合同实务探讨

合同实务探讨
（一）当事人的名称或者姓名和住所； （二）标的； （三）数量； （四）质量； （五）价款或者报酬； （六）履行期限、地点和方式； （七）违约责任； （八）解决争议的方法。
工程类合同应注意的问题
委托设计合同
目的与要求 设计人执行主体的要求及明确，执行主体的稳定及更换 服务质量 控制设计变更的发生 设计任务书 第三人的介入及费用承担
合同的订立
要约
承诺
反要约
要约邀请
要约
要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思
表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定； （二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表 示约束。
要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。
寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、 商业广告等为要约邀请。 商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。
工程类合同应注意的问题
招投标文件
准备工作的严谨性 应有原则性事宜的明确控制 后续谈判的保留余地 招投标文件的效力
工程类合同应注意的问题
工程施工合同
组成文件的排序及解释效力 施工合同的阶段目的及最终经营目的 专用条款的制作模式 工程价款的适用方式 专业分工的责权分配（发包方、监理、施工、设计、质量监督部门） 发包方工作管控流程及涉及造价变更的控制途径 工程分包的控制及总包、分包关系 工期、质量、客户敏感点 设计变更、签证的控制 合同实际价款与中标价的处理
合同条款的一般内容
（一）当事人的姓名和住所； （二）标的； （三）数量； （四）质量； （五）价款或者报酬； （六）履行期限、地点和方式； （七）违约责任； （八）解决争议的方法。
格式合同
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定， 并在订立合同时未与对方协商的条款。
格式条款具有《合同法》第五十二条和第五 十三条规定情形的，或者提供格式条款一方 免除其责任、加重对方责任、排除对方主要 权利的Βιβλιοθήκη Baidu该条款无效。
认购后未就合同内容达成一致的理解。
标的（商品房）与数量
期房的模糊性。房屋分层平面图、总平图、设计及施工图纸、 规划指标、设计变更。
房款计价依据（套、建筑面积、室内面积、区域确定） 价款支付方式、按揭代办约定、交付时间的风险规避、 交付验收的约定 价款及按揭纠纷的处理
买卖合同
质量问题
工程质量与业主验收的标准。
营销广告常见语
北部湾1号
长甲集团：
本广告中所涉及项目相关图 文介绍以政府最终审定文本 及图为准，开发商保留最终 解释权。
本广告仅为要约邀请，一切 图文资料、规划设计均以政 府最终批准文件、双方签订 的买卖合同为准。最终解释 权归发展商所有。
星河湾项目
华润置地
形象广告 本广告之内文、资 料、图片及相关信息仅供参 考，发展商保留最终解释权。
合同实务探讨
二0一一年十月
开发工作
为何订合同
合同是平等主体的自然人、法人、其他组织 之间设立、变更、终止民事权利义务关系的 协议。
主体 权利与义务 主体
客体
主要合同类别
买卖合同 供用电、水、气、热力合同 赠与合同 借款合同 租赁合同 融资租赁合同 承揽合同 建设工程合同 运输合同 技术合同 保管合同 仓储合同 委托合同 行纪合同 居间合同
格式合同
《合同法》第五十二条 有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《合同法》第五十三条 合同中的下列免责条款无效： （一）造成对方人身伤害的； （二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
营销类合同应注意的问题
营销代理合同
委托策划合同与设计合同相类似的要求 策划案确定的流程、时间节点要求、第三方介入的限制、策划人的更换
代理销售
代理行为的授权与责任限制 代理费的确定及违约扣划 客户信息的归属与共享 代理主管的稳定与更换 宣讲词、销售承诺、为客户出具书面证明
买卖合同
《认购书》《认筹书》 《认购书》与《买卖合同》的关系
博鳌·亚洲湾
本广告所涉及的相关数据、 图文，以政府审定文件和 合同为准，不构成合同邀 约，开发商保留方案优化 调整的权利。
朗基·望今缘（成都）
法律提示：文中数据均为 约数，最终以政府审批文 件及买卖合同约定为准， 文中均为建面，本广告仅 作形象宣传。 （240～630㎡锦城 正宅）
注意事项
合同内容的预判 合同的目的性 合同约定内容的可操作性及关联合同间的协 调性 交易红线（禁止性条款、限制性条款） 具备签约条件
本形象广告仅为邀请，最终 解释权归发展商所有。
东郊半岛（上海）
本广告仅供参考，广告中具 体确定的内容可作为购房合 同附件。
营销广告常见语
浙商财富中心
本广告为形象展示，所涉 及图文及相关数据仅供参 考，最终以政府相关部门 批文及合同约定为准。
龙湖地产
本广告所涉图片及文字仅 做说明使用，不构成双方 买卖合同内容，其最终解 释权归发展商所有。
车位买卖的特点 房款之外费用的约定及交纳方式 装修承诺问题 物业合同及物业费的约定
买卖合同
违约责任
从全局看，开发商的违约风险大于业主。 一般违约责任的约定、合同的变更与解除。
争议的解决途径
仲裁与诉讼。
对关联问题的认识
合同表述的前后一致、避免自相矛盾问题 合同约定交房时间与工程实际竣工验收备案时间 逾期交房、合理延期、逾期收房 房屋维修的责任与程序