2020年中国产业新城运营商评价研究报告.
2022年我国房地产行业发展趋势分析
2022年我国房地产行业发展趋势分析随着中国城镇化进程和产业进展升级诉求的加剧，产业地产越来越被地方政府和整个市场所重视，并渐渐被资本市场重新认知和估值。
产业地产的资本化、金溶化趋势加快，行业内部和跨界的合纵连横愈演愈烈，对存量资产的整合争夺，对孵化众创的敏捷利用，对才智互联的不断深化，对平台圈层的构建成型，对轻重平衡的认知实践，让产业地产领域渐渐成熟，走上一条和以往地产行业迥然不同的崭新道路。
以下是2022年我国房地产行业进展趋势分析：趋势一：资本潮涌最大的痛点，也是最大的亮点。
地产以资本为王，产业以金融为先。
作为一个资金渴求度很高的行业，产业地产也亟待金融资本的助力。
2022年，金融资本风起云涌，让本就已经备受青睐的产业地产领域“火上浇油”。
在我们发布的2022产业地产30强当中，有13家上市公司，另外17家企业中还有13家正在或已经披露了冲击资本市场的意向，将来3~5年内，我们有望看到国内消失超过30家的产业地产上市公司。
2022年，河北商贸物流地产商隆基泰和在香港借壳上市，上海临港集团的产业园区部分在A股借壳上市，北京坤鼎集团成为首家在新三板上市的产业地产商，登陆新三板的创新工场，则成为中国乃至世界范围内第一家明确以孵化器概念上市的企业。
产业地产商的频密上市，一方面是由于资本市场开头对产业地产有了更多的追捧，另一方面也说明产业地产商在如今的进展形势下，需要更多的品牌与资本背书，作为其全国扩张的重要武器。
产业地产与资本市场的亲热接触，预示着产业地产的大资本时代正式到来。
不过，由于多数产业地产商仍旧是靠一两个项目打响名声，还没有完全经过全国和异地市场的考验，另外由于先例与标准的严峻不足，导致资本市场尚无法完全正确地熟悉产业地产的价值。
严格意义上说，目前的中国产业地产对于资本市场而言还不是一种可以量化考核、大举进入的投资产品，产业地产在大资本时代如何勾画自己独特的估值模型和标准体系，是将来一段时间最重要的行业命题。
2020年天安数码城盈利模式研究
天安数码城
一、概况
天安数码城成立于1990年，总部位于广东深圳，由港资方天安中国和国资深业泰然共同持有，各持股50%。
是中国领先的产业新城开发及运营商，专注企业全生命周期孵化及培育，并为之打造集科研、办公、商务、交流、生活等综合业态于一体的企业生态环境，获得2020年中国产业新城运营商综合实力TOP10荣誉。
目前，在全国13个城市开发、运营和管理21座园区，以粤港澳大湾区为重点，覆盖长三角、环渤海和西南经济圈，开发及运营面积超过2000万平方米，10000多家成长型企业已入驻天安数码城，享受创新企业生态圈带来的价值服务。
图：天安数码城组织架构
二、业务模式
天安数码城集团打造“一体两翼”产业发展模式，即围绕以创新企业生态圈建设运营为核心，以智慧园区和金控平台为支撑的业务发展模式，服务企业从苗圃、孵化、加速到成长的全生命周期，针对不同企业及需求，形成多元供应链和产业链，满足客户全方位、多维度的需求。
三、盈利模式
天安数码城的盈利模式分为短、中、长三条线。
短线为通过园区内产业的迅速销售来快速回笼资金。
园内产品销售分为直接和部分销售，直接销售的产品形态主要有配套住宅、配套商业设施等；部分销售产品涵盖总部独栋型企业办公楼、写字楼等。
对于园内产品布局，天安数码城一般拿地是60%的产业用地，或者是商业，或者是工业，另40%是住宅。
产城融合产业新城规划研究
$number {01}
目 录
• 引言 • 产城融合理论概述 • 产业新城规划原则与方法 • 产城融合在产业新城规划中实践 • 产业新城规划实施策略与建议 • 结论与展望
01 引言
背景与意义
1 2
3
城市化进程加速
随着全球城市化进程的加速，城市与产业之间的互动关系日 益紧密，产城融合成为推动城市可持续发展的重要手段。
未来发展趋势预测
智能化发展
随着科技的不断进步，产业新城将更加注重智能化发展，包括智能 交通、智能电网、智能建筑等方面。
绿色低碳发展
环保意识的提高将推动产业新城向绿色低碳方向发展，包括清洁能 源利用、绿色建筑普及、生态环境保护等方面。
多元化产业布局
未来产业新城将更加注重多元化产业布局，通过引入不同产业类型的 企业，促进产业间的协同发展。
当前，我国各地纷纷开展产城融合实践，通过优化产业布局、完善城市功能、提升公共服务等方式，推动产业与 城市融合发展。然而，在实践中也暴露出一些问题，如产业同质化竞争、城市功能不完善、生态环境压力等。
产城融合对城市规划影响
空间布局优化
被动收入是指个人投资一 次或一二三四五六七八九 十次或被动收入投资一次 次或少数几次后，被动收 入是指个人投人投人投人 投资一次或被动收入投资 收入投收入投
内涵解析
产城融合的核心在于实现产业与城市功能的有机结合，推动城市经济转型升级， 优化城市空间布局，提升城市综合竞争力。
产城融合发展历程及现状
发展历程
产城融合经历了从产业集聚到产城互动，再到产城融合的演变过程。随着城市化进程的加速和产业结构的转型升 级，产城融合已成为推动城市发展的重要手段。
现状概述
聚焦高质量发展 华夏幸福加速打造河南新兴产业集群
亮点河南I览诬聚焦高质量发展华夏幸福加速打造河南新兴产业集群O桑平起2021年，是“十四五”的开局之年。
2020年12月，中共河南省第十届委员会第十二次全体会议暨省委经济工作会议紧扣高质量发展主题，提出了“十四五”时期河南经济社会发展主要目标和到2035年基本建成社会主义现代化远景目标。
在全会部署的2021年开好局、起好步主要任务中，第一条就是“聚焦制造业高质量发展”：大力推动产业转型升级，强化新兴产业带动，加快产业升级瞅和现代服务业发展，强力推进招商引资，推进产业基础高级化、产业链现代化。
产业发展，是高质量发展的重要引擎；郑州都市圈，是引领河南高质量发展的重要增长极。
可喜的是，郑外I都市圈已经初步形成一批龙头项目带动、关联企业快速集聚的新兴产业集群。
而梳理这些新兴产业集群发展的脉络时，我们发现，其背后都有一个共同助力——华夏幸福。
新型显示龙头陆续开工新郑多次填补全省产业空白近日，河南尊绅光电技术有限公司(简称尊绅光电)的第一批柔示模组生产设备运抵新郑产蛹城，项目建设投产加速。
这意河南省新型显示领域的又一项产业空白得以填补。
尊绅光电柔性显示模组项目由中国新型显示行业的龙头企业投资建设，主要生产大尺寸液晶面板和大尺寸多媒体、中小尺寸柔性显示模组。
其主要客户几乎覆盖大型液晶面板厂商，如京东方(BOE)、中国电子(CEC)、深超光电等；电视机生产领域则与海信、清华同方、创佳等长期合作。
尊绅光电柔性显示模组项目的固定资产达40亿元，包含22条LCD模组线以及一条AMOLED柔性屏模组线。
御投产后，预计年产值不低于40亿元。
该项目的落地，对新郑市来说意义重大：它不仅是近年新郑落地投资规模最大的龙头项目，更标志着新郑市电子信息产业的发展迈上新台阶，高质量发展之路又走出坚实一步。
新郑市临港临郑，发展电子信息产业具有先天优势，且与郑州市推进高质量建设的“南动”产业策略相契合。
自2019年下半年起，新郑市电子信息产业开始增效提速，屡屡填补河南电子信息产业发展的空白——2019年9月，新郑产业新城力推之下，新郑市政府主导建设的中原地区唯一专业污水处理厂开建，打造新郑独特的产业承载优势；2019年11月，新郑产业新城新旧动能转换港发出首批电子终端产品，填补新郑8年零出口的空白；2020年7月，锐杰微科技集团国产SIP芯片研制及高端封测生产基地落成启用，填补河南省集成电路产业空白；2020年11月，尊绅光电柔性显示模组项目开工，填补河南省新型显示领域的空白……可以预见，未来还会有一个又一个的电子信息产锐杰微生产场景RDJS2020.1255业发展新突破在新郑实现。
2020年中国5G产业园市场前景及投资研究报告
2020年中国5G产业园市场前景及投资研究报告中商情报网讯：5G被认为是打通各行业进入数字化革命的良机。
作为新一代移动通信技术，5G技术切合了传统制造企业智能制造转型对无线网络的应用需求，能满足工业环境下设备互联和远程交互应用需求。
在物联网、工业自动化控制、物流追踪、工业AR、云化机器人等工业应用领域，5G技术起着支撑作用。
因此，5G商用除了给智能终端产业带来直接价值提升，还将为相关产业带来革命性的变化。
2019年是中国5G商用元年，随着国家工信部发布5G牌照，标志着5G产业正式进入市场导入期。
产业园是高科技产业的重要载体，在中美贸易战导致国内5G产业发展受阻的背景下，国外可利用资源被大幅被切断，5G产业园的作用将更加凸显。
5G产业园区是以发展5G产业为主导，带动全产业链发展，形成各具特色优势的5G产业发展集聚区。
目前，5G产业园区成为新焦点，全国已有多个5G产业园相继宣布成立，未来越来越多的5G园区正在纳入各地5G建设规划中。
为了更好地了解我国5G产业园的发展，中商产业研究院特推出《2020年中国5G产业园市场前景及投资研究报告》,《报告》从产业园基本概述入手，普及了产业园定义及分类，接着从中国5G产业发展现状及前景分析、5G产业园发展现状以及十大重点5G产业园分析四大方面剖析我国5G产业园发展现状，然后进一步分析了我国5G产业园现存问题及发展前景，并且提出了5G产业园发展规划，为5G产业及园区相关从业人员和爱好者提供参考信息。
以下是报告详情：PART1：产业园基本概述根据当前我国各地的产业园区设立和建设情况，结合联合国环境规划署的定义，对产业园区可做出这样的定义：一个国家或地区的政府通过行政或市场化等多种手段，划出一块区域，制定长期和短期发展规划和政策，建设和完善适于工业企业进驻和发展的各种环境，聚集大量企业或产业，使之成为产业集约化程度高、产业特色鲜明、集群优势明显、功能布局完整的现代化产业分工协作区和实施工业化的有效载体。
2020年城投行业分析报告
2020年城投行业分析报告2020年4月目录1. 2020 年城投债到期压力几何？ (5)边际改善：2020 年待偿规模走高，但增速小幅下降 (5)压力后置：重点关注下半年城投债偿还压力 (6)其他有息债务：非债券到期压力降低，减轻整体到期压力 (7)2. 四类潜在债务风险：中票到期/PPN 回售/永续回售/系统外债务 (8)中票到期额增长28%：宽信用压力下银行配债额度能否对冲中票到期压力？ (8)PPN 回售额增长超100%：城投债内部分化背景下，私募品种能否平稳度过回售高峰？ (11)刚性回售：永续债占回售量比重大幅增长，刚性回售压力如何化解？ (12)系统外债务：至少47%到期债/23%回售债未被纳入隐债系统 (13)3. 五大区域到期压力值得关注：山西/内蒙/云南/天津/贵州/吉林 (14)绝对偿付规模较大：江苏/浙江/天津/北京 (14)绝对偿付规模增幅较大：山西/河北/新疆/内蒙/天津 (14)相对偿付压力较大：内蒙/山西/青海/云南 (17)综合到期压力：关注贵州/内蒙/云南/吉林 (18)4. 2020 年城投平台债券到期+预期回售TOP50 名单 (19)5. 市场提示：模型假设存在局限性、发债主体年报或不及预期 (20)图表目录图1：2017 年至2020 年城投债到期量和回售量占比情况（单位：%） (5)图2：2017 年至2022 年城投债到期及回售情况（单位：亿元，%） (6)图3：2020 年城投债到期和回售季度情况（单位：亿元） (6)图4：2020 年城投债到期和回售月度情况（单位：亿元） (7)图5：2017 至2020 年到期城投债相关主体债务类型（单位：亿元，%） (7)图6：2017 至2020 年到期城投债相关主体债务类型占比情况（单位：%） (8)图7：2019 年、2020 年到期类型分布（单位：亿元） (9)图8：2020 年中期票据与其他类型债券主体资质对比（单位：%） (9)图9：2019 年1 月至2020 年2 月银行资产配置情况（单位：%） (10)图10：2014 至2016 年银行资产配置情况（单位：%） (10)图11：2019 年至20 年2 月新增人民币贷款情况（单位：万亿元，%） (10)图12：2019 年、2020 年1-2 月银行资产配置情况（单位：%） (11)图13：2019 年、2020 年进入回售期类型分布（单位：亿元） (12)图14：2020 年进入回售期城投债形式对比（单位：%） (12)图15：2017 至2020 年进入回售期城投债形式对比（单位：%） (13)图16：2020 年到期和回售的城投债发行时间对比（单位：亿元） (14)图17：2020 年各省（直辖市、自治区）城投债到期和回售情况（单位：亿元） (14)图18：2020 年江苏偿还量月度情况（单位：亿元） (16)图19：2020 年浙江偿还量月度情况（单位：亿元） (16)图20：2020 年天津偿还量月度情况（单位：亿元） (16)图21：2020 年北京偿还量月度情况（单位：亿元） (16)图22：2020 年山西偿还量月度情况（单位：亿元） (16)图23：2020 年河北偿还量月度情况（单位：亿元） (16)图24：2020 年新疆偿还量月度情况（单位：亿元） (17)图25：2020 年内蒙古偿还量月度情况（单位：亿元） (17)表1 ：2019 年、2020 年各省（市、自治区）城投债偿还量及增长率（单位：亿元、%） (15)表2 ：2020 年各省（市、自治区）城投债相对偿还压力（单位：倍、亿元） (17)表3 ：2020 年各省（市、自治区）平台平均到期债务及增长率（单位：亿元，%） (18)表4 ：2020 年WIND 城投平台绝对、相对到期债务TOP50（单位：亿元） (19)1.2020 年城投债到期压力几何？边际改善：2020 年待偿规模走高，但增速小幅下降截至 2020 年 3 月 26 日，除年内发行年内到期的城投短融，今年到期城投债总量为 1.66 万亿元。
通信：新基建系列之：2020年中国城市5G发展指数报告
1目录前言 (4)第一章中国5G发展概况 (6)1.15G的定义与内涵 (6)1.2中国5G产业的发展环境 (6)1.2.1政策环境 (6)1.2.2经济环境 (9)1.2.3社会环境 (9)1.2.4技术环境 (10)1.35G产业发展的意义 (11)第二章中国5G发展现状及趋势分析 (13)2.15G整体发展情况分析 (13)2.1.1 5G的发展历程 (13)2.1.2 5G市场竞争格局分析 (15)2.1.3 5G商业化应用进程 (17)2.25G产业链主要环节分析 (18)2.2.1上游基础元器件 (20)2.2.2 中游网络基建设备 (25)2.2.3下游终端应用 (26)2.35G产业融资情况分析 (36)第三章5G发展指数评价分析 (39)3.1指标体系构建 (39)3.1.1构建原则 (39)3.1.2数据来源和说明 (40)3.1.3指标体系 (40)3.25G发展指数总体分析 (42)3.3一级指数分析 (44)3.3.1城市发展环境指数分析 (44)3.3.2资金支持力度指数分析 (45)3.3.3 5G创新能力指数分析 (46)3.3.4 基础支持情况指数分析 (47)3.3.5 5G发展成效指数分析 (48)3.4重点城市5G发展情况分析 (50)3.4.1北京 (50)3.4.2深圳 (52)3.4.3上海 (54)第四章中国5G发展展望和建议 (57)4.1发展展望 (57)4.1.1 5G终端产品呈现多样化发展趋势，5G自主产业体系逐步完善 (57)4.1.2 5G与垂直行业深度融合，赋能产业升级 (57)4.1.3推动行业技术规范及标准制定，促进5G规范化发展 (58)4.2发展建议 (58)4.2.1增加政策供给，强化政府导向，推动“5G+”多维度落地 (58)4.2.2加大5G建设的资金支持力度，全面提速5G建设 (59)4.2.3注重5G领域技术研发平台建设，构建5G发展一体化通道 (59)4.2.4加强5G安全保障体系建设，提供5G安全服务 (60)附录 (61)2019年全国5G商用试点城市指数表 (61)封面图片来源：视觉中国前言2020年是我国决胜全面建成小康社会、决战决胜脱贫攻坚之年。
【精品】2020年联东U谷开发运营模式研究(最全)
联东U谷-全国布局
深耕环渤海经济圈与长三角经济圈，在大湾区、中部地区及西南地区的布局属于机会性布局 联东U谷全国化布局战略 是国内开发规模最大、入驻企业最多的产业园运营商
目前，联东U谷已在北京、上海、广州、天津、重庆等50多 座城市，投资运营230个产业园。布局特点可以概括为“从沿 海向内陆下沉，从北方向南方扩张”。 • 以北京、天津项目确立环渤海区域的领先地位 • 以上海项目开启长三角的战略布局 • 以沈阳项目开启东北工业基地的战略布局 • 积极向华中、华南、西南等经济区域布局
联东U谷 · 上海金领谷科技产业园、联东U 谷 · 北京蓝贝科技园
联东U谷-产品模式：产业综合体案例
联动U谷· 北京金桥科技园：联东集团打造的第一个专业综合性产业园区
区位：坐落于中关村科技园区金桥科技产业基地内，北京亦庄新城核心区域。是京津冀产业带的起始地带，也是环渤海经济产 业圈的核心发展地带。 规模：园区总占地面积1300亩，总建筑面积130万㎡。 产业定位：园区具有10余年高新科技开发基础，形成了生物医药、电子信息、军民融合、能源环保和高端装备等五大产业集群。 入驻企业：目前已聚集600余家企业，已入驻萌蒂（中国）制药有限公司、北京凌天智能装备集团股份有限公司等重点项目。 运营情况：2016年，金桥科技园实现总产值88亿元，总收入106亿元，税收12.52亿元。
产品 体系
尚未开启产业园区业务
盈利 模式
尚未开启产业园区业务
集团转型期
2003-2008
从无到有，体系构建
北京
快速扩张期
2008-2016
异地复制，丰富体系
上海、南京、无锡、重庆、沈阳、长沙等 二线城市
升级发展期
2016-至今
多元探索，深化运营
2020年园区运营与管理行业画像分析报告
园区运营与管理行业画像分析报告2020年3月目录一、行业发展状况 (4)1、行业发展历程 (4)（1）世界产业园区发展历程 (4)（2）中国产业园区发展历程 (6)2、行业发展趋势 (8)（1）增强园区产业综合服务 (9)（2）园区协作带来共赢发展 (9)（3）打造园区数字化、智能化平台 (10)（4）园区寻求差异化、特色化 (10)二、产业链分析 (11)三、行业驱动力分析 (13)1、政府政策的推动 (13)2、国内产业结构升级调整带来园区开发机会 (14)3、中小企业的快速发展增加园区运营与管理需求 (15)4、综合服务提升园区运营商的盈利空间 (16)5、房屋租金价格平稳上升为园区租金水平提供良好的保证与支持16四、行业竞争分析 (17)1、竞争格局 (17)2、行业内主要企业 (18)（1）浦东金桥 (18)（2）陆家嘴 (19)（3）外高桥 (19)（4）苏州高新 (19)（5）南京高科 (20)（6）华夏幸福 (20)3、行业进入壁垒 (20)（1）资金壁垒 (20)（2）品牌壁垒 (21)（3）跨地域经营壁垒 (21)（4）人才壁垒 (22)五、行业发展制约因素 (22)1、产业园区起步较晚 (22)2、专业人才的匮乏 (23)3、融资渠道偏窄 (23)4、管理体制不够科学 (24)附件1：行业业务模式情况 (25)附件2：行业特点 (27)1、地方经济发展的引擎 (27)2、集群效应和生态效益明显 (27)3、客户综合服务需求较高 (28)4、收入多元、回报稳定 (29)园区运营与管理行业画像分析报告一、行业发展状况产业园区指在一定的产业政策及区域政策的指导下，以土地为载体，通过提供基础设施、生产空间（如写字楼、研发楼、厂房、仓库、技术平台等）及综合配套服务，吸引特定类型、特定产业集群的内外资企业投资、入驻，形成技术、知识、服务、资本、产业、劳动力等要素高度集结并向外围辐射的特定区域。
2020年三大运营商市场经营分析报告
2020中国标杆产城运营商综合实力TOP50研究报告
2020中国标杆产城运营商综合实力TOP50研究报告引言2020年8月18日-8月21日，亿翰智库在上海隆重举办2020中国房地产业战略峰会，期间重磅发布2020中国标杆产城运营商综合实力TOP50研究成果。
— 2020中国标杆产城运营商综合实力TOP50 —（注：排序不分先后）（注：排序不分先后）（注：排序不分先后）榜单解读2020年新冠疫情在全球大范围传播爆发，百年未遇之超级大流行和百年未有之国际大变局相互叠加并相互激荡，对当前的国际体系产生极大的冲击，国际社会在政治、经济、地缘等方面的矛盾也日益加剧。
产业升级作为国与国之间战略博弈的根本要素，承担着社会稳定压舱石与经济增长生力军的关键角色。
在产业博弈的新背景下，传统产城模型，即在核心城市周边依托低要素成本，吸引产业转移，实现“片区开发-产业导入-吸引人口”的产业新城模式已经难以为继。
大变化必有大机遇，大机遇必成就大时代。
随着新型城镇化建设思路的明确、乡村振兴的持续推进、园区52号文的落地、公募基础设施REITs的推出，在行业变化的背景下探索新路径、挖掘新模式、创造新标杆，方为企业破局之道。
一.政策篇：以区域一体化为驱动，中长期政策逻辑方向不变1、区域一体化是政策逻辑下的核心驱动区域协调发展是规范机制，区域一体化是发动机。
加快区域一体化进程是实现区域协调发展的根本途径，是都市圈走向城市群必然的方向。
在此背景下，2019年2月《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台，2019年12月，国务院印发《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》。
2、调整中要求效率，发展中要求成果在区域协调发展和区域一体化概念下，产业转移出现了全新的高潮。
产业大升级与产业大转移时代到来，大调整催生全新巨量市场。
在此背景下衍生出调整中要效率，发展中要成果。
（1）调整当中要效率本质是资源集约资源集约包括土地资源集约和公共资源集约两方面。
土地资源集约，即要求每一块土地都能产生更多的就业和税收。
华夏幸福财务分析报告(3篇)
第1篇一、摘要华夏幸福基业股份有限公司（以下简称“华夏幸福”或“公司”）成立于1998年，是一家集房地产开发、产业园区开发、现代服务业于一体的综合性企业集团。
本报告通过对华夏幸福的财务报表进行分析，旨在全面了解公司的财务状况、经营成果和现金流量，为投资者提供决策参考。
二、公司概况1. 公司主营业务华夏幸福主要从事房地产开发、产业园区开发、现代服务业等业务。
公司以“产业新城”为特色，致力于打造城市综合体、产业园区、生态居住区等多元化产品。
2. 公司发展历程自成立以来，华夏幸福始终秉承“幸福城市，美好生活”的理念，不断发展壮大。
公司先后在京津冀、长三角、珠三角等区域布局，业务范围覆盖全国。
三、财务报表分析1. 资产负债表分析（1）资产结构分析截至2021年底，华夏幸福总资产为1,670.81亿元，其中流动资产为1,077.52亿元，非流动资产为593.29亿元。
流动资产占比64.49%，表明公司短期偿债能力较强。
（2）负债结构分析截至2021年底，华夏幸福总负债为1,266.35亿元，其中流动负债为948.27亿元，非流动负债为318.08亿元。
流动负债占比74.79%，表明公司短期偿债压力较大。
（3）所有者权益分析截至2021年底，华夏幸福所有者权益为404.46亿元，占公司总资产的24.11%。
所有者权益占比相对较低，表明公司财务风险较高。
2. 利润表分析（1）营业收入分析2021年，华夏幸福营业收入为1,266.35亿元，同比增长8.32%。
其中，房地产开发业务收入为934.29亿元，同比增长8.05%；产业园区开发业务收入为278.06亿元，同比增长9.95%。
营业收入增长表明公司业务发展稳定。
（2）净利润分析2021年，华夏幸福实现净利润为29.64亿元，同比下降29.61%。
其中，房地产开发业务净利润为25.34亿元，同比下降30.64%；产业园区开发业务净利润为4.30亿元，同比增长9.29%。
产业园区投资运营商业模式分析 (干货)
产业园区投资运营模式分析（干货）近年来，在房地产集体低迷、商业地产整体遇冷的背景下，以服务实体经济为主要目的产业园区开始逐渐升温，刹那间，涉足产业地产各路资本的种种活动在产业园区掀起巨大的波澜。
传统房企开始往产业地产转型。
随着住宅地产领域黄金十年的离去，高库存率、低利润率已经成为房地产领域的新常态，新常态下，房企跨界转型已经不是新话题，且有越演越烈的趋势，据统计，国内排名前20的房地产商，目前有一半以上(万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商局、绿城、首创、远洋、中粮等)涉足于产业地产，成立了专门的事业部、部门或中心，探求“创新驱动、转型发展”的道路，打造企业的新增长板块。
以绿地集团为例，近年来，绿地先后规划启动了哈尔滨国家级广告产业园、大庆绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、江西省2.5产业示范基地南昌绿地未来城、南昌小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、海口绿地空港产业城等产业地产项目。
其次，产业地产商开始大肆布局。
华夏幸福、天安数码城、光谷等产业地产商已经在产业地产领域浸淫多年，取得丰硕成果的同时，也树立的行业标杆。
近年来，随着产业地产的不断升温，多数产业地产商继续发力，开始在全国范围内大肆布局。
华夏幸福在固安成功探索出“园区+地产”的产业新城模式后开始在全国复制，拟在打造50个特色产业新城，规划面积约960平方公里，俨然成为国内的一大地主。
联东U谷以标准的产业综合体和总部综合体进行复制，目前联东U谷已在北京、天津、上海、南京、青岛等一二线成果开发了40多个园区，未来的5-10年，联东U谷运营的园区数量将达到100个。
清华科技园依靠众多的资源优势，已在全国范围内建立超过30个园区，凭借自身的品牌资源，清华科技园还计划在未来的6年内将园区数量扩大到100个，大有蓄势待发之势。
中新集团、宏泰发展、亿达中国、天安数码城等产业地产商业均制定了自身的园区扩张计划。
另外，制造企业、电商向产业地产延伸。
2020年三大运营商年报解析报告
2020年三大运营商年报解析报告2020年3月目录一、三大运营商收入保持增长，中国联通归母净利润保持较快增速增长 (5)1、三大运营商主营业务收入实现增长，EBITDA增速加快 (6)2、中国移动CHBN全向发力，中国联通固网业务增速提升，中国电信移动业务保持增长 (6)3、移动净利润降幅收窄，联通归母净利润保持较快增速，电信净利润增速由正转负 (7)二、移动、电信5G用户数超千万，实现高速增长 (8)1、三大运营商2019年移动用户和4G用户DOU保持高增长，5G用户DOU 为4G用户的1.7-2.2倍 (10)2、移动的移动业务ARPU值降幅收窄，电信4GARPU值降幅收窄，电信5G 用户ARPU值接近4G的2倍 (11)3、中国移动与中国电信固网宽带用户数环比略有上升，中国联通固网宽带用户数降幅收窄 (12)4、中国移动固网ARPU值降幅收窄，家庭宽带 (13)三、三大运营商资本开支重回上升通道 (14)1、运营商整体资本开支主要倾向无线网 (14)2、三大运营商进一步聚焦移动通信网，电信无线网络迎来近八年来最大资本开支 (15)3、运营商加码5G投入，5G相关投资占比 (16)4、国家多次强调加快5G网络建设，年内5G建站预期上调至80万以上 (17)四、三大运营商聚焦创新业务，创新业务DICT实现快速发展，成为未来业绩增长新驱动力 (18)1、中国移动推进“5G+”计划，打造5G核心竞争力 (19)2、中国联通积极打造“5G n”，5G+应用场景陆续落地，发力公众用户及政企应用市场 (20)3、中国电信重点培育“5G+云+DICT”生态系统，通过智慧生态的相互融合促进业务增长 (21)4、5G带动IT全面云化，三大运营商差异化布局云计算领域 (22)5、物联网将为运营商开辟新的行业应用市场 (23)4G后周期运营商业绩增长乏力，5G用户数实现高速增长，5G DOU和ARPU值接近4G的2倍，5G业务发展有望给运营商带来发展活力。
2020《2020年商业地产市场报告》中国指数研究院
数据来源：CREIS中指数据，
新房市场：办公楼、商业营业用房销售面积同比均大幅下降
➢办公楼：2020年1-2月，全国办公楼销售面积为166万㎡，同比下降48.3%，降幅较2019年1-12月扩大33.6个百分点。 ➢商业营业用房：2020年1-2月，全国商业营业用房销售面积453万㎡，同比下降45.9%，降幅较2019年1-12月扩大30.9个百分点。
3、政策动态
➢ 中央及地方政府出台诸多“抗疫”政策，稳经济、保民生
4、企业动态
➢ 万达商管 联合微众银行推出商家纾困融资 ➢ 高鑫零售 线上业务增长迅速，旗下超市民生必需品未受疫情影响 ➢ 英国乐购 退出中国市场，华润集团25亿收购其在华股份 ➢ 金科地产 设立商管公司和社区商业部，制定双点发力的商业改革
80% 60%
15000
供应面积下降成交面积上升； 从溢价率的变化上来看
40%
100000
-20%
2020年1月，三四线城市线城市商办用地市场热度较一、二 0
-40%
线城市更高。
➢2020年1月，全国300城中一线城市商办用地成交规划建 筑面积为42.2万平方米，同比下降17.9%，降幅较上年同期
➢ 从需求端来看：全国商业地产销售面积同比降幅扩大。
2020年1-2月，全国商业地产销售面积为619万平方米，同比下降46.6%，降幅较2019年1-12月扩大31.7个百分点；商业地 产销售面积占房地产销售面积比重为7.3%，较2019年1-12月缩小0.8个百分点。
2.商业地产：包括办公楼、商业营业用房
➢2020年1月，一线城市量降价稳，溢价率下降；二线城市 量降价跌，溢价率上升；三四线城市量升价涨，溢价率上升。
图：2014年-2020年1月各线城市商办用地成交楼面价及同 比变化趋势
【产业发展】产业新城运营商案例解析
【产业发展】产业新城运营商案例解析产业新城运营商是开发运营产业新城的主体，是以开发运营产业新城为发展方向，提供专业化、市场化的服务平台，为城乡区域的规划、投资、运营、管理等提供一体化解决方案的实体企业。
一、产业新城运营商发展现状目前，全国规模较大的产业新城运营商有一百多家，主要分为四种类型，一是传统房地产企业转型升级，如万科、绿地、世茂等；二是实体制造业企业涉足产业新城领域，如海尔、TCL等；三是产业地产企业，如华夏幸福、联动集团、张江高科等；四是物流、金融等其他地产商，如普洛斯、华南城、复星集团等。
根据中国指数研究院发布的《2016中国产业新城运营商评价研究报告》，在被列入研究样本的北科建、漕河泾、东湖高新、复星集团、光谷联合、湖北高投、华南城、华夏幸福、绿地控股、启迪协信、清控科创、上海临港、市北高新、苏州高新、泰达控股、天安数码城、五矿产业园、亿达中国、张江高科、招商蛇口、中国宏泰、中新集团、中信地产、重庆高科等24家产业新城运营商中，华夏幸福、张江高科和中新集团综合实力突出，行业领军地位凸显。
表 2016中国产业新城运营商综合实力排名二、产业新城运营商分析1、华夏幸福：打造“园区运营+地产开发”的PPP合作模式华夏幸福基业股份有限公司创立于1998年，是中国领先的产业新城运营商。
公司坚持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的理念，确立以产业新城为核心产品的业务模式，通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的PPP市场化运作模式，致力于打造成为全球产业新城的引领者。
华夏幸福与政府签订排他性园区整体委托开发协议，由华夏幸福对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、房地产开发、招商引资以及企业入园后的物业管理服务；政府仅提供行政方面的服务、管理和监督，打造“园区运营+地产开发”的PPP合作模式。
对于华夏幸福来说，签订排他协议能够低成本锁定大量土地，地产销售回款能对土地整理和基础设施建设两者的现金流支持，园区发展也为地产项目提供充足目标客户群。