资产评估作业计算题

1、某台机床需评估。企业提供的购建成本资料如下:该设备采购价５万元,运输费0、1万元,安装费0、３万元,调试费0、1万元,已服役2年。经市场调查得知,该机床在市场上仍很流行,且价格上升了20％;铁路运价近两年提高了1倍,安装的材料与工费上涨幅度加权计算为４0%,调试费用上涨了15％。试评估该机床原地续用的重置全价。

解:现时采购价=5×(1+２0％)＝6(万元)

现时运输费=0、1×(１+１)=０、2(万元)

安装、调试费＝0、3×(１+4０%)+0、1×(１+15％)＝0、53５(万元)

被评估机床原地续用的重置全价=６+0、2+0、53５=６、735(万元)

2、某上市公司欲收购一家企业,需对该企业的整体价值进行评估。已知该企业在今后保持持续经营,预计前5年的税前净收益分别为40万元,4５万元,50万元,５3万元与55万元;从第六年开始,企业进入稳定期,预计每年的税前净收益保持在5５万元。折现率与资本化率均为10%,企业所得税税率为４０%,试计算该企业的评估值就是多少?

解:前５年企业税前净收益的现值为:1８１、47(万元)

稳定期企业税前净收益的现值为:5５/1０%／(1+１０%)5=34１、５1(万元)

企业税前净收益现值合计为:18１.47+341、5１=522.９8(万元)

该企业的评估值为:５22、98×(1－40％)=3１3、79(万元)

3、某商业用房地产,按国家规定其土地使用权最高年限为４0年,现该房地产拟出租,出租期为１０年,按租赁双方的租赁合同规定,前5年租金就是以第一年租金8万元为基础,每年按等比级数递增,每年递增比率为２%,后５年租金按每年15万元固定不变。假定资本化率(折现率)为1０%,如按上述租赁合同条件为依据,该房地产10年租期内的收益现值就是多少?

要求:

(1)按分段法计算并写出公式,其中后５年预期收益现值必须使用年金法计算;

(2)写出计算过程;

(３)写出正确结论。

解:(1)计算公式为:

(2)计算过程:

前五年的租金收益分别为:R1=８(万元)

R２=８×(1+2%)=8.16(万元)

R３=8×(1+2%)2＝8、３2(万元)

R4＝8×(1+2%)3＝8.49(万元)

R５=8×(1＋２%)４＝8.６6(万元)

后五年的租金收益均为:Ｒ＝15(万元)

折现率为:ｒ=10％

(３)将(2)中的数据代入(1)中的公式中,求得P＝66、７5(万元)

4、有一宗“七通一平”的待开发建筑用地,土地面积为2０0０平方米,建筑容积率为2、5,拟开发建设写字楼,建设期为2年,建筑费为3000元／平方米,专业费为建筑费的10%,建筑费与专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售,预计售价为9０00元/平方米,销售费用为楼价的２.5%,销售税费为楼价的６、5%,当地银行年贷款利率为６%,开发商要求的投资利润率为10％。试估算该宗土地目前的单位地价与楼面地价。

解:(1)现已知楼价的预测与各项开发成本及费用,可用假设开发法评估,计算公式为:

地价＝楼价-建筑费-专业费－利息-销售税费-利润

(2)计算楼价:

楼价＝200０×2、5×９０00＝45,000,000(元)

(3)计算建筑费与专业费

建筑费=30０0×2000×２、5＝1５,000,000(元)

专业费＝建筑费×10%=1５,０００,000×10％=１,50０,０00(元)

(4)计算销售费用与税费

销售费用＝45,000,000×2、5％＝１,125,000(元)

销售税费＝45,０0０,0０0×６、５％=2,９25,０0０(元)

(５)计算利润

利润＝(地价+建筑费＋专业费)×1０%＝(地价+１6,5０0,０00)×10％

(注:16,5０0,000由15,00０,000+1,50０,０00取得、)

(6)计算利息

利息＝地价×[(1+6％)２-1]＋(１5,０00,00０+1,500,０00)×[(１+６%)1－1]

＝０.123６×地价+990,000

(注:地价就是在两年前就投入的,故要用2次方、而建筑费与专业费就是在两年内均匀投入的,故只用1次方.)

(7)求取地价地价=４5,000,0０0－16,５00,000-１,１２5,000-２,９25,0０0-0、1×地价

-1,65０,０00-０.1236×地价-９,900,０00

地价＝2１,８10,０00／１、2２36=17,８24,452(元)

(8)评估结果单位地价=1７,８２4,４52/２０００＝8912(元/平方米)

楼面价格=8９１2/2、５＝3565(元/平方米)

５、某公司的一条生产线购建于2０１0年,购建成本８０0万元,201３年对该生产线进行评估。有关资料如下:

(１)２０１0年与2０１3年该类设备定基价格指数分别为1０８%与115％;

(2)与同类生产线相比,该生产线的年运营成本超支额为３万元;

(3)被评估的生产线尚可使用12年;

(4)该公司的所得税税率为25%,评估时国债利率为5%,风险收益率为3%;

要求:根据上述条件,估测该生产线的价值。

（万元）重置成本85.851%

108%115800=⨯=, %8012

312=+=成新率 折现率=5%+3%＝８%

（万元））

（）（功能性贬值96.16]8%111[%825%-1312=+-⨯=, 评估值=851、８5×80%-16、96＝６６4、５2(万元)

６、机器设备1台,3年前购置,据了解,该设备尚无替代产品。该设备的账面原值为10万元,其中买价为8万元,运输费为０、4万元,安装费用(包括材料)为1万元,调试费用为0、６万元。经调查,该设备的现行价格为9、5万元,运输费、安装费、调试费分别比３年前上涨了４0%、30％、20％。求该设备的重置成本。(保留两位小数) 解:重置成本=9、5+0、4×(1＋40%)+１×(１+30%)+0、6×(1+20％)=12.08(万元)

7、某企业转让制药生产技术,经搜集与初步测算已知下列资料:

(1)该企业与购买企业共同享受该制药生产技术,双方设计能力分别为６00万箱与400万箱;

(2)该制药生产技术系国外引进,账面价格500万元,已使用3年,尚可使用9年,3年通货膨胀率累计为10%;

(3)该项技术转让对该企业生产经营有较大影响,由于市场竞争,产品价格下降,在以后9年中减少的销售收入按现值计算为100万元,增加开发费以保住市场的追加成本按现值计算为30万元。

根据上述资料,计算确定:

(１)该制药生产全套技术的重置成本净值;

(2)该无形资产转让的最低收费额评估值。

解:１、该制药生产全套技术的重置成本净值

3年通货膨胀率累计为１0%,对外购无形资产的重置成本可按物价指数法调整,并根据成新率来确定净值,由此可得该制药生产技术的重置成本净值为:

5０0×(1+10％)×９/(3＋9)=41２.５(万元)

2、该无形资产转让的最低收费额评估值