住房公积金贷款风险预警指标体系研究

住房公积金贷款风险预警指标体系研究

摘要：本文首先分析了住房公积金贷款风险产生的原因，然后构建了一套比较全面的风险预警指标体系，共包含4大方面、24个指标，接着对指标进行了量化，最后提出了一些保障风险预警效果的措施。

关键词：住房公积金;贷款风险预警;指标体系

一、住房公积金贷款违约行为――风险产生的原因分析

（一）被迫违约行为。被迫违约是借款人由于某种客观原因使得其收入受损，而无力按期偿还贷款的行为，也可以理解为借款人的实际还款能力与银行估计产生的偏差。这种违约行为的发生一般是由于借款人突发的意外事故如疾病、失业等导致其家庭收入下滑，以致其无法再按期支付剩余贷款，与房地产市场的变化无关。

（二）理性违约行为。理性违约是指借款人基于自身利益最大化的考虑，在权衡损益后，认定继续偿还贷款的成本比违约所带来的损失要更高，并且可以预见未来一段时间也将如此，那么借款人根据经济利益原则进行判断的结果是停止还贷。与被迫违约不同，理性违约行为的发生通常是受到房地产市场价格的影响，而与其实际支付能力无关。

（三）恶意违约行为。目前我国尚未建立起一套完整的个人征信体系，也没有对居民个人的信用状况进行调查评估的专门机构，所以作为贷款人很难对借款人的信用情况做出准确判断。同时个人住房贷款业务的服务对象是众多独立的个体，而且其还款期限最长可以达到30年，在这么长的时间内借款人的资信状况很可能会产生巨大的波动，往往就造成了个人住房抵押贷款的恶意违约风险。

二、住房公积金贷款风险预警指标体系构建

（一）借款人特征。（1）借款人年龄。一般来说，年轻人刚开始工作，心理还不很成熟，收入也较低，但富于冒险精神;随着年龄的增加和社会经验的积累，心理开始成熟，考虑问题比较全面，收入也有大幅提高;而当年龄接近或达到退休年龄时，心理上趋于保守，收入也会有下降。因此，借款人年龄可能会成为影响贷款违约的一个重要因素。（2）借款人性别。已有研究认为，借款人的性别对住房按揭贷款的违约风险有一定的影响，这主要基于男人和女人在风险偏好上的不一致性。因此将借款人性别作为影响贷款违约的一个重要因素。（3）婚姻状况。婚姻状况的不同意味着家庭收入来源的不同，即家庭收入是来自于借款人一个人的收入还是已婚夫妻双方的收入。（4）教育程度。以借款人在申请贷款时填写的最高学历来代表其受教育程度。一般而言，借款人的学历越高，找到工作的可能性越大，在相同的行业背景

下其收入可能越高，且收入稳定性也高。因此，受教育程度高的人发生财务危机的可能性相对较小。（5）户口性质。按照户口所在地不同，可将借款人分为本地借款人和外地借款人。由于信贷资料有限，很难在借款数据中区分借款人购房是自住还是投资，因此，只能选择间接指标“户口所在地”来代替借款人购房目的。（6）单位性质。这是研究影响贷款违约因素的一个特殊性指标。众所周知，在我国，不同性质单位的员工，其实际收入的差距与稳定性都有着很大的不同。（7）行业类别。即使单位性质相同，处于不同行业的借款人收入水平也有着较大的差异。（8）职业类型。该指标是用来衡量借款人财务状况、分析其未来财务变动和财务稳定性的重要因素，由于借款人未来收入的稳定性无法测定，因而考虑用借款人职业类型这个间接指标来代替。（9）技术职称。技术职称是客户工作能力的见证，相对来说，有各等级工程师、经济师、会计师、优秀教师等职称的借款人，往往信用较好。（10）家庭月收入。这个指标是从借款人整个家庭绝对收入角度研究按期还款的能力、研究贷款发生违约的可能性。（11）月还本金。这个指标是从绝对支出额角度研究借款人每月还款的压力、研究贷款发生违约的可能性。（12）月还本金占家庭月收入比例。这个指标综合了前述两个绝对指标，直接反映了借款人家庭因贷款而承担的债务情况。（13）借款人公积金月缴存额。公积金缴存是由职工个

人公积金缴存和职工所在单位为职工公积金缴存的公积金两部分构成，属于职工个人所有。（14）借款人配偶公积金月缴存额。如果借款人配偶每月也缴纳了公积金，则可以进一步降低贷款违约风险。（15）个人信用记录。中国人民银行有比较完善的征信系统，能够及时查询个人信用记录，显然，拥有差的信用记录的个人，其违约风险越大。（16）申请次数。显然，多次申请过贷款的个人，其违约风险可能越大。

（二）房屋特征。（1）房屋性质。即贷款按揭的房产是期房还是现房。如果是期房，从借款人办理贷款到拿到房子还要一段时间，会有许多不确定性因素影响借款人对房子的期待和还款意愿。（2）房屋面积。房屋面积主要反映了人们对居住需求的满足程度，也反映了借款人的收入现状或其未来预期，间接反映了借款人未来的偿还能力。（3）房屋单价与市场平均价格比。房产价值是决定借款金额的重要依据，也是对贷款的最终保证。

（三）贷款特征。（1）贷款价值比。贷款价值比就是贷款额度与抵押或者质押物价值的比值，该指标反映了借款人初期的权益投入。在购房时，借款人初始投入的权益比例越大，在借款人收入水平、贷款利率和贷款期限不发生变化情况下，借款人月还款负担也越小，发生违约事件的可能性就越低。（2）贷款期限。贷款期限越短，借款人月还款金额

越大，还款压力和财务负担就越重，发生还款违约风险的可能性就越低;同时，期限越短，借款人在按揭房权益中积累的属于自己的部分就越多，对借款人而言，逾期直至实质性违约的潜在权益损失也越大，借款人在短期内没有发生重大变故的情况下，贷款发生实质性违约的可能性较小。（3）还款方式。贷款的还款方式有多种，如等额本息法、等额本金法、按年递增递减法、等本按月计息法、双周供等，借款人选择采用较多的是前两种。由于这两种方法在还款总金额、前后还款压力上不同，所以不同年龄段的借款人会选择不同的还款方式。在一般的情况下，等额本息所支出的总利息比等额本金要多，而且贷款期限越长，利息相差越大。（4）首付比例。显然，首付比例越高，其违约风险越低。（四）区域特征。区域特征对借款人收入稳定性和未来房产价值有着重要影响。房产升值将导致借款人住房权益的增加，借款人财务负担能力也同样增强，因此，在一个房价上涨的环境里，借款人违约的可能性会下降。

三、住房公积金贷款风险预警指标量化

（1）借款人年龄的量化。根据不同年龄段人口收入、职业稳定性等因素划分为不同区间，分别赋值为：25岁以下分值为2分，26-30岁分值为5分，31-35岁以下分值为8分，35-40岁分值为10分，41-45岁分值为8分，46-50岁分值为5分，51岁以上分值为2分。（2）借款人性别的量化。