巨人大厦风险分析

２．如果用行业无负债企业的平均收益率计ＮＰＶ NPV=2.93亿
３．如果用万科的收益率计算得到
ＮＰＶ＝１．７８亿
表面看来，巨人大厦投资项目可行
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巨人大厦决策失误的原因
❖ 什么原因导致看似高收益的“巨人”倒下？ ❖ 史玉柱激进的投资理念，导致了对风险的低估！
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风险来源分析
Step 1
Step 2
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巨人大厦风险分析
第八小组 陈捷 彭亚男 刘烨
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提纲
1
巨人大厦日志
2
“巨人”的投资决策分析
3
巨人大厦项目风险来源
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风险调整及重新决策
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巨人大厦日志
1992年7月史玉柱把珠海巨人新技术公司的总部 搬到注册地珠海。当时珠海市政府为了扶持巨 人集团，先后批给其总共9万平方米的土地，地 价低至125元/平方米。
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调整数据
❖ 由表－１得到，万科的B/S=1.83
❖ 调整β，得到无负债的βu
❖ βu=2.9677/[1+（1-T）（B/S）]= 2.9677/[1+（1-33%）1.83]=1.3368
❖ 同行业无负债企业的投资收益率是 r=9.72%+1.3368（12.51%-9.72%） =13.4497%
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评价指标
❖ a1 a2 a3 1 1 …………．1
❖0 1 2 3 4 5………………18 ❖-1 -a1 -a2 -a3
❖其中a1+a2+a3=11亿 ，即第一到第三年的 ❖ ＮＣＦ＝０
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评价指标
１．用ＥＸＣＥＬ计算得到，项目内部收益率
IRR=38% 高于行业无负债项目的投资回报率24.55 个百分 （38%—13.4497%=24.55%）
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参照当时的同类房地产项目的情况估计巨人 大厦的现金流情况
项目评价 项目的现金流量情况 估算 巨人大厦总收入估计
巨人大厦售价估计
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巨人大厦售价估计
❖ １．同类项目参照：
❖ 1993年，广州中诚广场开始卖楼花，每平方米
售价曾卖到高达3万港元天价。
❖ 深圳写字楼平均售价涨到了20000元/平米
❖ ２．根据租售比预测 ❖ 广州甲级写字楼大概１００元／平米 ❖ 租售比区间（３００，７００）
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巨人大厦售价估计
❖ ３．结合当时整个经济形势考虑
❖ 珠海当时在修大港口、大机场、还有跨海大桥， 史玉柱被这个熏陶，认为珠海也会像深圳一样成
为国际大都市
❖ 巨人大厦的功能定位为5A国际甲级写字楼、酒店
❖ 但是他忽略了两点关键。
❖ 第一，忽略了房地产行业的经济周期性
❖ 第二，忽略了珠海楼市的实际情况
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风险来源分析－－投资与经营成本风险
❖ 大厦正巧建在三条断裂带上，为解决断裂带的积 水问题，大厦多投入了3000万。
134%
93年 16.35%
7.11%
14.00% 14.00% 56.45%
130%
92年 28.26%
7.03%
10.06% 100.00% 74.91%
299%
91年 13.07%
平均值
18%
4.85% 6%
6.02% 11%
100.00% 62.86%
79%
63%
169% 183%
数据来源： 和讯
当时房地产行业的平均收益率 （参照万科）
收益率调整
２．
３．
参照当时的同类房地产项目的情况估 计巨人大厦的现金流情况.
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当时房地产行业的平均收益率 （表－１）
（万科）
净资产收 益率
总资产收 益率
净利润率
毛利率
资产负债 率
Ｂ／Ｓ
94年 15.91%
6.48%
14.12% 100.00% 57.19%
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历年银行贷款利率调整表（表－２）
单位: 年息率%
6个月 1年
1-3年(含) 3-5年(含) 5年以上
1993.04.21 8.64
8.46
9．００
9.54
9.72
1994.05.15 9.36
9.18
10.8
12.06 12.24
1994.07.11 10.98 10.98
12.24
13.86 14.04
❖ ３．总收入 ❖巨人大厦全部售出 预计收入=2592000000元，
大概是26亿。
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估计巨人大厦项目的现金流量情况
❖ １．建设期ＮＣＦ估计 ❖ 1993年，中国经济过热发展，只要有房子
就能卖掉。甚至连“楼花”都能卖掉，珠海西区 别墅在香港卖出十多亿“楼花”。 ❖ ❖ 1994年初，巨人大厦动土，计划3年完工。 史玉柱相信巨人大厦这一项目3年内至少可以卖 出楼花达11个亿。
Step 3
S tep 4
项 目 收
投资 与经 营成
筹 资
益
本风
风
风
险
险
险
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其 他 风 险
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风险来源分析－－项目收益风险
❖ 项目收益风险即影响项目收入的不确定因素，他 对于项目是否可行具有很高的敏感性。史玉柱决 定建巨人大厦最重要的一个原因是因为看到当时 房地产行业的火热，觉得当时房价很高，有利可 图。
❖ 据此可知，根据史玉柱的预测，11亿的资金 收入分三年流入并马上投入到项目建设中。
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估计巨人大厦项目的现金流量情况
❖ ２．以后的ＮＣＦ及期限估计
❖ 购房贷款还款期限一般在10年—15年间为
宜，以１５年居多，假设房款还款期限为15年。
❖ ２６亿中１１个亿的预付款在建设期流入并 马上投入项目，剩下１５个亿在以后１５年内以 年金形式流入．
❖ 1993年史玉柱宣布将新建巨人大厦，层高72 层，在当时是全国最高的楼宇
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巨人大厦日志
❖ 1996年巨人大厦资金告急。在贷不到款的情况 下，史玉柱将保健品业务的资金调往巨人大厦。
❖ 1997年初巨人大厦因资金链断裂未能按期完工， 只建至地面三层的巨人大厦停工。
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“巨人”的投资决策分析
１．
式公寓、国际会议中心及精品商业配套
❖ 据此，当时巨人大厦售价可实现30000元/平米
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巨人大厦总收入估计
❖１．巨人大厦的规划 ：容积率达到4.8,建筑密度
保持为20％，用地红线内的绿化面积不得少于
30％。
❖ ２．根据规划，计算相关数据 ❖ 建筑物占地面积=18000平米 ❖ 建筑物总面积=86400平米
1995.01.01 10.98
11.7
12.96
14.58 14.76
1995.07.01 12.86 12.24
13.5
15.12
Biblioteka Baidu
15.3
7
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相关数据
❖93年市场投资收益率大概是12.51% ，５年期 银行贷款利率为９.７２％（表－２）
❖ 万科投资收益率为18%（由表－１得到） ❖ 根据ＣＡＰＭ，求得万科的β ❖ 18%=9.72%+β（12.51%-9.72%） ❖ β=2.9677