第二讲、股权收购(净地收购)案例

第一部分 净地收并购项目的流程
8、房地产开发商内部上会。 9、根据上会要求，修改和调整合作模式，双方确认合作条件。 10、安排尽职调查。包括财务、法务尽调，报建手续等尽调。 11、出具合作协议，跟合作方讨论修改协议。 12、营销、设计、成本等各专业口确认输出条件。 13、测算定稿，上会报告确认最终版，合同附件确认，法务、财务尽调报告确认。 14、合作协议定稿，双方各自进行内部传签。 15、项目签约，合同履行。 16、投后问题协调，投后回顾，维护合作方合作关系。
关注要点
二、规划
1、地块强排方案能否实现。 2、项目规划指标，未来是 否好销售。
三、项目公司
1、是否名下还有其它资产， 如何处置。 2、是否有债权债务，查封 抵押。
四、测算
1、如何实现产品价值最大 化，提高出价能力。 2、关注营销定位、强排方 案、成本测算、税务筹划。
二、河南省A项目案例讲解
--新设公司摘地、独立开发
（1）项目区位；（2）土地来源：是否为净地或勾地，是否为城市更新或城中村改造项目； （3）项目可开发的可行性Leabharlann Baidu比如土地证是否能取得；（4）规划指标：住宅用地、商业用地、 酒店用地；（5）债权债务：是否债权债务，查封抵押，法律诉讼等手续非常复杂。（6）项目 背景是否对开发或收购有非常不利的影响，比如拆迁纠纷，政府不允许规划报建，土地逾期开 始要收回，合作方为国有企业处置流程非常长。 3、向合作方了解项目基本情况和背景。 4、合作方的合作诉求或合作条件。 5、经济测算。 6、设置交易条件。 7、与合作方沟通确认项目细节，确认交易条件。
第三部分 净地项目收并购拿地方式重难点问答
2、地产公司法律风控关注点： （1）目标地块开发经营是否有产业落地要求或与其他项目挂钩，相关要求或项目的落实情况； （2）交易款项支付节奏：
①交易对价累计支付总额≤土地价值*权益比例； ②每一笔款项支付需要与合作方相应的义务完成挂钩； （3）地产公司的权益比例超过51%，董事会控制权及日常运营须由地产公司负责；
总结：第1-7条是上会前准备工作；第8-15条为上会后推进过程；第16条为投后管理。
第一部分 净地收并购项目的核心要点
核心要点
找项目
谈条件
协调内 外部
一、找到优质项目信 息或优质合作伙伴
1、项目要点分析。 2、保持与合作方的信任感。
二、设置交易模式
1、了解合作方的真实诉求，结 合双方诉求达成平衡。 2、价格测算，付款节奏及内控 条件设置。
三、内外部推进，顺利签约
1、内部上会，上会前内外部及各专业 口沟通工作。 2、争取合作方同意合作条款。 3、取得内部各专业口支持。主要有： 营销、设计、成本、财务、法务。
第一部分 净地收并购项目的核心要点
一、土地
1、是否已取得土地证，如 果未取得土地证，如何取得。 2、取得土地证过程中，是 否有其它风险，比如拆迁， 给政府贡献税收的承诺等。
三、湖北省B项目案例讲解
--增资入股收购、合作开发
湖北省B项目案例讲解：
1、净地项目收并购案例讲述 2、净地项目收并购拿地方式剖析 3、净地项目收并购拿地方式重难点问答
THANKS
净地项目收并购案例分析
净地项目收并购案例分析
CONTENTS
目
录
第一章 净地收并购流程及要点 第二章 河南省A项目案例讲解 第三章 湖北省B项目案例讲解
一、净地收并购流程及要点
第一部分 净地收并购项目的流程
1、获取项目信息，取得地主方联系方式。 2、对项目进行初步研判：主要看是否符合公司的基本投资要求
河南省A项目案例讲解：
1、净地项目收并购案例讲述 2、净地项目收并购拿地方式剖析 3、净地项目收并购拿地方式重难点问答
第三部分 净地项目收并购拿地方式重难点问答
1、影响经济测算的重要因素 （1）确定规划指标
①明确用地面积、容积率、商住比、车位规划等基础经济技术指标； ②了解日照要求、建筑密度、限高（军航民航）、道路及高压线退距等要求，判断是否会 出现损容情况； ③了解适用的回迁房、保障房、异地安置房、装配室等政策要求； ④是否存在物业自持、建设幼儿园等配套设施并无偿移交政府等要求； （2）其他影响成本的因素 ①确定目标地块是否已达到净地标准（是否还存在待拆迁建筑、补偿款待支付等情况、三 通一平），考虑费用承担及开发进度规划； ②股权交易价款支付节奏影响资金成本。 （3）售价、工程成本参考周边楼盘进行调整。