房地产经济学参考答案

房地产经济学参考答案
第一章复习思考题参考答案要点
1、房地产具有哪些经济特性？
答：房地产是一种特殊商品，它同一般商品相比具有一系列经济特性，主要是：（1）内涵的统一性。

房地产是由房屋、土地（地基）和产权三者有机结合形成的统一体。

地基是房屋建筑物的物质载体，而房屋是地基的上层建筑，房与地统一才构成房地产。

同时，房地产作为一种资产，其产权体现了衍生的经济权利关系。

（2）价值的双源性。

主要是指房地产价值中，土地价值的形成既源自加工在土地上的人类劳动的凝结新创造的价值，又源自土地所有权的收益带来的经济价值。

（3）空间的固定性。

由于土地位置的固定性和不可移动性，决定了房地产空间的固定性，所以房地产是不动产。

（4）需求的普遍性。

房地产具有生活资料和生产资料的双重属性，它可以满足生产和生活多方面的需要，具有需求的普遍性。

（5）效用的长期性。

房地产商品属于超级耐用品，其本身具有长期使用的自然属性和经济属性。

少则使用几十年，多则上百年。

这五个特征给房地产经营者带来许多复杂因素，必须予以充分重视。

2、为什么说房地产业属于第三产业？
答：房地产业在三次产业划分中属于第三产业。

这是因为房地产业具有第三产业的特征。

其一，房地产的投资开发活动，主要从事的是资源的整合、组织和管理等流通和服务活动，并不直接建造房屋本身。

土地开发、规划设计和房屋建筑安装等生产活动是委托给建筑公司和设计院承担的，房地产开发公司从事的是流通和服务职能。

其二，房地产的经营和销售活动，直接从属于流通领域，而流通业划归第三产业。

其三，房地产业中的一些分支行业，如房地产中介业、房地产金融业和物业管理行业都是服务性行业，更是第三产业的直接组成部分。

3、房地产业与一般产业相比，具有哪些独特的产业特性？
答：房地产的特点决定了房地产业具有独特的行业特性。

主要表
现在：（1）先导性和基础性。

房地产商品社会必需的生产资料和生活资料，涉及社会生产和再生产过程的各个方面和各行各业，是各种社会经济活动运行的基础、物质载体空间条件，处于基础性产业地位。

同时，又由于房地产是城市开发、工业、商业以及其它各行各业开发的先行者，因而房地产业也就成为先导性产业（2）综合性和关联性。

房地产业是一个具有高度综合性的产业，它是横跨生产、流通和消费各个领域的产业部门。

房地产业涉及多种生产元素，产业链特别长，产业关联度特别大，与众多产业部门密切相关，又具有高度关联性。

（3）资金密集型和高风险性。

由于房地产的价值量大，建设周期长，资金占用多，它的经济活动是大量资金运作的过程，因此房地产业是一个资金密集的高投资行业。

又由于房地产投资周期长及其固定性、变现能力差等特点，涉及的风险也相对较大，因而是一个高风险行业。

所以，房地产是一个高投资和高风险并存的行业。

（4）级差收益型和区域性。

房地产空间的固定性使其受制于区域性的特点特别明显，不同区域存在明显差异。

而且区位的不同也使房地产价格出现巨大分异，形成级差收益相差巨大。

这种区域性造成房地产市场的地区性特别强，房地产供给和需求只能在本区域范围内求得平衡。

（5）权利主导型和制约型。

房地产的固定性，使房地产交易不象一般商品交换那样发生商品物体位移，而是权利关系的交易和转让，存在一种复杂的权利关系。

所以，房地产交易活动必须主要依靠契约、法律法规制约和规范。

同时，房地产业还要受到外部性的特点的制约，服从城市规划和土地利用规划。

房地产业的运作还必须与其它产业协调，在宏观调控下规范运行。

充分认识房地产业的上述特点，对于微观企业的运行和国家的宏观调控具有重大意义。

4、中国房地产业呈现出怎样的发展趋势？
经过20多年的改革和发展，中国房地产业已取得重大进展，但毕竟发展的时间还比较短，尚处于初期阶段，成熟度比较低，还有很大的发展空间。

展望未来，中国房地产业的发展，将按照社会主义市场经济的要求，继续深化改革，扩大开放；贯彻落实科学发展观，坚持“以人为本”，实现全面、协调和可持续发展；实施科技创新，提高
行业素质；加强宏观调控，进一步实现平稳、持续健康发展。

具体来说：（1）深化土地使用制度改革，提高土地使用效率。

（2）加快企业改革，健全企业制度；（3）实施科技创新，提高行业素质；（4）贯彻落实科学发展观，坚持“以人为本”，实现全面协调发展；（5）加强宏观调控，建立和完善房地产经济的宏观调控体系。

第二章复习思考题参考答案要点
1、城市土地具有哪些特性？
现代社会由于大量人口集中在城市较小的地理空间范围内，城市的产生和发展一方面带来了经济活动的集约化、规模化，带来了显著的集聚经济效果，但另一方面，也带来了集聚不经济的消极后果。

这种消极后果突出地表现在城市生态环境日益恶化、交通拥挤以及滋生各类社会问题。

城市土地与一般土地利用表现出不同的特性，具体表现在以下几个方面：（1）城市土地利用的集聚性，是指城市经济活动在空间上集中，土地利用集约化。

集聚性的突出影响在于一大批人口和企业集中于一定的空间范围内，带来了相当的经济利益或成本节约，劳动分工得以深化。

另一种影响在于大量人口和企业竞争以争夺有限的空间资源，从而带来了各种集聚成本，主要表现在土地费用提高、交通运输费用增加、交易费用提高等。

（2）城市土地利用的高成本性，随着城市化的加速，土地利用平面化发展增加了经济活动的成本，城市人口就业的交通运输成本增加，企业原料和产品的运输和仓储成本增加。

在城市处于成熟时期时，城市土地利用的高成本性特性表现的更为突出。

城市土地的有限性与城市扩张对土地需求量的无限增长，又促使地价不断上升，因而提高商务成本，甚至推动房价上涨。

（3）城市土地利用的高冲突性，各土地利用相邻关系各方存在不同的利益诉求，在狭窄的城市空间更容易产生冲突。

（4）城市土地利用的综合性，表现在各种用地类型如居住、商业、办公、交通、基础设施、行政等需要综合协调，也要与城市人口规模及其发展变迁相统一，也要求城市土地利用要有超前性的规划，同时要协调城市经济发展与城市生态环境保护。

2、土地的双重属性表现在哪些方面？二者之间的基本关系是什么？
土地的基本特性主要包括两个方面，即自然特性和经济特性。

土地的自然特性包括：（1）土地总量的有限性；（2）土地区位的差异性；（3）土地位置的固定性；（4）土地使用的耐久性。

土地的经济特性包括：（1）土地的稀缺性；（2）土地的区位可变性；（3）土地的报酬递减性；（4）土地经营的垄断性。

土地的自然特性是土地自然属性的表现，是土地所固有的，与人类对土地的占有和利用状态无关。

而土地的经济特性则是在人类利用土地过程中产生的，是人类社会的各种经济关系在土地方面的反映。

土地的经济特性受自然特性的影响，是其在自然特性基础上的延伸。

3、土地资源配置方式为什么要发挥市场机制调节的基础性作用和政府的主
导作用？
提高土地资源的配置效率，关键是要依靠有效的土地资源配置方式。

土地资源配置的主要方式有两种，即行政配置和市场配置。

所谓行政配置是指土地资源由政府根据国民经济发展的需要，安排各种用地类型的比例，以及以何种代价提供给用地者。

而市场配置则是各类用地主体（政府、企业和个人）通过市场方式获得相关土地资源，土地资源的配置以市场价格为指针，供求关系相调节，各类用地主体根据市场价格的变化以及相应的成本和收益状况确定用地区位和面积。

以市场方式配置土地资源能够真实地反映土地使用的实际成本，用地主体根据市场价格水平的高低选择适合自身的经济、社会和文化活动的区位，对于协调各用地主体的利益关系较为有效，也容易达成公平的土地资源配置格局。

在市场经济条件下，土地作为特殊商品，必然趋向市场化，发挥市场配置土地资源的基础性作用是必然趋势。

运用市场方式配置土地资源是土地资源合理利用和房地产一级市场健康发展的关键，直接关系到市场结构的优化、土地供应总量与需求的平衡、公平竞争的保护等。

通过征收土地使用费、土地出让金等土地有偿使用的机制调节土地资源的配置，促进土地资源的节约、集约利用。

市场方式配置土地资源的另一重要方面在于建立完善的土地价格体系，以市场供求为基准合理确定地价标准。

但是，由于土地资源配
置对宏观经济总量平衡和结构平衡至关重要，因而政府仍然必须积极干预，加强宏观调控，发挥应有的主导作用。

4、城市土地利用规划有什么重要性？其基本原则有哪些？
城市土地利用规划对于实现城市土地合理配置，促进房地产业稳定、协调和健康发展具有重要的作用。

首先，城市土地利用规划是政府调节城市土地资源配置的重要手段；其次，城市土地利用规划可以减少房地产企业和相关用户决策的盲目性；再次，城市土地利用规划有利城市土地利用的长效管理。

城市土地利用规划的基本原则主要有：整体性原则，要求土地利用规划中要有综合的、系统的观念，把城市土地看作是自然、经济、社会三者的统一体，对城市的社会、经济、政治、文化、环境、心理等诸多人文因素进行综合的考虑。

区位原则，要求按城市土地的区位状况进行土地布局，使各类用地“各得其所”。

土地的一个重要特性是差异性，表现为土地质量差异和土地位置差异。

超前性原则，即土地规划必须走在土地实际开发利用之前，先规划后开发，并对今后一个时期土地利用情况进行预测，这样可使土地利用规划具有一定程度的超前性。

立
体性原则，从土地的最经济利用角度出发，从地面、地下、空间三位一体来规划城市用地。

区域性原则。

制定土地利用规划不能局限于城市范围内，而必须把城市放在更大的区域内，这样易于解决城市适度规模、发展卫星城、小城镇和城市群等问题，也能更合理地解决水利、环境、交通等问题，促进区域经济发展。

经济利用的原则。

城市土地是稀缺资源，数量有限，所以必须充分、合理和经济地利用每一寸土地资源、最大限度地提高土地利用率、土地生产力和土地利用的经济效益。

第二章复习思考题参考答案要点
1、什么叫地租？城市地租有哪几种形态？
地租首先是一个经济范畴，是土地使用者为使用土地而支付给土地所有者的代价，这种代价可以以货币的形式表现出来（货币地租），也可以是非货币形式，如土地的生产物（农业中的实物地租），或者
由使用土地的一方交易者提供等价资产或劳动（农业中的劳役地租，资产置换等）。

地租是土地所有权在经济上的实现形式。

其次，地租又是一个社会历史范畴，在不同的社会形态下，由于土地所有权性质的不同，地租的性质、内容和形式也有很大的差异。

封建地租、资本主义地租和社会主义条件下的地租，反映了不同的生产关系。

也就是说，地租作为一种经济范畴，不仅反映土地所有者与使用者之间的一般经济利益关系，而且在不同的历史发展阶段表现特定的人与人之间的社会关系，是社会关系在土地方面的直接体现。

城市地租主要有：城市级差地租，产生于土地等级不同。

这种等级表现在土地位置距市场中心的远近，交通是否方便，人口流量是否足够大，配套设施是否齐全等方面。

城市土地位置优劣不同必然产生不同的级差生产力，较优位置土地的级差生产力必然转化为超额利润。

在市场经济条件下，土地所有权和使用权的垄断及其分离，又必然使这种超额利润转化为城市级差地租I。

城市土地和农村土地一样也可以进行集约经营，即在同一块土地上进行连续追加投资，由于各次追加投资生产率的不同，形成了级差生产力。

在市场经济条件下，由于土地所有权和经营权垄断及其分离，这种级差生产力也必然转化为级差超额利润，进而转化为城市级差地租II。

城市土地所有权由国家垄断，任何企业、单位、个人要使用城市土地，都必须向土地的所有者交纳地租。

这个由所有权的垄断而必须缴纳的地租就是城市绝对地租。

城市绝对地租与农村绝对地租相比具有不同的特点。

城市绝对地租主要由使用城市土地的二、三产业提供的，城市土地是作为二、三产业活动的场所、基地、立足点和空间条件使用的，它的优劣评价尺度主要由位置确定。

城市垄断地租是指城市中由某些特殊地块的稀有功能带来的生产经营商品的垄断价格所形成的垄断超额利润转化来的地租。

马克思称垄断地租是一种以真正的垄断价格为基础的地租，这种垄断价格既不是由商品的生产价格决定，也不是由商品的价值决定，而是由购买者的需要和支付能力决定。

因而，具有这种购买欲望和支付能为的人越多，其价格也就越高，垄断地租就越多。

这种垄断地租在城市某些特
别繁华的中心地段、特别著名的旅游景点也在一定程度上存在着。

2、马克思主义关于级差地租的相关理论对当前房地产开发投资有何意义？如何具体应用于城市土地利用规划？
在市场经济条件下，城市房地产开发的目标就是追求经济效益、社会效益和生态效益的综合平衡和优化。

从房地产开发企业的角度而言，主要是追求经济效益即利润的最大化。

而地租水平的高低，进而土地价格的高低是影响房地产开发成本的重要因素。

从政府的角度而言，地租是城市土地使用者选择用地的信号和指标，土地使用者将根据地租水平的高低和变化调节自己的用地行为和方向，因而地租可以作为政府调节城市土地利用的有力杠杆，可以促使城市土地资源的合理配置。

城市土地利用规划就要根据城市不同土地级差地租的不同来确定具体的用地类型，以发挥土地的最大效益。

3、影响城市土地区位的主要因素有哪些？试结合某一地点，分析该地点的区位状况。

决定或形成城市土地区位的主要因素有：（1）自然条件和环境。

大致包括地形地貌、地质、水文、气候、沿江沿湖临海靠山等自然条件以及资源状况(主要指矿产资源和旅游资源等)。

由于这些都是自然形成的，因此可以称为自然区位因素，它是形成和决定土地区位的最基本的因素。

（2）交通和通讯。

第一是城市内部的交通和通讯；第二是城市对外部别的城市、地区以及国家的交通和通讯。

这是关系产品生产所需要的原材料、燃料、采购、运输和产品运往市场销售的距离、时间、运费、成本、利润的重要问题；也是及时准确获得经济信息、进行经营决策、开展经营活动的关键问题。

因此，它是形成和决定城市土地区位的重要因素。

（3）基础设施。

这里主要是指除交通、通讯以外的其他生产、生活和社会服务等基础设施状况，如道路的质量、煤气、电力、通讯、供水设施的完善程度、污水污物和垃圾的排放处置能力等。

这些因素一方面直接影响社会生产和生活质量的优劣和水平的高低；另一方面又影响到投资者、生产者以及消费者的决策。

因此，它是形成和决定区位的又一重要因素。

（4）人口和经济集聚。

首
先是人口密度，包括常住人口、上班人口和流动人口；其次是经济集聚程度，即商业、银行、保险、咨询、服务业、运输、旅游等行业发展程度，尤其是规模较大的商业、银行、公司企业的总部、办事处、管理处等的集中程度。

这种大规模集中带来专业化和分工协作的好处；相关产业部门迅速发展的好处；各种专门人才汇集和熟练劳动力供应充裕的好处；筹资融资的方便、收集信息的好处；面对面谈判易成交的好处，等等。

最后是居住、出行、采购、娱乐、旅游等条件状况。

这既是关系市场容量的重要问题，又是关系迅速获取各种经济信息、准确决策的关键，更
是关系联系、谈判捕捉市场机会做成生意的主导因素。

因此，人口和经济集聚的区位因素是决定城市土地区位的关键性因素。

（5）社会文化。

一是居民消费水平、结构和习惯；二是居民文化道德水平、劳动力素质；三是文化教育和科学研究机构发展状况。

4、土地区位选择对房地产开发有何重要意义？
土地区位选择对工业用房地产开发而言，就是要解决从具备某些条件的地点选择一个最优区位，工业区位的因素主要有资源条件、环境条件、交通和通讯条件、科学技术和劳动力条件以及市场条件等。

对于工业用房地产宏观区位选择问题，可以假设分布在不同地点的影响工业布局的条件，都会同时对这种布局产生“引力”，但来自各地点引力的大小是不相同的，甚至悬殊，这时，该工业就应当布局在引力最大方向的区位，究其实质就是给定区位条件下追求成本最小化，或者利润最大化。

这个方向称作工业部门的布局指向，进一步，通常根据区位因素影响的程度不同可以分为原料指向、能源指向、市场指向、原料与市场双重指向、科技指向等。

房地产企业一般投资于商业、居住房地产。

选择商业房地产微观区位的标准主要有：除房屋本身外，还要考虑到要处于商业区，以获得大量的外部经济；一面或二面要面临街道或道路；要交通及通讯方便；人口流量要大；增值潜力大，周围邻地预期有大的发展规划。

而居民户选择居住房地产微观区位的标准一般包括：除房屋本身的结构外，要考虑周围自然环境是否优雅、清静，面向广场、绿地、海滩更
好；交通、通讯和人间交往是否方便；社会文化环境包括文化娱乐设施是否完善，治安良好；购物出行买卖是否方便；增值潜力是否大。

土地区位选择对房地产开发的意义在于，房地产开发投资量大，回收期长，投资地点即区位的选择准确与否，在房地产开发直至销售的全过程中举足轻重。

由于区位选择对房地产投资决策的成败具有重大影响，因此，在选择区位过程中必须进行大量的市场调研和科学的分析归纳、筛选整理，从而作出正确的决策判断。

房地产的发展有赖于地方经济的依托，哪些地方的经济发达，房地产业也随之兴旺。

就全国而言，国家区域发展战略及生产力总体布局在这方面有很重要的作用。

国家重视哪些区域城市的发展，这些区域城市就会成为经济增长的热点地区，从而也必然成为房地产投资的优势区位。

在一个城市中，必须对影响区位的环境进行研究。

这种研究的内容包括交通状况、地块的规模及形状、地貌、市政配套及区域的发展潜力等。

其中交通状况的研究十分重要。

交通状况与区域的发展潜力密切相关，从而也会对市场产生深远的影响。

交通滞后，人们不愿去那里购房，房价也不会很高，交通一经改善，人们纷纷去那儿购房，房价也就随之上扬。

此外，还包括容积率及绿化布置、市场配套的完善与否等因素也会影响到选址的质量。

第四章复习思考题参考答案要点
1、影响和决定房地产市场需求的有哪些主要因素？
答：影响和决定房地产市场需求的主要因素有以下六个方面：
（1）国民经济发展水平。

一国或地区的经济发展水平是影响房地产需求的决定性因素。

一般来说，国民经济发展水平高，投资规模扩大，对生产经营性房地产需求量大，国民收入增加，住房消费需求也增长，因此必然会增大对房地产的生产性需求和消费性需求。

（2）居民收入水平和消费结构。

居民收入水平决定需求水平，居民收入水平提高直接拉动居住消费需求的增加，而且民间资金的积累还会使房地产投资性需求增加。

同时，随收入增加，促使消费结构演进和优化，用于食品消费支出的比重下降，而用于住房消费方面支出的比重增加，为进一步改善住房条件的消费需求也会随之增加。

（3）房地产价格。

价格和房地产市场需求呈现出反方向变化的关系。

即房地产价格提高，会限制房地产的需求量；反之，房地产价格下降会扩大购买，促使房地产的需求量上升。

所以价格对房地产需求量有着重要的调节作用。

（4）城市化水平。

城市化水平高低也是影响房地产需求的重要因素。

城市数量增加、规模扩大，必然加快城市建设，带动厂房、商铺、办公用房等各类房地产的需求增加。

同时，城市人口的增多，既增加了对住宅市场的需求，又增加了城市基础设施建设和安排就业所需的生产经营性房地产的需求。

中国目前正处于加快城市化进程的阶段，房地产的潜在需求量很大，必将带动中国房地产业长期持续发展。

（5）国家有关经济政策。

这是上层建筑对房地产需求的影响。

经济政策包括土地供应政策、财政政策、货币政策、住房政策、产业政策等，通过调节投资规模、收入水平和消费水平影响房地产生产性需求和消费性需求。

如实施住房分配货币化政策，切断实物福利分房的渠道，促使购买商品房，扩大了对商品住房的需求，为房地产业的大发展创造了市场需求基础。

（6）消费者对未来的预期。

这是一种消费心理对房地产需求的影响。

包括对未来经济发展的预测、对房价走势的预估、对未来收入的展望等等。

如果预测未来经济形势好、收入增加，房价上升，一般会增加购买，贷款买房，促使对房
地产的消费性需求和投资性需求扩大；如果相反，则减少购房，使房地产需求缩小。

所以，正确引导消费者心理，增强信心，把握方向，以调节房地产需求也有重要作用。

2、房地产供给有哪些特点？
答：房地产的特点决定了房地产供给具有显著特点。

（1）城市土地供应的刚性和一级市场的垄断性。

作为房地产基础的土地，它的自然供给是没有弹性的，而土地的经济供给也是弹性不足的，因而城市土地供给是刚性的。

中国的城市土地属国家所有，土地使用权交易的一级市场由国家控制，是一种垄断性市场。

这些特点决定了受政府的干预和制约特别明显，不易随市场需求任意增加供给。