六安房地产市场报告

姓名：胡伟

学号：0914021031

班级：09资环

六安市房地产市场现状分析

一、全国房地产市场行情及环境

日前，中国社会科学院一份最新的研究报告称，2012年将是住房分配制度改革以来，房地产行业最艰难的一年。但房价仅止于略有回落，总体降幅不会很大，因为“调控的难度在不断增大”。

经历2011年房地产交易量的持续低迷后，房地产企业面临的选择是，要么降价销售，要么囤房囤地。但当前房地产开发销售环境不同于2008年金融危机初期，当时土地购置多发生于2006年以前的低地价时期，房地产的降价空间大，大幅降价仍能保持可观盈利，而当前房地产开发土地购置大多发生于2009-2010年的高地价时期，房地产品降价空间小。因此，当全行业因为市场低迷而盈利下降时，中小企业将面临艰难境遇，获利空间缩小，亏损现象将不断扩展。

同时该研究报告指出，2012年，我国房地产政策将继续巩固已有的调控成果，但调控难度也不断增大。一方面，国内外闲置资本仍然对房地产市场形成巨大的投资投机性需求；另一方面，宏观经济增速回落，居民储蓄和闲置资本仍然缺乏有效的投资渠道，被动流向房地产市场寻求保值增值。同时，国际资本市场受美欧经济复苏乏力和宽松量化货币政策影响，闲置货币充足，很容易形成对我国房地产市场的套利行为。然而，政府与企业、中央与地方利益诉求差异，使调控

政策的执行和实施难度日益显现。在经历经济增速下滑、土地出让流拍和土地出让收入大幅下降后，一些地方政府正面临严重的经济增长和财政收支压力，渴望活跃房地产市场以解燃眉之急；经历交易量萎缩、房价调整的房地产行业，也面临赢利下滑、资金链断裂的风险，必然试图寻求为房地产调控政策松绑。政府与企业、中央与地方差异化的利益诉求，导致地方政府和企业在对中央政策的执行和实施中，更积极寻找有利于自身利益的政策突破，消极应对不利于自身利益的政策实施，导致调控政策的执行和实施难度增大。一些地方政府和开发企业开始不断寻求政策松绑和突破，其中限购政策可能是寻求突破的主要方向。在各利益相关方影响下，2012年部分城市具体限购措施可能有所变化，如对首套住房定义放宽、对二套住房限购放开、对非户籍常住人口限购放宽，限购手段也可能从硬性的交易限制转向信贷限制。业内分析，如果放松是福建省这次调整户籍制度的主基调，福州市对户籍制定的调整必然影响其限购政策。比如，如果某福州非本地户籍家庭已经拥有一套住房，按限购要求则不可以购买第二套房，但若被批准落户，则可以购买第二套房。

5月18日，央行下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是2012年以来央行第二次下调存款准备金率，距离2

月24日今年第一次正式下调存款准备金率近三个月。而此次调整后，中国大型金融机构和中小金融机构将分别执行20%和16.5%的存款准备金率。再次下调存款准备金率，表明政府对目前整体货币政策发展的缓和态度，对经济发展速度放缓的有利补充!对于房地产市场是一大

利好消息，供求关系的资金注入，缓解开发商资金压力、加快贷款审批流程、满足首套置业的贷款需求将更加流畅!

目前房地产调控传来局部松动的迹象，3月至4月份实际成交量已经相比之前明显复苏，市场成交量可以说在政策微调后基本见底。业内普遍认为，在上次下调存款准备金率以后，各地银行针对首套房的利率基本由上浮10%左右，回归基本八五折左右，部分银行甚至可能会出现八折优惠，楼市刚需将从中获益。

5月20日，国务院总理温家宝在武汉召开的六省经济形势座谈会上指出，要稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。

又一次看到了总理讲话中出现了“稳增长”、“更加重要的位置”的提法，看来经济的宏观调控政策又要向扩大内需的方向开始微调了。而且在讲话中对房地产巿场调控政策也用了‘稳定’二字，要求“促进市场平稳健康发展”，没有再次强调房价回归，代表着没有更严格的政策预期，这就是利好。也就是说，房地产业的政策底部已经出现。影响中国房地产调控的一个非常重要的信号是经济信号，而经济信号的核心是保增长还是防通胀对房地产业来说非常关键，现在又重新把保增长放到了中国经济的首要位置。

二、六安2012年5月楼市

2012年前5个月，六安楼市成交量经历一了个火爆的“金三”，平稳的“银四”，又迎来一个给力的“红五”。最近三个月楼市成交

量均接近或超过限购后的最好成交量。国家楼市宏观调控一年多来，六安各项目不得不以价换量进行自救调整，部分刚需开始进入市场。据销售部市调发现，无论是新推的楼盘，还是加推的楼盘，价格相对较低。部分首期新开楼盘，以较低的价格赢得刚需的亲睐，并取得了一定的成交量。

三、六安房地产市场行情总结

六安楼市近期成交上扬主要得益于市场回暖，但目前各项目的降价依然带有试探性，成交量也会在各方博弈中反复波动，二季度房价可能仍将继续小幅下跌。但如果仍然坚持以价换量，楼市的成交量有望上升。在供应方面，多数开发企业迫于上半年的销售压力，还会抓住时机积极推盘，逐渐意识到首次置业人群对房价的敏感度和承受度。

政策对楼市已经起到很大的作用，从今年3月开始，楼市成交量出现明显复苏，主要是由于金融政策的适当放开，对首次置业者来说，房贷利率降低了，能贷到款了，买房者自然就增加了。另外从整个大经济环境来看，中国经济整体向好，居民收入向上，房地产行业也不会严重向下，在平稳运行趋势下，实现软着陆。

对于今年下半年房地产形势的判断，不管政策的微调也好，平稳也好，整个市场会继续处在一个低位。目前大多数开发企业都在自动下调房价，实现以价换量，3月份脉冲式的井喷一次，4月份下来一点，5月份还是比较平稳的，各家开发企业已经适应了这种环境，先生存，再求发展，现金为王，相信这个情况还会进一步持续。