2019阳光100国际新城商业开发时序及规划业态建议50p

商业业态随着社区的不断成熟，侧重点有所变化，前期主 要是满足家庭装修和基本生活用品为主，但社区成熟后， 家庭装修的业态会逐步被淘汰；
住宅底层商业对于商业业态有一定的限制，比如酒吧过于 嘈杂；中式餐饮油烟过大，影响居住环境，要严格限制；
位置较好的住宅底商餐饮可以考虑冷饮、西餐类等没有油 烟污染的业态；
服务功能包括银行、邮政、电信、图书馆、警察所、医疗中心等公共事业,也包括干洗、修鞋、裁剪、洗车等日 常服务。社区商业中心又是人们休闲娱乐的场所，提供许多流行的娱乐设施,如雕刻、滑冰场、电影院、健身房、 摄影、旅游代理等；
各种类型的餐饮服务，也是区域商业中心的功能之一，快餐、酒吧、咖啡屋等不仅解决了人们购物、娱乐过程 中的饮食问题，也是朋友们约会、休闲的良好场所。
基本要素
规模
市级中心商业区
30万M2以上
区域性商业区
10万M2以上
居住区级 商业中心
2.5万M2
新城商业中心
12万M2以上
区位
城市交通、人口核心区， 历史形成的商业聚集区
居民聚居区、商务 集聚地，公共交通 集散地周边
大型住宅小区， 人流集中交通 便利
城市规划的新城中 心商业区
客流量
日人流量50万以上
会所可以承担部分商业业态，如酒吧、咖啡厅、中高档餐 饮等；
可以借助品牌店提升商业档次和商业价值；
第一阶段入驻商业目的——分别满足居民入住及后期销售需求。
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各商业配套定位：
本报告是严格保密的。
5 水澄路沿街商业（7000 ㎡ ） 外向型底商 --------定位餐饮
——作为商业形象展示主轴，提升整个社区价值
餐饮
提供一日三餐，满足区域居民用 餐需求
综合服务
为社区居民提供必备的配 套生活服务
社区商业 基本功能
休闲娱乐
提供可供居民娱乐休闲的场所和 设施
购物中心功能提供的商品包括便利品和选购品,主要有杂货、食品、衣服、鞋帽、家具、家电、建筑材料、药品、 珠宝饰品、礼品、酒类等,商品的档次要根据所服务社区的经济状况而定,一般以中档品为主；
银行、通讯、洗衣店、 花卉店、文化用品、 家政服务等
特色食街、咖啡店、服装店、 饰品店、动漫店、书吧、小 型俱乐部、、KTV等
形象不断提升
本报告是严格保密的。
商业KPI体系——通过研究众多居住区型商业中心发展规 律，我们总结出商业发展的KPI体系如下
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业态
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业态控制
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经营模式
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辐射范围
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商家性质
陌生区商业的作用主要是完善配套，带动楼盘销售，因此业态以社 区居民日常生活所需为主，如超市零售、餐饮以及美容美发等
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本期商业及配套项目
2 C地块社区商业街（2400 ㎡ ）内向型底商 3 联排底层商业街（2000 ㎡）外向型底商 4 天一城原销售中心（1000 ㎡ ） 5 水澄路沿街商业（7000 ㎡ ） 外向型底商 8 水岸会所 11 B5销售中心
商业业态以满足客户的基本生活需要为主要目的，如餐饮、 日常所需物品和服务等；
我们的目标：帮助销售，提升运营能力
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国内成功会所典型案例
会所
盈利状况
天琴湾会所 成都金林半岛
后海天骄华庭 金地香蜜山 招商海月
万科金域蓝湾
1层用于展示，2层为茶室，3层以上为酒楼，五星级装修，对外经营，其中虽然常住业主不多， 但茶室生意不错。万科接手之前，其酒店多接待杭钢内部客户，对内200多的价格，对外1000多 元的价格
奔驰火锅店：
让火锅借别样的名称吸引人气
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展示建议
商业氛围营造——夸张的广告牌展示、地 面铺装、花艺、壁灯、装饰构件。
一架“宇宙飞船”以同样 方式被钉在“外星来客 “（一家科幻玩具店）上。
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一个超大型号、稀奇 古怪的巨猿金刚从超 级市场仿造的装饰帐 篷上悬挂下来
展示建议
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商业KPI体系——通过研究众多居住区型商业中心发展规 律，我们总结出商业发展KPI体系如下
wk.baidu.com
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商家构成
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面积划分
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业态 演变规律
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开发节奏 启动时机
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价值规律
主力店应吸引品牌商家进驻 吸引的手段——通过较低的租金或未来发展前景
单体面积通常在40-80㎡，可自由分割组合，一般来讲，社区档次越高，单店面 积划分应越大
开发理念：激发区域活力，统领区域商业形象，通 过全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组 合、全新的时尚生活方式，打造区域最好的集购物、 餐饮、休闲娱乐于一体的体验式购物休闲中心
本报告是严格保密的。
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商业分期开发策略
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第一阶段（2019-2019年）
要根据居住区不同发展阶段，严格控制区域内各商业业态组合比例和档次，应 与楼盘形象和档次保持一致
建议陌生区商业启动以自营为主，待区域成熟后可转为销售
“102030”原则：居民步行10分钟可达便利店，20分钟可达中型商场、中小型 餐饮娱乐场所，30分钟可达大型购物中心、大卖场、大型餐饮娱乐场所
高档社区应该更多引入“销售服务”的商家，而中低档社区则应更多引入销售 商品的商家
已建商业及配套项目
3 联排底层商业街（2000 ㎡） 4 天一城原销售中心（1000 ㎡ ） 10 光矩阵会所（c地块销售中心）（2400㎡）
幼儿园
联排沿街底商
天一城销售中心
工地
销售中心
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S342国道
沿河木栈道 水澄路
商业定位及发展趋势
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商业属性——根据商业区种类划分标准，本项目应属于 居住区级商业中心范畴
居住区型商业中心演变规律
社区启动期
社区发展期
主要为区域居民提供日 常基本便民购物服务
进一步完善区域生活 配套，聚集人气
社区成熟期
业态由满足基本生活配 套向休闲娱乐和高档购 物全面升级
物业类型 经营业态
沿街型底商为主
集中型商业为主
BLOCK风情商业街区
家装家居服务、便 利店、快餐店、美 容美发、药品店等
——为C区入驻居民服务，提升C区价值
3 联排底层商业街（2000 ㎡）外向型底商 4 天一城原销中心（1000 ㎡ ）
--------定位社区商业配套，以公共服务、医疗保健、便 利生活、生活购物为主。
——为整个社区居民服务，提升社区价值
水澄路沿街商业（7000 ㎡ ） 外向型底商 ——作为商业形象展示主轴，提升整个社区价值
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特色概念
引入2-3家概念店，抬升商业街特色文化， 后期营销炒作专题提升美食街知名度。
汽车穿梭餐厅：
打造都市人的快捷生活方式。
如何打造过目不忘的美食街？
——取经典店名包装
➢在景德镇看到过的，至今印象深刻：一条小街上的粥 店，叫“一家粥店”，往前走一点又有一家粥店，叫“又一 家粥店”，再往前走一点有第三家粥店，叫“再一家粥店” 。 ➢“食客准备着”、“与食俱进”——主题餐厅，迎合人们的 怀旧情节。 ➢北京回龙观有条街上，一个饭馆叫“孙悟饭”———也许 会有人冲进去问“有龙珠吗？ ➢成都有间西餐厅，名字叫“无饿不坐”。
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商业规模适度性——保守估计社区商业所需面积约为5.7万方，后 期可根据区域商业运营情况适度增加体量
社区商业面积计算
商业面积=总户数×3.5人/户×（0.5~0.9）平米/人 =3186户×3.5人/户×0.84 = 57000平米
注：本项目为中高档社区，因此人 均商业面积取0.84平米/人。
商业配套开发物业盘点（总体量约8.4 万方）
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本报告是严格保密的。
待建商业及配套项目
1 中国钻（2.5万㎡） 2 C地块社区商业街（2400 ㎡ ） 5 水澄路沿街商业（7000 ㎡ ） 6 风情商业街+集中商业（4万㎡ ） 7 B地块北侧沿街商业街（5000 ㎡ ） 8 水岸会所 9 规划中会所 11 B5销售中心
8 水岸会所 --------定位泛会所，以休闲为主
——作为商业形象重点体验区，提升B5别墅价值
11 B5销售中心——私家会所（高端俱乐部） --------B5专用会所，定位商务中心
——作为B5客户私用会所，提升B5别墅价值
2 C地块社区商业街（2400 ㎡ ）内向型底商 --------定位社区商业配套，以便利生活、生活购物为主。
居住人口5000
日人流量25万以上 以上
日人流量25万以上
核心客户群
内城区与中距离郊区（半 小时车程内）居民与办公 工作人员、旅游者
区域15分钟车程内 居民，以及外来消 费者
步行15分钟内 车行30分钟内居民
居民
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居住区级商业中心基本功能及业态
购物
提供食品、生活日用品等购买 场所
商业氛围营造具象表现——灯光工程、灯具、 立柱招牌、立面招牌
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B地块中央水岸会所——作为商业形象重点体验区，提升B5别 墅价值，提升后期经营能力。
➢对于整个项目档次的提升和后期价值增值起到重要的作用； ➢服务内容定位于中高端，主要面向别墅区高端客户； ➢可作为项目后期销售过程中的体验区，展示未来的生活情境， 形成项目营销的一大亮点。
社区商铺的价值随着楼层的升高而降低，二楼是一楼的50%，三楼 就只有一楼的30%。而能接受高楼层的业态相对有限，主要为目的型消费，如： 餐饮、茶馆、咖啡馆、美容美发、休闲娱乐类等。
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商业定位——活性休闲中心
涵盖社区商业、会所功能，集购物、餐饮、休闲 娱乐为一体的一站式核心体验区
范围： 辐射——北塘区 覆盖——惠山区 服务——周边社区
社区沿街商业业态以服务类和购买类为主，新建社区的业态中，沿街商业的家 居装饰类业态相对居多，随着社区的发展与成熟，逐渐被日常用品购买类、饮 食业态替代，功能较复杂的社区各类业态相对均衡
为了不延长新住户的购物半径（步行10分钟之内），配合大盘滚动开发节奏， 应在社区内不断开发新的商业区。在近郊生活配套不完善的情况下，社区商业 应与住宅同时启动。核心店要先行，或招商或自营，以带动商业街的销售，实 现商业价值。同时促进社区的持续发展，为住宅销售增加亮点。
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会所已成为支撑高端客户特定生活模式的必 备设施；
但对于会所，开发商又爱又恨，爱是因为它 带来的高价值，恨是因为它的经营难题；
现在，看起来，会所更像是一种奢侈品；
……
开发商： 经营问题成为顾虑的焦点：
•厦门会所100%亏损； •广州会所约90%亏损； •深圳会所约84%亏损； •北京会所约60%亏损； •香港会所约20%亏损
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待售or待建项目
5 波谱洋房（4.5万㎡、397户） 6 波谱公寓+波谱洋房（13万㎡、1500户） 7 联排别墅（6万方、287户） 8 联排别墅（5万方、250户） 9 高层公寓（42万方、4200户） 10 高层公寓（90万方、9000户） 11 待购土地
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建筑立面
多现代元素符号打造特色商业建筑载体
➢建筑作为一种艺术形式，处世态度和生 活方式，在这里形式以及符号都当作是当 代的而非历史的东西来感知。
➢中国传统的馒头、水饺、烧麦都是把馅 包在里面；而外国的比萨、面包、热狗都 是把馅露出来。馒头和比萨，两种食物， 展现两种文化，两种心态。打造现代的国 际饮食文化。
谨呈：阳光100集团
阳光100国际新城 商业开发时序及规划业态建议
2009年12月18日
项目商住物业盘点
本报告是严格保密的。
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住宅开发物业盘点（总体量210万方）
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已售项目
1 独栋别墅（6万㎡、300户） 2 小高层公寓（19万㎡、1300户 ） 3 波谱公寓+波谱洋房（16万㎡ 、1500户） 4 波谱洋房（8万㎡、700户）
商
商业中心总建筑面积：57000平米，其中：
业
品牌超市：16000平米
规
百货商铺：8000平米
模
Block风情商业街：16000平米
适
其余沿街商业：17000平米
度
性
根据社区人口规模确定合理的商业配套服务面
积约为5.7万平米，与原有商业规划基本一致
本报告是严格保密的。
发展阶段 发展特征
居住区型商业中心演变规律
定位业态
中高档餐饮，以中档餐饮为主，通过引入个别特 色概念店或品牌餐饮店提升餐饮街形象。
建筑立面
以现代元素为主，与内围B5别墅形成强烈反差， 与现代人餐饮生活氛围契合。
特色概念
引入2-3家概念店，抬升商业街特色文化，后期 营销炒作专题提升美食街知名度。
商业包装
灯光工程、灯具、立柱招牌、立面招牌等具象表 现营造商业氛围。