商业地产类型

商业地产类型

一、商业地产分类

1.商业地产功能分类

(1)商业经营类物业。包括商业街、百货商场、购物中心、超市、独立门市房、产权商

铺、展览中心等。

(2)办公用物业。包括写字楼、商住两用楼（SOHO式办公）、对外出租的政府办公楼等。

(3)餐饮酒店类物业。包括餐饮、饭店、酒店、酒吧、快餐店、咖啡店、宾馆、旅馆等。

(4)仓储、厂房类物业。包括仓库、储存罐、标准厂房、工业园区、物流港等。

2.商业地产类型细分

二、商业经营类物业主要类型

1．购物中心

邻里中心、社区中心、功能中心或超级社区中心、地区中心、超级地区商业街、折价购物中心。

2. 折扣店

3. 便利店

4. 超级市场或超市

5. 产权式商铺

6．旺铺、分享型商铺和借势型商铺

三、商务写字楼类型

1. 写字楼特点

开放式、按市场价值运营、服务于商务活动需要

写字楼和办公楼的比较

比较内容位置间隔房间大小公共性使用者地

位

形象产权

办公楼非中心地

段不灵活封闭小非平等主

体

次要单一性

企业规模、成长与办公场所对应关系

企业类别办公场所

中型企业高档公寓、乙、丙级写字楼，租用为主

大集团企业高档办公楼、甲级写字楼、自建物业

网络大公司公司总部、分部甲级和顶级写字楼，自有和租用

2.我国写字楼的演变阶段

✧第一阶段：传统办公楼占主导地位。

立足于自然通风和采光，以小空间为商位排列而成。优点是秘密性强，工作者可自行控制工作环境（灯、百叶窗、家具布置等）。缺点是空间利用率低，缺乏灵活性。

✧第二阶段：早期的现代办公楼。

大空间框架模式，注重空间的实效。缺点是办公环境比较冷酷、机械，工作人员的身心健康没有受到应有的重视。

✧第三阶段：后期的现代办公楼。

办公环境富有分公司味，周围环境优雅、舒适，内庭院或中庭绿化景观好。办公室布局灵活，有适当的休息空间，用灵活隔断和绿化率保证私密性，地板、天棚均有吸音处理等。

✧第四阶段：智能化办公楼。

智能化办公楼发展迅速。

3.写字楼分类标准与等级

美国把定字楼划分为A、B、C三个等级。

➢A级：投资级，该写字楼适合市场需求，高档半个和完善的配套设施。该类物业能使公司中形象和地位得到提升。

➢B级、C级：一般比较陈旧，设计和功能跟不上时代潮流，规模小、结构结单、配套设施缺乏。

我国写字楼分类——顶级、甲级、乙级、丙级，划分依据是硬件和软件。

◆硬件：楼宇外观设计、内外公共装修标准是否具有超前性、是否达到5A写字楼水平；

设备设施如电梯等候时间、中央空调管式数量、停车位数量、配套服务设施（电力负荷、绿化、夜间照明）等方面是否与世界甲级写字楼水平同步。

◆软件：物业管理服务是否达到星级酒店标准。

写字楼类别硬件标准软件标准其它

顶级写字楼完全达标完全达标具有标志性、代表性和

具有强大辐射力

甲级写字楼外观设计、内外公共装修标准

相当于四星级酒店，达到5A

级写字楼水平，设备设施基本

与世界同步，如电梯等候时间

小于40秒，中央空调为四管

式物业管理服务水准达到三星级酒店以上标准

乙级写字楼外观设计、内外公共装修标准

与四级写字楼相比较差，部分

达到5A级写字楼水平，设备

设施以合资品牌为主，如电梯

等候时间大于40秒，中央空

调为两管式物业管理服务水准未达到星级酒店的标准

丙级写字楼外观设计、内外公共装修标准

为普通材料，基本的通讯设施

及办公服务，设备设施基本为

国产电梯、分体空调等；软件

方面为传统的物业管理服务。

仲量联行甲级写字楼评定标准

国际标准的甲级写字楼一般甲级写字楼

●位于主要商务区的核心区

●极佳的易接近性，临两条以上的主干路

●高质量的内外装修

●灵活的平面布局和高使用率（70%）

●较大的层面积（2500-3000平方米）

●宽敞的大堂和走廊

●高效的中央空调系统，四管制空调，功率与大厦面积匹配●写字楼智能化预留扩展空间，适应技术变化时扩展

●电梯系统良好，客货梯分离

●充足停车位，250平方米/个

●现代化的服务配套设施

●国际知名物业管理公司管理

●知名专业房地产开发商开发

●一般建筑面积不少于50000平方米●一般是综合性物业

●位于主要商务区内

●良好的易接近性，至少临一条主

干路

●一条主干路

●较好的装修质量

●较好的物业管理

●配套服务齐备

●一般建筑面积不少于25000平方

米

仲量联行高级写字楼分级建议表

AS 系列分类：即按写字楼的自动化水平分类，自动化水平高，舒适度增加，办公的效率也越高。自动化即智能化。

写字楼有3A 级智能化与5A 级智能化之说。 3A ——楼宇自动化、办公自动化、通讯自动化。

楼宇自动化又可分为楼宇自动化、保安自动化、消防自动化

5A ——楼宇自动化、保安自动化、消防自动化、办公自动化、通讯自动化。

按功能复合度分类：分为纯写字楼、综合楼和商务综合体。

纯写字楼——办公功能占绝对优势的物业类型，底层虽有商业，但都是为办公活动提供服务。底层商业一般为银行、咖啡店、高级餐厅、商务中心、娱乐场所、会议室等。 综合写字楼——两种或两种以上的主要功能并存。

商务综合体——综合性建筑或复合型建筑，是集写字楼、公寓、酒店、商场、会议、展览及娱乐建筑于一身的微型城市，其特点是功能协同、空间紧凑、抗风险能力强。

四、商务宾馆分类

美国商务宾馆分类

宾馆分类 属性

备注

会议宾馆

与大型会议中心连成一体 或者彼此接近，大堂宽敞，套房占10%左右%，客人可将套房中起居室用作接待室。多个宴会厅和会议场所。含 有400-500个房间。

会务功能强大，在中心城市、度地，

依托政府

豪华宾馆 装修、设施和服务高档，配备高档饭店，雇员客房比高，客房少于300间

经济效益一般，餐厅饭店豪华