万科集团交付前评估培训PPT(改)课件
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万科集团交付前评估培训PPT(改)
关注重点： 1、继续关注踢脚线、门贴脸位置墙面平整度（抹灰工程、涂饰工程）、房间内门窗洞口 位置阴阳角方正实体质量提升，评估以以目测最差部位进行实测。 2、增加交付项目客厅、主卧门窗位置两处地面到顶棚测量，偏差合格标准[0,5㎜],增加客 厅、主卧开间/进深各两处测量，偏差合格标准[0,8㎜]。
二、集团交付评估体系介绍
勾缝缝隙不均匀
存在明显色斑
存在明显断裂
墙面色泽纹路一致
二、集团交付评估体系介绍
观感评分细则 装饰工程 顶棚 1、不顺平、波浪纹明显，线 条不顺直 2、有色差、裂缝、污染、破 损 检查方式：目测
天花不顺平，污染，发黄
二、集团交付评估体系介绍
观感评分细则 装饰工程 踢脚线 1、表面污染、破损、色差明 显 2、整体不平直 3、阴阳转角处不方正、对缝 不严密 4、踢脚线与墙面、地面存在 明显缝隙、不均匀、不顺直 5、打胶处理 检查方式：目测
二、集团交付评估体系介绍
实测实量 墙面瓷砖 共154个测点 4、墙面砖接缝高低差：瓷 砖≤ 0.5mm、石材≤ 0.5mm、木质≤ 0.5mm （每项12个测点） 5、墙面砖空鼓裂缝 (10个测点）
9/17
二、集团交付评估体系介绍
实测实量
地面瓷砖 共70个测点
1、地面砖饰面平整度：瓷 砖≤ 2mm、石材≤ 1mm（ 每项12个测点） 2、地面砖饰面拼缝高低差 ：≤ 0.5mm （瓷砖、石材每项12个测点 ） 3、地面砖饰面空鼓 （每 项10个测点）
观感评分细则 门窗 门套 1、表面不光滑，不平 整、色差 2、线条不顺直，接缝 不严密 3、裂缝、翘曲和损坏 4、门套线与墙面存在 明显缝隙、不均匀、 不顺直、打胶处理 5、厨卫间门套线未落 在门槛石或门套靴上 检查方式：目测、试 验
《万科集团》PPT课件
❖ 国家将房地产行业的外资投资行为列入“限制”行列，限制 外商投资及热钱涌入；从紧的金融手段，银行存款准备金率 连续提升，对于房产市场的资金来源起到明显抑制，同时加 强商业性房地产信贷管理也一定程度上抑制了房地产需求。
精选ppt
8
社会环境分析
❖ 国民经济的发展阶段与发展要求决定了我国房地产仍将成为持久的消费 热点。2005 年我国人均GDP 达到1703 美元，已经由温饱迈入小康社会， 房地产消费将成为当前及今后相当长一段时间内的主要消费热点，房地 产产业相应将进入高速增长阶段。
❖ 总体来说，对于房地产企业而言，开发类供应商的议价能力十分有限， 谈判与定标的主动权仍牢牢掌握在房产企业手中。
精选ppt
15
客户议价能力分析
❖ 近些年来，消费者对于住房多方面要求均有所提高， 如房屋质量、小区规划、建筑科技水平、生活配套、 物管水平，甚至交楼期限与办理房产证等，成为除 价格之外影响消费决策的因素。
08年 40,991,800,000 34,855,700,000 6,364,790,000 4,639,870,000 113,456,000,000 85,898,700,000 119,237,000,000 64,553,700,000 80,418,000,000 19,978,300,000
❖ 在房产开发过程中，开发类供应商制约着房产企业的经营，但对于中海、 万科等知名房企而言，自身品牌及设计能力，将帮助房地产公司获取更 大的反议价空间。
❖ 在建材供应方面，大公司的战略采购方针将帮助房地产企业获得更大的 议价空间，当然，随着全球原材料成本的上升，对于部分材料，如钢材 等的议价空间受到一定限制。
精选ppt
07年 35,526,600,000 28,059,500,000 7,652,900,000 5,317,500,000 95,432,500,000 66,472,900,000 100,094,000,000 48,774,000,000 66,174,900,000 17,046,500,000
精选ppt
8
社会环境分析
❖ 国民经济的发展阶段与发展要求决定了我国房地产仍将成为持久的消费 热点。2005 年我国人均GDP 达到1703 美元，已经由温饱迈入小康社会， 房地产消费将成为当前及今后相当长一段时间内的主要消费热点，房地 产产业相应将进入高速增长阶段。
❖ 总体来说，对于房地产企业而言，开发类供应商的议价能力十分有限， 谈判与定标的主动权仍牢牢掌握在房产企业手中。
精选ppt
15
客户议价能力分析
❖ 近些年来，消费者对于住房多方面要求均有所提高， 如房屋质量、小区规划、建筑科技水平、生活配套、 物管水平，甚至交楼期限与办理房产证等，成为除 价格之外影响消费决策的因素。
08年 40,991,800,000 34,855,700,000 6,364,790,000 4,639,870,000 113,456,000,000 85,898,700,000 119,237,000,000 64,553,700,000 80,418,000,000 19,978,300,000
❖ 在房产开发过程中，开发类供应商制约着房产企业的经营，但对于中海、 万科等知名房企而言，自身品牌及设计能力，将帮助房地产公司获取更 大的反议价空间。
❖ 在建材供应方面，大公司的战略采购方针将帮助房地产企业获得更大的 议价空间，当然，随着全球原材料成本的上升，对于部分材料，如钢材 等的议价空间受到一定限制。
精选ppt
07年 35,526,600,000 28,059,500,000 7,652,900,000 5,317,500,000 95,432,500,000 66,472,900,000 100,094,000,000 48,774,000,000 66,174,900,000 17,046,500,000
万科楼盘交付总结 PPT
文山
重点抓住这5大分包单位
2. 装修总包责任： ▲ 对交付评估负总责，若获得优秀，结算款6%的奖金 ▲ 积极性较高，对分包单位质量不达标或者无法完成的部位，总包会努力的去
帮助处理（比如：天面的涂料，地坪漆修复，土建遗留的裂缝，台面打蜡打油等）， 有些是有偿，有些是免费的。
▲ 会督促分包单位质量进度的管理（但更多的是催促甲方对分包单位的管理）
工地开放 业主验房
合格
有问题
维修整改
集中交付
有问题
集中返修
按期合同交付
专项验收项目
供水打压测试 （精装修全程带压 作业）
阳台、卫生间地砖 泼水与地漏排水试 验
室内通电测试
马桶通球试验
厨卫龙头出水、台 盆下水试验
卫生间门槛石闭水
模拟验房项目（交付评估、验房指引表）
渗漏检查
入户门
对讲机
户内配电箱 插座 涂料 顶棚
万科楼盘交付总结
目录
一 项目分包模式、装修总包责任
二 交付流程、维修管理 三 界面移交、成品保护 四 翡丽山项目管理情况介绍
一、项目分包模式、装修总包责任
1. 分包模式：甲分包，基本由甲方管理，精装总包对甲分包的管理偏少
五大分包：
♦ 入户门
曼托
♦ 户内门
阿卡迪亚
♦柜 体
厨博士
♦ 木地板
圣象
♦ 铝合金
翡丽山6.30交付流程：
1.专项验收交付前第3个月 完成；
2.模拟验收及业主开放日基 本是交付前底个月完成， 即5月份；
3.6月精保洁，交付评估， 集中交付
卫生间台面
门槛石
淋浴区/淋浴屏
龙头花洒
排气扇
地漏
万科集团工程评估体系培训(实测实量)
实测实量操作培训
主要内容
一、目的 二、适应范围 三、取样原则 四、计算说明 五、混凝土结构工程 六、砌体工程
1/87
主要内容
七、抹灰工程 八、设备安装工程 九、涂饰工程 十、墙面饰面工程 十一、地面饰面砖工程 十二、室内门、铝合金（或塑钢）门窗安装工程
2/87
主要内容
十三、木地板安装工程 十四、防渗漏工程 十五、防空鼓、裂缝 十六、各阶段实测项汇总
内通报、直至按照《职员
职务行为准则》的相应规
定进行严格处理。
三、取样原则
7/87
原A5版规定的实测点实 测补，充现规调定整为在实测点 附近50厘米范围内以目 测最差部位进行实测。
四、计算说明
8/87
➢对仅有主体结构和砌体施工作业的项目实行难度系数调整，项目得分为实测 分值乘以难度系数0.95； ➢标段综合得分的权重分配为：实测实量：安全文明=80:20；所占权重提升 了15%，突显实测实量的地位——得实测者得天下。 ➢对于采用技术创新和优化的标准节点，对可能的系统性质量隐患进行有效规 避的，按如下方式进行评测： •该创新或节点的有效性需报集团工程管理部认定； •如该创新或节点能够全面消除可能的质量隐患，则其所涉及的分项实测指标 按100%计算，并以相应的合格计算点数，直接纳入相应标段的合格率计算； •如该创新或节点只能部分消除可能的质量隐患，则所涉及的分项实测指标按 相应的比例就算，并以相应比例的合格计算点数，直接纳入相应标段的合格 率计算； •该创新或节点在评测标段内全面得到实施，其有效性的比例和涉及的实测指 标须报集团工程管理部认定。
四、计算说明
11/87
➢ 对于砼工程，按以下方法进行计算处理： • 2013年新开工工程（从基坑开挖算起）结构及装配式内墙（包括隔墙板）
主要内容
一、目的 二、适应范围 三、取样原则 四、计算说明 五、混凝土结构工程 六、砌体工程
1/87
主要内容
七、抹灰工程 八、设备安装工程 九、涂饰工程 十、墙面饰面工程 十一、地面饰面砖工程 十二、室内门、铝合金（或塑钢）门窗安装工程
2/87
主要内容
十三、木地板安装工程 十四、防渗漏工程 十五、防空鼓、裂缝 十六、各阶段实测项汇总
内通报、直至按照《职员
职务行为准则》的相应规
定进行严格处理。
三、取样原则
7/87
原A5版规定的实测点实 测补，充现规调定整为在实测点 附近50厘米范围内以目 测最差部位进行实测。
四、计算说明
8/87
➢对仅有主体结构和砌体施工作业的项目实行难度系数调整，项目得分为实测 分值乘以难度系数0.95； ➢标段综合得分的权重分配为：实测实量：安全文明=80:20；所占权重提升 了15%，突显实测实量的地位——得实测者得天下。 ➢对于采用技术创新和优化的标准节点，对可能的系统性质量隐患进行有效规 避的，按如下方式进行评测： •该创新或节点的有效性需报集团工程管理部认定； •如该创新或节点能够全面消除可能的质量隐患，则其所涉及的分项实测指标 按100%计算，并以相应的合格计算点数，直接纳入相应标段的合格率计算； •如该创新或节点只能部分消除可能的质量隐患，则所涉及的分项实测指标按 相应的比例就算，并以相应比例的合格计算点数，直接纳入相应标段的合格 率计算； •该创新或节点在评测标段内全面得到实施，其有效性的比例和涉及的实测指 标须报集团工程管理部认定。
四、计算说明
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➢ 对于砼工程，按以下方法进行计算处理： • 2013年新开工工程（从基坑开挖算起）结构及装配式内墙（包括隔墙板）
万科验房师岗位培训参考PPT
允许偏差5mm；面板的垂直度允许偏差0.5mm。 ➢ 用户箱内标识正确。
23
验房专业知识、相关规范标准
7.全装修房 ➢ 地板、踢脚线 ➢ 卫生间、厨房间（墙地转、吊顶） ➢ 卫浴设备 ➢ 吊壁橱、柜、储藏室柜子、走入式衣帽间 ➢ 电器、燃气具、 ➢ 开关、插座（含有线电视、宽带、电话）等电气及
电器
9
现场验收阶段
毛坯房验房次序 1）首先打开水表阀门，进行厨房、卫生间 地漏、下水管灌水试验； 2）验收本家厨卫及厨卫顶棚有无渗漏； 3）验收所有灯具及插座通电情况； 4）验收可视对讲、居家安防系统； 5）综合验收进户门，墙地面，铝门窗，插 座、开关面板、阳台栏杆等质量情况； 6）最后抄录水表、电表读数。
22
验房专业知识、相关规范标准
5. 水 ➢ 卫生间地面48小时盛水试验，以水覆盖满地面为准，达到不渗不
漏，不倒泛水； ➢ 各下水管道灌水通球试验，每根管道试验2分钟 ，管道不堵不漏，
排水通畅，无堵塞、下水慢现象。 6.电气 ➢ 线材色标合理，接线正确，左零右相，相线为红线，零线为兰线，
接地为黄绿双色线，接地接触紧密。 ➢ 开关、插座面板并列安装高差允许偏差0.5mm；每户内面板高差
•验房接待工程师 •验房师 •验房小工
5
验房人员工作职责
1、 验房接待工程师工作职责： a、接待验房业主，复核 “入住流程表”，检查前 面
各道流程手续是否完备； b、登记 “集中入住情况统计表”、填写验房表单； c、安排验房引导员引导业主验房。 d、业主验房回来，答复业主疑问，协商确定验房
问题整改时限。 e、汇总统计当天业主验房问题，签发整改通知单。
7
验房人员工作职责
3、验房小工工作职责：
a、服从验房师的指挥。 b、准确进行通水、试电、可视对讲等验房
23
验房专业知识、相关规范标准
7.全装修房 ➢ 地板、踢脚线 ➢ 卫生间、厨房间（墙地转、吊顶） ➢ 卫浴设备 ➢ 吊壁橱、柜、储藏室柜子、走入式衣帽间 ➢ 电器、燃气具、 ➢ 开关、插座（含有线电视、宽带、电话）等电气及
电器
9
现场验收阶段
毛坯房验房次序 1）首先打开水表阀门，进行厨房、卫生间 地漏、下水管灌水试验； 2）验收本家厨卫及厨卫顶棚有无渗漏； 3）验收所有灯具及插座通电情况； 4）验收可视对讲、居家安防系统； 5）综合验收进户门，墙地面，铝门窗，插 座、开关面板、阳台栏杆等质量情况； 6）最后抄录水表、电表读数。
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验房专业知识、相关规范标准
5. 水 ➢ 卫生间地面48小时盛水试验，以水覆盖满地面为准，达到不渗不
漏，不倒泛水； ➢ 各下水管道灌水通球试验，每根管道试验2分钟 ，管道不堵不漏，
排水通畅，无堵塞、下水慢现象。 6.电气 ➢ 线材色标合理，接线正确，左零右相，相线为红线，零线为兰线，
接地为黄绿双色线，接地接触紧密。 ➢ 开关、插座面板并列安装高差允许偏差0.5mm；每户内面板高差
•验房接待工程师 •验房师 •验房小工
5
验房人员工作职责
1、 验房接待工程师工作职责： a、接待验房业主，复核 “入住流程表”，检查前 面
各道流程手续是否完备； b、登记 “集中入住情况统计表”、填写验房表单； c、安排验房引导员引导业主验房。 d、业主验房回来，答复业主疑问，协商确定验房
问题整改时限。 e、汇总统计当天业主验房问题，签发整改通知单。
7
验房人员工作职责
3、验房小工工作职责：
a、服从验房师的指挥。 b、准确进行通水、试电、可视对讲等验房
万科总部地产策划培训课程122页
定期市场情况分析和相关调整：宏观经济环境动态
分析、房地产政策环境动态分析、市场环境发展动态分析、市 场走势预测分析、典型竞争楼盘动态分析等
做好公开发售前项目造势、定价、开盘 筹备三项主要工作
PPT文档演模板
万科总部地产策划培训课程122页
•3.2 工作方式
• 资源整合
• √在成本控制的前提下，与专业 • 公司合作，完成现场包装中的 • 设计、施工、制作，以及广告 • 投放和公关活动。
•3
在活动中通过对开发商实力 的展示，使客户对项目产生 最大的信心
•4
释放悬念，全方位的展示产品
PPT文档演模板
万科总部地产策划培训课程122页
•2.4.2 开盘时机
通过合理的吸筹过程，充分测试楼盘价格，累计客户资源， 当对市场有较大把握时，可结合销售季节，择吉时开盘。
例如： 9月28日。
——推广费用预算表
接着，告诉甲方有推广能销售的更好
——推广策略
最后最重要的一点，把你明确的工作计划告诉甲方
——营销工作总体时间表
PPT文档演模板
万科总部地产策划培训课程122页
经济收益分析
1、房地产投资及收入估算 2、房地产投资评价指标介绍
静态指标 成本利润率 投资利润率 资本金利润率 静态投资回收期P’b
•2.4.4 开盘方案
开盘方案主要内容
1. 目的 2. 活动程序 3. 活动费用
PPT文档演模板
万科总部地产策划培训课程122页
3 公开发售前策划工作流程
3.1
工作思路
3.2
工作方式
3.3
各节点工作实施流程
PPT文档演模板
万科总部地产策划培训课程122页
•3.1 工作思路
分析、房地产政策环境动态分析、市场环境发展动态分析、市 场走势预测分析、典型竞争楼盘动态分析等
做好公开发售前项目造势、定价、开盘 筹备三项主要工作
PPT文档演模板
万科总部地产策划培训课程122页
•3.2 工作方式
• 资源整合
• √在成本控制的前提下，与专业 • 公司合作，完成现场包装中的 • 设计、施工、制作，以及广告 • 投放和公关活动。
•3
在活动中通过对开发商实力 的展示，使客户对项目产生 最大的信心
•4
释放悬念，全方位的展示产品
PPT文档演模板
万科总部地产策划培训课程122页
•2.4.2 开盘时机
通过合理的吸筹过程，充分测试楼盘价格，累计客户资源， 当对市场有较大把握时，可结合销售季节，择吉时开盘。
例如： 9月28日。
——推广费用预算表
接着，告诉甲方有推广能销售的更好
——推广策略
最后最重要的一点，把你明确的工作计划告诉甲方
——营销工作总体时间表
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万科总部地产策划培训课程122页
经济收益分析
1、房地产投资及收入估算 2、房地产投资评价指标介绍
静态指标 成本利润率 投资利润率 资本金利润率 静态投资回收期P’b
•2.4.4 开盘方案
开盘方案主要内容
1. 目的 2. 活动程序 3. 活动费用
PPT文档演模板
万科总部地产策划培训课程122页
3 公开发售前策划工作流程
3.1
工作思路
3.2
工作方式
3.3
各节点工作实施流程
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万科总部地产策划培训课程122页
•3.1 工作思路
万科房地产项目投资决策与评估70页PPT
第一部分 发展商在不同发展时期的项目选择
1. 发展商在不同发展时期的项目选择
1、发展商不同发展时期的目标追求 2、万科不同发展阶段的项目排布 3、关于公司的核心竞争力 4、土地储备关系的市场要求
发展商经历的几个发展阶段
五个发展阶段下的目标追求
原始积累阶段，求生存，追求利润最大化 资本突围阶段，求资金，追求项目最优化 品牌塑造阶段，求发展，追求产品创新度 规模扩张阶段，求规模，追求客户满意度 跨地域经营阶段，求规范，追求体制与人才最优
你经营或者所在的公司处于哪个阶段？ 有没有告诉你的员工？ 或者老板有没有和你探讨过类似的话题？
万科的发展历程——原始积累阶段
天景、威登、荔景
周期短 利润厚
万科的发展历程——资本突围阶段 市中心，售价高，回收快
万景、福景、桂苑
万科的发展历程——品牌塑造阶段能实现理念的项目 万科城市花园
万科的发展历程——规模扩张阶段 成规模，被大众认同
土地的不可更改
项目一旦进展受阻，发展商可通过调整价格、户型、销售包装 等加以改进，但土地的位置、区域形象、区域功能、规划控制 不可更改； 在国内，由于发展商的运作水平差异很大，还有土地决策失误， 通过策划成功的例子；而香港这样的成熟市场，发展商的专业 水平趋于社会平均化，基本上土地决策占项目成功与否的70%， 后期调整效果很微小。
（不管公司处于何种阶段， 都要善用自己的核心竞争力）
住宅开发链中的几个环节
控制
市场调研
（市场判断、储备成本）
可行性分析 新项目储备
市场细分、客户定位
设计
控制
施工建设 （材料采购）
控制 （市场分析方法及体系）
销售
客户管理 物业管理
控制 （客户沟通管理）
1. 发展商在不同发展时期的项目选择
1、发展商不同发展时期的目标追求 2、万科不同发展阶段的项目排布 3、关于公司的核心竞争力 4、土地储备关系的市场要求
发展商经历的几个发展阶段
五个发展阶段下的目标追求
原始积累阶段，求生存，追求利润最大化 资本突围阶段，求资金，追求项目最优化 品牌塑造阶段，求发展，追求产品创新度 规模扩张阶段，求规模，追求客户满意度 跨地域经营阶段，求规范，追求体制与人才最优
你经营或者所在的公司处于哪个阶段？ 有没有告诉你的员工？ 或者老板有没有和你探讨过类似的话题？
万科的发展历程——原始积累阶段
天景、威登、荔景
周期短 利润厚
万科的发展历程——资本突围阶段 市中心，售价高，回收快
万景、福景、桂苑
万科的发展历程——品牌塑造阶段能实现理念的项目 万科城市花园
万科的发展历程——规模扩张阶段 成规模，被大众认同
土地的不可更改
项目一旦进展受阻，发展商可通过调整价格、户型、销售包装 等加以改进，但土地的位置、区域形象、区域功能、规划控制 不可更改； 在国内，由于发展商的运作水平差异很大，还有土地决策失误， 通过策划成功的例子；而香港这样的成熟市场，发展商的专业 水平趋于社会平均化，基本上土地决策占项目成功与否的70%， 后期调整效果很微小。
（不管公司处于何种阶段， 都要善用自己的核心竞争力）
住宅开发链中的几个环节
控制
市场调研
（市场判断、储备成本）
可行性分析 新项目储备
市场细分、客户定位
设计
控制
施工建设 （材料采购）
控制 （市场分析方法及体系）
销售
客户管理 物业管理
控制 （客户沟通管理）
万科明天广场项目《交付策划与实施》 ppt课件
万科明天广场项目《交付 策划与实施》
三、工程的三个阶段
12/35
标段工程的全周期
一个标段的工程大体可以分为三个阶段进行不同方式的管理： 1、前期：政府手续、公司审批、土方、地库、销售样板间、非标层施工等 2、中期：主体施工、实体样板间、砌筑抹灰、地热地面、电梯安装、外架拆除等 3、后期：精装修、景观园林、政府备案、物业验收、交付评估、交付等
开发商名称
交付面积㎡/ 项目负责人
沈阳万科东阪 置业有限公司
33549.6
张鹏
分项名称
权重 分项得分率
施工单位名称 沈阳海鸟装饰工程有限公司 沈阳海鸟装饰工程有限公司 沈阳海鸟装饰工程有限公司
11/35
施工范围 户内装修
交付分项目 得分率
82.67%
公共部位装饰
78.29%
大堂装修施工
78.62%
户内(精装)
北区除临街小商铺、幼儿园之外，为纯住宅形式。 南区含有独栋写字楼、写字间、商铺、超市、公 寓、住宅、幼儿园等多种形式。
二、项目及标段介绍
项目介绍
北区六期 2015年7月开工 2017年12月交付
北区五期 2016年12月交付（13#）
2017年6月交付 （14~16#）
北区四期 2015年10月交付
消 防：龙兴消防 人防通风：人防通风 土 方：宝 利 基
万科明边天坡广保场护项：目辽《地交集付团 策划与实施》
合计施工单位：21家
二、项目及标段介绍
标段介绍
08/35
11# 15536.67平米
两个单元
34层
136户
装修标准：C标
万科明天广场项目《交付 策划与实施》
二、明项天目广及场标北段区介四绍期情况介绍
三、工程的三个阶段
12/35
标段工程的全周期
一个标段的工程大体可以分为三个阶段进行不同方式的管理： 1、前期：政府手续、公司审批、土方、地库、销售样板间、非标层施工等 2、中期：主体施工、实体样板间、砌筑抹灰、地热地面、电梯安装、外架拆除等 3、后期：精装修、景观园林、政府备案、物业验收、交付评估、交付等
开发商名称
交付面积㎡/ 项目负责人
沈阳万科东阪 置业有限公司
33549.6
张鹏
分项名称
权重 分项得分率
施工单位名称 沈阳海鸟装饰工程有限公司 沈阳海鸟装饰工程有限公司 沈阳海鸟装饰工程有限公司
11/35
施工范围 户内装修
交付分项目 得分率
82.67%
公共部位装饰
78.29%
大堂装修施工
78.62%
户内(精装)
北区除临街小商铺、幼儿园之外，为纯住宅形式。 南区含有独栋写字楼、写字间、商铺、超市、公 寓、住宅、幼儿园等多种形式。
二、项目及标段介绍
项目介绍
北区六期 2015年7月开工 2017年12月交付
北区五期 2016年12月交付（13#）
2017年6月交付 （14~16#）
北区四期 2015年10月交付
消 防：龙兴消防 人防通风：人防通风 土 方：宝 利 基
万科明边天坡广保场护项：目辽《地交集付团 策划与实施》
合计施工单位：21家
二、项目及标段介绍
标段介绍
08/35
11# 15536.67平米
两个单元
34层
136户
装修标准：C标
万科明天广场项目《交付 策划与实施》
二、明项天目广及场标北段区介四绍期情况介绍
万科交付前评估体系
质量改进
根据质量检查结果，制定改进措施， 持续优化项目质量管理体系。
安全评估工具与方法
安全检查表
安全审计
用于记录和跟踪项目安全的关键指标和标 准，确保项目实施过程中的安全风险得到 有效控制。
对项目实施过程进行定期或不定期的安全 审查，评估项目安全管理体系的有效性和 实施情况。
安全培训
安全应急预案
对项目相关人员进行安全知识和技能培训 ，提高员工的安全意识和应对能力。
风险评估工具与方法
风险识别表 风险评估
风险应对计划 风险监控与报告
用于识别项目潜在的风险因素，为风险评估和管理提供基础数 据。
对识别出的风险因素进行量化和定性评估，确定风险的严重程 度和影响范围。
制定针对不同风险因素的应对措施和预案，降低风险对项目的 影响。
对项目实施过程中的风险进行实时监控和记录，定期或不定期 地向上级报告风险状况和管理情况。
万科交付前评估体 系
目 录
• 万科交付前评估体系概述 • 万科交付前评估体系的核心要素 • 万科交付前评估体系的实施流程 • 万科交付前评估体系的工具与方法 • 万科交付前评估体系的优化与改进建议 • 万科交付前评估体系案例分析
01
CATALOGUE
万科交付前评估体系概述
定义与目标
定义
万科交付前评估体系是指在对项 目进行交付前，对项目的质量、 安全、性能等方面进行全面评估 的体系。
失败案例一
总结词
缺乏全面考虑
详细描述
该高层建筑在交付前评估中，未能全面考虑结构安全、 设备设施、环境影响等方面的问题，导致项目存在安全 隐患和环境影响问题。
总结词
缺乏有效沟通
详细描述
评估过程中缺乏与相关部门的沟通协调，导致信息不畅 、反馈不及时，影响了评估工作的效率和准确性。
4 北京万科精工品质交付分享PPT课件
10
2. 精工交付标准动作
2.1 交付策划 2.2 制度标准 2.3 培训交底 2.4 样板验收 2.5 学习交流 2.6 日常巡检
11
2.1 北京公司精工交付标准动作---交付专项策划
时间：结构封顶后一个月内，以公司收到结构封顶快报时间为准 内容：交付标准、各节点实施计划、样板执行计划、重点难点分析，需包含户内 装饰、公区、外立面、园林各维度 参加人员：工程管理部、项目经理部
12
2.2 北京公司精工交付标准动作---制度标准
13
2.3 北京公司精工交付标准动作---培训交底
时间：精装、外立面、园林单位进场后一个月 内容：集团、区域最新要求，已交项目经验总结，过程施工关注重点； 重点工序大面积施工前，样板验收合格后，项目经理部组织合作单位就样板存在的问题及 后期施工中的注意事项进行交底，交底要求合作单位项目经理、技术负责人、质检员、劳 务班组长、监理工程师参加，交底需保留影像资料，重点工序交底时工程管理部参加 参加人员：工程管理部、项目经理部、所有交付相关单位负责人
3
1.2 北京公司如园项目交付分享---户内面板安装工艺
观感要求：面板与墙面贴合紧密5mm；
底盒调平收方→一遍面涂→安装面板底板→缝隙修补→二遍面涂→装饰盖板。
4
1.3 北京公司如园项目交付分享---户内门安装工艺
观感要求：门套线与石材腰线接缝顺直；门套线45度拼角拼缝紧密；门套线与墙面贴 合紧密，自然缝收口。 关键节点：基层处理，门套线外侧300mm以内，平整度控制在1mm以内；
14
2.4 北京公司精工交付标准动作---样板验收
样板验收：交付样板、施工工艺样板； 严格执行样板引路要求，不流于形式，对室内交付样板、外墙涂料、园林铺装及公区标准 等需经验收后方可大面积开始施工。
2. 精工交付标准动作
2.1 交付策划 2.2 制度标准 2.3 培训交底 2.4 样板验收 2.5 学习交流 2.6 日常巡检
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2.1 北京公司精工交付标准动作---交付专项策划
时间：结构封顶后一个月内，以公司收到结构封顶快报时间为准 内容：交付标准、各节点实施计划、样板执行计划、重点难点分析，需包含户内 装饰、公区、外立面、园林各维度 参加人员：工程管理部、项目经理部
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2.2 北京公司精工交付标准动作---制度标准
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2.3 北京公司精工交付标准动作---培训交底
时间：精装、外立面、园林单位进场后一个月 内容：集团、区域最新要求，已交项目经验总结，过程施工关注重点； 重点工序大面积施工前，样板验收合格后，项目经理部组织合作单位就样板存在的问题及 后期施工中的注意事项进行交底，交底要求合作单位项目经理、技术负责人、质检员、劳 务班组长、监理工程师参加，交底需保留影像资料，重点工序交底时工程管理部参加 参加人员：工程管理部、项目经理部、所有交付相关单位负责人
3
1.2 北京公司如园项目交付分享---户内面板安装工艺
观感要求：面板与墙面贴合紧密5mm；
底盒调平收方→一遍面涂→安装面板底板→缝隙修补→二遍面涂→装饰盖板。
4
1.3 北京公司如园项目交付分享---户内门安装工艺
观感要求：门套线与石材腰线接缝顺直；门套线45度拼角拼缝紧密；门套线与墙面贴 合紧密，自然缝收口。 关键节点：基层处理，门套线外侧300mm以内，平整度控制在1mm以内；
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2.4 北京公司精工交付标准动作---样板验收
样板验收：交付样板、施工工艺样板； 严格执行样板引路要求，不流于形式，对室内交付样板、外墙涂料、园林铺装及公区标准 等需经验收后方可大面积开始施工。
万科交房流程详解ppt课件
10
三、精装修验房第二阶段
▪ 质量问题主要包括： ▪ 1、成品保护（木质门窗、铝合金门窗、玻璃、
瓷砖、大理石的(二次)破环等） ▪ 2、木质建材的裂缝、脱皮、缺角 ▪ 3、装修工艺（墙布、地板起拱、裂缝以及瓷砖
接缝工艺等） ▪ 4、装修细节（五金件松动，打胶处理得不好等）
11
四、验房收尾工作
▪ 工地开放结束，把客户提出的工程问题与内使沟 通制定整改计划，并对客户进行回复。
13
▪ 集中办理交付手续流程
▪ 第一步：接待处 ▪ 请客户出示购房合同、收据、发票、身份证，领取《房屋交付流程表》 ▪ 第二步：房产财务核算处 ▪ 补（退）房款，缴纳物业维修基金； ▪ 第三步：签订《商品房交接书》处 ▪ 签订《商品房交接书》； ▪ 第四步：代办三证核算处 ▪ 银行按揭客户缴纳办理三证费用（包括契税、印花税等），并提供办证资料； ▪ 第五步：物业财务收款处 ▪ 结清房屋（车位）物业管理及其它有关费用； ▪ 第六步：验房处 ▪ 由相关人员陪同验房（车位），并在《业主房屋验收单》、《房屋交付流程
外使的标准
1、以外使为主陪同客户看 房，与客户沟通，需要
时外使可寻求内使支援
综合检查组 验收
跟进客户提出 的新问题
6
二、毛坯验房第一阶段
▪ 客户提出的问题主要分为三类： ▪ 1、工程质量（根据建筑施工质量验收规范判断，在规范
以外确实存在质量问题，工程部负责整改和处理，如果 在规范以内，视具体情况而定是否整改） ▪ 2、个性化需求（统一说辞不予整改，特殊情况视情况而 定是否整改） ▪ 3、设计缺陷类（统一说辞不予整改，在影响客户使用功 能的情况下，特殊情况视情况而定是否整改） ▪ 4、其他类（比如客户纯粹无理取闹，统一说辞不予整改）
三、精装修验房第二阶段
▪ 质量问题主要包括： ▪ 1、成品保护（木质门窗、铝合金门窗、玻璃、
瓷砖、大理石的(二次)破环等） ▪ 2、木质建材的裂缝、脱皮、缺角 ▪ 3、装修工艺（墙布、地板起拱、裂缝以及瓷砖
接缝工艺等） ▪ 4、装修细节（五金件松动，打胶处理得不好等）
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四、验房收尾工作
▪ 工地开放结束，把客户提出的工程问题与内使沟 通制定整改计划，并对客户进行回复。
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▪ 集中办理交付手续流程
▪ 第一步：接待处 ▪ 请客户出示购房合同、收据、发票、身份证，领取《房屋交付流程表》 ▪ 第二步：房产财务核算处 ▪ 补（退）房款，缴纳物业维修基金； ▪ 第三步：签订《商品房交接书》处 ▪ 签订《商品房交接书》； ▪ 第四步：代办三证核算处 ▪ 银行按揭客户缴纳办理三证费用（包括契税、印花税等），并提供办证资料； ▪ 第五步：物业财务收款处 ▪ 结清房屋（车位）物业管理及其它有关费用； ▪ 第六步：验房处 ▪ 由相关人员陪同验房（车位），并在《业主房屋验收单》、《房屋交付流程
外使的标准
1、以外使为主陪同客户看 房，与客户沟通，需要
时外使可寻求内使支援
综合检查组 验收
跟进客户提出 的新问题
6
二、毛坯验房第一阶段
▪ 客户提出的问题主要分为三类： ▪ 1、工程质量（根据建筑施工质量验收规范判断，在规范
以外确实存在质量问题，工程部负责整改和处理，如果 在规范以内，视具体情况而定是否整改） ▪ 2、个性化需求（统一说辞不予整改，特殊情况视情况而 定是否整改） ▪ 3、设计缺陷类（统一说辞不予整改，在影响客户使用功 能的情况下，特殊情况视情况而定是否整改） ▪ 4、其他类（比如客户纯粹无理取闹，统一说辞不予整改）
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类别
户内观感 公共部位 外立面 园林工程
毛坯房观感质量测评计分表
权重
分项得分率
60%
10%
10%
20%
毛坯房综合得分率计算
类别
实测实量 装修工程（户内、 公共部位、外立 面） 园林工程
装修房观感质量测评计分表
权重
分项得分率
20%
60%
20%
装修房综合得分率计算
二、集团交付评估体系介绍
实测实量
1. 涂饰工程（不包括空鼓） 2. 墙地砖工程（包括空鼓） 3. 室内门 4. 木地板 5. 开间进深、净空 6. 实测测区按5%的套数抽取 （抽样3-5套），按照实测测区进行覆盖所有楼栋及单位。
二、集团交付评估体系介绍
实测实量
墙面瓷砖 共154个测点
1、墙面砖饰面平整度：瓷 砖≤ 3mm、石材≤ 2mm、 木质≤ 1mm
（每项12个测点）
2、墙面砖饰面垂直度：瓷 砖≤ 2mm、石材≤ 2mm、 木质≤ 1.5mm
（每项12个测点）
2米靠尺+塞尺
3、墙面砖饰面阴阳角方正 度：瓷砖≤ 3mm、石材≤ 2mm、木质≤ 1.5mm
2013年装修房交付前评估
一、集团交付评估范围
1、集团所有交付项目参与交付评估。 2、评估工作必须在项目交付前5-20天内完成，公司须提前60天向区域品质部 上报参评项目，区域以抽签方式确定项目评估日期（区域以交通便利为原则， 先确定项目评估顺序，再通过抽签确定第一个评估项目日期，其他项目依次进 行）。当交付集中时，除确定为高、中级别交付风险的项目必须进行交付评估 外，其他项目可以采用抽签方式确定交付参评项目，此成绩代表未参评项目。 3、评估范围及抽查数量： (1)户内不同装修标准及装修单位随机各抽取5%套数，抽样总数不少于10套不 多于15套。 (2)公共部位的大堂及楼梯电梯厅随机抽取5%，抽样总数不少于5楼层不多于10 楼层； (3)全部外立面观感测评； (4)园林观感测评。
二、集团交付评估体系介绍
1.精装修交付：实测实量（20%）+观感（60%）+园林工程（20%） A. 实测实量：室内装修实测指标以及新增加内容。 B. 观感：户内装修（80%）+公共部位（10%）+外立面（10%） C. 园林工程观感 ：软景（40%）+硬景（40%）+交接处理（20%） 2.毛坯交付：户内观感（60%）+公共部位（10%）+外立面（10%） +园林工程（20%）
关注重点： 1、继续关注踢脚线、门贴脸位置墙面平整度（抹灰工程、涂饰工程）、房间内门窗洞口 位置阴阳角方正实体质量提升，评估以以目测最差部位进行实测。 2、增加交付项目客厅、主卧门窗位置两处地面到顶棚测量，偏差合格标准[0,5㎜],增加客 厅、主卧开间/进深各两处测量，偏差合格标准[0,8㎜]。
二、集团交付评估体系介绍
11/1 7
二、集团交付评估体系介绍
实测实量
木地板 共28个测点
1、表面平整度≤ 2mm （6个测点） 2、接缝宽度（实木复合、实木复合、 实木地板） （6个测点） 4、地板水平度≤ 10mm （10个测点）
12/1 7
二、集团交付评估体系介绍
问题的严重程度进行判断。 5. 评估组内部统一评估标准，评估尺度统一。
二、集团交付评估体系介绍
观感评分细则介绍
6.户内观感测区选择时按不同装修标准随机抽取5%套数，抽样总数不少于10套不多于15套 。每组三位评估人员进行分组评分，最终项目得分以各户观感得分均值。 7.公共部位的大堂及楼梯电梯厅随机抽取5%，抽样总数不少于5楼层不多于10楼层；每组 三位评估人员进行分组评分，最终项目得分以各户观感得分均值。 8.全部外立面观感测评；每组三位评估人员进行分组评分，最终项目得分以各户观感得分 均值。 9.园林观感测评。组长进行评估。
最终得出交付实测成绩。 关注重点：
1、继续关注踢脚线、门贴脸位置墙面平整度（抹灰工程、涂饰工程）、房间内门窗洞口位置阴阳角方 正实体质量提升，评估以以目测最差部位进行实测。 2、增加交付项目客厅、主卧门窗位置两处地面到顶棚测量，偏差合格标准[0,5㎜],增加客厅、主卧开间 /进深各两处测量，偏差合格标准[0,8㎜]。 3、吊顶水平度（0-10mm)。4、所有的拼缝高低差（0-0.5mm）
（每项12个测点）
部品安装处
8/17
二、集团交付评估体系介绍
实测实量
墙面瓷砖 共154个测点
4、墙面砖接缝高低差：瓷 砖≤ 0.5mm、石材≤ 0.5mm、木质≤ 0.5mm
（每项12个测点） 5、墙面砖空鼓裂缝
(10个测点）
9/17
二、集团交付评估体系介绍
实测实量
地面瓷砖 共70个测点
观感评分细则介绍
1. 目前观感体系尽量的进行量化。 2. 对观感的缺陷问题，通过定性及定量的方式进行判断。 3. 问题的定性：严重（对后期交付影响较大，无法整改），一般（对后期交付存在一定
影响，但是不易整改），轻微（对后期交付影响较小，易及时整改） 4. 问题的定量：普遍（5处以上）、局部（3-5处）、个别（1-2处），对于单项问题，以
1、地面砖饰面平整度：瓷 砖≤ 2mm、石材≤ 1mm（ 每项12个测点）
2、地面砖饰面拼缝高低差 ：≤ 0.5mm
（瓷砖、石材每项12个测点 ）
3、地面砖饰面空鼓 （每 项10个测点）
10/1 7
二、集团交付评估体系介绍
实测实量
户内门 共10个测点
门框正、侧面垂直度≤ 4mm
（每项10个测点）
二、集团交付评估体系介绍
实测实量
装修房项目实测测评计分表
类别
分项工程
各分项工程得分
涂饰工程；墙面砖工程；地面砖（石材）
实测实量
工程；室内门工程；木地板工程 客厅、主卧门窗位置两处地面到顶棚净
空，客厅、主卧各两处开间/进深
实测得分
装修工程观感测评评分表
类别
分项工程
户内装修（80%）
公共部位（10%）
外立面（10%）
各分项工程得分 装修工程观感得分
园林工程观感测评计分表
类别
分项工程
各分项工程得分 园林工程观感得分
软景（40%）
园林工程
硬景（40%）
软硬交接(20%)
二、集团交付评估体系介绍
新增评估内容
开间/进深实测点位
1、净高≤8mm （50个点） 2、进深≤5mm（ 10个点）
净空实测点位
二、集团交付评估体系介绍
实测实量
涂饰 共310个测点 1、墙面平整度≤3mm （135个点） 2、墙面垂直度≤3mm （75个测点） 2米靠尺+塞尺 3、阴阳角方正度≤ 3mm （50个测点） 阴阳角尺，切割阴阳角尺 检查区域：踢脚线；窗洞、 门边阴角收口处；墙垛阴阳 角 4、顶棚水平度≤ 10mm （50个测点）
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