房屋承租人的优先购买权

房屋承租人的优先购买权

引言：法律之所以要赋予房屋承租人优先购买权，其立法原意是承租人以房屋为中心已经形成了属于其自己的生活和交际圈。为了保护承租人的这种生活的权益。法律给予了承租人以特别的保护。

概念：房屋租赁合同存续期间，出租人出卖（不包括继承、赠与）房屋、拍卖房屋、与抵押权人协议用租赁的房屋折抵债权（出租人将房屋抵押的情形），应提前合理期间通知承租人，承租人享有同等条件优先受让的权利。

效力：优先受让权系“形成权”，承租人主张优先受让权的，自动在出租人与承租人间成立（以同等条件为内容的）房屋买卖合同。

房屋承租人不享有优先购买权的情形：

（1）房屋的共有人行使优先购买权的；

（2）出租人将房屋出卖给自己的近亲属的；

（3）出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的；

（4）出租人将房屋出卖给善意的第三人（指第三人不知承租人存在），并办理完毕过户登记的。

优先购买权遭受侵害时的救济：

《城镇房屋租赁合同解释》第21条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期间内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”