嘉联紫金城商业提报(1)

25
20 108
15
80
11.2
11.5
10
60
8.2
40
5
20
0 2013年
2014年
2015年
0
2016年
2017年1-8 月
工业增加值 114.39
134
135.5
153
108
增速
18.6
23.5
11.2
11.5
8.2
工业增加值
增速
2017年泗阳全县“2+1”产业累计实现开票销售154.57 亿元，同比增长23.37%，高于全县增速0.79个百分点。 纺织服装、家居制造两大产业分别实现开票销售110.19 亿元、39.37亿元，分别同比增长28.81%、23.84%，分 别高于全县增速6.23个、1.26个百分点。 汽车及其配件产业17年产值突破15亿元大关，连续三年 年均增速超过33%
开间：3-5米 进深：10-12米 层高：1F 5.4-6米
2F 4.6米
A区 临街商铺 已售 去化60% 3.3-3.8万元/平米 一层，24-174平米
B区 临街商铺 已售 去化40% 5万元/平米 一层，28-65平米
C3 临街商铺 未售 一层：31-54平米 二层：125-197平米 三层：693、717平米
人均GDP(元） 36108 39365 43072 48431 53092
增速
12.7
11
9.4
12.4
9.6人均GDP(元）来自增速泗阳经济概述:收支对比
“2+1”主导产业布局，双沟酒业驰名海外
泗阳县历年工业增加值数据
180 160
23.5
153
134
135.5
140 114.3198.6
120
100
1.2-3.5
2.3-4.5
1.5-2.5
收益 （%） 1.5-2.5
2-2.5
2.1-4
目前泗阳在售的商业项目，参照项目周边租金情 况年投资收益基本保持在3-4%左右。
商业已成交的客户分析
客户层级高，私营业主、公务员为主。小区业主占比45%且自用为主，剩余商铺销售为主 扩大外部客户特别是投资客户的占比。
●随着城市发展，新城区商业的兴起， 将会逐步由“一轴三线”成为“一轴两 心”的商业发展格局。以老城区县级商 业中心和
周边商业格局
街铺为主，经营业态落后。综合体分布人民路沿线
人民路街铺 银河时代广场
本案
哥伦布商业广场 吉达国贸广场
桃源路街铺 淮海路街铺
众兴路手机电子街区
项目区域内的商业主要以沿街性商铺和 商场为主。
总结
社区街铺：小面积，层高6米，单层商铺为主，后期销售需要提高二层商铺价值 自发业态：街铺周边商业氛围以自发形成为主，缺乏统一业态规划和管理； 地缘客户：一期已经销售客户小区业主占比大，自用多；二期销售需要扩大外部客户占比 特别是对投资客户的吸引。 孤掌难鸣：16年后商业销售处于停滞状态，大润发由于动线原因对后续商铺销售促进作用 有限； 老盘新开：10万㎡街铺重新销售，老项目重新启动销售需要全新的概念刺激市场。
大润发 零售百货：40% 邮政、银行：5% 休闲娱乐：30% 专卖店：20% 美容美发：5%
租金及投资收益对比 按照目前市场租金测算投资收益率不高，低于泗阳平均水平
区域 A区 B区 D区
面积 （平米） 30-200
28-65
16-300
价格 （万元/平米）
1.6-3.8
1.8-5.3
0.96-2
租金 （元/平米/天）
【城市层面】 居民收入高、城市产业基础强，未来发展潜力大
宜居生活城：商业格局 “一轴” “两心”，本案正好老城商业圈，区位优势明显
一轴
新城商业圈
老城商业圈
本案
●泗阳目前商业发展主要集中于老城 区，商业格局为围合式的县级商业中 心，其主要格局为“一轴三线”。“一 轴”主要为人民中路沿线，“三线”主 要是淮海中路、桃源中心、众兴中路沿 线。
A9-A12 D1-D6 C1、C2、C4-C5 内街铺 未售 一层：25-300平米不等 二层：759-857平米不等
项目商业业态配比
B区大润发是目前泗阳消费中心，已有商铺小业主自发式的经营，缺乏统一定位和规划。
超市：1家 餐饮：5家 服装专卖：3家 医疗美容：2家
超市：1家 餐饮：2家 药店：1家 医疗美容：1家
商业项目 海欣哥伦布商业广场
吉达国贸广场 银河时代广场 雨润商业广场
众兴路 北京路 淮海路 人民路 桃源路 银河路 繁荣路
商业形式 商场
商场、内街 商场、内街 商场、内街
街铺 街铺 街铺 街铺 街铺 街铺 街铺
人民路商业街
商业特征：传统百货+临街底商 综合体集中在人民路，传统百货，体验感不强 人民路商业街一条商业的主轴先，南至众兴路，北 至淮海路，全场450米左右。整个商业街最大特点在 于超市加商业广场。从店铺数量上看，70%的商铺 以经营服装、鞋帽为主。服装专卖店较为集中，是 泗阳县服饰购物主要场所。 一般沿街商铺1.5元~4元左右/平方米/天
常驻人口
84
84.5
83.7
84.09
84.58
增速（%） -0.71
0.24
-0.95
0.47
0.58
常驻人口
增速（%）
泗阳经济概述:GDP增速
泗阳县经济向好，宿迁三县人均GDP最高
●泗阳县13年-17年地区生产总值泗阳县生产总值逐年增加，17年GDP总量将近450亿元。 ●泗阳县13-17年地区人均生产总值逐年增长，但增速递减，15-17年趋于平缓。 ●GDP总值及人均GDP保持平稳增长。
2013年一期商业销售，面积10-780㎡，沿街门面一拖二销售，单价在 3.3-3.8万元/㎡，内街门面一层加二层销售，单价在1-2.7万元/㎡；
2014年6月，大润发广场30-200㎡街铺VIP卡全面升 级；
2014年4月，单身公寓VIP火爆预约，交2000元享日进500金优惠（不超 过总房价的1.5%），面积38-78㎡，均价4500元/㎡；二期润发沿街商铺 办理VIP，交2000元享日进500金优惠（不超过总房价的1.5%），面积 30-90㎡，主力面积30-60㎡；
来访区域
45%
35%
5%
15%
城区 周边乡镇 宿迁 紫金城业主
客户职业
20%
20%
5% 10%
15%
30%
公务员 白领
私营业主 工薪阶层
企业中高管 个体户
置业目的
60%
40%
投资 自用
商业营销历程回顾 16年后商业销售处于停滞状态，大润发由于动线原因对后续商铺销售促进作用有限
2013年10月，大润发金铺开始VIP卡申领；
嘉联·紫金城项目商业营销报告
目录/Contents
01
03
05
项目研判
02
市场分析
问卷分析
04
项目定位
营销铺排
06
方志堂优势
PART 01
项目研判
嘉联·紫金城项目概述 紧邻老泗中40万㎡综合体 住宅已经售完 剩余街铺即将上市销售
嘉联·紫金城处于泗阳交通大动脉淮海路与桃源路交汇处，嘉联紫金城总占地面积为108893.42平方米，总建筑面积 409189.73平方米，共分4期开发。 一期由12栋全框架结构低层商铺和多层住宅组成，商铺主力面积在25-108㎡，首层挑高 5.4-6米，买一层得二层，二层挑高4.6米。二期由2栋70年产权单身公寓、3000平方独栋商场、1栋40年产权酒店式公寓， 以及53000平米大润发商业Mall组成。三期、四期均由高层住宅和社区商铺组成。
目标：剩余商铺快速去化
商业定位，用全新的主题概念撬动市场 品牌招商，新主力店与大润发形成合力
PART 02
市场分析
泗阳简介：人口 百万人口大县，人口外输型城市，近期有回流的趋势
●泗阳县人口超过百万，户籍人口年增长率17年首次呈现下滑趋势； ●2013-2017年，近五年泗阳县常住人口数量基本保持稳定，其中县城常驻人口在15万左右。
泗阳县历年户籍人口数据
108 107.5
107 106.5
106 105.5
105 104.5
104
1.53
2
107.34
107.06
106.76
1.5
106.312.08
1
105.18 2013年
2014年
0.41
0.54
0.5
2015年
2016年
0
-0.26 -0.5
2017年
户籍人口 105.18 106.32 106.76 107.34 107.06
人民路主要业态经营面积分析
5%
1%
1% 7%
2%
37%
37%
10%
服饰 餐饮 超市 食品 珠宝 网吧 电器 婚纱摄影
众兴路商业街
商业特征：小型街铺，五金电器一条街 众兴路商业街也是泗阳较为集中的商业街西 至淮海路，东至桃源路。主要特色是专业店 较为集中。以休闲、电器、五金、电器为 主。其中多集中为五金及电器、通讯类商 家。 一般沿街商铺1.5元~3.5元左右/平方米/ 天。
工业增加值是指工业企业在报告期内以货币形式表现的工 业生产活动的最终成果。 左图为泗阳县2013-2017地区工业增加值及增速情况， 从2013至2017年，泗阳县工业增加值保持平稳运行。
泗阳约GDP450亿元左右，人均GDP位于宿迁第一梯队 百万人口大县，县城常驻人口15万左右 第三产业增速较高，传统酒业、四大支柱制造业快速发展 居民收入处于宿迁第一梯队，城镇居民收入高于宿迁市区 本案地处城市核心商圈，区位优势明显
桃源路主要业态经营面积分析
2% 10%
2%
7%
12%
10%
8% 16%
6%
7%
20%
门窗 水暖陶瓷 太阳能 电动车 布艺 厨卫 防盗门 油漆 超市、杂货店 板材、木线条 药店
淮海路商业街
商业特征：小型街铺，电动车一条街 淮海路商业街东至桃源路附近，西至解放 路，全长600米。是一条以电动、摩托车 为主要特色的商业街。从店铺数量看， 50%为电动车、摩托车及配件、修理相关 的经营户 一般商铺租金在2－5元/平米/天。
增速（%） 1.53
1.08
0.41
0.54
-0.26
户籍人口
增速（%）
泗阳县历年常住人口数据
84.8 84.6 84.4 84.2
84 83.8 83.6 83.4 83.2
84.5
0.24 84
84.58
1
0.47
0.58 0.5
84.09
0
83.7
-0.5
-0.71
-0.95
-1
-1.5 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年
增速
12.7
10.7
10.1
12.2
10.2
GDP(万元）
增速
泗阳县历年人均GDP数据
60000 50000 40000 30000 20000 10000
0
12.7 11 36108 39365 2013年 2014年
43072
4843112.4 53092
14 12
9.4
9.6 10
8
6
4
2
0 2015年 2016年 2017年
众兴路主要业态经营面积分析
9% 4% 7%
9%
9% 7% 4% 3%
7%
41%
超市 酒店 家具 眼镜 五金机电 通讯 服饰 建材 专业店 洗浴
桃源路商业街
商业特征：小型街铺，建材一条街 桃源路商业街南至众兴路，北至淮海路， 全长450米。 主要以装修建材为主要特色，小商品批也 是该街区的重要特点之一。 一般商铺租金在0.8－2.5元/平米/天。
2014年7月26日，嘉联紫金城大润发沿街商铺盛大开盘，首推B区1栋、 3栋旺铺，20000元/㎡起售，均价50000元/㎡，前三年租金共计20%一 次性在总房价中返还。
2015年11月，D区8号楼底商销售，面积16-300㎡，均价16000元/㎡ 起；
2016年3月，D区8号楼6米层高沿街商铺，面积约46㎡~300㎡，均价 9600元/㎡，首付只要20万起；
项目货量盘点 项目剩余商业货量约10.34万㎡体量较大，30-90㎡街铺为主
A区（A1-A5、A9、A11-A12 ）：6944.91平米 B区（1A、1B、B3、B4）：63980平米 C区（C1－C7）：12633.5平米 D区（D1－D7）：10989平米 E区：227平米 F区：8625.97平米 小计：103400.36平米 B2栋（6－18层）：8268平米 合计：111668.36平米
泗阳县历年GDP数据
500 400 300
12.7 305.47
332.24 10.7
406.31 362.24
10.1 12.2
447.75 10.2
14 12 10 8
200
6
4
100
2
0
0
2013年 2014年 2015年 2016年 2017年
GDP(万元） 305.47 332.24 362.24 406.31 447.75
项目商业产品力分析
6米层高、单层商铺为主，少部分一拖二底商，纯二层商铺的价值不高
D7、D8 临街商铺 已售 去化92% 1.6万元/平米 一层：50平米；二层：89、228平米
C6、C7 临街商铺 已售 去化36.95% 1.6万元/平米 一层：20-104平米；二层：70-162平米
F区 临街商铺 未售 一层：38-112平米 二层：195-592平米 三层：195-493平米