20150326成都优品道个案分析

开间小，客厅采光不够。
2、优品道的客群是对居住舒适度要求不高的成都市区上班的中、青年为主，他们主要是 对住房需求较大的群体，而它所在的地理位置在目前一定程度上要占优势，可能易销售。
但预估其单价较高。
4、商业以独栋和底商为主，建立的具有独特的法派商业街，人流较多，其他小区商业还 不完善，周边临近学校，商机较大，易于商铺的售卖和大型招商。
【优品道商业】
1、以临街底商和大型商业综合体为主，住宅适用于市内上班的、青年为主，但是实用性 不高，套内面积公共区域狭小 2、周边有绿地城、保利城两大项目所在，他们也有自己配套的大商业体量，对于人流量 不多的情况下，优品道又是大量自持商业，这样的环境是一个挑战和风险。
标 记
户 型 D 1 D 2 A 1 A 2
套型 1室2 厅单 卫 1室2 厅单 卫 2室2 厅双 卫 3室2 厅单 卫 套型 3室2 厅单 卫 3室2 厅双 卫
建面
实得
赠送 面积 /
赠送 率 /
39㎡
/
五星级 酒店
环形中 庭广场
27㎡
/
/
/ 14.8 % 15.8 % 赠送 率 14.8 % 12.2 %
优品道个案分析
优品道周边配套及周边竞品分布
楼盘基本信息：城北优品道位于成都 北中轴，地铁1号线延长线地铁上盖， 由香港凯达、英国的乔治卡尔森公司 共 同打造，包括甲级写字楼，五星级酒店、 游乐旗舰商业及超级互动社区组成的城 北封面地标项目。城北优品道是优品道 2015年进军城北的又一城市级作品，整 体占地110亩左右,总共建筑面积约55万 方。
对比【圣采·泊尚】89㎡户型（A4）
客厅设计不合理：横厅设计，沙发摆放不方便 且只能摆放不超过3.5米的小沙发，太小气且使 用受限；
浪费面积大：进门到休息区域隐形浪费面积太
大，至少12平米，7万块钱70年的永久浪费且还 得交物管费； 位置太差：此户型放在端头位置，有两面朝向
小区外围，噪音及空气污染严重；
项目名称
占地面积 建筑面积 住宅底商 楼栋 总户数 绿化率 容积率 梯户比 价格 物管费 车位 层数 楼间距 建筑密度
圣采泊尚
92亩 总共约32万方 （住宅约22万方） 约2万方 16栋 2708 30% 4（住宅3.6） 2T6 6100-6700元/ ㎡ 1.5元/㎡*月 2435个 28-30 120、220m 约20%
对比【圣采·泊尚】80㎡户型
小，横厅设计但径深太小，保留餐厅太牵强，3
个房间均比我们房间更小，本该更大的面积不 直达去哪儿了； 私密性低：前后4套房子均可无死角参观你的
家，毫无私密性可言，说话不能太大声，隔墙
有耳
优品道-户型分析
横厅设计家具摆放不合理 浪费面积大 长条形设计使用不便
户型：3室2厅双卫（ A4：98㎡，赠送面积12㎡） 环形中 庭广场
优品道
110亩 约50万方 （住宅约6万方） / 1栋和soho1栋 884 25% 4 2T6（住宅） 待定（预估价位较高） 2元/㎡*月 803个 32 / 约45%
核心对抗说辞
交房时间
2015年11月，
2016年11月
2017年5.6月
区域规划：我们是城北的核心居住区，在镇政府旁，周边医 疗、学校配套齐全；保利城还要修5、6期，路过大天路的运渣 车很多，运渣车晚上才能进出城，优品道刚好在大天路旁边， 晚上会很吵，灰尘大的窗户都不敢开；而且二期还在建设中， 配套还不完善。 自身总体规划：他们配套是好，自带大体量商业，但是他们 的写字楼和五星级酒店上面全部是那种遮太阳的反光玻璃，住 户容易受到太阳光的直接反射，晃眼睛对视力不好，而且夏天 会很热；圣采靠北星大道规划的也是商业用地，即不会影响到 我们的生活，今后的配套也更为丰富，不用担心配套跟不上； 而且我们临近学校，孩子上学也近，不用每天过大马路，不去 接孩子也不担心安全问题。 小区内规划：小区里只有基本25%的绿化，没有特殊配套； 虽然有高档花木打造的园林，但是聚会的泛会所、夜间LED漫 跑道等，较为吵杂影响住户休息 ；我们的法式园林是5个不同 景色的组团，而且我们的游泳池、双中庭会所、羽毛球场也是 他们小区没有的；并且我们这边环境优雅，法派新颖，是生活 居住的最佳选择。 品牌：用区域对比：保利春天花语拿地为什么拿新城区，是 由于这边区域成熟，未来升值潜力大；而优品道那边是周边配
小结
【圣采·泊尚】 1、周边已交房处于成熟生活区域，人流量较为密集，生活配套设施较完善 2、位于北改核心区域，1、5号线双地铁口、4条社区巴士、四通八达的交通路线 3、周边有5所学校环绕，周边治安以及大环境较之优品道都会更好。但地铁还处于规划
中，短时间内还不会运营，加之敬成路还未通车，显得有些冷清。
院、四一六医院 银行、农商、农行、工
行、邮政储蓄、中行、建行、交行 邮局 其他：800亩植物园，15万平米北郊森 林公园，3000亩熊猫基地，2.86平方公 里北湖公园，大型商业，品牌幼儿园， 农贸市场等 交通：公交38路、15路、46路、50路；
后期地铁1号线友谊站下车步行5分钟到
达项目，附近还有3、5号线（规划中）
银泰意向 拿地
商贸城方向
北 新 干 道
圣采泊尚
北延 新居 尚林 花园
绿地城 大天路
城北优品 道
保利城
成都方向
优品道自身配套
在一、二期中的商业区配套： 1.甲级写字楼办公区； 2.五星级酒店、游乐旗舰商业； 3.自身拥有10余万㎡的商业；
五星级 酒店 甲级写 字楼
西
4.地铁1号线北沿线（友谊站）；
5.自带聚合广场式的超级互动社区 6.小区中间有一个3层的环形购物 环形中 庭广场
北
环形中 庭广场
管商业模式，既升级购物体验感，
又通过统一规划、招商、管理，将 自持商业与销售商业共同打造，全 面运营。非常有利于商铺价值及收 益的全面提升。
南
东
优品道-楼栋概况
SOHO1栋楼层32F，1-3F是商业，住宅1栋基本从2F开始， 楼层30层，1-2F商业。
北
甲级写 字楼
楼 栋 1 7 # 1 7 #
性价比不高，总价更高，实用性更低，本该面 积更大，但很多区域面积还比不上我们89平米的
小结
【圣采·泊尚】 1、纵观我们的户型和优品道的户型相比较，在相同的面积情况下，我们的开间更大，公 共区域更加宽阔，实用性更高，采光率更好，可变性更高。 2、在相同套型的情况下，我们的户型空间实用率更高，户型设计更为合理美观。 3、我们小区所处地域较成熟，人流量也更多。 【优品道】 1、户型较为紧凑，虽然套型类型是三居，但是在套内的公共区域狭小。实用率低。客厅
北
广场，大型购物超市、美食街等娱乐休
闲场所。 1. 25-39㎡超级soho，灵活运用 2. 除去五星级酒店、甲级写字楼、环形 中庭广场是二期外，其余皆为一期
南
东
优品道周边配套
周边配套：商场、家乐福、大丰商圈 、 金苹果幼儿园，大丰小学、成都三元外 国语学校及其附属小学 新都一中、新繁 二中、大丰公立卫生院、成都军区总医
户型：2室2厅双卫（A1：61㎡，赠送9㎡）
环形中 庭广场
对比【圣采·泊尚】68㎡户型
总价控制：总价差别不大，但舒适度却有 很大差别； 户型点评： 1、客厅与餐厅太小，实用性与舒适度受局 限； 2、内开门占用空间很大，且影响厨房开门， 使用不方便 3、次卧面积太小，做房间使用很压抑，空
优品道-户型分析
书房面积小，且开门位置不对，容易造成房 间潮湿，不利于身体健康，且开门正对镜子， 从风水上来说很不好 户型点评： 1、户型可变性小，公共区域面积太小，居 住舒适度低，性价比低。
优品道-户型分析
采光弱， 客厅小无法利用
户型：3室2厅单卫（A3：81㎡，赠送12㎡） 环形中 庭广场
采光方面：此户型位于两栋中间位置，遮挡面 太多，采光及通风效果受到极大影响； 实用性小：户型雷同，建筑面积更大实用性更
环形中庭广场大堂采用地上地下双首层概念，负一层大堂顶 部局部采用自然采光，大堂一楼5.2米建筑层高
商业街
1 7 # 1 7 # 楼 栋 8 # 8 # 标 记
61㎡
70㎡
9㎡
12 ㎡ 赠送 面积 12 ㎡ 12 ㎡
76㎡
88㎡
户 型 A 3 A 4
建面
实得
wenku.baidu.com
81㎡
93㎡
98㎡
110 ㎡
优品道圣采·泊尚项目基础信息对比
优品道-鸟瞰图
优品道，10余万方商业配套,涵盖超甲级写字楼、、游乐旗舰商业 及超级互动社区、美食一条街、五星级酒店等多元形态的布局。 规划有大型超市。 甲级写 字楼
项目简介：
五星级 酒店
西
城北优品道项目定位打造成都 “城北封面地标项目“。整体占地 110亩左右,总共建筑面积约55万方。 是优品道在成都的TOP级产品，同时 也是一种创新的商业综合体形态， 全球领先的情景体验商业模式； UPARK.城北优品道首创全运营全托
配套，竞争大，客源少。这就对开发商的资金、管理提出更高的要求，这具有一定的
挑战性，也是其商业发展的风险性。 预计会在4月开盘，目前价格待定，预估会在6000-6900之间，其中27㎡、39㎡的
SOHO公寓总价约在10-20几万间，户型相对灵活，适用于投资门槛较低的客户。
优品道-户型分析
实用性低， 实用率低
小结
【优品道】 本次推出一期住宅1号楼30层约180户（2梯6户），靠近保利城一侧，既在优品道 的南面；住宅下的路目前还在规划中； SOHO推出面向诚信路的1号楼，29层SOHO， 约174户。 优品道除去住宅和SOHO下的两条商业街要出售，其余的甲级写字楼、五星级酒店 和中庭广场等，都是优品道自持；并且周边绿地城、保利城都会有自己的大体量商业
公共区域小 实用性受限
户型：3室2厅单卫（A2：76㎡，赠送12平米 环形中 庭广场
对比【圣采·泊尚】80-84㎡户 型 客厅面积小：客厅开间3.4米，开间太小，
客厅采光不足：客厅采光面约2米，采光不 足，客厅外无阳台设计，功能不足且无法达到
太压抑，家具摆放受局限很大且非常影响视力；
视野延展，实用性不高；