商业项目考察总结

商业考察总结

考察时间：2013年4月19日至2013年4月23日

考察人：代佳琦、赵艳秋、黄溶榕、郝雨

考察地点：哈尔滨市、沈阳市

考察目的：

（1）了解潮流前线上游渠道；

（2）了解哈尔滨皮草业态与佳市的关联性；

（3）学习潮流前线类型商业项目在策划定位、业态布局、内外部空间设计方面的经验。以上考察能够更好的推动本项目商业部分在前期策划、定位方面的工作。

二、主要批发市场项目介绍：

（1）哈尔滨人和商业简介：

案名人和地下一期

面积总建筑面积约为15,920平方米。

主营业态主要经营女装、时装服饰的批发业务。

简介该期北段潮流商户，主要是以批发为主，服装辐射东三省，辐射范围广；

南段段潮流服饰产品来源较广，有上海、广州、北京、杭州等地，批发量相

对南段较少，零售量相对较大，或者作为批发展示店。

与佳市的关联（1）该期商户对佳木斯市场主要以批发为主，无意向到佳木斯做零售；

（2）佳市潮流女装最重要的上游批发地。

北段批发：

南段零售：

特别说明/本项目可借鉴：

a.一期北段有几家女装批发商发货量非常大，所经营的服装都为最新款，店面装修时尚，门头采用LED屏很抢眼，几乎不零售。宏博地下和金太阳形象较好的店面陈列的货品与这里一致。推测佳市质量好一点的潮流女装，或国脉通的部分“广州货”的补货也来自该区域。

b.南段通道内的饰品柜，本案可借鉴：

在一期南段及二期的通道中，单边每隔一个门店，都会有一个长1.2米*高2.4米的饰品柜台。有效的提高了通道使用率，也使通道看起来货品丰富，客流量旺。该柜台费用为：

c.对于经营好的业户会有标识奖励：

（1.2）二期：

案名人和地下二期

面积总建筑面积约为26,829平方米。其中东大直街部份共分两层。

主营业态负一层：女装批发展示店、零售店、鞋类批零兼营（可视为一期的延伸）负二层：以经营童装、童鞋以及少量婴儿用品及玩具店。

简介

（童装类）（1）负二层童装区域北段主要以品牌商家为主，有一部分国内知名品牌（如：巴拉巴拉、小耐克等），还有一部分为国内的一些三四线品牌商家。

（2）负二层南段区域的童装主要是来至浙江湖州、广州中山，一般一个商户同时会采购好几家厂家的货源，对佳木斯主要是以厂家价格批发，如果佳木斯商户能大量采购某款服装，则商户则对该款服装“扣样”（即：该款服装，不再卖给佳木斯其他商户），该部分商户以批发为主。

与佳市的关联（1）该部分商家对佳木斯主要以发展佳木斯市级代理商为主如访谈的品牌商

家“两个朋友”已在佳木斯有市级代理商，无法加盟或发货。访谈的商家“韩妞”

（产地浙江湖州）可以发展佳木斯市级代理商。但都无意向向佳木斯拓展直

营店。

（2）佳市新玛特百货的部分童装品牌如小耐克、小猪快跑都出自该市场；

（3）该市场为佳市品牌童装及韩版童装主要上游市场。

特别说明/本项目可借鉴：

a.在南段批发区，有统一装修风格的铺面（3米*3米），对于本项目可针对小经营户及小额投资客。

b.童装品牌的门头及店内装修都非常的可爱，本项目儿童主题层可参考：

（1.3）三期：

案名人和新商城

面积总建筑面积约为21,015平方米。该项目共分两层。

主营业态上层租户以潮流男装的批发及零售为主，

下层租户为牛仔服饰及休闲服装分销商。

简介（1）上层男装以潮流时尚类型为主，商场通道宽度为4.5米，高度3.5米。各品牌店面形象都较好。批发的范围辐射东三省。

（2）下层以牛仔裤批发为主，通道中间有由铁艺框架隔开的小店铺，主要用着

零售低档的女装。

与佳市的关联（1）佳市潮流男装最重要的上游批发地；龙翔地下的潮流男装均是在此拿货。

（2）牛仔裤、休闲裤的上游批发地。

案名地一大道.香港街

面积总建筑面积约为21,015平方米。该项目共分两层。

主营业态（1）负一层以流行名品为主，装修相对较好，引进了一部分三四线品牌商家，以及部分连锁快餐品牌如：KFC、真功夫、吉野家；其他业态有：运动休闲类。

（2）负二层以童装、童玩为主，品牌商户较少，没有控制商户数量

简介项目已与2010年全部销售，5年返租，采取销售虚拟产权的模式，开盘价格在5-6万元/㎡。整体运营较差。项目富二层规划了美食广场，且已经对外销售，该部分商户为

香港街经营最好的区域，本项目未来规划的美食广场可以参考。

与佳市的关联由于定位为潮流百货，以零售为主，与佳市无太多关联。

特别说明/本项目可借鉴：

a.一楼入口处的店面装修可作为本项目一楼参考，以屈臣氏、名品女装为组合业态。通道3米，层高3.2米，感觉较舒适。

b.香港城为童装层，定位为“黑龙江首席童装批零基地”。但由于靠近一期童装批发市场，零售冲击较大，生意相当惨淡。但该区域经营的业态、布局及装修都与儿童主题靠拢，大量的鲜艳色彩的墙画使得商场丰富可爱，标识系统都按可爱风格设计，预留了一个大的表演舞台，供商场活动使用，这些细节都可作为本项目儿童主题层参考。

案名地一大道.金街

面积与香港街相连，主要分为地下一层和地下二层。面积约为11000平方。

主营业态（1）负一层主要以中老年装批发为主；

（2）负二层经营品类相对较多，有中老年装批发、潮流女装、箱包、裤子等；

（3）负二层有一块区域为新开发区域，建筑面积约1000平方米，目前主营潮流女装，

商品主要来源广州、上海、杭州以及韩国等地，款式比较新颖。

与佳市的关联通过访谈他们目前基本不考虑在佳木斯自己开店，可以在佳木斯寻找加盟商，且商家承诺，同一款式货品不会出现两个加盟商做，有区域保护。

（2）哈尔滨红博广场