容积率在控制性详细规划经济分析中的应用_以洛阳市瀍河区九都东路南地块改造为例

项目部所追求的是工程质量，工程进度和效益。对机械的使用自 路工程顺利进行做好准备。
（上接第 265 页） 与此同时结合城市设计，确定该地块合理的容积率，从而增强规
划方案的科学性、合理性和可操作性。本次规划最终确定的容积率见
下表 2- 4 与表 2- 5 及图 2- 3、图 2- 4，通过该指标计算的开发商利
8
99
建安费用
3
4.4
10
控制性详细规划的经济背景分析，进行人口，经济和土地使用需求的
3.3
预测，为制订控制性详细规划提供有效依据，合理的经济分析，进行
小区基础配 110
48
5280
居住楼盘
48 750 1500 800 2500 3000 2500 130
480 6000 148500 2400 11000 30000 8250 14300
售价格。
总成本
-各种税费
--
22117 各种税费按总成本的
4602
11.3% 收取；
312994
参考资料：洛建[2007]185 号文件. 1.3 单位面积市场价格 根据 2010 年洛阳市房地产交易 会提供的数据资料，利用 GIS 做出了 洛阳市房地产价格分布等值线图，并 据此确定该地块的房地产市场价格。 尽管房地产市场在一定时间内会产生 波动，但笔者认为该地块处于老城区， 受环境和当地居民收入水平所限，房 价不会有太大的波动。本项目确定的 居住楼盘价格为 3000- 3500 元；商业 楼盘价格为 5000 元 / 平方米左右。参 见右图。 1.4 容积率的确定 本项目确定的在确定具体地块容积率的时候，考虑到以往的容 积率参考性不强，修改变动较大的现实状况，采用了容积率范围这一 做法，引入了利润容积率这一概念。通过计算经济容积率和利润容积 率，来确定地块容积率的上下限。利润容积率采用的计算公式为： FAR=（P 1+ P 2+ P 3+ P 4+ P 5+ P 6）*（1+ R）
引入“利润容积率”这一做法，弥补最低经济容积率难以解决的地块开发控制 盘单位成本价格为 5055 元 / 平方米。
难题，而且还为政府运用经济手段进行调控指明了方向。
表 2-1 用地前期成本一览表
关键词：控制性详细规划 经济分析 经济容积率 利润经济率
项目
面积 单价 费用
0 引言
（万 M）2 （元 / M）2 （万元）
障公共利益，以达到一种“双赢”的效果。
（9）：19- 24.
2 结语
[10]中南大学.长沙市 CBD 的合理开发建设容量.长沙芙蓉中央商务区
综上所述，我们在洛阳市瀍河区九都东路南地块改造中所采取 规划研究总报告.
1.5 容积率奖惩
国区划得到的启示[J ].国外城市规划，2006，21（1）：79- 82.
在该地区某些特定地段，可适当提高容积率。借鉴美国区划中红
[7]余咪咪，杜杰，凤羽丰.控制性详细规划的经济学分析[J ]陕西建筑，
利（BONUS）或奖励（INCENTIVE）分区的做法，如果开发商愿意投资 2006（133）：1- 3，17.
市政建设
容积率在控制性详细规划经济分析中的应用
— ——以洛阳市瀍河区九都东路南地块改造为例 李矿辉 1 胡小静 1 郭燕朋 2 （1. 洛阳规划建筑设计有限公司；2. 孟津县土地勘察规划队）
摘 要 ：随着城乡规划法的施行，控制性详细规划的法律地位得到进一步
1.2 单位面积综合成本
加强。与此同时，修改控规的法定程序开始越发复杂，实施起来更加困难。因
（[ S- P4）（1+R）] 其中：P1：土地出让基准地价；P2：土地征用费；P3：动迁安置成 本；P4：建安成本；P5：基础设施费；P6：开发费用；R：超额利润率为 30% ；S：销售价格。
265
市政建设
高速公路工程中的机械设备管理
那忠辉 孙海波 （黑龙江省龙建路桥第三工程有限公司）
摘要：随着高等级公路建设的不断发展，对筑路机械的要求也越来越高， 然是越快越好，但由于受各种外界因素的影响，不得不加班加点，长
润率约为 20% ，介于法定利润率和超额利润率之间。
表 2-4 居住地块容积率一览表
地块编号 地块性质 地块面积 容积率
A1- 2 A2
A3- 2 B3- 3 B3- 1 总计
地块编号
A1- 1 B1- 7
（平方米）
R2
110076.9
R2
133413.4
R2
86968.6
R2
42242.3
CR
8161.4
经验中，摸索总结处适合中国国情和民情的控规经济技术分析方法。
1 案例分析：洛阳市瀍河区九都东路南地块容积率的确定
1.1 国内经济分析的基本做法
目前，国内的主要经济分析，主要针对房地产市场而言，在该区
源自文库
域的现有地价水平下，运用投入—— —产出方法计算经济容积率；在此
基础上应用相关方法进行开发经济效益的不确定分析。
本规律，调控土地开发经济利益；运用土地于房地产经济学的理论
与工具，体现城市规划理性原则；灵活运用经济手段，增强规划可
实施性。通过设置特备目的区来解决土地利用控制标“标准化”忽
略地区特殊性问题；利用市场机制以及制度化，法律化手段解决土
地利用控制“标准化”带来的土地利用控制的刚性问题。段兆广
（2007）认为目前控规指标制订的随意性和缺乏可操作性在很大程
度上是由于缺乏经济分析，通过借鉴美国区划法，基于用地策划探
讨了控规中的经济分析框架，并以昆山旧城改造控规中容积率的
确定为例作了介绍。
总的说来，国内目前关于控制性详细规划中的经济分析还处于探
索阶段，以借鉴国外经验为主，尚未形成自身成型的理论和合理的技
术方法。笔者认为，未来应多加强这方面的实证性研究，从大量的实践
综合房地产建设的拆迁成本，土地征用成本和建设成本，得出该
此促进城中村改造的良性循环和可持续发展、协调规划目标与建设资金有限 地块的分类别成本情况见下表 2- 1，经过分析计算得出，该地块开发
的矛盾，提高规划实施的可行性，显得日益迫切。洛阳市瀍河区九都东路南地 的总成本为 312294 亿元；多层居住楼盘成本：13.74 亿元，楼盘单位
监理、文物
方政府的土地收益等等。孙伟等（2005）在综述地块划分及地块大小
前期等费用 10
确定方法的基础上，认为应加强经济分析方法与相关方法的结合。 ②控规中经济分析内容的探讨 余咪咪，杜杰，凤羽丰（2006）认为目前控制性详细规划中存在 建设
的问题中，经济分析是其中原因之一。提出了应根据总体规划，进行 费用
多层建设周期
陈荣（1997）强调经济因素分析在控规中的重要性；沈德熙等 临时安置
10.66 5元/月·M2 959 18 个月；奖励费另计。
（1998）认为应做投入产出分析来验证容积率的合理性，以确保控规 补助费
制订标准的科学性；赵守谅（2004）认为控制性详细规划应通过加强
勘察、设计、 110
经济分析，保证公共利益不受侵犯：包括城市环境，公共活动空间，地
商业楼盘 多层楼盘 高层楼盘 公共配套建筑 人防工程 商业楼盘 人防工程 道路、管网、景观等
土地利用布局决策，建立一套有效的控制指标体系，为规划的实施和
套设施费用
管理提供依据。 ③控规中经济分析方法的探讨
110
75
8250
各项收费
10
75
750
居住楼盘 商业楼盘
江苏城乡规划论坛（2007）认为，美国区划法遵循土地经济基
样，才能避免改造拖滞、控制失效的尴尬局面。
参考文献：
[1《] 中华人民共和国城乡规划法》.中国法制出版社.2007.12.
[2]陈荣.城市规划控制层次论[J ].城市规划，1997（3）：20- 24.
[3]沈德熙，熊国平.苏州古城 41 号街坊控规的做法和思考[J ].城市规划
汇刊，1998（5）：33- 35.
路工程设备管理的分析，针对存在的问题提出自己的一些看法。 关键词：筑路机械设备 管理 技术措施 经济效益 1 设备管理存在的问题 招投标制和项目部制是市场经济条件下公路建设市场发展的产
物，项目部属非常设机构，因此决定了机械设备的管理存在诸多问
尽合理。 1.3 机械管理与生产管理存在矛盾 项目部主要以路桥技术人员组成，机械管理人员往往不在项目
基本原理：开发总投入 * 利润率 = 总产出—总投入。其中最低
经济利润率的计算可采用如下公式：
FAR=（P1+
P 2+ P 3+ P 4+ P 5+ P 6）*（1+ R） （[ S- P4）（1+R）]
其中：P1：土地出让基准地价；P2：土地征用费；P3：动迁安置成
本；P4：建安成本；P5：基础设施费；P6：开发费用；R：法定利润；S：销
块改造中尝试进行了经济技术分析，针对城中村改造中普遍存在的拆迁安 成本价格为 1717 元 / 平方米；高层居住楼盘成本为 24.75 亿元，楼
置、地块出让与开发中的经济利益问题，采取一种以保障公共利益、开发商利 盘单位成本价格为 2427 元 / 平方米。商业楼盘成本为 5.56 亿元，楼 益、政府利益三利方益前提，以地块开发可行性为基础的一种经济测算方法，
[4]赵守谅.论经济分析在控制性详细规划中的作用—— —从美国区划中的
启示[J ].四川建筑，2004（4）：34- 35.
[5]孙伟，葛幼松，陶冶.浅谈控制性详细规划[J ].江西师范大学学报（自然
科学版），2005，29（2）：181- 184.
[6]赵守谅，陈婷婷.在经济分析的基础上编制控制性详细规划—— —从美
本文就是通过研究目前国内外的控规编制经验，探讨控规的经
土地征收费用
64 360000 34560
济分析方法，以此来尝试完善规划编制技术和方法，增强控规编制的
土地经营费用 建筑拆迁 二层及以下
-7.10
-910
2000 6461
科学性，合理性和可操作性。目前，国内关于控制性详细规划的经济 及补偿 二层以上
积极作好设备的组织工作。项目部成立时应立即建立项目设备
路工程所需大型或特殊的设备不到位，设备不配套同样是个棘手的 组织管理体系，根据项目的大小做好组织计划，确定机械种类，数量
问题。
和主导机械，编排所有进出场计划和机械总量控制，及时上报组织计
1.2 项目部设备管理短期行为严重
划，组织机械到位，并深入了解各机械技术状态，撤换低劣机械，为公
新建一些公共活动空间（如小广场、小公园等），可以允许其增加商业
[8 ]江苏城乡规划. 国 外 、香 港 地 区 类 似 于 控 制 性 详 细 规 划 的 经 验 借 鉴 .
2007- 11- 19.
楼层的高度，这种做法既可以满足经济利益，也能增加公共福利、保
[9]段兆广.控制性详细规划中的经济分析初探[J ].江苏城市规划，2007
机械设备的高效管理是决定工程质量和工程效益的必要条件，因此加强工程 时间超负荷工作，这种“重管理，轻使用”的行为直接影响机械的技术
机械设备的管理，做到科学管理，合理使用，及时保养，视情维修，经济核算， 状态和使用寿命。而对于施工过程中发生故障的机械，尤其大型机
以更好的为公路工程建设服务，取得设备管理的最佳经济效益。本文通过公 械，项目部都不愿承担高额的维修费用，而仅由一个项目部承担也不
部或不是项目部重要组成人员，而生产管理人员作为机械使用管理 的门外汉，对机械的正确使用、定期保养等知识可想而知，而操作手
题。
对施工技术所知甚少，往往处于施工被动或受支配地位，这样机械管
1.1 施工设备不配套
理被大大削弱。
工程中标后组建项目部，从各项目部抽调的机械设备大多是技
2 设备管理的措施
术状态较差，投入新的公路工程难免影响工程进度和质量。而一些公
3.56
550
1958
分析，以定性居多，定量偏少。主要集中于对经济分析重要性的研究；
合计
--
--
7076
备注
启明南路修建费用 货币补偿：产权调换
= 8 .9 6 ：1 .7 0 ；
经济分析内容以及经济分析方法的探讨。具体内容如下：
搬迁
10.66 8 元 /m 2 171
①控规中经济分析重要性的研究
补助费
372701.2
表 2-5 商业地块一览表
地块性质 地块面积
（平方米）
C2
26648.1
C2
6447.5
33095.6
3 3 3 1.6 1.6
容积率
3.5 1
府利益三利方益前提，以地块开发可行性为基础的一种经济测算方 法，不但可以有效避免“开发权转移”所带来的“寻租”行为，弥补“最 低经济容积率”的控制失效性，同时还为政府运用经济手段进行调控 指明了方向。对于潜在开发价值高的地块，政府应加大基础设施投入 力度，增加宜居度，将潜在经济价值转换为现实经济价值，以实现后 续改造目标；对于亟需改造但无利可图甚至亏本的地块，政府应降低 土地出让价，甚至采取补贴的方式来鼓励开发商进行投资，只有这