房地产景观施工中的成本管理

房地产景观施工中的成本管理
摘要：在房地产艰难时期，成本管理能力对于房企能否胜出至关重要。

提高景观工程成本管控能力，景观工程环境复杂，管控节点比较多，一直以来是工程管理盲区，存在很多返工、误工，结果不可控，本文提出了多个对成本和景观效果有重大影响的管控节点。

关键词：景观工程；景观成本；成本管理；房地产管理
中图分类号：p901 文献标识码：a 文章编号：
过去的十年是房地产行业的黄金时代，各个房企不论大小、能力全都赚的盆满钵满。

然而接下来的十年，政府调控，需求缩减，地价高企，材料上涨，人工上涨，各家房企都面临着一系列的问题，如何活下来成为各公司年会上的一个重要议题。

如何活下来？如何在不降品质的前提下，有效缩减成本？工程管理是一个重要环节。

招标准备阶段
在拟定招标文件时，应根据施工图要求，对材料部品选型定板。

由景观设计师制定《景观材料与部品清单》，会同成本经理、景观工程师对材料确认封样，大规格苗木选型定样采用照片的方式，提交给材料采购部和现场施工。

选型定板关系到最终的实施效果，也是成本动态控制的关键。

在大规格苗木定样过程中，同规格的苗木价格也各有不同，跟树型、冠型、形态有一定的关系，这方面的影响每株可能超过千元。

同样的树形，直生苗和移植苗价格差异很大。

移植苗因为在苗圃已经养熟，到场无需缩枝摘叶，即时效果好，成活率高，同时价格也
是不菲。

施工阶段的成本控制
重视施工图纸交底
施工进场前，应由建设单位组织多方图纸会审，包括：景观设计师、成本经理、工程经理、各专业现场代表、设计单位各专业设计师、施工单位各专业负责人。

目的在于：完善图纸，防止缺漏项；明确施工边界，避免产生有争议的工程量；协调各专业，杜绝相关专业沟通上的盲点。

施工交底会议记录将是工程结算的依据之一，应作好记录。

严格执行设计变更审批程序
施工过程中，由于现场条件发生变化，需要变更设计。

工程建设涉及多个专业，互为设计条件，并且关系到销售承诺。

因此设计需要统筹考虑，出现某一专业的错漏项都会带来返工。

采用分级审批可以有效缩短审批周期，不耽误工程进度。

同时也能有效控制成本。

除了正常设计变更外，还应该对恶意变更提高警剔。

部分施工单位为了竞标成功，做标书时刻意降低某些项目的价格，达到拉低工程总价的目的，这一现象在绿化工程尤为明显。

中标后通过各种手段和借口，将利润低的苗木品种变更为合同中利润高的品种。

应严加防范此种变更发生。

作好现场签证记录
合同预算部根据竣工图和现场签证记录核算工程量，必需充分认识工程签证对成本核算的影响。

现场签证是合同双方在履行施工承
包合同过程中,按照合同约定或经协商一致, 对施工过程中发生的各种费用、工期顺延、经济索赔等所达成的补充协议,是项目最终结算时增减工程造价的凭据，也是建设工程全过程造价管理的主要组成部分。

由于建设工程项目投资大、工期长、涉及众多的当事人, 在建设过程中不可预见的因素多,存在着诸多风险，据有关统计表明,承包合同结算中, 通过签证所增加的造价占整个工程造价的5%左右。

可见, 重视施工中的阶段控制,加强施工过程中的签证管理,是提高投资效益的一条重要途径。

所有签证单必须对应合同条款、设计交底、各类经审核确认的通知单等有效书面正式文件作为签证依据，并在签证单中注明。

须正确完整填写办理签证的项目名称、施工单位名称、施工日期、签证依据等自然情况。

根据需要，可通过摄影、照相等方式形成影像资料作为签证附件；在正文内除注明工作量外还应注明使用材料的品种规格、等级和厂家。

建立健全相关的复核机制。

重视隐蔽工程
由于景观水电基本都是隐蔽工程，结算时无法进行复核。

只能靠现场签证进行工程结算，而现场负责签证的人员为非水电专业，控制力度弱。

①让现场水电工程师参与签证，在专业上给予指导，
②对隐蔽工程签证的办理要注意时间性，能在隐蔽前就上报合同
预算部，这样能够及时对其进行现场复核，有可能在办理签证时合同预算部就参与其中。

③能够绘制专业的景观水电图
重视甲供材核对过程中反馈的信息，完善成本控制
甲供材的控制一般采用以下方式：先由合同预算部和施工单位根据图纸等竣工资料进行计算，得出具体数量，开出甲供材领用清单，由施工单位认可签字后，流转到采购管理部，由施工单位和其核对平时甲供材领用情况，并有采购管理部对其超领等情况进行处理，并将有关情况反馈给合同预算部。

①能够直观的了解施工单位甲供材的领用情况，特别是“节约”情况的出现，值得我们分析。

②“节约”情况的出现：a、会不会是什么施工程序取消，未在施工资料中反映，从而导致部分甲供材领而未用，出现了“节约”；
b、甲供材如为签证数量，那么签证数量是不是有误，等等这些情况都值得我们分析，从而促进我们管理工作的不断完善！
常见的超成本原因及解决方法
成本目标不合理
在项目启动初期，对后市市场竞争缺乏预见性，成本过低。

随着时间推移，建设计划推进，营销启动，产品竞争力不断地被残酷的市场所验证，不得不在施工阶段不断提高标准。

有些工程甚至在完工后迫于市场压力而改造，所付出的成本远远高于初期建设成本。

这是一种非统筹分配的思想导致的非理性行为，不仅使成本失控，
计划失效，而且引起管理上的混乱，造成各管理部门间的矛盾，产生内耗。

对策：研究产品类型，制定合理的成本目标，并将总目标进行拆分，落实到各个阶段，直到竣工。

施工图设计不合理
某些设计单位成本意识不强，甲方寄托的信任度过高，未能在设计阶段有效控制，导致园建和绿化成本分配不合理。

工程合同中软硬景投入比例可以反映设计是否合理，绿化应占合同总价一半以上，若只占30%或更低，基本可以断定最终的现场效果不会出彩。

对策：加强设计管理，采取奖惩措施，培养设计单位成本意识。

另外，设计由别人做，但帐一定要自己算，开发企业应建立全面的成本审查制度。

招标工程量预计不足，引起设计变更或追加。

通常情况下招标工程量清单是根据图纸编制，编制过程中常常忽略设计对地基承载力的要求。

例如：建筑周边在基础施工时，基坑大开挖，回填土时由于存在大量的管线，不能机械夯实，自然沉降的时间跨度不够，铺装基层土壤密实度达不到要求，为防止不均匀沉降破坏，进行设计变更，地基土壤由素土改为石子和粗砂混合物，铺装垫层由素混凝土改为钢筋混凝土。

另一个方面，任何一项新工程与环境之间都存在交接面，例如商铺前市政人行道、相邻小区的共有围墙等，设计图纸中不能反映这些交接面上的隐性工程量。

市政人行道常常处于施工界面上，由于
施工机械原因，铺装面层在施工结束后都遭到不同程度的破坏，为了保证工程整体协调一致，通常会对重要方向上的人行道铺装重新铺装。

小区共有围墙在地库开挖时，地基受到扰动，安全性受影响。

或者由于建设活动，围墙附近标高改变，两侧高差发生变化，围墙需要加固或重建。

这些隐性工程量在设计图纸上无法体现，但是却实实在在地产生了成本。

对策：清查交接面，建立交接面影响因素档案，打提前量，使这部分工程量前置，在招标工程量清单中体现，按实结算。

施工工序不合理造成返工
景观是整个开发活动中的收尾工作，受到多方面多专业影响。

常常迫于工期与管线专业交叉施工。

往往绿化完工后，管线再穿线，致使草坪被污染、铺装面被压坏。

对策：现场景观工程师应主动了解管线的相关工作，与管线现场代表共同制定合理的工序，整体划片，按片确定施工次序，保证正常的工序。

施工时间安排不合理
由于交付时间约定，不少项目赶在12月底或春节前完成大树栽植，冬季冰冻对乔木成活有极大的影响，这主要是由于气温低，树木生理活动减弱，移植后须根不能正常发展，为树体提供水分。

对策：胸径15cm以上的乔木选用本地苗圃移栽苗，须根发达，不受冻害影响。

不注意成品保护和自然环境保护
景观工程完工后，正式向业主交房前，需要清扫建筑物内部垃圾。

保洁单位从高楼的窗口直接倾倒垃圾，压断造型苗木的枝桠。

某些项目有优越的水景资源，但在主体建筑过程中，土建单位取水、倾倒石灰、油漆等有害垃圾，导致水质恶化，景观一片狼籍。

后期不得不采取净化措施，换土换水，进行生态恢复。

对策：加强监管力度，建立惩罚制度，提高保护意识。

后记
良好的工程管理可以让每一分投入更有效，以最佳的效果呈现给业主。

当前的市场情况更需要合理有效的成本管理，促使我们完善管理制度，向纵深发展管理体系，追求更专业、更卓越的精细化管理。