境外房地产案例研究Q123：华沙明珠之金色阶梯购物中心(20130929)

【设计理念】 金色阶梯周边的城市环境以及这一颇负盛名的地理位置的客观需求对这个项目的定
位和功能产生了很大的影响。 首先，ING 地产公司把注意力房子项目的建筑外观和细节上。华沙作为欧洲重要的
国家首都，尽管已经有一些标志性的建筑，但是这座城市仍需要一个壮观的地标建筑。 其次，城市中心需要一个大规模的，具有多元功能的城市综合体，作为城市中心的丰
波兰
华沙
Arkadia: 是 中 欧 最 大 的 购 物 中 心 ， 总 面 积 为 287,000 平方米，有 230 家商铺、25 家餐饮店、 一家影院。主要租户有: Carrefour, EMPiK, Leroy Merlin, Saturn, Cinema City,Euro RTV ， AGD, H&M, and Zara.年客流量：21.2 百万。
月牙形办公楼
高 100 米的大厦
购物中心
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【项目的整体规划图】
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北侧外立面(Zlota 大街方向)
东则外立面（从 Emilii Plater 大街）
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南侧外立面（从中央火车站方向）
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Overseas Real Estate Case Study
高通智库
2013 年 9 月 30 日
“华沙明珠”之金色阶梯购物中心
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一． 项目概况
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• 项目名称：金色阶梯购物中心（Zlote Tarasy） • 项目地点：波兰首都华沙市中心 • 项目类型：都市型购物中心 • 开业时间：2007 年 • 占地面积：7.8 英亩（综合体） • 总建筑面积：186,000 平方米（综合体） • 零售面积：65,032 平方米 • 餐饮面积：4,500 平方米 • 娱乐面积：9,290 平方米 • 停车场：1,600 个车位 • 运输卡车服务区：6,000 平方米 • 店铺数量：207 • 主要租户：Hard Rock Café， Mexx， Next， Zara， Empik， Intersport， H&M，
三． 项目规划
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3.1 整体规划
项目地块原为华沙中央火车站旁边的一个停车场，通过引入真正的城市中心功能使该 区域呈现出了崭新的面貌。地下层有一个充满生机的公园，直接通往邻近的中心火车站和 现有的人行地道。为了重新和城市结构联系起来，JERDE 设计了一个步行街系统连接火 车站和历史名城中心，又新增加了很多入口以恢复战时损坏的城市交通网络。
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Jana Pawla 路 金色阶梯
中央火车站
Jerozolimskie 路
文化科学宫
金色阶梯附近有许多高耸的办公楼、住宅、酒店、医院、学校、公园和旅游景点，其
中以下景点分布在金色阶梯周围：
景点名称
车程
7
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城堡广场
12 分钟
王宫城堡
7 分钟
老集市广场
11 分钟
毕苏茨基广场
6 分钟
国家博物馆
8 分钟
圣十字广场
6 分钟
பைடு நூலகம்
文化科学馆
9 分钟
瓦津基公园
9 分钟
金色阶梯购物中心周围还分布着三大购物中心，对金色阶梯购物中心形成竞争，这三
大购物中心分别是：Arkadia, Wilwnska, 和 Galeria Mokotow.
项目平面设计图
购物中心入口
停车场入口
购物中心入口
购物中心入口
停车场入口
停车场入口
购物中心入口
公交车站 中央火车站
金色阶梯是零售、娱乐和办公的综合体，总面积为 225,000 平方米，位于华沙市中 心。它由零售服务区、1,600 停车位的地下停车场，以及三座办公楼组成。其中办公楼包 括高 100 米大厦以及两座 12 层的月牙形办公楼，占地约 45,000 平方米。零售和休闲购 物中心占地 63,500 平方米，包括 200 个店铺、8 屏幕的影院、休闲娱乐设施。。金色阶 梯购物中心的餐饮业态占地 4,500 平方米，是华沙市最大的餐饮中心。金色阶梯设计的 亮点是购物中心上方覆盖的波浪形的，面积超过 1,000 平方米的华盖。金色阶梯的零售
华沙
华沙一览 17 岁以下的市民有 350,000 人，约占总人口的 20%
有 1518 座历史建筑 有 3,000 座公寓
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境外房地产案例研究 有 305 座图书馆 有 56 座博物馆 有 114 家画廊
有 82 个公园 有 88 个高等教育学府
有 31 个电影院 有 50 个剧院 有 1,548 个酒吧和餐馆 有 24 条有轨电车线路 有 284 条公交线路 有 270,000 名学生
Saturn， Van Graaf， New Yorker， Almi Décor and Smyk • 开发商：荷兰国际集团（ING）房地产公司 • 投资商：Investor Rodamco Europe, ING Real Estate Investment Management • 建筑概念设计：美国捷得国际建筑师事务所（Jerde） • 执行建筑设计：Epstein & Sons International • 项目管理：Mace • 成本顾问：Gardiner & Theobald • 工程顾问：奥雅纳工程顾问公司（Arup） • 景观及水景顾问：易道公司（EDAW） • 环境图形顾问：Sussman/Prejza & Company. Inc. • 灯光顾问：Kaplan, Gehring, McCarroll Architectural Lighting • 现场监管：SAPPROJEKT • 总承包商：Skanska • 中央顶棚承包商：Waagner Biro Stahlbau AG, Zenkner & Handel（中庭设计），
金 色 阶 梯 是 城 市 项 目 ， 其 设 计 的 灵 感 来 源 于 历 史 上 的 华 沙 城 市 公 园 。 Jerde Partnership 的设计师将城市公园描绘成：城市中心精美的、显著的绿色明珠。因此，金 色阶梯被设计成公园和建筑间的另一个自然的明珠，把综合体打造成一个充满活力的综合 项目。购物广场—口袋公园对着零售和娱乐区。整个购物广场被一个创新屋顶覆盖，这 一设计的灵感来自城市公园的树冠形成的华盖。这个面积一公顷的玻璃屋顶使整个购物中 心内部充满自然光，使顾客犹如在室外购物。
西则外立面（Jana Pawta 二世大街方向）
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3.2 建设背景
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因为一直没有从二战的破坏中完全恢复过来,波兰首都华沙有一个分离的都市核心,由 高耸的文化科技宫和大片了无生气的空地为标记。由此，应开发商 ING 集团的要求捷德 建筑事务所（JERDE）设计了一个能使市中心重获新生的多功能综合体。 【灵感来源】
富生活的创造者。 第三，ING 旨在为城市中心创造愉快的气氛，创造一个壮观却不令人生畏，能让顾
金色阶梯位于华沙市的核心区,其西边是商务区，南边是华沙工学院，东边是商业区， 东北边是华沙大学，北边是老城区。其左则还分布着四大住宅区,为购物中心带来大量的 人流。
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住宅区
住宅区
老城区 大学
商务区金色阶梯商业区
大学
住宅区
住宅区
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华沙市地图
华沙是全国交通中心，也是波兰和欧洲公路交通网的枢纽之一，还是波兰主要的航空 港所在地。华沙的交通网以金色阶梯为核心向四周延伸，从购物中心旁经过的交通要道有： Jana Pawla，AL JEROZOLIMSKIE, SWIETOKRZYSKA 以及 Emilii Plater，交通十分便 利。奥肯切-肖邦国际机场（Okecie）距离金色阶梯也仅 20 分钟的车程，方便国内外游 客到达。
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和休闲中心于 2007 年 2 月 7 日开业。整个项目的开发商是 ING 房地产公司。 金色阶梯中心零售区域是一座四层的结构建筑。它的构造呈阶梯状，并由自动扶梯、
升降梯和自动人行道将整个购物中心练成一片。购物中心上方由不规则的玻璃圆顶覆盖 着。在建设的过程中，首要的问题是控制施工进程。建筑设计公司在设计及建设的过程中 遇到了诸多逻辑、设计和技术方面的问题，而这主要源于这一购物中心位于三英亩土地的 中心点上。综上，购物中心的楼层数就被限制了。
距离金色阶梯 20 分钟车程的区域内的人口超过 100 万，30 分钟车程内人口为 165 万，预计月客流量 100 万人，其中相当一部分为常客。Zlote Tarasy 在 2007 年 2 月开 业的第一周吸引游客 50 万人次。
20 分钟车程内的人口为 100 万
金色阶梯
30 分钟 车程内 剩余区域的人口 为 65 万
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致的空间表面。广场四周是四层的零售空间，呈阶梯状依次向上，这里包含了各色店 铺、餐馆和娱乐设施，营造了独一无二的购物氛围。金色阶梯的发展方向是为华沙这 座现代化的城市服务。 获奖记录： 2005 年国际房地产零售交易会（MAPIC）/商业广场未来项目大奖-最佳展示奖； 2005 年国际房地产零售交易会（MAPIC）/商业广场未来项目大奖-最佳大型零
Zeman DHF（中庭结构材料制造商） • 物业管理：世邦魏理仕 • PVF2 涂层：LBL Finishers
Zlote Tarasy（意为“金色阶梯”，源自其所在街道—金色大街），该项目包含 商业零售、8 银幕影院娱乐中心、两座 12 层的写字楼（45,000 平方米）、一座 22 层 的写字楼、以及四层地下停车场。其设计灵感来自华沙历史上著名的城市公园，将建 筑、城市广场人流、绿地、水景有机地融合在一起。中心广场上方是面积约达一万平 方米的波浪形玻璃顶棚，把引力、风和水的自然过程转化成中央广场上空复杂却又雅