潍坊圣达房地产开发有限公司、王鹏商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

潍坊圣达房地产开发有限公司、王鹏商品房预售合同纠纷民

事二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷

【审理法院】山东省潍坊市中级人民法院

【审理法院】山东省潍坊市中级人民法院

【审结日期】2021.04.15

【案件字号】(2021)鲁07民终1392号

【审理程序】二审

【审理法官】冯海玲李玉信高波

【审理法官】冯海玲李玉信高波

【文书类型】判决书

【当事人】潍坊圣达房地产开发有限公司;王鹏

【当事人】潍坊圣达房地产开发有限公司王鹏

【当事人-个人】王鹏

【当事人-公司】潍坊圣达房地产开发有限公司

【代理律师/律所】卢锦林山东海瑞达律师事务所

【代理律师/律所】卢锦林山东海瑞达律师事务所

【代理律师】卢锦林

【代理律所】山东海瑞达律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【原告】潍坊圣达房地产开发有限公司

【被告】王鹏

【本院观点】本案争议的焦点为：一是王鹏起诉是否超过诉讼时效；二是一审认定的损害赔偿金是否适当；三是一审是否存在上诉人主张的《气象资料》证据误认和质证意见漏记问题。

【权责关键词】代理违约金过错不可抗力合同约定关联性质证诉讼请求维持原判发回重审诉讼时效

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【本院查明】二审审理查明的事实与原审认定事实基本一致。

【本院认为】本院认为，本案争议的焦点为：一是王鹏起诉是否超过诉讼时效；二是一审认定的损害赔偿金是否适当；三是一审是否存在上诉人主张的《气象资料》证据误认和质证意见漏记问题。关于第一个焦点问题。商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋，其请求权属于债权请求权，在诉讼时效期间的起算上，应当区分具体情况：房屋具备法定交付条件，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算；如果房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定交付条件之日起算。本案双方当事人约定的交房时间为2016年8月31日，由于潍坊圣达公司的原因导致涉案房屋交房时间延后至2019年1月27日，也就是说2019年1月27日涉案房屋才具备法定交付条件，诉讼时效期间应从2019年1月27日起算，故一审认定王鹏起诉时未超出诉讼时效，具有事实和法律依据。关于第二个焦点问题。经查，涉案合同约定出卖人违约责任为：“出卖人向买受人支付已交付房款万分之一的损失赔偿金”，该约定损失赔偿金明显过低。一审根据双方当事人达成的月租金数额计算违约金，符合法律规定。

关于第三个焦点问题。经查，一审卷宗载明：“质证意见关于潍坊圣达公司提供的气

象高温、暴雨雪、大风天数统计表及重污染天气应急情况表，王鹏发表质证意见如下：……。质证人王鹏代理人卢锦林2020年9月22日”从被上诉人提交的质证意见书可见，被上诉人对于上诉人提交的气象资料证据进行了质证，上诉人主张的《气象资料》证据误认和质证意见漏记问题并不存在。综上所述，上诉人潍坊圣达房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1200元，由上诉人潍坊圣达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-24 11:35:46

【一审法院查明】一审法院认定事实：2015年3月16日王鹏与潍坊圣达公司签订《商品房预售合同》，合同约定：出卖人为潍坊圣达公司，买受人为王鹏，买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证为高房预售证第2014-051号；商品房位于高密市××小区××号楼××单元××室；预测建筑面积共103.12平方米；计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3497元；付款方式及期限：买受人应于合同签订当日交付购房首付款110611.00元，剩余合同价款250000元由买受人向银行申请个人住房贷款，并委托银行一次性支付给出卖人。交付期限：出卖人应当在2016年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政府规划调整造成工期延误的；因政府等相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延的或市政配套实施的批准安装延误的；4、因高温、暴雨雪、大风等不可抗力因素致使无法正常施工的；

5、因政府组织举办大型公众活动，并下达限期停工通知的；

6、其他不可归责于出卖人原因的。出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第二种方式处理：即本合同应继续履行，出卖

人向买受人支付已交付购房款万分之一的损失赔偿金。房屋交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当向买受人发出《交房通知书》告知买受人办理交接手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应按照《交房通知书》所规定的期限和地点与出卖人办理房屋交接手续，如因买受人自身原因未能在通知书规定的期限届满之日前办理交接手续，即视为出卖人已按期交付房屋，并视为完全交接，相关房屋风险及各项房屋使用费用由买受人承担。在附件4补充协议中第二条关于房屋交付的约定如下：1、房屋交付的标志为出卖人向买受人交钥匙(按期交付房屋，另有约定的除外)。双方还约定了其他条款。合同签订后，王鹏按约定付清房款，2019年6月28日潍坊圣达公司向王鹏出具发票，载明金额为357674元。关于房屋交付时间，王鹏潍坊圣达公司均认可实际交付房屋的时间可以按照19年1月６日处理。又查明，潍坊圣达公司在开发和扬·凤郡项目期间，因拖欠施工方、农民工工资和工程材料款，无法按期交房以及多次群众上访，圣达公司无力承担维护社会稳定以及施工企业和购房人的最终权益，2016年潍坊圣达公司将和扬凤郡项目整体转让给山东星合建业集团公司，由山东星合建业集团公司负责后期建设与管理，并接手项目债权债务；但因维护购房人的合法权益以及项目综合竣工验收产权证件办理硬性条件要求，项目转让合同签订之后相关的国有土地使用权手续并未变更登记至山东星合建业集团公司名下。潍坊圣达公司未举证证明该公司将和扬·凤郡项目的债务转给山东星合建业集团公司已经告知王鹏且征得王鹏同意。王鹏于2020年8月27日向一审法院出具一份申请书，载明：关于本案，王鹏认为本案纠纷的合同主体为王鹏与潍坊圣达公司，根据合同相对性原则，申请人暂不追加山东星合建业集团公司为潍坊圣达公司。当事人对于逾期交房违约损害赔偿金的计算方式有争议，王鹏主张：虽然双方合同中第十条第二款约定了万分之一的赔偿金，但该赔偿金不能完全等同于延期交房违约金，且该违约金明显远远低于王鹏的损失，不能依此作为计算违约金的依据。虽然商品房司法解释规定延期交房违约金可按照同等地段租金标准