江苏常州西太湖别墅项目市场定位分析报告
常州别墅房地产市场报告最新2007年
常州别墅市场调研报告目录：一、别墅产品的区域分析：目前，市场在售的别墅项目有：城北板块：香树湾花园、富琛苑、龙城福第；城南板块：天安别墅、新城湖畔春秋、莱蒙城、中天名园、九洲豪庭苑、新城公馆、太湖湾度假村、御城、新城长岛；城西板块：名城嘉苑城东板块：新城公园壹号通过上表的推案量分析可见：城南板块＞城北板块＞城西板块＝城东板块目前常州在售别墅项目主要分布在城南版块，其中一部分集中在西太湖片区，如新城湖畔春秋、天安别墅以及本项目等；另一部分为高档住宅项目中的别墅产品，如新城公馆、御城、莱蒙城等。
另外，太湖湾片区也将是别墅项目较为集中的区域，虽然目前在售项目只有常惠房产开发的太湖湾度假村，但苏源房产、长兴房产等在此区域均有别墅规划用地，因此此区域也会成为主要的别墅区。
而新北的别墅供应项目仅有3个，且基本集中在江阴区域，但由于项目的目标客源主要还是针对常州客源，因此也统计在内。
而其他区域只有一些零星的别墅项目。
二、别墅产品的供应分析：从常州别墅市场供应情况来看，目前在售项目共14个，总供应量约为400275平米，市场余量在244510万平米。
在售个案大多是04、06、07年推出的。
预计在今年下半年会是新增案量上市的一个高峰期，新增案量约15万平米。
另外，新区以179.1万/亩成交的软件园地块，总建约150万平米，容积率为1.6，预计在07年下半年推出，预计会有较大体量的别墅推出。
但就别墅产品而言，由于国家对别墅用地的控制，今后的供应将日趋减少。
三、别墅产品的去化分析：◆2005以来，受国家宏观政策影响，区别墅市场供应量明显减少，许多个案都以销售以往的余量为主，成交也呈缓慢态势；步入2006年，市场相应回暖，其中富琛苑开盘成为新北区别墅推案市场的一支独秀，但是效果欠佳，由于地理位置较偏，周边环境较复杂，产品定位不明确。
导致开盘之后达到“0”去化业绩。
后续市场看，香树湾花园的和院别墅推出以及富琛苑的重新开盘，使得后续市场看点较多。
常州市别墅项目市调报告
精选PPT
9
天安别墅
武进区
项目介绍：
天安别墅位于滆湖北岸，占地710亩，总建筑面积约为14万平方 米。容积率0.28，绿化率85%，物业费3.80元/平方米·月。天安别墅的 总体规划将建筑与周边环境有机结合，使居住空间、绿化空间和公共活 动空间，通过水体、缓坡、森林增加了空间和景观的层次和丰富性。以 “自然、生态、临水”为主题，充分利用好现有地块水网资源，展示岛 居生活品味。该项目规划建造为常州地区，乃至华东地区最具代表性的
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15
武进区
湖畔春秋
热销户型示例：
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2008年
300-350万元/套
2007年
280-300万元/套
400-500 400-500 326-416
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12
武进区
湖畔春秋
项目简介：
物业类别：别墅 楼盘地址：武进常州西太湖生态休闲区 开 发 商：常州富域发展有限公司 物业公司：新城物业 周边配套：位于武进农业开发区，滆湖大型风景区旁，511路公交线路可到 开盘时间：2008年5月 入住时间：2011年5月
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13
武进区
湖畔春秋
项目介绍：
湖畔春秋位于武进农发区延政西路南侧，主力户型为别墅,一房一价, 中西合壁，简约原创。坐拥滆湖大型风景区，5.8平方公里低密度高档 居住区，0.35的低容积率为业主提供更宽、更广的生活空间；采用现代 建筑风格，独有的内庭院设计，对景、回廊、照壁、每一处小品、丰富 了庭院的景致；入口处，临水而居，内庭院，临水筑台，伸向水面，自 然过度建筑与水景；简约原创，卓而不群，新加坡建筑设计SCDA+环境 景观设计CICADA联袂担纲；豪华室内，三厅布局（餐厅、会客厅、家庭 活动室、）4.5米的超高大堂、270度观景超大主卧、布置个性条窗、角 窗、落地窗。 湖畔春秋580平米别墅在售，均价800万/套，现场购房可优惠10万，仅
2010年常州别墅市场研究报告
绿地世纪城
地下室
一层
二层
联排280平米
三层
市场研究 房型展示
东渡海派青城
地下室
1层
2层
3层
联排116平米
市场研究 房型展示
青枫壹号
联排280平米
市场研究 房型展示
景瑞曦城
1F
-1F
3F
2F
联排211平米
市场研究 卖点研究
案名 绿地世纪城
项目卖点 高品质、纯美式、国际化印象社区。
东渡海派青城
京沪高铁站点附近，英式管家服务，低密度、生态艺墅
市场研究 营销研究
案名
售楼处位置
售楼处内部设置
绿地世纪城
常州市龙城大道、 龙江路交口西南
简单、大气
销售人员素质
景观示范区
较好
有，大气
样板房 有
东渡海派青城
常州市新北区薛家 镇顺园新村190号
大气、奢华
较好
有，大气
有
青枫壹号
香樟路和玉龙路交 汇处
简单、大气
一般
无
有
景瑞曦城
钟楼区星港大道与 玫瑰路交叉口
市场研究 别墅外立面
绿地世纪城外立面效果图
东渡海派青城立面图
市场研究 别墅外立面
青枫壹号立面效果图
景瑞曦城立面效果图
市场研究
案名 绿地世纪城
景观研究
别墅建筑类别
独栋 双拼 联排
东渡海派青城
联排
青枫壹号
双拼 联排
绿化率 50%
景观设计公司 香港玉琪璘景观堂
景观诉求 花园式园林景观
38%
上海捷奥景观公司
景瑞曦城
联排 双拼 单位：平方米
太湖城项目定位报告初稿
二、市场分析
1.全市均价 2.量价情况 3.普通住宅 4.别墅产品 5.市场小结 成交户型分析
宏观政策 土地市场 住存在大量功能改善客户 120㎡以下面积段四房产品供应少，存在市场空白
110-120㎡四房，可主力介入
80-90㎡供求主要集中两房，三房占比相对较少
地块 编号 1 2 占地面积 （㎡） 131028 72754 容积率 用地性质 1.5 0.8 宾馆 宾馆 计容面积 （㎡） 196542 58203 开发现状 空地 计划在建工程转 让
项目背景 所属区位 宗地配套 规划限制 优劣分析 细分模型
3 4
5 6 7 8 合计
40390 58627
57607 56092 68355 65310 556356
【吴中区】：
【环太湖板块】： 自然资源度假型，以旅游业、农业、乡镇农家乐为主力 发展产业
面积大，人口多，但经济发展缓慢。
【初印记】：乡镇区域、发展滞后
一、项目背景及土地属性
苏州市区行政规划图
配套 交通 名称 环太湖大道 香山实验小区 太湖新天地生态休 闲公园 无 评价 区域内主干道 公立教育 整体质素一般 开放式休闲公园
一、项目背景及土地属性
经济技术指标：
项目背景 所属区位 宗地配套 规划限制 优劣分析 细分模型
地块编号
占地 容积率 容积率面积
2005-B-54(1)
131028㎡ 1.5 196542㎡
檐口高度
建筑密度 楼面价 车位配比
≤36米
36% / 按照苏州市最低要求配置
转性 规划限制
1.业态配比：住宅69%，商业31%； 2.商业性质：共6万㎡（1万㎡可分割销售，其余商业自持）； 3.幼儿园：配建幼儿园1所，无偿转让给属地政府 4.建设工艺：建筑装配化率达30%以上。
常州远洋地产西太湖项目可研定位报告2
别墅市场调研分析
0.8888起
250起
层，送两层。推出户型面积为280平方米交2
西班牙风情
万抵6万，户型面积为350、500、792、 804平方米的交2万抵10万！另外新推出12
栋别墅，户型面积为350-400平方米，共70
套！
绿洲天逸 常州绿洲置业
城
有限公司
联排
紫阳美地 伟舟房地产 联排、双 山庄 开发有限公司 拼、叠拼
装修状 况
14000元/平米
毛坯
联排别墅320-380平米 2011年
新北板块别墅现状||户型展示
龙湖香醍漫步
-1F
-1F
1F
2F
1F
3F
2F
3F
龙湖香醍漫步澜香A户型 327㎡
龙湖香醍漫步朗香A户型 381㎡
新北板块别墅现状||户型展示
世茂香槟湖
世茂香槟湖联排别墅 234平方米
世茂香槟湖独栋别墅 514.7平方米
230
合院）独栋 香树湾花园别墅“观棠”在售，面积240平
（英式、美式、
米左右，均价9500元/平米。
地中海式
285
中式
水韵江南目前在售联排别墅（现房），面积 在280-330㎡，约285万/套起
600起
台地式合院建 筑
二期院落式城市别墅，即将实景呈现。
350
法式风格
九龙仓凤凰湖墅在售，户型面积为310-390 平方米，约350万/套
龙湖龙誉城
阳光龙庭
青枫壹号
御翠园
长宇棕榈湾
银河湾明苑 绿地外滩一号 常发香缇半岛
常发豪郡 水晶城
湖滨1号 天安别墅
聚湖半岛
香ห้องสมุดไป่ตู้壹品
天启开启2019年08月亚邦常州西太湖的项目竞标的方案——市场篇
后翼——水景居住区
规划建议滨湖地区住宅产品开发应以创造 “最佳人居 环境”为目标，着力打造生态、宜居、富有滨水景观特色 的高品质住宅。
将在社区中部形成一条贯穿东西的水景观轴，水面宽 窄有序，结合水面在中心位置设置社区配套设施。住宅用 地围绕水景观轴有机布置，并将水景自然引伸进住宅组团， 力求户户见水景。在环湖路以北区域，规划打造创意服务 住区。西北角则顺应水岛肌理自然而立的住宅群，或独栋， 或连排。
2 PART
区域环境解读/功能分区
西翼——休憩疗养区、科技研发区、生态 涵养区和湿地野趣区
休憩疗养区，以康体休闲、健康疗养、有氧运动 为主，营造舒适轻松的休闲家园。科技研发区，通过 特色滨水空间的塑造，营造宜人的科技研发环境，谋 求生态生产和环境保护之间的平衡。生态涵养区，规 划为湿地公园，并承担部分的河水清污功能。湿地野 趣区，保护原生环境，同时利用湿地系统进行水环境 整治，强调湿地保护与有限旅游开发相结合。
（1）休闲度假业快速增长
随着人民收入水平的不断提高，多样性的高品味、个性化、健康化的休闲度假需 求必会快速增长。
（2）区域内部土地稀缺，开发重心转移
今年常州一共挂牌出让78幅地块，成交73幅，并且成交的地块大多集中在武进， 共46幅。但紧邻城市中心和副中心的地块不是很多，大部分距离主城区较远，其中来 自于西太湖周边的就有16幅，这表明西太湖将成未来一段时间内地产开发的重点。
1 PART
市场经济分析/别墅成交情况
2019常州别墅总成交2200套左右， 约70万方。均价在13500-15000元/平米。 总销金额近100亿元。其中别墅价格较 09相比涨幅达到35%。 别墅总销售量占商品住宅销售量的 10%，总销金额占到25%。 别墅的市场的火爆在很大程度上拉 升了常州城市的住宅均价。
常州别墅市场分析报告(新)
规划用途：高层、小高层、别墅、写字楼、酒店公寓主力面积：185-265㎡(联排)平均价格：12000元/㎡销售率：68.1%（别墅）开盘日期：2007.12.30交付日期：2010.4【评述】：景观建筑，项目内有天然湖泊；较高档的社区项目；法式风格常州较少见；项目处在常州在发展的新北区新软件园，未来有升值潜力；内部规划有一条新的商业街区，规划为新北区新的购物休闲新天地；顶级团队的组合，为客户带来更高的生活品质。
现项目周边配套设施也不是很齐全；本案总建面积偏大，开发周期时间偏长，分多期开发，对交付业主生活品质保障性不高；产品偏多元化，不易于管理；交通相对不便利，公交站点距本案有一定距离。
➢九洲·豪廷苑项目位置：武进区淹城南路、延政西路交界处。
开发商：常州九洲福星房地产开发有限公司营销策划：联盛咨询项目总建：18万㎡规划用途：别墅、多层洋房主力面积：350-380㎡（联排）、510-650㎡（独栋）平均价格：7000元/㎡（联排）销售率：73%（联排）、独栋已全部去化开盘日期：2007.6交付日期：2009.9【评述】：新城公馆长虹转盘的西南角，周边设施配套完善，紧邻武进区政府。
3-5联排，西班牙风格海湾式布局。
建有9000㎡私家湖泊, 650米长私家湖岸线, 10米扬程私家喷泉，是一个超大规模的低密度高绿化率的住宅小区。
户型方面：独立保姆房（地下室不赠送），独立车位、台阶步入式走廊、前庭、中庭、后庭，“泊提欧”露台花园（45㎡赠送）。
➢中央花园项目位置：晋陵北路东，外环路南开发商：中国百兴集团、江苏武房集团营销策划：易居中国项目总建：50万㎡规划用途：高层、别墅、商业主力面积：300㎡平均价格：16000元/㎡销售率：92%开盘日期：2008.10交付日期：2010.9【评述】：整体规划占地约20万平方米、建筑总面积约50万平方米，园区内规划有27幢高层住宅，以及别墅区和商业街，是目前常州市区板块规模最大的项目。
常州房地产项目地块市场及产品定位报告
公园壹号
简欧风格
面砖
18班幼儿园，中央商业街
东方福郡
现代风格
面砖
——
蔷薇花园
荷兰风情
涂料
2000㎡中央景观，1万㎡商业配套
凯旋城
现代风格
面砖+涂料
1万㎡中央景观区域
东城明居
现代风格
涂料
——
周边项目多为现代风格建筑，外立面也主要以涂料和面砖为主，项目品质感不强，缺乏一定的震撼力。
总体销售普遍较好，近期销售情况不尽理想
55
82
90
105-120
注：N+1房为带空中花园房型 周边竞争楼盘多以经济型的紧凑房型为主，总价容易控制，但在户型的附加值方面尚有欠缺，仅东城明居一个项目以高附加值的户 型为主。
风格单一，品质感不强，缺乏震撼力
项目名称
建筑风格
外立面
配套
水晶城
现代风格
面砖
——
名桂坊
现代风格
面砖+涂料
幼儿园，篮球场
优势&机会
地块规模较大，有一定的规模优势。 内外向交通相对便捷。 项目南面为一条小河，有一定的水景资源。 规划利好，属于戚墅堰重点发展区域。 戚墅堰新城区仍处在高速发展之中，区域内的配套设施和交通资源会更趋于完善。
劣势&威胁
非主城区，区位属性相对较差。 周边配套设施匮乏。 东方路和青洋路都为主干线，会有较大的噪音污染。 国家对于房价的调控态度依然强硬，未来宏观市场不容乐观。 周边仍有较大体量的后续供应，未来区域市场竞争激烈。
项目名称
推出量
总体销售率
近期去化效果 （套/月） 21
水晶城
105000
85%
常州别墅市场研究报告
别墅乃地产中的顶级物业，研究区域的房地产市场，特别是顶级的别墅市场无疑具有风向标的作用。
随着别墅土地封杀令的下达，常州城市化进程的加快，常州普通住宅市场的供给一直占着主导的地位，高档别墅市场刚刚启动。
正是抱着拿捏别墅市场变化发展的角度，本报告围绕着常州别墅的市场现状、价格比性、供需状况等动态进行调研，侧重于重点楼盘的研究，以便于及时捕捉到别墅市场的变化信息，使我们更加及时的了解常州别墅市场楼盘信息及发展方向。
五音俱全，常州别墅格局多元呈现：在江南水乡宅院中长大的常州人，应该对别墅并不陌生。
别墅的本意是指一种位于乡间、风景区的离宫别业，一种带着园林的宅邸，又可供休闲、度假和休憩之用。
而现代的别墅虽然在形式、格局、设施设置等有了许多的不同，但在体现身份，追求更高档的居住环境以及偏爱自然上，古今乃是一脉相承。
从常州整体的别墅市场来看，项目目前主要集中在新北-青龙区板块和武进板块，其他区域别墅案量较少。
这两个区域拥有相对成熟的景观资源，别墅市场发展随之相对成熟，产品风格、类型多样化。
外向型经济发展的辐射及本地民营经济的飞速发展，外来高端人士、私营业主等大量的客户群体有形中加大了别墅的消化量，整体市场价格逐步上升。
当地的风景区充分的利用，开辟着居住型城市别墅和度假型别墅的天地，受到了客户的大度青睐。
其他几个板块随经济的发展，别墅市场也得到逐步发展。
城区中居住型别墅更是一格，方便的配套设施，大都市的生活氛围，引来了当地高端人群、外地生意客充当其业主角色。
作为楼市的“高价股”，常州别墅前年开始大范围的启动。
但由于受到土地规控指标的限制，产品以联排为主，使常州目前整体的别墅市场产品竞争力度弱。
产品种类、风格过于单一化，其别墅主要以联排居住型为主，客户群体则为当地高层人士为主、少量的外地客辅助而成。
但是，不免稀少的高端产品推出市场，引领着区域市场价格的加大，别墅市场也逐步呈现出发展之态。
近期常州新别墅楼盘持续推出，可以说是层出不穷，细数近年常州别墅，种类已在不经意间丰富起来了，或倚山，或傍水，或在城市中闹中取静，或在郊区一隅自成天地。
西太湖的项目竞买的策略调研的报告
地块周边功能规划、交通及配套
延政路
国家动漫产业西 太湖基地（经发
区管委会）
7
4
西太湖大道 3
明都国际会议 中心（4星） 星韵学校
武进电大
1
往南京国际 机场方向
2
项目用地
百合婚庆岛（占地 100亩，计划今年
动工）
（西 滆太 湖湖 ）
5
世界奇石 园（计划 今年动工）
功能规划——总规划面积33平方公里，规划成一个核心区，十个功能区：核 心功能区、商办混合区、滨湖文娱区、水景居住区、科技研发区、休憩疗养 区、婚庆产业区、主题公园、湖景居住区、湿地涵养区、湿地野趣区。
32.47
11.5
77.21 6690
38.28
常州市区
3260
2019年3月 39.81 38.15 3666
成交套数（套）
第8周 2.242.20
141
第9周 2.212.27
常州周度商品住宅成交走势 武进中心
城区
第10周 第11周 第12周 第13周 第14周 2.28-3.6 3.7-3.13 3.14-3.20 3.21-3.27科教3.城28-4.3
溢价率 0%
246% 234%
2% 0.8%
楼板价 （元/平米）
333
2130
2740
425
1160-1740
竞得人
滨湖城 投
平水置 业
平水置 业
丰乐房 产
富都酒 店
数据来源：常州国土资源局
结论：2019年商业用地基本以起始价成交；2号、3号商住及住宅用地溢价明显，主打近郊度假休闲养生地产概念， 案名为世家太阳岛。 2号地块定位为高层、花园洋房和少量商业，3号地块定位为双拼、联排和花园洋房，
别墅_常州_尧塘公路花园二期_产品规划建议
土地属性
宝华山森林公园、地铁二号线、 仙林大道和312国道
产品形式
独栋、双拼、联排等多种物业 形态。
客户 未来供应
城市市区和大学城教师客户为主， 包含部分句容客户，购买别墅多 为第二居所
发展起步阶段，未来供应量将进 一步释放
句容项目
占地面积 (万平米)
◼都市精英，别墅梦想 ◼构成比例:60% ◼构成:私营业主,泛公务员,老师,医生等… ◼代表项目:长兴秀江南
按职业目的分类—
常州远郊别墅置业客户的购房动机主要有投资、度假休闲、养老、跟产 业相关的自住四类客户
自住
投资
度假休闲
养老
资源层面
⚫自然生态资源
产品层面 配套层面 精神层面
●大尺度空间
●全功能配置 ●园林景观
美林湖 龙湖原山 东渡海派青城
常发豪郡 水晶城 公园壹号
恐龙园别墅板块
板块特点：恐龙园区域的天然原 生态景观，全国知名开发商、大 社区、产品力强
置业驱动力：自然资源知名景点、 知名开发商、大社区城邦
均价：独栋2000万/套、双拼600800平米，联排200-450万/套、合 院650-1500万/套
龙湖原山—户型亮点
龙湖原山—户型亮点
龙湖原山—总结
万泽太湖庄园—基本指标
万泽太湖庄园—项目规划
万泽太湖庄园—景观特色
万泽太湖庄园—户型特点
万泽太湖庄园—总结
大都市圈度假型别墅的成功发展模式—
从资源的相似性、距离远近、开发规模以及产品的可借鉴性等方面，选取 常州周边区县项目进行重点分析，以寻找本项目的发展机会
⚫医疗
⚫安保