2017房估-案例与分析-精讲班-35、第三章第三节-房地产征收、征用估价(二)

四、房屋征收估价方法和结果确定

（一）房屋征收估价方法（2015年教材新增大部分内容）

被征收房屋价值应当根据估价对象和当地房地产市场状况，对比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法进行估价。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用比较法评估；被征收房屋或者其类似房地产有租金或者经营收入的，应当采用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当采用假设开发法评估。

可以同时选用两种以上估价方法评估的，应当选用两种以上估价方法评估。

被征收房屋的类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在市场上的平均水平价格。类似房地产的市场价格应当通过搜集评估时点近期类似房地产的实际成交价格，剔除偶然的和不正常的因素以后计算得出的价格。类似房地产的实际成交价格以真实成交、可以质证或者房地产交易登记的实际成交价格为依据。

当被征收房地产为正常开发建设的待开发房地产且采用假设开发法估价时，应选择业主自行开发前提进行估价；当被征收房地产为非征收原因已停建、缓建的未完工工程且采用假设开发法估价时，应选择自愿转让开发前提进行估价。

（二）房屋征收估价结果确定

被征收房屋价值选用两种或者两种以上估价方法估价的，应当对各种估价方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定估价结果。

房屋征收估价价值结果应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。

史家解读：房屋征收估价对不同估价方法的估价结果应遵循就高不就低原则，与谨慎原则相反。

五、房屋征收估价技术路线

（一）比较法估价技术路线

1．收集和测算类似房地产价格

收集与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。

类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在估价时点的平均交易价格。类似房地产的市场价格应当通过搜集估价时点近期类似房地产的实际成交价格，剔除偶然的和不正常的因素以后计算得出。类似房地产的实际成交价格以真实成交、可以质证或者房地产交易登记的实际成交价格为依据。

2．修正类似房地产价格

将被征收房屋与类似房地产进行交易情况、市场状况、房地产状况的比较和修正，确定比较价值。

3．确定被征收房屋价格

根据类似房地产比较价值，采用简单算术平均法、加权算术平均法确定被征收房屋最终估价价格。

（二）收益法估价技术路线

当被征收房屋为商业用途时应当采用收益法，其技术路线是通过比较法测算被征收房屋的租金，进而确定被征收房屋当前的净收益并预测其未来的净收益，然后将其折现来求取被征收房屋市场价值。

（三）成本法估价技术路线（史记：教材只针对房地分估合一的路径进行了分析，其实成本法应首选房地合估的估价路径）

首先求取被征收房屋的土地重新购建成本、建筑物的重新购建成本和建筑物折旧，然后将土地和建筑物的重新购建成本减去建筑物折旧求取被征收房屋的价格。

（四）假设开发法估价技术路线（史记：只针对在建工程进行说明有失偏颇）

1．测算续建完成后的价值

首先根据在建工程规划条件、现状，利用比较法和长期趋势法测算续建完成后的价值。

2．测算续建成本和应得利润

根据在建工程建设进度，测算后续建设成本、管理费用、销售费用、销售税费、投资利息、续建利润和购买在建工程的税费。

3．测算在建工程价值

将续建完成后价值扣除续建成本和费用，确定在建工程价值。

六、房屋征收估价工作流程

（一）估价机构选定

房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票并以得票多的当选，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产估价机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收估价业务。

（二）估价机构业务承揽

房屋征收范围内的征收估价工作，原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产估价机构共同承担。

两家以上房地产估价机构承担的，应当明确一家房地产估价机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产估价机构就估价对象、估价时点、价值内涵、估价依据、估价假设、估价原则、估价技术路线、估价方法、重要参数选取、估价结果确定方式等进行沟通，统一标准。

（三）估价委托

房地产估价机构选定后，房屋征收部门应当在10日内向估价机构出具房屋征收估价委托书，并与其签订房屋征收估价委托合同。

房屋征收估价委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格估价机构的名称、估价目的、估价对象范围、估价要求以及委托日期等内容。

房屋征收估价委托合同应当载明下列事项：

（一）委托人和房地产价格估价机构的基本情况；

（二）负责本估价项目的注册房地产估价师；

（三）估价目的、估价对象、估价时点等估价基本事项；

（四）委托人应提供的估价所需资料；

（五）估价过程中双方的权利和义务；

（六）估价费用及收取方式；

（七）估价报告交付时间、方式；

（八）违约责任；

（九）解决争议的方法；

（十）其他需要载明的事项。

（四）估价准备和业务开展

估价机构与房屋征收部门签订房屋征收估价委托合同后，应制订相应工作计划，指派本机构中与房屋征收估价项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展估价工作。房地产估价机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收估价业务。

（五）实地查勘

房地产估价机构应当对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。

征收房屋实地查勘时，需要分别查勘和记录房屋的结构、装修、设备等情况，具体内容包括：（1）房屋位置：坐落、方位、门牌号、房屋幢号、在院落中的位置等；

（2）房屋权属：产权人、房屋产别、产权证号、用途、面积等；