地产公司成本控制流程

房地产企业成本控制流程

战略研究阶正常调研费战略分析费

重视对进行分析及场差发战化定和定位研件的条究前期规划阶段

水勘水勘勘研项水规前期文测测测文文究目划费用费费费费可、、、行地地地性质质质条条有条是条又有是又又是有是先又有避免件的可行，件的可行，主入为件的可行，件的可行，前对行前可行可对行对素前和要可对行可前把提件提条把件件条把不虑考条提件提把条同握

握握握

项目设计阶施工图设计费总体设计费扩初设计费重视图纸计，包括工术规范、能和成本避免事后变更

市场营销阶段其他销售费用售代理费用广告宣传及市场推广费告好广营销筛选合适的做做好调查工作价评销售代理机效果构工作

工程管理阶段工工质预采招进程程量算投购度决控变标成差控制制算更管异本理测管管分

理算理析

销售服务阶段市场营销阶段销销广其返后售告工他管代宣销成本理售理传费费及

用推广费用

随着近两年国家对房地产市场宏观调控的加强，各大城市的房市交易量和房价开始下降，而企业的成本却越来越高，如何降低成本增加利润，是每一个房地产企业越来越关注的问题。拥有全面计划预算和成本控制优势是房地产企业持续发展的源动力。因此，在此种形势下，结合我公司的实际情况，编制以下成本控制流程，以使开发项目的成本得到有效合理的控制，确保项目经济效益的实现。

成本控制关键在于：1、前期进行开发项目经济成本测算，中途严格控制预算外项目，竣工及时进行结算。2、产品定位准，市场需求强劲，合理降低资金利息成本等，具体如下：

【关键词】房地产企业；规范的业务流程对房地产开发企业的战略目标和运营效率具有重大的影响，也是房地产企业进行成本控制的前提条件。房地产企业开发项目发生的成本在完整的业务流程上都能清

楚地表现出来只有清楚完整地说明房地产企业的业务流程，才能全面、准确地找出各项成本中存在的主要风险，对业务流程上发生的成本如何控制进行分析和提出相应的措施，从而构建成本控制流程，并在成本控制流程的基础上总结控制关键点。

一、房地产企业的业务流程

（一）房地产开发过程的一级流程

根据实地调研情况，我国房地产企业的业务流程实际上包括战略研究阶段、前期规划阶段、项目设计阶段、工程管理阶段、市场营销阶段、房除上述核心价值流程之外，售后管地产开发企业的核心价值活动。．地产开发企业的日常经营管理活动还包括资金管理、计划财务管理、人力资源管理、审计监察、风险管理、综合管理等，这些活动构成起辅助价值作用。

（二）房地产开发过程的二级流程

1.战略研究阶段。

（1）战略研究阶段的工作目标。战略研究阶段主要工作目标是对外

部环境和企业资源与实力进行分析，确定企业未来发展战略目标，进而确定企业的客户群体、产品定位、市场价格，确保企业在市场竞争中保持竞争优势。

（2）战略研究阶段主要分为战略分析、市场定位两个环节。

2.前期规划阶段。

（1）前期规划阶段的工作目标。前期规划阶段的主要工作目标是根

据企业的战略研究结果，理论分析土地出让信息和实地调研出让地块，对该地块进行投资机会研究，以确定是否获得该地块，若符合企业的战略发展，则获取土地，并进行项目立项。

（2）在项目前期开发的主要成本是项目地块的购置成本，在地价高的地方，前

期的选点就很重要。具体做法是通过公司内部的市场策划部进行横向、纵向对比

分析，必要时借助专业市场策划知名机构进行把关，将行动计划分析到位。（3）前期规划阶段主要分为投资机会研究、获取土地、项目立项三

个环节。

3.项目设计阶段。

（1）项目设计阶段的工作目标。项目设计阶段是在项目立项后根据

前期的市场定位，运用工程技术理论及技术经济方法，按照现行技术标准，对项目的工艺、土建工程、公用设施、环境保护等进行综合性设计及技术经济分析，并提供作为建设依据的设计文件和图纸。房地产项目设计阶段的目标是如何更好地实现房地产产品价值最大化，如何通过合理的规划设计激发消费者的购买欲，在确保设计质量的前提下设计出最佳方案。设计方案出来以后，及时组织会审图纸，从多角度对其

进行可行性分析。如设计成本超出目标成本的限值，应做及时修改，从源流阶段

实行合理控制，以保证实现预期收益。

（2）项目设计阶段主要分为总规划设计、初步设计、施工图设计三

个环节。

（3）将竞争机制运用到设计阶段。要有多个设计单位投标从中择优选定最佳的

设计方案，并吸收未中标单位好的设计要点，取各家之长，达到优化设计方案的目。这样才有利于工程成本的控制，使中标的设计方案能够达到预定的成本控制

目标。

（4）推行限额设计。在概算确定后明确地对设计单位提出限额要求，如每平方

米用钢量、含砼量、砼标号等。设计总负责人按安全、可靠、实用、经济的建设

方针将概算按单位工程，分工种、按专业分解，并要求设计人员采用新技术、新工艺反复优化设计方案，达到安全可靠、经济合理的要求。

（5）实行设计监理。设计监理通过对设计的审查，提出改进意见，设计院应采纳其合理的建议，无偿进行改正。．

（6）防止设计阶段与工程竣工验收相脱节。设计单位应保证其设计能通过相关部门的验收，防止工程施工完毕而不能通过验收及浪费工程费用。

（7）建立奖惩制度。无论任何一方在安全可靠的情况下提出合理化建议，只要能有效降低成本都应适当奖励，以激励各方人员设法降低工程成本。

（8）作好项目开发完毕的后评价工作.一个项目开发完毕后，应作好项目的后评价工作，主要包括项目整体财务成本分析，收益分析，建安成本分析，前期费用成本分析，策划销售成本分析等。通过已开发项目后评价，建立各项数据库资料，这样一方面可以总结项目的成败得失，吸取经验教训；一方面可以得到一些经验数据和技术经济指标，为今后其他项目开发前期成本预测和成本控制提供参考依据。

4. 工程管理阶段。

（1）工程管理阶段的工作目标。工程管理阶段是房地产承包商在与开发商签订了承包合同后，按照合同要求组织施工，按质、按量、按期完成工程项目任务。对开发商而言，房地产开发项目建设过程管理的最终目标是以最短的工期、最低的成本达到最优的工程质量。从本质上讲，开发项目的实施管理就是对项目工期、成本、质量三个目标进行有效控制，以使开发项目的整体效益达到最优。

（2）工程管理阶段主要分为招投标管理、施工管理、竣工验收三个环节。

（1）成本部应根据批准的《施工图阶段建安成本预算》作为施工合同及招标的依据，编制招标文件报分管领导及总经理审核。

（2）把好施工过程中部分专业工程及甲供材料设备的价格关。建立本公司尽力选择较优质的公司前来参加投标竞价，及时公开对外招标，专门的采购网站，再由评标人员根据所报的价格及质量选择适合本楼盘定位的具有合适价格和质

量比值的产品。

（3）加强和完善现场签证管理。现场签证的管理包括现场签证的办理和审查两个阶段。在施工过程中，发生现场签证时应做到先算帐后实施，在办理每一签证之前必须进行工程量及成本增减分析，变工程成本事后被动控制为事前主动控制。现场管理人员及成本控制专业人员应随时深入施工现场，掌握签证资料的真实性和必要性，对其中不实之处和不合理性加以严格审查。针对现场签证可能出现的失实，签证小组在审查过程中首先要鉴别签证单的真伪，再审查虚实，判定是否