒益堂行 馆
产 、紫藤青年旅馆、水巷青年旅馆
品
产品实景
案例研究——乌镇西栅
产品要素
草木本色染坊、连环画书店、亦昌冶坊、张恒
零
兴花灯铺、乌香堂、谢馥春香粉店、金莲鞋庄、 天使私房秀、裏晴丝绣庄、丝锦庭丝巾店、美
售 满开心屋、国学竹刻、陌上花开、烟波里烟斗
购 店、八香金履鞋店、乌镇囡囡童玩宝铺、乌陶
物
吧、恒泰箍桶店、文宜斋、恒丰伞铺、车溪疾 子铺、本草乌茶、叶记旗袍店、益达丝号棉被
标
会奖之星之2015中国最受关注特色会奖场所
2015年中国旅游总评榜北京榜“ 年度最具推广力景区”
【项目区位】
承德方向
张家口方向
延庆区
昌平区
怀柔区
怀柔水库
密云水库
古北水镇
112国道
门头沟区
顺义区 首都国际机场
北京市区 109国道
房山区
大兴区
廊坊方向
通州区
平谷区
102国道
唐山方向
案例研究——古北水镇
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