商业定价原则

1、通过两个方面来定价：（1）、投资回报的反推，基本以10年为回报周期（2）、市场比较法，以市场可类比项目基准价格，再与自身项目进行比较分析，如地段、商业氛围、单体设计的合理性。

若一个项目（为二层）的定价，一层：二层=1：0.8 推广策略：一层与二层联体推出，不单独销售一层。

遵循上述方法，抓出均价。金角银边，角间和边间的单价要高些。面积小的单价要高些，进深浅，门面大的单价要高些。层高比较高的单价要高些，楼层越高，单价越低，具体高低差别的幅度，就真的要看具体的店面了。和位置、地形、项目经营主题、当地购买习惯都有关系。

商铺定价的几个参考：

1.参考配套社区住宅价格：作为一二层的商业店铺，如果二层以上部分是住宅，且商铺为住宅社区配套，则价格基本控制在二层以上住宅均价的1.5----

2.5倍，一般街铺的合理价格是同地段住宅的2-3倍。

2.依据租金制定价格：根据当地同类型商铺的整体租金水平，按租金回报率在10%-----20%的情况，反算商铺的均价；

3.根据商铺定位用途：根据商铺计划的用途，根据当地不同商业类别(餐饮、娱乐、超市等)在城市中的相对经营状况，制定不同的价格。

商铺定价的一些参考原则：

1.一层，二层的层差范围在25%-----40%

2.临街面即展示面的面宽比例越大，则价格越高。

3.商铺门面处于交通动线中的关键位置，随着距离关键位置的远近价格逐渐降低。

4.价格同商铺面积成反比。

5.执行建议：

（1）一拖二式的销售（2）带租约式的销售（3）返租销售

（4）统一售后商业物业管理，统一招商（5）作好销售控制定价方法参考

1、投资回报率法投资回报就是说卖的门面大约能租多少年，然后按10-15年的租金收益来定售价，比如是15年能租到40万，那就定40万。

2、周边价格参考法

周边价格参考法就是参考周边其他项目的售价，进行各项对比参数的调整，你的项目有可能高于其他项目，也有可能底于其他项目，就看你这个项目的定价参数是不是比其他的项目高。

3、产品本身价值法

产品价格就是觉得项目的各项参数加起来的价格能够值多少钱。

4、竞争分析法

竞争分析法是建立在竞争项目的售价进行定价。

5、区域价格走势法

区域价格走势法是判断区域的价格走势来定价。比如有可能高，那就先定高些。以上这些是比较通俗的说法，具体的还有些比较专业的术语。其实定价一般不可能是单一使用一种定价法的，一般都是将几种集合起来。

尽量结合图表来说明，更加形象，容易打动发展商。

关于商铺的分类——按照投资价值分类

商铺作为房地产中新兴的典型投资形式，其投资收益能力以及其投资价值对于商铺投资者来讲，无疑属于最关心的问题。所投资的商铺如果投资价值不高，对于商铺投资者来讲，至少意味着短期的失败。北京普通住宅价格在公寓的2倍以上，东方银座卖到4倍，香港要

卖到10倍。对于街区商业的定价应该是住宅的2倍到3倍，而对于核心商圈的商铺价格来说，其售价可以达到住宅的3倍到5倍。

（1）、"都市型"商铺--绩优股

"都市型"商铺指位于城市商业中心地段的商铺。鉴于其特殊的位置以及所在地区自身的商业价值，通常，"都市型"商铺的客流量长期比较稳定，换言之，该类商铺的商业便利店运营商，其市场规模极大。

"便利型"商铺，通常面积不是很大，从经营的角度也不需要很大，这无疑降低了对投资者资金势力的要求，另外，鉴于其适应性较强，所以出租、转让、转租都比较容易，这正体现出小型商铺的"小盘股"特点。正所谓船的好掉头！

之所以用"冷门"来形容"便利型"商铺，完全因为该种商铺属于市场细分的类型，很多投资者并不是很了解，但其投资价值不容小视。

（4）、专业街市商铺--高科技股

专业街市商铺指经营某类特定商品的商业街或专业市场里面的商铺。该类商铺的价值和商业街或专业市场所经营的产品关系密切。

比如北京中关村海龙电子市场属于专业经营电脑整机、电脑配件、数码产品、存储设备、网络设备、电脑耗材、软件等的专业市场，经过长期成功经营，目前海龙电子市场每平米商铺的价值达8万人民币，其投资价值可见一斑。从此不难理解把专业街、市商铺称为商铺"高科技股"。

（5）、其他商铺-"一般股票"

其他商铺，指除过上述四 3.根据商铺定位用途:根据商铺计划的用途,根据当地不同商业类别(餐饮,娱乐,超市等)在城市中的相对经营状况,制定不同的价格. 商铺定价的一些参考原则:

1.一层,二层的层差范围在25%-----40%

2.临街面即展示面的面宽比例越大则价格越高

3.商铺门面处于交通动线中的关键位置,随着距离关键位置的远近价格逐渐降低

4.价格同商铺面积成反比执行建议:

1.一拖二式的销售

2.带租约式的销售

3.返租销售

4.统一售后商业物业管理,统一招商

5.作好销售控制定价方法参考1、投资回报率法投资回报就是说出卖的门面大约能租多少年，然后按10-15年的租金收益来定售价，比如是15年能租到40万，那就定40万。2、周边价格参考法

周边价格参考法就是参考周边其他项目的售价，进行各项对比参数的调整，你的项目有可能高于其他项目，也有可能底于其他项目，就看你这个项目的定价参数是不是比其他的项目高。

3、产品本身价值法

产品价格就是觉得项目的各项参数加起来的价格能够值多少钱。4、竞争分析法

竞争分析法是建立在竞争项目的售价进行定价。

5、区域价格走势法

区域价格走势法是判断区域的价格走势来定价。比如有可能高，那就先定高些。以上这些是比较通俗的说法，具体的还有些比较专业的术语。其实定价一般不可能是单一使用一种定价法的，一般都是将几种集合起来。

尽量结合图表来说明，更加形象，容易打动发展商。

大致价格分析的结构可分为：

商铺投资界的定价原则

在商铺投资界有个基本的定价原则，一般街铺的合理价格是同地段住宅的2-3倍。按这样的