深圳地铁前海车辆段上盖物业开发建筑设计方案的应用
深圳地铁车辆段上盖建筑结构设计指南
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前海车辆段设计方案
前海车辆段设计方案一、项目简介前海是深圳市的一个新兴区域，是中国改革开放政策在特定地区的探索和试点所在。
近年来，前海的经济快速发展，越来越多的企业和人员涌入，因此对基础设施建设的需求变得日益重要。
作为前海区域内的重要交通枢纽，前海车辆段的建设对于这一地区的发展至关重要。
为此，我们提出了以下的设计方案。
二、设计方案1.建设规模前海车辆段建设规模需在200亩以上，能够容纳至少1000辆车辆。
2.建筑设计车辆段设计风格以简约、现代为主，分为内外两部分，分别为停车位和维修区。
停车位要求宽敞、明亮、通风，同时要考虑到车辆的安全。
在停车场的布局上，我们采用了倾斜式停车的设计，既省地，又方便停车。
维修区则需要与停车位分开设计，维修区的建筑要求简单实用，方便维修人员操作，同时要确保安全。
3.设施设计为了保证车辆的安全和便捷性，我们设计了以下的设施：•监控系统：为了防止车辆遭到破坏和盗窃，我们在车库内外都设置了监控系统。
•自动化设备：我们采用了现代化的自动化设备，可以自动为车辆进行维修和修理。
•环保设计：为了环境保护，我们选用了绿色照明系统和太阳能发电系统，减少能源的消耗。
4.安全设计在车辆段建设中，安全至关重要。
因此，我们在设计中考虑了以下的安全措施：•防火措施：车辆段内设有消火栓，同时也安装了防火滑梯，确保火灾时车辆和人员能够迅速地撤离。
•外部围栏：车辆段需要设有高强度的外部围栏，确保内部的车辆和人员不受外界的干扰和危险。
•定期检查和维修：车辆段内的设施和设备需要定期进行检查和维护，确保设施设备正常运行，安全可靠。
三、预计收益通过前海车辆段的建设，我们预计可以带来以下的收益：•缓解停车难问题，提供便捷的停车环境，满足前海地区的停车需求。
•提高前海地区的服务能力和产业水平，进一步推动地区的经济发展。
•节约能源、保护环境，提升社会形象和品牌价值。
四、总结综合以上的设计方案，我们相信前海车辆段的建设能够为前海地区的发展带来全面的益处，同时也能为车辆管理和维修提供基础设施支持，实现停车绿色便捷、节约能源、保障安全的综合目标，带动前海区域经济稳健快速发展。
地铁车辆段 上盖 方案
地铁车辆段上盖方案一、背景随着城市的发展和人口的增加，地铁交通已经成为了城市重要的公共交通工具，越来越多的地铁线路被铺设，车辆段也成为了重要的组成部分。
在车辆段建设过程中，上盖的建设问题也逐渐被提起。
车辆段上盖不仅是一种增加地面空间利用率的方式，还可以节约城市用地资源，便于替代地面建设。
因此，车辆段上盖方案逐渐成为城市规划的重点之一。
二、优点1. 节省城市用地地铁车辆段上盖可以节约城市用地资源，使城市的空间利用效率得到提高。
在有限的用地条件下，通过上盖可以增加使用面积，使城市的土地利用更加高效。
2. 节省建设成本建设地铁车辆段的成本很高，而车辆段上盖可以在原有建设基础上进行改造，减少了重新建设的费用和时间。
同时还可以减少盲目占用造地，与环境的衔接较好，可持续性更佳。
3. 环保节能建设地铁车辆段上盖，可以减少环境的污染。
通过使用节能环保的建筑材料和技术，可减少能源消耗，提高节能环保效益。
三、方案1. 多层地下车库多层地下车库是地铁车辆段上盖方案中最为常见的一种方式。
通过地下车库来存放地铁列车，地面上可以利用这一空间建设其他建筑，如商场、办公楼等。
多层地下车库可以根据地铁线路和周边环境的需求进行设计和施工。
2. 地铁公路地铁公路是一种将地面道路和地铁线路结合在一起的上盖方案。
地铁公路可以垂直于地面道路，将地面交通与地铁交通相连，节省了建设地下车库和车站的费用。
地铁公路对于繁忙的城市交通来说，是一种高效的交通路线。
3. 绿化屋顶绿化屋顶是一种以绿植植物覆盖屋顶的建筑形式。
地铁车辆段建筑物可以使用绿化屋顶，将城市的绿化空间融入其中，同时也可以增强建筑物的隔音、保温和防水等性能。
通过应用绿化技术，可以降低建筑物对于能源、水资源的消耗，达到一种环保节能的效果。
四、总结从城市的可持续发展和节约资源的角度考虑，地铁车辆段上盖具有很大的优势。
多层地下车库、地铁公路和绿化屋顶是目前主流的上盖方案，其中每一种方案都有其适用的场合。
城市地铁车辆段上盖物业开发建筑方案设计有关问题
城市地铁车辆段上盖物业开发建筑方案设计有关问题探讨摘要：在城市土地日益紧张的今天，如何利用车辆段上部空间，将工业建筑与民用建筑在保证各自使用功能的前提下，有机结合起来，以节约用地、促进经济、社会和环境和谐可持续发展具有重要意义。
本文以某车辆段为例，详细阐述地铁车辆段上盖物业开发设计中遇到的几个问题。
关键词：地铁；物业开发；建筑方案；可行性abstract: urban land in the growing tension today, how to use the car depot upside space, will industrial building and civil construction in assure respective use function, under the premise of organic combine, save of land use, promote economic, social and environmental harmony sustainable development to have the important meaning. taking a car depot as an example, a detailed explanation of the subway car depot cover property development encountered in the design of a few questions.key words: the subway; property development; construction project; feasibility中图分类号： u231+.2文献标识码：a文章编号：地铁车辆段及综合基地，是保证地铁正常运营的后勤基地，它包括停车、日常检修、综合维修等功能，以及物资总库、培训中心和必要的生活设施。
深圳地铁前海湾上盖物业综合开发(龙海家园),深圳,中国
桃．重 总建 筑 面积 为 国１４ ２．２７５万 ｍ （不 计 车辆 段 建 筑 面 陌 ＿一
职 ），平 均容 积率 为 ２．８。本项 目设计 任务为 １、２、 ３号地块 ，总用地 面积为 １１６，７３３．３５ｍ 。地块处 于
题 。 因 此 ，我 们 将 所 有 的 功 能 点 围绕 着 一 个 巨 大 的
具有中 国景观 暗喻 的花 园 ：修长 的ｌｈ脉 。梯 台式 的 稻 田，薄薄的 轻雾 ……花 园延续 着 ，一 直延伸到 城 市里。将 厚重 的轨道 交通 的上盖 平台转 变为一个 自 然的 、起 伏的 、平缓 的绿 化梯 田，给人 们提供 一个 和 谐 的 居 住 家 园 。
项 目信 息／：深 圳市 地铁 集 团有限 公 ｊ
Ｇｒｏｕｐ Ｃｏ ，Ｌｔｄ．
设计 团队／Ｄｅｓｉｇｎ Ｔｅａｍ：ｌ￣ｔｉｅｎｎｅ Ｔｒｉｃａ 兴 Ｙ￣，／ＪＩＡＮＧ Ｘｉｎｇｘｉｎｇ，Ｌｕｃ Ｎ４ｏｕｚｅ，于 建筑 面ｇｆ ｌＪＦｌｏｏｒ Ａｒｅａ：７０４。Ｏ００ｍ 摄影 ／Ｐｈｏｔｏｓ：张 学 涛／ｚＨＡＮＧ Ｘｕｅｔａｏ
Ｑｉａｎｈａｉ Ｂａｙ Ｍｅｔｒｏ Ｓｅｃｔｉｏｎ”，ｗｈｉｃｈ ｉｓ ａ ｌａｒｇｅ ｓｃａｌｅ
Ｓｉｔｅ １．Ｓｉｔｅ ２ ＆ Ｓｉｔｅ ３：Ｔｈｅ ｏｖｅｒａｌｌ ｌａｙｏｕｔ ａｉｍ ｓ
ｐｒｏｊｅｃｔ ｉｎｔｅｇｒａｔｉｎｇ ｔｈｅ ｍａｉｎ ｐｕｒｐｏｓｅ ｏｆ ｒｅｓｉｄｅｎｃｅ ｔｏ ｆｏｒｍ ｔｈｅ ｃｅｎｔｒａｌｉｔｙ ｗｉｔｈ “ｇｒｏｕｐ”ａｓ ｔｈｅ ｅｌｅｍ ｅｎｔ
深 圳 地 铁 前 海 湾 上 盖物 业 综 合 开 发 （龙 海 家 园 ），深 圳 ，中 国 ｍ 窿 二ｈ莒
地铁车辆段上盖物业开发的防火设计
地铁车辆段上盖物业开发的防火设计发布时间：2021-04-26T03:46:10.673Z 来源：《防护工程》2021年3期作者：王珏[导读] 作为我国地铁可持续发展的一种新模式，地铁车辆段上盖物业的开发越来越受到人们的重视。
北京城建设计发展集团股份有限公司摘要：随着城市交通的发展，越来越多的城市开展了城市地铁的建设。
在城市地铁的发展过程中，其车辆段对地铁系统的稳定运行有着重要影响，而且地铁车辆段占用的土地资源相对较多，因此在车辆段和城市发展过程中，土地资源的短缺存在一定的冲突，面对该现象，为充分利用城市土地资源，本文对地铁车辆段上盖物业开发的防火设计进行了详细的探讨。
关键词：地铁车辆段；上盖物业开发；防火设计地铁车辆段是保证地铁正常运营的后勤基地，具有占地面积大、建筑密度小、用地强度低等特点。
这与城市土地资源日益短缺相矛盾。
作为我国地铁可持续发展的一种新模式，地铁车辆段上盖物业的开发越来越受到人们的重视。
一、地铁上盖物业开发概念地铁“上盖物业”的概念最早从香港衍生出来，主要是指和地铁入口直接相连500m范围内，有宽阔通道、商业设施或与其他公共设施相连的多个联结物业建筑体系，这些综合建筑物业就被称为上盖物业。
上盖物业的兴起主要是因现代社会土地资源匮乏、人口过于密集、地价高居不下的大环境下，城市只能充分利用地铁车站、区间、车辆段及其周边上部空间进行综合物业开发，能有效缓解城市用地窘境，还能充分发挥地铁和其沿线、周边物业开发地区的经济商业价值，完善城市交通体系，提高城市地铁交通的经济、社会效益。
二、地铁车辆段上盖物业开发原则1、车辆段上盖物业开发需具有整体、综合开发观念。
对于地铁车辆段上盖的物业开发，在规划设计阶段应具有综合整体开发的观念，将地铁车辆段的设计与上盖物业开发有机协调，做好空间衔接的同时综合考虑建筑环境，尤其是考虑车辆段与物业开发彼此要求，进而实现开发设计方案的最优化。
2、严格按国家相关土地政策要求进行物业开发建设。
深圳地铁车辆段上盖建筑结构设计标准
深圳地铁车辆段上盖建筑结构设计标准深圳地铁车辆段上盖建筑是城市轨道交通系统的重要组成部分，为确保其建筑结构安全可靠，需要制定相应的设计标准。
本标准依据《城市轨道交通工程建设标准》等相关规定及实际需求制定，适用于深圳地铁车辆段上盖建筑的设计和审查。
一、设计原则1. 建筑结构应满足承载、稳定、适应、经济、美观的要求。
2. 设计应充分考虑地铁车辆段的特殊要求，如车辆行驶安全、车辆维修、通风、照明等。
3. 设计应符合相关法规、规范、标准的要求，并经过安全性、可靠性、可操作性的论证。
二、设计内容1. 建筑基础：应根据场地地质条件确定适宜的基础形式，满足承载、稳定、耐久等要求。
2. 结构体系：应选用合理的结构体系，满足强度、刚度、稳定、耐久等要求。
3. 建筑材料：应选用符合国家、行业和地方标准的材料，保证建筑结构的安全、可靠、经济、美观。
4. 设计荷载：应根据车辆段上盖建筑的使用功能和设计要求确定设计荷载。
5. 建筑构件设计：应满足建筑结构的强度、刚度、稳定、耐久等要求，同时考虑施工技术和工艺条件。
6. 防火设计：应符合国家、行业和地方标准，采取防火隔离、防火涂料、防火板等措施，保证建筑结构的防火性能。
7. 防雷设计：应符合国家、行业和地方标准，采取防雷装置、接地装置等措施，保证建筑结构的防雷性能。
三、审查要求1. 设计文件应齐全、准确、合理，符合相关法规、规范、标准的要求。
2. 设计文件应符合实际需求和操作要求，能够保证建筑结构的安全、可靠、经济、美观。
3. 设计文件应经过相关专业技术人员的论证和审查，确保设计方案的合理性和可行性。
四、结论本标准的制定旨在规范深圳地铁车辆段上盖建筑的设计和审查，保证其建筑结构的安全、可靠、经济、美观。
同时，应根据实际情况进行不断的修订和完善，以适应市场和技术的发展。
车辆段上盖实施方案
车辆段上盖实施方案概述车辆段上盖是指在车辆段建筑物屋面上建设可供人们居住、办公、商业等活动的建筑物，是城市绿色建筑发展的一种重要形式。
车辆段上盖具有以下优势：1.土地资源利用率高，可有效缓解城市土地紧张局面；2.可将空旷的车辆段屋面变为生产、经营、居住等多种用途；3.增加城市绿化空间，改善城市生态环境；4.促进城市现代化、人性化发展。
针对车辆段上盖实施方案，应注重以下几点：1.建筑结构、技术选型需与车辆段运营相互协调，并考虑居民生活和工作所需设施；2.节能减排，环保高效；3.建设过程中需充分考虑噪音、扬尘等环境污染问题，周边环境保护应该作为重点；4.设计方案应具有可操作性，需考虑后期维护和管理问题。
设计方案建筑结构设计车辆段上盖建筑结构的设计应该注意以下几点：1.建筑总体规划应合理，发挥其历史文化价值；2.根据现有车辆段建筑物的基础条件，构思出合理的建筑结构设计，延续车辆段建筑的特色；3.考虑建筑物的外观效果，在保证功能和经济性的前提下，应具有良好的景观效果。
技术选型车辆段上盖建筑的技术选型需要满足以下条件：1.建筑材料选用应该具有环保、节能、耐久的特点，降低建筑物的维护成本；2.采用先进的技术手段，如新型建筑外墙保温、太阳能发电、通风节能等；3.设计施工方案、用于交货的材料以及施工质量控制准则应符合环保能源检测标准，确保建筑物环保、节能。
环境保护车辆段上盖实施方案考虑环境保护应该实施以下措施：1.施工过程中应限制噪音、粉尘等污染源的扩散，通过工人培训、消除有害物质减少粉尘等方法保证在施工过程中城市环境的保护；2.应注意建筑物对周边环境所产生的影响，建筑的高度、夜间照明、景观修建、园林绿化等与周边环境相协调；3.在建筑物施工过程中，严格执行环保要求，合理分配工程项目周期计划确认施工质量。
后期管理车辆段上盖实施方案后期管理应重视以下问题：1.合理维护建筑物绿化设施、设备设施、安全问题，在一定程度上减少管理费用；2.鼓励发展低碳、能源管理等业务，服务于生态环境建设；3.加强与车辆段管理部门和周边社区沟通，共同维护建设区域环境卫生、安全和和谐。
深圳前海车辆段上盖物业开发设计方案
深圳前海车辆段上盖物业开发设计方案[摘要]随着我国经济的高速发展,城市规模不断扩大,很多城市均在发展地下轨道交通系统,本文详细阐述地铁车辆段上盖物业设计中,如何有效解决车辆段上盖物业的交通组织、建筑消防、噪音防控等三个主要问题。
为今后车辆段及其上盖物业开发的设计方案提供借鉴。
[关键词]上盖物业建筑消防交通组织噪音防控随着我国经济的高速发展,城市规模不断扩大,很多城市均在发展地下轨道交通系统,其中地铁车辆段承担着地铁列车的厂修、架修、运行指挥等重要功能。
是地下轨道交通系统中必不可少的重要组成部分,但地铁车辆段一般占地面积较大,在城市土地日益紧张的今天,如何利用车辆段上部空间,将工业建筑与民用建筑在保证各自使用功能的前提下,有机结合起来,以节约用地、促进经济、社会和环境和谐可持续发展具有重要意义。
本文以深圳前海湾车辆段为例,详细阐述地铁车辆段上盖物业设计中,充分考虑项目所在地区周边环境情况,有效解决车辆段上盖物业的交通组织、建筑消防以及外部环境的噪音、震动对上盖物业的影响及防控措施三个主要问题。
为今后车辆段及其上盖物业开发的设计方案提供借鉴。
1项目概况前海湾车辆段上盖物业建设项目位于深圳市南山区前海湾,未来前海湾CBD区东南角,平南铁路深圳西站西侧,南端为滨海大道,西侧空地规划为金融商务中心,北侧为规划一环快速通道(南坪快速通道)。
本项目总用地面积为50.9公顷,其中车辆段上盖面积35公顷。
规划总建筑面积为141.00万平方米,平均容积率为3.0。
其中保障性住房占总建筑面积的43%,计60.2万平方米。
上盖物业在总体规划布局上,以注重环境,合理布局,功能分区明确,配套设施完善,可弹性开发等各项为规划设计总原则,务实与创新同步发展,力求体现城市土地的利用与轨道交通相结合的高效率开发模式。
工程总平面布置见总平面图及鸟瞰图(图一)。
2建筑消防设计(1)首层生产界面:地铁车辆段使用用房,层高9.0m;9.0m板设计火灾安全界面。
地铁车辆段上盖综合性物业开发典型问题分析
地铁车辆段上盖综合性物业开发典型问题分析摘要：在当今土地资源日益紧缺的形势下，地铁车辆段上盖开发利用已成为一种趋势。
然而，在提高了城市土地综合利用效率的同时，地铁上盖项目与常规项目的开发间存在较大差别。
本文主要针对方案设计、施工组织、成本管控、物业运营等诸多常见的典型问题进行了分析，为进行地铁上盖开发的从业者提供借鉴。
关键词：TOD开发，车辆段上盖，综合物业开发，典型问题分析引言上盖开发，也称“上盖物业开发”，是指在轨道交通途经地区的上方或邻近周边进行民用建筑开发建设的土地开发方式，根据轨道交通的类型可区分为铁路上盖开发和地铁上盖开发等（亦可按拥有权，分为实益拥有权出让，以及发展权出让），符合TOD开发模式的理念。
TOD（Transit-Oriented Development）是指在城市区域开发、规划设计的过程中，以交通运输为导向的一种发展模式，而非简单意义上的地铁上盖。
其中，交通运输是指基于轨道交通或机场的公共交通站点，在城市中一般以火车站、机场、地铁站点或轻轨站点为主。
区别于依赖私家车出行的形式，TOD更注重引导公共交通的通勤方式。
同时，在公共交通站点的延伸区，主要通过步行、自行车等方式出行。
近年来，越来越多的规模房企参与TOD项目的投资开发，如万科、龙湖、绿地、绿城在广州、上海、杭州、珠海等城市都有TOD项目的布局。
对于政府而言，TOD可以提升城市公共出行的交通效率以及土地的利用效率，优化城市结构。
对于房企而言，可以通过挖掘轨道交通物业的商业价值，实现区域物业的价值增长、并提升项目溢价能力。
进而通过沿线商业及土地开发收益反哺轨交建设，构建城市发展良性循环。
但同时，TOD项目也具有开发周期长、前期投入高、整体回报慢以及空间设计难度高、业态规划复杂等特性，对开发企业的开发经验和资金实力有较高的要求。
本文主要针对方案设计、施工组织、成本管控、物业运营等诸多常见的典型问题进行了分析，为进行地铁上盖开发的从业者提供借鉴。
地铁车辆段上盖项目开发技术难点
地铁车辆段上盖项目开发技术难点摘要：目前轨道上盖物业越来越普及，上盖开发过程中的设计及施工技术难点也随之而来。
这类项目资金投入大，技术壁垒高，对开发企业的综合能力提出了更高的要求。
本文介绍了某车辆段上盖项目在开发过程中，特别是结构转换及装配式施工时遇到的难点，给出相应的解决措施。
为后续类似的项目开发提供一定的借鉴价值。
关键词：车辆段上盖，结构转换，装配式1项目介绍本车辆段上盖项目位于上海市虹桥商务区西侧，总体量100余万方，包括了大量的高品质住宅和高品质办公。
项目分为四期开发建设，一期二期已经交付，目前正在进行三期、四期的建设。
值得一提的是，三期建设为车场上盖，下部为地铁车辆段，进一步强化了TOD集约开发的理念，同时也增加了项目开发的难度。
四期是4.2万方的办公与8.8万方的商业的开发，办公楼高度为100m，打造片区地标项目。
上盖平台距离地面高度为8.4米，局部有抬高。
平台下方为轨道交通列车停车库和检修车库等功能性库房。
2. 结构转换技术研究本项目盖上、盖下开发隶属于不同的开发主体，且开发顺序有先有后，合理考虑二者的衔接关系是设计中的重点。
本项目抗震超限评审从启动至今共经历两次预审，一次终审，结构方案几经修改，住宅部分由于高宽比相对于规范严重超限，远超出上海地铁上盖类似住宅的设计高度，且由于车辆运行段和检修段等盖下工艺设计条件的限制，住宅盖下的柱网又极其不规则，技术问题繁多且复杂。
图1隔震转换层典型剖面在8.4m平台以上共有两层车库夹层，自下而上成为B2和B1层。
B2层层高5.4m，主要建筑功能为设备管线以及局部车库，B1层层高3.6m，主要建筑功能为上盖住宅及商业的停车库。
该两层为混凝土框架结构，由下部车场不规则柱网转换为采用较为规则的8.1mx8.1m柱网。
地库的框架结构与住宅投影面范围内的结构采用隔震缝分开，缝宽50cm。
图2 隔震支座示意由于下部大底盘柱网较为不规则，上部绝大部分剪力墙无法落地，无法满足《高规》要求剪力墙承担50%以上倾覆力矩的要求，因此，本项目采用隔震方式，在下部大底盘框架和上部住宅剪力墙之间设置隔震层进行结构转换。
地铁上盖物业综合开发模式
地铁上盖物业综合开发模式'20.建筑与发展JlanZhuYuFaZhan一线写真YIXfanXieZhen地铁上盖物业综合开发模式陈琳上海申通地铁资产经营管理有限公司200233【摘要】本文通过对比国内外轨道交通沿线物业开发实例,从位置,功能,衔接,适用范围等方面深入总结,讨论了几种常用模式,并提出了一些实施建议.沿线物业开发模式必须根据市场的变化,不断探索和调整,只有这样才能使沿线物业的开发稳步推进.【关键词】轨道交通上盖物业开发模式1前言城市地铁的盈利一个世界性难题是:建设耗资巨大,建设周期长,投资回收很难.地铁作为公益事业,以低廉的运价提供优质服务,而其刺激沿线土地开发,促进土地增值的重要作用往往被忽视,结果造成城市土地利用规划和城市轨道交通规划相脱节.当前地铁站点的综合开发研究和实践已经得到比较广泛的应用,但是国内对地铁停车场(车辆段)上盖物业的综合开发尚处于初步阶段2城市轨道交通沿线物业开发模式为了更集约地利用城市土地,车站用地可以与其它设旌用地实现综合开发.因此便产生了各种轨道交通车站与其它建筑物一体化的构造类型,使具有不同功能的多种空间结合在一起,实现城市有限空间资源的充分利用,并且将各种设施的功能综合协调,发挥出更大的经济和社会效益.因此,通过统筹规划,统一协调,合理设计,实现车站与其他设施的一体化综合开发和高效利用对我国的轨道交通车站规划设计具有非常实际的意义.例如:上海虹桥交通枢纽就是一体化设计的大规模系统工程,通过实施这一规划,将轨道交通2号线与高铁连接起来,形成一个大型的多功能交通枢纽.在这一规划中,原有的国铁车站进行了高层改建,周边设施进行了统一规划建设,综合开发,形成一个功能强大的空间区域.这其中包括大型商业设施,住宅区以及其他民间设施等.该规划不仅改善了地区交通条件,扩充了商业,业务机能,实现了土地的高度集约利用.同时,在这种规模庞大的空间效应作用下,城市的结构也发生了相应的变化.这些设施极大地强化了本地机能,引导其它各类设施向这里集中,形成高密度的中心,改变了整个城市的布局.总之,适当的物业开发模式可以从很大程度上减少居民的出行距离,出行时间,方便城市居民的生活.其形成的建筑一方面是具有极强功能的大型设施,另一方面又是舒适便利的生活空间.同时,这种新的空间形态又可以在车站附近造成一种区域性的开发效应,激发城市活力,创造出可观的社会效益.借鉴国内外城市经验,笔者认为城市轨道交通沿线物业开发从位置上大致划分为以下几种模式.2.1车站周边发展物业模式目前国内外大多数物业开发采用这种模式,发展也比较成熟.例如:运用这种模式曾创造了新的城镇,形成了集办公室,酒店,住宅及商场共100000m2的大社区,地铁乘客达22000人次;采用美国SherwinRosen教授所创立的特征价格法研究,l号线车站周边物业发展情况,发现离地铁车站两公里内有多座楼盘,由轨道交通所带来的增值大概每平米267元,利润非常可观.如把由轨道交通所产生的利润抽取一部分返还,必将对轨道交通投资,建设,运营形成良性循环;上海地铁7线周边物业发展势头迅猛,笔者调查得知,正是由于7号线的修建拉动了周边地区经济的发展.地铁沿线物业规划也广泛采用这种模式,某地铁站500m处某楼盘在短时间内每平米均价由最初的15000元飙升至每平米i7500元,等. 此种模式比较适合旧城区改造,新区开发或远郊区,卫星城建设.缺点是拆迁比较大,这对于一部分开发商来说,由于目前国家实行货币拆迁政策,因此难度较大.笔者认为运用这种模式,首先应从战略角度对轨道交通和周边物业设置位置进行统一规划,避免出现过于密集问题;其次为发挥轨道交通对沿线物业增值最大化,在距轨道交通500m以内的地区物业应高强度开发,开发强度逐级递减,2km外由于轨道交通对土地增值影响较小,故开发强度最弱,见图l.图1车站周边发展模式2.2线路下部发展物业模式对于高架线路,由于标高较高,往往要设计多层的车站.这时可采用线路自建筑物上部通过的开发模式,线路既可以从建筑物上方,又可从侧上方或中部通过,这时线路与建筑物从结构上是一个整体;另外也可以采用第四种形式高架下的建筑物,将线路设计成高架,使线路与建筑物从结构上分离.这些模式占地少,可以极大地降低拆迁,非常适合在现有城区修建,但需注意轨道交通噪音对物业安全性,舒适性的影响.只有真正从技术上解决了这些问题,这种模式才可能推广使用.2.3上盖大平台发展物业模式车站上盖大平台,车辆段上盖大平台模式,这种模式在国外应用较多,某地铁一号线广泛采用上盖大平台开发模式,利用建设地铁一号线的契机,整个上盖物业形成一个达4O余万m2建筑面积的超大型发展项目,吸引大量消费群体,也为地铁运营带来大量客流,经济效益非常显着.从上面论述可以看出,这种模式具有很大发展潜力,但因为发展这种模式,需要进行很好的规划以及解决噪音,换乘,周边设施等技术问题,所以不易为人们接受,本文着重探讨这种模式.过去,地铁停车场一方面在开发建设过程中还没有系统的采用整体规划和开发的策略,造成现有的地铁停车场,占地面积大,利用效率低,周边环境差,后果严重.另一方面看地铁停车场的庞大占地规模是城市巨大的无形资产,一线写真YIXJanXleZhen建筑与发展JianZhuYuFaZhan?21?是城市未来发展的潜力之地.因此,未来如何探索地铁停车场新的综合开发模式,摸索出一条能为轨道交通建设和城市社会经济发展双赢的路径,亟待深入进行研究.目前为止,国内已有的车辆段,停车场的开发模式主要有以下三种模式:①将车辆段或停车场加盖开发成住宅小区的开发模式四惠车辆段位于北京东南部地铁四惠站处,地理位置靠近国贸等商业中心.是国内第一个在车辆段进行商业开发并已经实施建成的车辆段..四惠车辆段上盖物业由香港开发商出资7亿为该车辆段加了一个整体的顶盖,一层作车辆段,二层做设备层,三层以上作为住宅小区开发用地,在小区的绿化带内开天窗为地下的车辆段采光.整个车辆段占地42.96公顷.②将车辆段或停车场加盖开发成商业和体育馆等公建相结合的其他开发模式在苏州地铁一号线车辆段的研究中,考虑将车辆段上部加盖以后,在上面开发设计一座超级市场和一座体育馆及大片城市广场.既为周边规划的住宅小区提供了活动场地和便利的购物场所,在结构设计中也避免了上部住宅的剪力墙落在车辆段各库房上而需要设置的转换层,同时节省了造价,也减少了施工复杂程度和风险.③将地铁停车场加盖开发成住宅+商业的开发模式这种模式在香港和深圳实践中采用的比较多.香港六个停车场上盖综合开发均是以住宅为主,商业为辅的模式.深圳也是在借鉴香港的模式下,多采取住宅+商业的模式.如前海湾停车场的综合开发.在实践中,深圳市走在了探索的前列.早在2001年就颁布了《深圳市地下铁道建设管理暂行规定》,明确"地铁公司对经批准取得的地铁沿线规划用地享有土地综合开发权和物业管理权.综合开发的土地地价按未建地铁时的地价核定出让给地铁公司开发,地铁沿线土地综合开发享受优惠待遇".在"地铁+物业"的发展模式指导下,深圳地铁公司提出了建设,运营,资源物业"三位一体"发展战略,并据此全面推进了地铁上盖物业及地下空间综合开发工作.目前,深圳地铁已开发面积合计约300万平方米,其中车辆段及停车场上盖物业5个,车站上盖物业2个,地下空间4个.2.4.1城市轨道交通上盖物业特点城市轨道交通上盖物业一般是为配合城市轨道交通工程建设并为城市轨道交通工程筹集建设资金及结合旧城改造发展的地块,是将城市交通工程与城市土地开发有机结合,其本身是城市轨道交通工程建设的一个重要组成部分.①城市轨道交通沿线上盖物业地块一般体量都较大,建筑规模宏大,功能综合性强,城市轨道交通车站附属结构与物业地块相结合,具有良好的社会效益,环境效益和经济效益,城市轨道交通沿线上盖物业在一个合理距离范围内与城市轨道交通车站出入口通道密切相连, 必能统一形成物业地块建筑物与城市轨道交通车站之间,建筑物彼此之间及建筑物地上地下各层之间的立体化步行交通系统,实现有序,便捷,舒适的环境.通过这种城市轨道交通车站与物业地块的有机结合,使相关工程功能得到充分发挥;使城市轨道交通工程建设成本经济合理;使物业地块商业价值进一步提高;使城市服务功能进一步完善,创造了舒适,便捷的城市环境.?②城市轨道交通沿线上盖物业在一个合理的距离范围内是与各种配套设旆相辅相成的.③城市轨道交通沿线上盖物业在开发建设中积极配合城市轨道交通工程建筑并保证城市轨道交通工期与城市轨道交通结构的稳定与安全.2.4.2市轨道交通上盖物业空间组织的特征分析①功能综合城市轨道交通沿线物业发展以优化土地使用结构作为着眼点,根据城市中心商业利润高,人流密集,交通量大而地面空间十分有限的特点,按照地面,地下及空中立体规划,建设多用途,多交通层面的大空间综合体.可以包括多种娱乐场所,超市等,这样可以实现各种功能的整体性协调,形成一个新的都市生活圈.②交通组织复杂'交通组织的独特性表现在与其他物业开发项目不同的人流趋向,空间组织及环境处理上.上盖物业交通组织的设计目标是结合城市轨道交通建设,将人行流线合理组织,引入大型公共建筑物内部;同时通过各层次系统连接,将城市轨道交通人流自然,便捷地引向区域纵深;在城市轨道交通与其他公交接驳方面,应该将公交接驳站点和城市轨道交通出入口密切联系.其上盖物业功能及交通组织的合理程度,实质反映了建筑物在经济,文化,城市环境等方面价值体现的合理程度.2.4.3城市轨道交通上盖物业空间组织的构造分析①综合性所谓综合性就是将各种功能的建筑物及设施集中在一起,为提高经济利用价值或鼓励投资开发,在地下穿越道的单侧或双侧发展地下商业设施.很多城市利用城市道路交叉口及城市轨道交通枢纽站的地下空间作为商业区,一方面为行人提供丰富多彩的商业活动空间.另一方面也缓解了地面交通的紧张状况;充分利用地下层空间的同时,统筹考虑地下空间与地面以上的公共商业项目安排及垂直交通组织,力争使人流在物业地下空间就能做内部纵深,垂直方向的输送.例如:可把步行街转入室内,把自然环境引入室内,内部空间可变化多样,为了给市民的购物带来便利,多个商业空间可在城市轨道交通枢纽站地下层连通发展成为大型地下商业设施,这样就为人们创造一种安全,舒适,方便的活动空间.②衔接性所谓衔接性就是建设这个地区的地上,地面及地下多个层次交通系统,贯通各建筑物的公共空间,并与街道,城市轨道交通站,停车空间以及建筑物内部交通有机联系,组成一个完整,连续的通道体系.这样既可扩大行人活动的空间,又能创造出新的商业黄金层,扩大营业容量,获得尽可能大的营业效益.这种空间组织形式体现了一种新的观点,即从被动解决交通矛盾和空间容量,转向主动地创造以"人"为主导的,一切为"人"服务的城市空间的过程.结束语轨道交通与房地产联合开发是弥补轨道交通建设运营的重要途径. 我国各城市必须尽快建立起适合自身实际的联合开发运行体制,通过联合开发,使轨道交通真正成为城市交通的生命线,城市经济的繁荣线和城市发展的引导线.。
地铁车辆段上盖开发专题研究
地铁车辆段上盖开发专题研究作者：刘冰来源：《建筑工程技术与设计》2014年第24期摘要在城市土地日益紧张的今天，本文通过对地铁车辆段上盖进行物业开发的突出效益和开发模式和规划设计等内内容，就地铁上盖物业设计进行研究。
关键词地铁车辆段，地铁上盖物业，建筑设计接口1、概述随着我国经济的高速发展，城市规模不断扩大，很多城市均在发展地下轨道交通系统，其中地铁车辆段承是整个地铁系统的重要组成部分之一，是地铁车辆停放、运用、管理、清扫、洗刷、试车、调试验收、镟轮、列检、月修、定修、临修、架修及运用列车事故后救援的重要基地。
是地下轨道交通系统中必不可少的重要组成部分，但地铁车辆段一般占地面积较大，在城市土地日益紧张的今天，如何利用车辆段上部空间，将工业建筑与民用建筑在保证各自使用功能的前提下，有机结合起来以节约用地、促进经济、确保社会和环境和谐可持续发展具有重要意义。
地铁车辆段上盖进行物业开发主要体现两个方面的突出效益：社会效益和经济效益。
随着我国轨道交通建设的发展，一线特大城市如北京、上海、广州等地轨交建设基本成熟，目前在二、三线城市正大规模兴起。
其在解决城市交通拥堵、提高出行便利、拉近城郊距离等方面的作用极为突出。
但伴随其建设运营而来的，尤其是它的附属设施地铁车辆段对城市区域性的负面影响也随之而来。
铁车辆段市轨道交通重要的组成部分。
通常一条轨道交通线路配备一座车辆段和一座停车场。
随着城市轨道交通网络的形成，一座车辆段也可以同时服务两条或多条轨道交通线路。
目前国内地铁车辆段多为地上建筑设施（个别的如北京7号线焦化厂车辆段等为地下车辆段）。
地面车辆段对城市的负面影响主要表现在以下几个方面：1、是生态环境方面，出入段线及咽喉区穿越城市区域将带来包括噪声环境影响、振动环境影响、电磁环境影响、水环境影响等在内的环境污染。
2、是土地价值和城市规划方面，由于地铁的车辆基地占地面积较大，基地长度都很长，有的长达一公里多，生硬的大面积的工业建筑就打断了城市交通的脉络，对于城市区域是硬性切割。
深圳前海车辆段上盖物业一期项目分析及定位
前海片区由9条不同交通干线（地铁1号线 延长段、地铁5号线、广深城际铁路、平南 湾铁路、南坪快速、沿江高速、滨海大道、
月亮湾大道以及深南大道）构了成立体化
的交通网络，通达性良好.
沿江高速、西部通道：连接宝安中心区与前海、后海，东达深圳湾口岸； 滨海大道：西至宝安中心区，东接滨河大道，贯通东西部，与北环大道构建城市内环线； 月亮湾大道：北接北环大道，目前是重要货运枢纽，2011年规划不走货柜车，恢复城市 快速干线功能； 南坪快速:与水官高速接壤，连接东部龙岗、盐田区域。
受 CBD 核心物业的价格。多数中小企业
处于发展期，对于居住和工作空间混合 的需求越来越大，顺势而为， SOHO 中 国首次提出“小型办公，居家办公”的 SOHO概念，获得市场追捧。
案例借鉴—SOHO现代城
随着 CBD的发展 , 服务于跨国企业的律师、会计、咨
询、顾问等国际性服务公司对SOHO生活的需求增大
湾厦海境界
35万平方米
2011年入市
本项目总建筑面积达1409850平方米，其中含住宅959130平方米、办公224300平方米、商业 91100平方米、商务公寓48670平方米、酒店26250平方米，其他（含市政配套及项目配套等） 70400平方米。
通过项目基础指标及入市时间对比可知，本项目以近（计容积率）141万平方米的超大规模将
成为深圳首屈一指的综合体项目，规模溢价空间巨大。
定位启示
从区域发展的角度看，前海湾片区将成为全球化背景下深港共建的世界级 物流和贸易中心，而作为前海湾片区核心组成部分的前海湾商务中心将成
为世界级CBD。
从项目综合体物业属性价值来看，本项目以近141万平方米的建面将成为 深圳未来首屈一指的综合体项目，是集办公、商业、酒店、商务公寓、住
前海湾车辆段上盖物业方案
前海湾车辆段上盖物业方案项目概况前海湾车辆段位于深圳市南山区，紧靠深圳西部、南山中心城市板块，是南山区重要的城市综合交通枢纽之一。
随着深圳市城市快速发展，前海湾车辆段周边配套设施及人口不断增加，车辆段上盖物业项目因此逐渐成为城市更新、提升周边生活品质的一项重要任务。
本文将探讨前海湾车辆段上盖物业方案，包括项目概况、设计理念、项目规划等内容。
设计理念前海湾车辆段上盖物业项目的设计理念是“城市生活质量提升，绿色、智慧、可持续”。
项目建设将以人为本，注重“人车分流、宜人生态、智慧管理、可持续发展”等方面的考虑，打造一个集居住、办公、商业、休闲、娱乐为一体的综合性社区。
项目规划前海湾车辆段上盖物业总面积约为40万平方米，其中住宅、商业、办公等区域布局如下：1.住宅区住宅区占地约25万平方米，共计2500套公寓，其中包括单身公寓、小型家庭公寓、中大型家庭公寓以及高端豪宅等，配备社区公共活动空间、健身房、游泳池、公园等配套设施，满足不同居住需求。
2.商业区商业区占地约10万平方米，包括餐饮、娱乐、生活超市等业态，所有商铺采用智能化管理系统，为业主提供更加便利、高效的生活服务。
3.办公区办公区占地约5万平方米，可容纳6000人以上的员工，支持现代化科技和完善的基础设施，旨在打造一个优美、高效的工作环境。
建设要求前海湾车辆段上盖物业项目建设要求如下：1.设计质量设计方案应符合城市建筑设计标准，充分考虑人性化、生态化、智能化等因素，确保项目建设的高品质、高水平。
2.绿色环保建设过程中应充分考虑环保需求，遵循可持续发展原则，加强垃圾分类、污水处理和能源利用等方面的管理措施。
3.安全管理工程建设必须符合国家安全要求，并保证生产安全、施工安全及交通安全等各方面要求。
4.建设周期确定完整的工程建设周期，保证项目按时按质完成。
结论前海湾车辆段上盖物业项目的建设，对提升周边生活质量、改善城市环境具有重大意义。
本文从设计理念、项目规划和建设要求三个方面，介绍了前海湾车辆段上盖物业的基本情况和建设要求。
轨道交通车辆段上盖物业开发的综合分析
轨道交通车辆段上盖物业开发的综合分析轨道交通车辆段上盖物业的开发，从规划到建设将涉及到较多方面的问题。
为了能够保障开发效果，在本文中，就地铁车辆段上盖物业开发进行一定的研究。
标签：轨道交通车辆段；物业开发1、引言在我国城市不断发展的过程中，许多城市的轨道交通得到了高密度的建设，有效的提升了城市整体交通水平。
在地铁建设的过程中，高效率的交通工具使城市间时空得到缩小的同时，也使得城市格局发生了较大的变化，优质的交通环境优化了城市的结构，使站点周边的形态、产业、生活方式都产生了质的变化，使城市进入一种良性循环的状态。
大量人群的聚集促进的土地的高密度集约化发展。
因此，车辆段上盖物业应该受到重视以促使它得到有效合理的发展。
2、相关概念界定城市轨道交通通常指的是以电力为动力系统，采用固定轨道作为运行方式的一种运力大、速度快的公共交通系统。
轨道交通车辆段包含车辆检修设施、运用整备设施和车辆停放设施，其中车辆检修设施和运用整备设施一般简称车辆段、车辆停放设施简称停车场[ ]。
轨道交通上盖物业指的是在轨道交通的车辆段屋顶平台之上建设的各种建筑物群，根据车辆段面积的不同上盖物业的规模大小不等。
车辆段上盖物业作作为物业开发中的一种独有形式，通过与城市轨道交通的紧密结合有效提升了土地的利用率和使用价值，在土地日益稀缺的今天应该得到重视与发展。
3、开发重点问题3.1 建设时序就目前物业开发设计来说，在前期的设计和建设过程中都是由轨道交通方作为主导，上盖物业的设计和开发与地铁建设存在一定的滞后情况。
在实际工程建设中，为了保障地铁通车工期能够满足要求，则经常出现车辆段上盖物业仅进行了简单的强排设计甚至完全未考虑上盖物业未来的开发方式，这样的模式要么对未来的上盖物业产生较大的限制，要么对结构要求较高从而浪费了大量的社会资源。
对此，在设计的初始阶段就能够从整体考虑，做好整个项目的一体化设计就显得尤为重要，即需要能够尽可能早的介入物业开发方案，使物业开发更加的合理高效，减少由于重复设计和施工造成的资源浪费。
深圳市“轨道+物业”开发模式分析
深圳市“轨道+物业”开发模式分析深圳市从2004年开通轨道交通以来，经过13年的建设发展，运营线路达到8条，运营里程285 km，车站200个，客运量突破500万人次·d-1。
深圳地铁前三期工程共11个项目进行上盖物业开发，经过前三期的轨道交通资源资产化、资产资本化的过程，为轨道交通建设提供充裕资金保障，实现正外部效益内部化，确保了轨道交通建设可持续发展。
根据《国家发展改革委关于加强城市轨道交通规划建设管理的通知》(发改基础[2015]49号)[1]，建设轨道交通的项目资本金不低于40%，轨道交通建设企业需要融资60%，巨大的本金及利息支付资金压力一般需要通过土地二级开发及收益来平衡。
本文对深圳市轨道交通三轮建设的上盖开发经验及教训进行总结分析，并对未来随着国家政策变化面临的挑战提出应对策略。
1对“轨道+物业”的认知1.1土地资源集约化利用根据《深圳市城市总体规划(2010—2020)》[2]，深圳市总面积1 953 km2，可建设用地面积890 km2，与北京、上海、广州等一线城市相比土地资源稀缺，迫使土地开发过程中需要集约化、高效利用土地。
随着粤港澳大湾区、特区—体化、东进战略等重大战略规划的提出，未来深圳市土地资源越来越紧缺，规划部门对轨道交通车辆基地用地选址及开发均提出进行综合开发要求，同时市政府对轨道交通综合开发用地进行专题会议研究。
国家相关部门也出台了政策予以支持，《国土资源部关于推进土地节约集约利用的指导意见》(国土资发[2014]119号)及《国务院办公厅关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》(国办发[2014]37号)均提出土地集约化利用，对于轨道交通设施进行综合开发利用[3-4]。
1.2轨道交通发展需要上盖开发支撑深圳市轨道交通建设保持快速健康发展，2001年开工建设两段线路共19.5 km，2011年开通5条线路共178 km，2016年开通3条线路，运营规模达到285 km。
地铁上盖物业的建筑设计
２０ ０ ８年
第２ ９卷
第 ４期
地 铁 上 盖物 业 的建 筑 设 计
杨 峰 晓
（ 圳市 建 筑设计 研 究 总院有 限公 司第 三分公 司 ， 深 深圳 ５ ８ ３ ） １ ０ １
摘 要 ： 通过设计 实 ， 细阐述在地铁上盖物 业工程设计 中 ， 例 详 怎样体现地铁上盖物 业的特 色， 建立 完善 的平面交
道 路横 穿基 地 ， 分别 是学 府路 、 桃源 路 、 划 ７号 路 ， 规
其 中桃 源路 为 南 山 区 委 到前 海 Ｃ Ｄ 重 要 空 间联 系 Ｂ 轴 。此 ３条东 西 向道 路进 一步 加强 了前海 湾与后 海
东 西 向的连通 性 ， 也是 城 市重 要 的面海通 道 。
区变成商 住 活动频 繁 的动 感小 区 。
Ａｒ ｈｉｅ ｔ ｒ ｌＤｅ ｉ ｎ ｏ ｈｅ Ｔｏ ｅ ｄ Ｅｓ ａ ｅ ｆ Ｓ ｂ ｃ ｔ ｃ ｕ ａ ｓ ｇ ｆｔ ｐ Ｈ ａ ｔ ｔ ｓ ｏ ｕ ｗａ ｙ
Ｙ ＮＧ Ｘｉｏ ｅｇ， Ａ ａ－ ｎ ｆ
（ ｈ ｎ ｈ ｎ Ｇ ｎ ｒｌ ｎ ｔ ｕｅｏ ｃ ｉ ｃ ｒ Ｄ ｓ ｎ ａ ｄＲ ｅ ｒｈＮｏ ３ Ｉｓｉ ｔ ， Ｓ ｅ ｚ ｅ ｅ ｅａ Ｉｓｉ ｔ ｆ ｌｔ ｔ ｅ ｅｉ ｎ ｅ ａ ｃ ． ｎ ｔ ｕ ｅ ｔ １ｅ ｕ ｇ ｓ ｔ Ｓ ｅ ｚ ｅ １ ０ １ Ｃ ｉａ ｈ ｎ ｈ ｎ ５ ８ ３ ， ｈｎ ）
例， 对该 项 目的设 计进 行 阐述 。
１ 项 目概 况
“ 地铁 前海 湾 车辆 段 上盖 物业 项 目” 是深圳 市地
铁有限公司拟开发建设 的以居住 为主并包含 办公 、
商业 、 酒店 等 功 能 的大 型 综 合 项 目。地 块 处 于 未来 前 海湾 Ｃ Ｄ区东南 角 ， 状用 地 为填 海 。基 地 位 于 Ｂ 现
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建筑设计与规划福建建设科技 2011 N o 433深圳地铁前海车辆段上盖物业开发建筑设计方案的应用徐伟工(深圳市地铁集团有限公司 广东深圳 518026)[摘 要] 随着我国经济的高速发展,城市规模不断扩大,很多城市均在发展地下轨道交通系统,本文详细阐述地铁车辆段上盖物业设计中,如何有效解决车辆段上盖物业的交通组织、建筑消防、噪音防控等三个主要问题。
为今后车辆段及其上盖物业开发的设计方案提供借鉴。
[关键词] 上盖物业 建筑消防 交通组织 噪音防控A pplication of b uilding d evelopme nt de sign sc heme for up per prope rty of Qianhai ve hicle section of S henzhen Met roAbstract:Wit h the hig h speed development o f Chinese eco no my,the scale o f cities is ex panding ,mo re and mo re cities ar e develo ping the under gr ound or bit traffic.T his paper elabor ates t hat o n desig n o f the upper pr operty of v ehicle section,how to solve the traffic or ganization,building fire protectio n and no ise contro l effectively.It pro vided refer ence fo r the desig n of the vehicles and pr operty dev elopment in the future.Key words:U pper pr operty ;Building F ire pro tection;traffic o rg anization;noise prev ention and contro l 作者简介:徐伟工(1972),男,毕业于黑龙江水利专科学校水利水电工程建筑专业,工程师。
随着我国经济的高速发展,城市规模不断扩大,很多城市均在发展地下轨道交通系统,其中地铁车辆段承担着地铁列车的厂修、架修、运行指挥等重要功能。
是地下轨道交通系统中必不可少的重要组成部分,但地铁车辆段一般占地面积较大,在城市土地日益紧张的今天,如何利用车辆段上部空间,将工业建筑与民用建筑在保证各自使用功能的前提下,有机结合起来,以节约用地、促进经济、社会和环境和谐可持续发展具有重要意义。
本文以深圳前海湾车辆段为例,详细阐述地铁车辆段上盖物业设计中,充分考虑项目所在地区周边环境情况,有效解决车辆段上盖物业的交通组织、建筑消防以及外部环境的噪音、震动对上盖物业的影响及防控措施三个主要问题。
为今后车辆段及其上盖物业开发的设计方案提供借鉴。
1项目概况前海湾车辆段上盖物业建设项目位于深圳市南山区前海湾,未来前海湾CBD 区东南角,平南铁路深圳西站西侧,南端为滨海大道,西侧空地规划为金融商务中心,北侧为规划一环快速通道(南坪快速通道)。
本项目总用地面积为50 9公顷,其中车辆段上盖面积35公顷。
规划总建筑面积为141 00万平方米,平均容积率为3 0。
其中保障性住房占总建筑面积的43%,计60 2万平方米。
上盖物业在总体规划布局上,以注重环境,合理布局,功能分区明确,配套设施完善,可弹性开发等各项为规划设计总原则,务实与创新同步发展,力求体现城市土地的利用与轨道交通相结合的高效率开发模式。
工程总平面布置见总平面图及鸟瞰图(图一)。
2建筑消防设计图一 前海湾车辆段上盖物业建设项目鸟瞰图(1)首层生产界面:地铁车辆段使用用房,层高9 0m;9 0m 板设计火灾安全界面。
(2)二层(9 0m 板)为城市通行界面:主要为小区车库、小区设备用房及城市交通换乘空间,层高7 0m;(3)三层(16 0m 板)小区界面:以上为商住及办公建筑,16 0m 板设计火灾安全界面。
(4)9 00及16 0米平台均采用钢筋混凝土结构防火。
本项目建筑以地铁上盖9m,16m 及上层11个地块建筑为依,室内消防给水系统具有独立扑灭火灾的能力,设置包括:消火栓系统、自动喷水灭火系统、手动及自动消防中央警报及侦察控制系统、水喷雾灭火系统、手提灭火仪器、气体灭火系统、移动式灭火器具。
16m 平台区域设满足大型消防车双向通行的消防车环道。
各消防车道均与市政出入口相接,满足各个方位来的消防车均能于16m 平台消防。
居住区主要道路至少有两个方向与外围道路相连,机动车道对外出入口间距 150m 。
沿街建筑物长度超过150m34福建建设科技 2011 N o 4建筑设计与规划时,设置4m 4m 的消防车道。
穿过高层建筑的消防车道,其净高 5m,当建筑物长度超过80m 时,在底层设置人行通道。
上16m 平台的坡道坡度设计 10%,消防登高面处车道宽度 6m,坡度 2%。
地块道路转弯半径满足12m 消防车通行要求,与市政道路接驳处转弯半径为9-12m 。
高层建筑消防设计,沿干道两侧高层由道路红线向后退10~15m;高层建筑间防火间距 13m,其余一、二级民用建筑防火间距 9m 。
一、二级民用建筑间为6m 。
沿建筑群四周设消防环路,高层建筑的底边至少有一个长边或周边长度1/4且不小于一个长边长度为消防登高面。
3交通组织上盖物业开发项目与车辆段自9 00米平台分开,有各自独立的交通系统、消防流线系统,互不干扰。
车辆段西侧、南侧及北端的东侧设有大门共3处与市政道路相衔接,段内设有消防车道干道。
上盖物业交通设计以提升9m -16m 平台的可达性为原则,提供多种出行路径和方式选择。
9m 平台为本项目以及社会换乘车辆停车场所。
对上盖物业开发区域而言,16m 平台只作为消防车和指定车辆的通行使用,形成明确的人车分流体系。
人流设计原则及组织平时人流原则:不穿越车辆段使用区域。
(1)从底层的住宅大堂乘电梯或者底层的公共楼梯等;(2)从9m 停车层,通过内部竖向交通核直接进入建筑,或通过采光中庭的自动扶梯到达16m 平台;(3)通过社区巴士,送至各组团入口及办公、酒店集中停靠区;(4)由上盖平台周边分布的楼梯、台阶和坡道上至16m 平台;(5)乘坐公交车到达公交停靠站点,然后通过大台阶和坡道上至16m 平台。
火灾疏散人流原则:将16m 平台作为火灾安全界面,人流不穿越或少穿越车辆段使用用房9 0m 平面设置安全避难区域,可在此选择方向、驻留或等待救援。
在9 0m 通过楼梯或坡道到达0 0m 、16 0m,再由16m 平台的室外楼梯到达0 0m,最终疏散地点是0 0m 和16 0m,也可以通过9m 城市道路疏散到0m 。
车流设计原则及组织普通车流原则:将9m 平台视为上盖物业的地下室,居住者及城市换乘空间。
项目与周边市政道路采用3座高架桥连接于9 00米平台处。
(1)在4号地块设置换乘中心,解决地铁、公交车、社区巴士的换乘;(2)出租车辆由三条干道上至9m 平台,相应设置3处候车点。
4号地块东南侧为地铁站出租车换乘点;(3)私家车及公务、商务车流:从三条主干道上至9m 高度进入城市支路,再由支路进入停车库,或者从规划12号路进入小区的入口,然后通过坡道直接进入停车库;(4)公交车流:在0m 标高设置停靠站,在9m 标高的学府路和桃园路上设置了公交站点,方便外部人流到达平台和平台上人流的疏散;公交系统3条道路结合地铁1号线车辆段上盖物业开发及道路纵坡、平交路口的位置等合理设置公交停靠站。
学府路、桃园路、规划七号路这三条道路各设1对(共3对)公交停靠站,不设专用公交车道。
公交停靠站均采用港湾式,港湾式公交站横向宽度3 0m 。
(5)环保电瓶车流线:可以作为9m 标高水平方向人流的集散;(6)货车流:0m 标高层通过小区环路直接到达建筑的货物出口,9m 平台上可以通过货车直接行驶到建筑交通核心筒旁,由货梯运输。
消防车流原则:将16m 平台作为火灾安全面,9m 平台设置消防车通行空间。
消防车:消防车可以通过城市干道或坡道上9m 平台,再从9m 上至16m 平台;在0m 和16m 平台设置了消防环道。
4外部环境对上盖物业噪音、震动影响及防控措施外环境对本项目的影响主要体现在:地铁1号线续建工程的前海湾车辆段出入段线,地铁1号线续建工程进出鲤鱼门站的运行列车,车辆段地铁列车作业将对本项目产生噪声、振动、二次结构噪声;学府路、桃源路、规划七号路及平南铁路将对本项目产生噪声、振动。
经综合分析:对上盖物业最不利预测点的环境预测,有部分区域的初、近、远期夜间基本不能够满足 声环境质量标准 中的4a 类区标准限值要求,初、近、远期夜间超标范围分别为:0 1~5 3dBA 、0 4~6 5dBA 、0 3~7 2dBA 。
4 1外环境对本项目的综合振动影响评价(1)地铁工程对上盖物业最不利点的振动环境预测值,V L Z10最大值为73dB,最小值<60dB;V L max 最大值为76dB,最小值<60dB 。
(2)上盖物业部分区域振动预测值不能够达到 城市区域环境振动标准 (G B10070-88)中的 混合区、商业中心区 昼间75dB 、夜间72dB 标准限值要求,超标量为1 0~4 0dB,振动超标的主要原因是2、3、10、11号地块位于试车线上方(3)平南铁路对本项目的振动现状值即是预测值也能够满足 城市区域环境振动标准 (GB10070-88)中的 铁路干线两侧 标准限值要求。
4 2外环境对本项目的二次结构噪声综合环境影响评价前海湾车辆段对上盖物业最不利点的二次结构噪声的预测值范围为36 3~47 8dBA 。
部分区域位于车辆段地铁轨建筑设计与规划福建建设科技 2011 N o 435道试车线的上方,二结构噪声预测值不能够满足 民用建筑隔声设计规范 (GBJ118-88)中 40dBA 的参考标准值,超标7 8dBA;部分区域由于位于距离1号线续建工程进出鲤鱼门站附近,二结构噪声预测值不能够满足 民用建筑隔声设计规范 (G BJ118-88)中 40dBA 的参考标准值,超标仅为0 9dBA;部分区域虽位于车辆段上方,但二结构噪声预测值能够满足 民用建筑隔声设计规范 (G BJ118-88)中 40dBA的参考标准值。
4 3振动及二次结构噪声环境保护措施地铁列车运行对上盖物业物业平台住宅楼产生的振动,除个别点超标外,基本满足标准要求;由振动引起的二次结构噪声部分超标。