保利-武汉街道口地块房地产市场分析及开发定位2007-62PPT

它的差异化在哪？
项目分析
鹏程·蕙园
银海雅苑
新近开发的项目在楼盘档次上、立面风 格上、建筑布局上、规模上、品质上均 有较大的提升。
区域楼盘情况表
项目名称 建筑面积 建筑类型 3栋30层高 层 住宅 高层 住宅 小高层 住 宅 高层 商住 多层、小 高层，住 宅 高层，商 住 高层写字 楼 容积率 主力户型
西临50米宽 珞狮南路
南临武汉理 工大学宿舍 用地
相关情况
项目区域经济发展迅猛 旧城改造不断深入 大量土地重新开发利用 沿珞狮南路和珞喻路一线用 地发展均为商业、办公等用 途。 商业气氛浓厚 居住氛围浓厚 政府拟投入大量资金基础建 设。 此片将成为武昌房地产开发 的热点地区。 周边云集武汉理工大学、华 中师范大学等多所全国知名 高校，人文氛围浓郁。
商圈商机潜值巨大 商业地产的开发成为片区开发主流
竞争激烈的武汉最具潜力的商圈之一
集研发、产销、规模一体化的商贸科技市 场的市场空白有待开发。
餐饮业总体规模很小，远远不能满足市场 需求。规划引进大型连锁餐饮巨头，促进 餐饮业国际化发展。 随着二环线建设，具备发展物流、商务的 良好条件，街道口商圈的服务业存在很大 的机遇。
租售水平
售价23000元/平方米（毛坯），租金150元/平方米 毛坯，租金16元/平方米/月 精装租金11元/平方米/月 5200元/平方米，租金；38元/平方米（精装）
写字楼
智源财富中心 国际商务大厦
该区底商多为3层，整体和单间租售兼备；业态丰富：集金融、娱乐、休闲、服饰、美容等于一体；临街商铺出租 价格为50元/平方米-150元/平方米，租售情况良好，已基本售完。
区域楼盘分析
楼盘均以高层商住楼为主，辅以多层住宅，容积率以纯写字楼国际商务大厦（9.98）为最高，以纯 住宅楼新凯山泉居（1.49）为最低，其余的均分布在3.6-5.35区间，容积率偏高。 住宅户型多样化：1*1，2*2，3*2，4*2，面积适中，主要以3*2户型（面积在114-137平方米之 间）和小户型1*1（面积大约在50平方米左右）为主、辅以2*2户型（面积大约90平方米），也有 少量4*2大户型如银海雅苑，充分满足都市中心区不同收入人群的居住需求。 楼盘体量除银海雅苑较大之外，多在5万方以下，外部公共配套设施完善。 交通便利，人口密集，有临街商住楼，底层商铺多为1-4层，其中3层居多，也有闹中取静的纯住宅 楼。 商铺整层发售或出租形式兼备，商业业态多样，主要有银行、精品服饰专卖、高级休闲娱乐场所、中 西餐厅、商务式酒店等。 住宅楼物业管理费适中，在1.2-1.9元/平方米之间；写字楼国际商务大厦为5元/平方米。 街道口附近楼盘的市场销售状况普遍较好。
未来的街道口商圈将以周边居民为主要消费群，而随着街道口商圈的进一步 经营并形成足够的商业影响力最终街道口商圈将取代中南成为武昌地区新的 商业中心。 街道口未来的发展对新开发的商业项目的规划提出了新的要求，需通过规划 手段来规避过路交通劣势。同时对商圈内所经营商品、服务水平及商业运作 能力都提出了更高的要求，方可在激烈的商业竞争中获取市场最大份额。
2x2、3x2、4x2 3x2 80.03-146.09 ㎡ 1x1、2x2、3x2
5700元/ ㎡ 5500/ ㎡ 4300元/ ㎡ 起价4700元/ ㎡ 3900元/平方米
பைடு நூலகம்
1．9元/ ㎡ 1．5元/ ㎡ 1．2元/ ㎡
毛坯 毛坯 毛坯
3.69 1.49 3x2
40000 ㎡ 12732 ㎡
1．3元/ ㎡ 1.5－1.8 / ㎡
而本项目凭借其优异的地段优势、超大的项目体量、多功能的项目定位将成为街道口地区具有 代表性的新城市中心综合体。
同城类比项目分析
新世界中心
物业类别：住宅、写字楼、商铺、酒店等 占地面积: 37235 平方米 建筑面积：277811平方米 容积率：7.41 均价 ：8200元/平方米 商 场：新世界百货中心旗舰店 写字楼：由新世界集团管理，26层5A写字楼 酒 店：新世界集团旗下6星级豪华酒店，客房约 330间 住 宅：城市中心高层豪宅
物业类别：商业步行街、大 型超市、高级公寓、高档住 宅、写字楼等 占地面积: 24278.80 平方 米 建筑面积：137000平方米 容积率：5.7 均价 ：5300元/平方米
“闽东·中天国际城”位于汉阳大道与鹦鹉大 道交汇处，是钟家村区域目前建筑高度最 高、单体面积最大、功能最齐全、周边环 境最好、交通最便利的“地标王”。 项目规划集购物、娱乐休闲、商务办 公、居住为一体，设有大型商业步行街、 大型超市、高级公寓、高档住宅、写字楼 等多种物业形态；产品设计精良，各项设 计均从绿色、环保出发，充分体现了精品 楼盘的健康理念。
商业金融
教育医疗
设施齐全 满足需求
周边商业格局
中南商圈
亚贸商业带
街道口商圈
鲁巷商圈
商业格局发展态势
中南商圈： 中南商圈：区内规模最大、条件最为成熟的商圈；现为武昌的金融、商业和政治
中心；由商业中心逐步演变为商务中心，商务优势逐步取代商业优势。
亚贸商业带： 亚贸商业带：以休闲服饰销售为主的商业街，其消费人群主要来源于洪山区范围
本案方位
街道口商圈优劣势分析
优势
劣势
旺盛的消费力
处于中南商圈与鲁巷商圈之间 消费客户存在分流 。
高端的商业形象
一流的区位优势
交通改造将形成地下隧道（ 交通改造将形成地下隧道（珞 狮路）与高架桥（武珞路） 狮路）与高架桥（武珞路）的 十字交叉通道可能使得街道口 商圈成为过路商圈。 商圈成为过路商圈。
类比项目特征
城市中心地带大规模综合体项目
住宅户型定位高端客户，多采用围合式布局，对朝向、通风、采光的关注程度相对较高；布局中 充分考虑了高层视野景观的最大化利用
规划设计均避免商业、商务、居住之间的相互影响
重视交通动线规划，特别是项目商业部分与城市主干道的交通联系
在完善的外部公共配套设施基础之上提升内部配套档次
本项目地块优劣势分析
优势：
处于街道口商圈，具有较好的商业发展前景；
劣势：
临街面主要处于临珞狮南路方向，非街道口正 商业主街面上，对商业的开发有一定人流动线 的影响；
生活配套设施完善，人文氛围较佳，利于住宅 项目的开发； 交通改造所带来的不利影响。 地块可建项目规模体量大；
周边环境利于项目开发档次的提高。
街道口商圈未来交通影响
未来的街道口将成为高速车行通路这将对 为来街道口的商业环境造成一定的影响， 车行状况得到改善但人流到达率将有所减 弱。未来群光与新世界的消费群将以目的 性强的消费客户为主。
本案方位
理工大门口将修建一大型中心广场，未来 将成为珞狮南路人群集中区域，这对于本 项目将有较大的促进。中心广场所汇聚的 人气将为本项目带来一定商业人气。同时 洪山区即将启动的街道口“金十字架商圈” 工程也将进一步为护本项目的商业氛围。
商圈商业消费力构成
商圈辐射范围内常住居民
教育科技从业人员
学生消费群
其它随机消费力
街道口商圈现商业环境
继中南、徐东之后武昌又一繁华商业地带 以珞喻路为轴心的科技一条街，是仅次于北京中关村的第二大智力密集区 商业划分非常明显，商业消费人群的互动性较弱且消费目的性强 广埠屯电子市场经过多年的经营最为稳定已形成广泛的市场认知与影响。 珞狮北路依靠高校消费力形成了一定的休闲娱乐规模。 正街道口通过群光的多年经营以及新世界的入驻已逐步形成稳定的高端消费人群 珞狮南路由于受到道路改造的影响目前的经营状况并不理想。 街道口以西由于中南商圈的牵制经营状况较其它区域弱但也已形成了固定的中低端消费 群。
实际项目用地条件
18042.8平方米（拍卖地）
4262.4平方米（存量地）
用地总面积：22305.2平方米 用地总面积 容积率： 容积率：5.37内
相关要求： 项目用地位于三级控制区片，套型建筑 面积90平方米以下商品房建设规模不少 于住宅总建筑规模的66%。 用地内应控制一条南北向和一条东西向、 宽度均不低于7米的公共通道，并且新建 建筑后退珞狮南路道路红线不少于15米。
经营总面积0.4平方公里 年创收7500元/平方米
东至广埠屯、西至武商亚贸、南北横跨珞狮 东至广埠屯、西至武商亚贸、 路的圆心区域。 路的圆心区域。
街道口商圈剖析
商圈面积:0.4平方公里 资本:125亿元 科技一条街90%商家经营 终端产品销售。 商圈聚集大小200多家科研 院所。 固定、流动人口近10万人 目前酒店餐饮业432户 服务业需求市场巨大。文 化体育娱乐业33户，教育 产业11户。
了较大的发展，但因区位的限制对商业的发展有一定限制，随着高校的扩张及光谷 建议的加快，未来此商圈的发展前景较可观。
街道口商圈
以北为休闲娱乐区
区位优势明显 辐射武珞路沿线
以东为电子 消费品市场
以西为中低端 商品消费区
正街道口为高 端商品消费区
7215家企业扎堆于此 总注册资本高达125亿元
以南为餐饮娱乐区
保利街道口 (2007)059地块项目
市场分析及开发定位
报告组成
地块情况
环境分析
项目分析
项目定位
定位的对象是谁？
地块情况
开发商储备地块 定位对象 挂牌出让的P （2007）059地块 2007 059
P（2007）059地块规划净用地 面积约为17360平方米（以实测 为准），用地性质为商业金融 业用地和居住用地，平均容积 率控制在4.3以内，建筑密度不 大于25％。
内的高校学生。随着街道口商圈的发展，此商业带将成为中南与街道口商业发展的 贯通纽带。
街道口商圈： 街道口商圈：以传统商业经营和IT产品销售为中心的新兴商业中心。后期的商业
业态的发展较中南商圈将更为丰富，不但聚集传统的商业百货，依托其高校消费力 应势而生时尚卖场，最终其商业业态可能与江汉路相似。
鲁巷商圈： 鲁巷商圈：随着中国光谷的建设以及该区域住宅市场所伴生的社区商业，近年有
周边配套
类别
配套
状况
交通
地处珞狮南路和珞喻路交叉口，珞狮南路和珞喻路交叉 地理位置优越 口将建设立体交通，珞喻路将建设地下轨道交通。 纵横交错、四通八达、 709、59、570、521、540、576、581、596、601、 方便快捷的交通网络。 608、702、703、710等数十条公交车途径此片。 武昌商业金融中心，有群光广场，亚贸，新世界百货， 中南商业大楼，中百超市，武商量贩、国美、武汉电脑 城等综合商场，以及众多的餐饮娱乐场所。分布着建设 银行、民生银行、招商银行、交通银行、中国银行、农 业银行等金融机构。 陆军医院，武汉大学口腔医院，华夏医院，省妇幼保健 院等医疗机构。 云集武汉大学、武汉理工大学、华中师范大学等多所全 国知名高校，以及武珞路中小学，武汉中学，华师附小 等中小学校。 业态突显 相当完善
毛坯
4.3
1x1 74.1~78 ㎡/， 110～150 ㎡ 120～200 ㎡ 200～500 ㎡ 。
精装
28800 ㎡
9.98
5200元/平方米
5元/㎡
毛坯
主力户型以一室一厅（50平方米左右）、三室两厅（113-137平方米）为主
商业铺面租售情况
类型 商铺
调查项目 智源财富中心 汉飞精英青年城 银海雅苑 租金50-60元/平方米 租金70-80元/平方米 70-80 /
武汉新世界中心，星级酒店、高档写字 楼、中心百货以及高档住宅构成的大型 复合型功能建筑群。 整体呈围合式布局，临北面解放大道及 东面武胜路方向设计为商场，宾馆和写 字楼，住宅设计在不临街的南面和西面， 这重可以保证住宅相对私密性，减少噪 音和空气污染。 本项目在定位上相关方面可借鉴于此项 目。
闽东·中天国际城
总建筑面积: 119778.92平方米 总建筑面积 建筑密度： 建筑密度：25%
它处于什么环境？
周边环境
项目地块所在处洪山区中 心区域，集商贸、金融、 观光、购物、餐饮、文娱 于一体，经济发达，配套 完善，属于武汉市的重点 发展片区。
项目四至关系
北临阜华大 厦和洪山影 剧院用地
东临洪山区 政府用地
区域住宅均价5120元/ ㎡
楼盘均价 物业管理费 装修类型
鹏程·蕙园
48293㎡ 143191.48 ㎡ 24636 ㎡ 41622.53 ㎡
3.6
1x1、2x2、3x2
5500元/ ㎡
1．4元/ ㎡
毛坯
银海雅苑 东湖公馆 智源财富 中心 新凯·山泉 居 汉飞·精英 青年城 国际商务 大厦
5.35 4.0