广州南沙明珠湾灵山岛综合国际湾区豪宅项目(现代高层+别墅合院+商墅+办公+自持住宅)投标方案 深圳柏涛

叠加别墅
可售住宅
可售商服
持有住宅
配建住宅
预估售价 ( 高层 )=A 万元，预估售价 (4F 叠墅 )=1.5A 万元，预估售价 (6F 叠墅 )=1.2A 万元
市场供应现状
• 供求主力面积段主要集中在 90-110m² 产品 • 供应端 110m² 及以上产品供应渐显短缺，需求端 110m²
及以上产品稳定在三成左右 • 改善型产品 120m² 以上价格涨幅较大，去化相对稳定
建设南沙区“引领风尚，重塑邻里”的新型住区范本。
生态住区
人才公寓
租赁住宅
Stereo Sharing Circle
立体共享圈层
活力 之城
本项目将为南沙自贸区打造一个生机勃勃的多元复合中心， 形成大广州南部区域价值高地的引爆点， 成为未来周边发展的活力核心。
功能图解
配
自
商
建
持
业
住
住
服
宅
宅
务
沿
叠
高
岸
01 效果展示
01 02 03 04 05 06 07
效前规
产专立
技
果期划
品项面
术
展分策
研设意
部
示析略
发计向
分
“ “ 以国际为视野，打造国际湾区的高端资产项目
“ “ 湾区、奢宅、尚生活
“ “ 简约、时尚、大气
“ “ 实现商、办、居的完美融合
“ “ 全新的区域名片
02 前期分析
01 02 03 04 05 06 07
小结
地王项目，楼面价1.7万/㎡ 资源一般 配套设施尚待完善 产品种类复杂 规范及规划条件要求严苛
重重限制条件下，本地块如何去做？
03 规划策略
01 02 03 04 05 06 07
效前规
产专立
技
果期划
品项面
术
展分策
研设意
部
示析略
发计向
分
货值溢价+成本控制
本项目定位为——轻奢类楼盘 在追求产品舒适度的前提下，快速去化，保证开发安全性
效前规
产专立
技
果期划
品项面
术
展分策
研设意
部
示析略
发计向
分
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ策背景
加速构建国际一流营商环境 打造开放枢纽、湾区明珠、未来之城
南沙新区片区将面向全球进一步扩大开放， 在构建符合国际高标准的投资贸易规则体系上先行先试， 重点发展生产性服务业、航运物流、特色金融以及高端制造业， 建设具有世界先进水平的综合服务枢纽， 打造成国际性高端生产性服务业要素集聚高地
南沙区第二幼儿园
坦尾 小学
广州 外国语
万达 广场
隽城 广场
南沙中 心医院
庙南
小学
500m 1000m 1500m
公共配套
3.5 公里范围囊括学校、医院，商业等配套，生活、教育、医疗基础设施一般， 商业：1 公里范围内有建设中的明珠湾起步区便民市场
N
1
2
1
沙 嘴 中 路
5 2
4
3
4
庙 南 路
3 5
场地现状
场地内部平整，西、南侧拥有河道景观资源，但属二级景观资源， C1-21-04 地块西北向有高速路噪音影响，为不利影响
指标分配 总建筑面积（计容）：291132m²
配建面积：76500m² 自持面积：2350m² 可售面积：158624m² 可售商服面积：33942m² 可售住宅面积：124682m²
本案产品线建议
• 结合区域市场的目前供应状况及项目自身属性 • 项目定位为粤港澳大湾区改善型标杆大盘
居住 / 商业 / 商务混合用地
13167
3.9
居住 / 商业 / 商务混合用地
15843
3.9
居住用地
19098
2.8
51351 61788 53474
100
<40% ≥ 35%
100
<40% ≥ 35%
80
<30% ≥ 35%
居住用地
21684
2.8
60715
80
<30% ≥ 35%
设计条件
地块分散，包含居住、商服、配建、 持有等多种功能，类型复杂，且有 40、80 及 100M 限高要求。
退线说明 1) 沿沙嘴中路低，多层退线 10 米，高层退线 20 米。 2) 沿庙南路低，多层退线 8 米，高层退线 15 米。 3) 沿其他规划道路退线 5 米。 4)C1-21-04 西侧退线 10 米，沿规划纵二涌退 线 10 米。
限高说明 1)C1-21-05 限高 100 米。C1-21-06,C1-21-04 限高 80 米。 2)C1-21-06,C1-21-04 沿河涌红线 40 米范围， 限高 40 米。
用地红线 多层红线 高层红线 40M 限高线
地块编码 C1-21-04 C1-21-05-1 C1-21-05-2 C1-21-06-1 C1-21-06-2
用地性质
用地面积（m²） 容积率 建筑面积（m²） 建筑限高（m） 建筑密度 绿地率
居住用地
22787
2.8
63804
80
<30% ≥ 35%
南沙滨海花园十三期规划及建筑概念方案
THE 13TH PHASE OF NANSHA STRAND GARDEN PLANNING AND ARCHITECTURAL DESIGN
顶级国际化湾区品质豪宅社区 极致设计·华丽上演
目录
01 02 03 04 05 06 07 效 前 规 产专立 技 果 期 划 品项面 术 展 分 策 研设意 部 示 析 略 发计向 分
加
层
景
别
住
观
墅
宅
这里包含租赁，安居，商住等多种居住模式，商务、办公、 休闲、景观等其他功能被特色公共空间有机串联， 真正的实现了 24 小时生活圈
虎门高速
至金州、蕉门
广澳高速 坦尾桥 凤凰一桥
SITE
珠 江 江灵北路
凤
凰 大
凤凰二桥
道
凤 凰 二 桥
至万顷沙中心枢纽区
交通便利
地块周边交通路网发达，可通过坦尾桥、凤凰一桥到达金州、蕉门等南沙中心区， 可通过凤凰二桥快速到达万顷沙中心枢纽区，道路通达性较好
FASTIDIOUS
瞄准客群 定义轻奢
LIVING FIRST
1. 仪式感的社区形态 2. 轻奢化的居住空间 3. 极致化的建筑审美
上位 规划
交通 条件
公共 配套
场地 现状
设计 要求
设计策略
规划
合理落位 整合设计
产品
精准对标 高溢价
商服
集中商业 提升品质
专篇
分篇详解 精细设计
产品价值对比 — — 前提条件
规划目标
广州南拓战略下 国际湾区的高端资产
湾区豪宅总是占据着城市的这些稀缺资源，同步城市的发展与文明，实现生态与人文环境的完美契合。 从而不断将人类的居住梦想变为现实，成就城市的上流居所风尚。 这里不仅拥有领导潮流的超前规划，更多的是拥有高端阶层钟爱的高品质生活方式……
大社区——" 居住 +"
本项目将践行“大同理想”的规划理念， 传统居住与现代社区互相融合， 以“居住 +”的规划模式，