成都别墅发展史
成都别墅发展历程暨国内外优秀别墅赏鉴
1、以高尔夫球场为主，地产开发为辅
➢典型案例：昆明春城高尔夫球湖畔度假村 ➢地理位置：云南省昆明市东郊宜良县阳宗海湖畔 ➢引擎：顶级高尔夫球场、单一引擎 ➢核心功能：打高尔夫球 ➢客户类型：打球的人，客户单一 ➢档次：世界有名，亚洲顶尖 ➢开发条件：不做高尔夫就无法做地产开发，土地开发量小，价值很高
龙泉版块
依托城市规划利好、自然资源以及大盘对于 东部片区的传统认知的改变形成中低档别墅 聚集区。
版块区域分析
休闲度假和商务型别墅为主 产品类型多样，以联排别墅为主，有少量的独栋别墅 联排面积230－285 ㎡，独栋别墅面积380－553㎡ 联排别墅价格6000-8000元/㎡，独栋别墅价格8000-12000元/ ㎡ 客户阶层：城市中端低密度置业客户、本地及外来养老客户 客户来源：成都东门客户为主，其次是川内成渝线上的二、三级城市〔如简阳、 内江等地〕及极少龙泉本地客户。
国际上对别墅的特定含义：通常指单幢的低层或多层住宅， 有较大的庭院， 甚至有很大的花园或园林、田野。
2、别墅分类
➢ 按建筑类型分
➢ 按建筑风格分
➢ 按用途分：生活型经济别墅 度假型的别墅 出租型别墅 经营型别墅 商住型别墅
独栋别墅
联排别墅
双拼别墅
叠拼别墅
二、成都别墅市场开展
1、成都别墅开展历程
2、成都别墅区域分布及版块开展
成都别墅区域版块开展
桐梓林版块：锦绣花园、锦官新城等 武侯版块：五大花园、领秀别墅、武侯别墅
城区别墅 版块分布
浣花片区：浣花流水山庄、草堂之春、舜园、金林半岛等 东湖区片：河滨印象
国宾版块：迎宾大道一号、成都后花园、君临天下等
近郊别墅 版块分布
青城山版块：高山流水、青城高尔夫山庄、青城山房、芙蓉 青城
深挖牧马山板块发展史：成都别墅“新贵”的10余年沧桑巨变
深挖牧马山板块发展史：成都别墅“新贵”的10余年沧桑巨变曾几何时，成都西南边上一座牧马山，让多少人魂牵梦萦。
这张以别墅群闻名的成都高端居住名片，10余年间几经沉浮，从众星捧月到跌落神坛，再到如今的风云再起，它经历的实在太多。
成都别墅板块“新贵”牧马山的历史追溯风水典故成都人第一次和别墅结缘，大概是因为浣花溪别墅。
浣花溪凭借古时女子河边洗衣衣服变百花的历史典故、加上坐拥得天独厚的城市中心湿地公园的稀缺自然资源，致使浣花溪别墅被抬升到了一个历史高度。
这个高度几乎成为了成都人对别墅认知的唯一。
所以在成都谈别墅，根本绕不过浣花溪。
（浣花溪别墅）谁也料想不到，而后的成都别墅板块“新贵”——牧马山，会横空出世，成为继浣花溪之后，成都高端住宅区的一张名片。
自古以来，牧马山便是帝王将相青睐的风水宝地，从“蚕丛定都”、“张飞牧马”的选址可见一斑。
风水龙脉历来分为“来龙”和“去脉”，一弯岷江水，润泽成都平原，其中，岷山是“来龙”，而牧马山则是“去脉”。
众所周知，但凡水域，下游均为财富聚集之地，藏风汇水，正是牧马山风水的最好写照，因此，这块不平凡的土地注定不会甘于平凡。
成都别墅第一版图“交椅”也曾几经沉浮时光流转到2003年，沉睡中的这块风水宝地，借势得天独厚的自然环境和四川最早最标准的高尔夫球场，吸引来了一些本土开发商，尝试着扎进了牧马山这个最原始的“处女地”，终于被森宇集团等一批品牌开发商“唤醒”，牧马山·易城、森宇·维也纳森林别墅、半山卫城、萨尔茨堡等项目先后亮相。
此后，不断有品牌开发商在这个区域内跑马圈地。
成都置信、三盛地产、嘉德投资，龙湖地产、金科地产，恒大地产，来自新加坡的华新国际都在第二轮发展中加入到牧马山板块的开发行列中。
杨柳河和碾河两条天然河流交叉穿行、2000亩的原生松林、最美的湿地公园，这些看起来就很美的词汇，构成了牧马山不可复制的绝佳美景。
这里成为继成都浣花溪之后，又一个备受瞩目的高端别墅区，引得顶层人士争相置业，牧马山从此被称为成都别墅第一山，并当仁不让地坐上了成都别墅第一版图“交椅”。
成都别墅发展史
第三代：现代别墅
时间：最近开始出现
现代别墅本质上还是属于城市别墅范畴，除了生 活便利、交通快捷、完全针对“第一居所”设计外， 时尚、现代、都市文化气息等都是现代别墅的标 志。它不仅将城市与别墅两种功能合而为一，它 也是根据现代都市人对居住提出的要求，在规模 化的配套基础上，使别墅居住完成从此前的“度假 型”向“常住型”转型，实现了别墅从“第二居所”到 “第一居所”的转变。 现代别墅关注的不仅是与城市的距离、生活的便利性等物质层面， 更注重对心灵层面的关怀。在这里，人与人的距离被放在更重要的地位， 和谐友好的邻里便利性等物质层面，更注重对心灵层面的关怀。在这里， 人与人的距离被放在更重要的地位，和谐友好的邻里关系，自由愉悦的生 活状态，对多元文化的包容与接受，成为衡量现代别墅的重要指标。
一、厚重的历史演绎别墅的由来
成都真正有别墅并在城市记忆上留下自己现 实的痕迹，发端于上个世纪之初，以一批公 馆的兴起为标志。这个时期的公馆，多为达 官贵人所造，离普通老百姓的生活，遥远得 像一个梦。随着时代变迁，老成都的公馆逐 渐消失了，但那大户ห้องสมุดไป่ตู้庭，清雅居家的韵味， 却久久难以散去。
1992年，以锦绣花园在城南的兴起，宣告了成都一个真正 别墅时代的来临。一种有别于清一色筒子楼的生活方式让众 多先富起来的人群心驰神往，通过欧美影视积淀起来的别墅 情结寻求到了市场的释放通道。
完美配套 尊享不离尘人生
牧马山也是成都起步时间最早的别墅区。这里坡地与台地相间隔，平均 海拔500米，常年平均气温16.2摄氏度，相对湿度75%，无霜期达 290天。在这方圆18.3平方公里的区域内，不仅有杨柳河、碾河两大 水系环绕着高差100米以内的蜿蜒浅丘，更有2000亩的成都近郊唯一 原生松林……这里的山地资源无疑是诞生顶级别墅的最理想之地。与成 都市区的直线距离仅12公里，板块中形成了5横5纵的立体交通网络， 实现了和城南、天府新城、成都CBD金融核心区、西部空港开发区的 无缝连接，且其距离双流国际机场仅需10余分钟的车程，交通便捷通 畅。 除了对万亩山林资源的拥享之外，人们更加迷恋的是，在对山的统治中 感悟生命的权威，以及对人生荣耀的思考。而今在全国，山居别墅是别 墅金字塔的顶尖，全国十大豪宅之首的大一山庄就是最好的说明。在龙 湖地产悠山郡，给你的，是享受真正的塔尖生活。
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2004年
发展概况
从2000年至2004年，成都市别墅的开发投 资呈持续上升势头，成都别墅快速进入了升 级换代的时代。别墅逐步有了明显的类别划 分。通过特色化、差异化的市场定位和产品 设计，成都别墅呈现出百花齐放的景象。
发展特点
1、别墅开发的主战场已经移师到 青城山、都江堰、龙泉、华阳 等近郊城市。
代表作
2、五大花园 （盲目跟风，项目因 产品设计落后、大环 境无法改善等问题而 倍受冷落 ）
成都别墅 发展周期 1997年
市场回落期
1999年
发展概况
成都豪宅在经过了快速发展之后，别墅产品 开发落后、居住大环境无法改善等问题也逐 渐暴露出来，成都别墅进入了调整期。
发展特点
1、成都豪宅最具代表性的 浣花溪版块开始崛起龙湖.长桥郡 Nhomakorabea城南版块
依托成都平原稀有坡地资源的生态环境优 势以及国际城南核心区域的区位优势形成 的城市近郊别墅。
➢ 版块市场特
别墅项目普遍规模较大，档次较高 产品类型多样，以联排及叠拼别墅为主
独栋别墅面积230-480㎡，联排面积200-380 ㎡, 叠拼面积220-260㎡
独栋别墅16000-22000元/㎡，联排12000-18000元/ ㎡， 叠拼10000-12000元/㎡ 客户阶层：城市高端别墅置业人群、外来高端养老型客户 客户来源：以城南客户为主，生意人居多
龙泉版块：国一.澳乡、 中粮.御岭湾、御源.大湖区
新城南版块：雅居乐别墅、麓山国际社区、河畔新世界、蜀 郡
温江版块：紫檀山、香瑞湖、香碧歌庄园、锦绣森林 、金河 谷、春天大道
重点版块市场特征
➢ 牧马山版块
依托牧马山良好的自然资源、机场、高端 休闲度假设施－国际高尔夫资源及便捷的 交通形成的高档近郊资源型纯别墅生活区。
易居中国-2009成都别墅市场项目研究
供需趋势
存量占比 （套计） 0.57% 2.58% 9.46% 15.47% 27.79% 7.74% 16.91% 19.48% 100.00%
交叉分析
存量分析
独栋存量分析： Ø截止09年6月年底，市场独栋别墅 存量房源接近700套，合计约30万㎡； Ø从独栋存量面积段来看，主要集 中在350-400㎡，占比为27.79%，其 次为500㎡以上房源，占比19.48%。
别墅物业供需分析
供应 套数 1158 2205 1075 1687 1207 7332 供应面积 （万㎡） 35.04 60.98 33.62 50.24 32.51 212.39
年度供需趋势 存量出清周期
成交 套数 1795 2283 648 948 1530 7204 成交面积 （万㎡） 52.61 66.39 19.94 25.18 42.28 206.40
12
别墅细分物业分析—独栋
面积段 <200 200-250 250-300 300-350 350-400 400-450 450-500 >500 总计 存量套数 4 18 66 108 194 54 118 136 698 存量面积 （万㎡） 0.08 0.43 1.84 3.45 7.27 2.27 5.64 9.01 29.99
面积段 别墅物业 <200 <200 200-250 250-300 300-350 总价段 350-400 400-450 450-500 >500 总计 968 854 88 18 4 2 1 1 200-250 1021 312 241 71 54 2 2 15 1718 250-300 772 238 166 121 36 19 15 3 1370 300-350 604 551 296 227 180 56 13 15 1942 350-400 172 66 98 56 47 45 79 74 637 400-450 66 13 17 23 20 20 17 84 260 7 26 16 33 13 33 132 450-500 4 >500 1 2 3 11 3 22 18 117 177 3494 1270 846 539 358 198 158 341 7204 总计
2022成都市百货市场分析成都市别墅市场分析
2022成都市百货市场分析成都市别墅市场分析
成都市别墅市场分析一、成都市别墅市场发展第一阶段：掘金'金字塔“尖第二阶段：新富阶层崛起第三阶段：别墅市场黄金季节1992
年”1997年1998年””2002年2003年-2004年代表项目代表项目代表项目草堂之春、金林半岛、维也纳森林别墅、中国青城、锦丽园、春雨花间风格雅园、园首山庄、成都花园、锦绣花园、天府花园君临天下、锦城豪庭、河滨印象价位6000-10000元绿水康城、翠拥天地,TOWNHOUSE消费群：金字塔尖、消费群：成都的本土新富阶层消费群：中产阶层暴富群体锦绣花园、天府花园的成功销售,引发了机场路别墅的一哄而起,在机场路两旁,南洋花园、巴黎花园、顺风苑··但仅仅拥有交通资源的别墅项目并没有赢得购房者的认可。
机场路别墅开发热的结果是留下了大批的积压别墅和烂尾楼盘,成都的别墅楼市在经历了短短两年的辉煌后从此一蹶不振,重重地摔入了低谷。
项目特点：一、多元化、成熟的产品市场别墅开始向低中档市场靠近二、别墅市场向草堂之春、金林半岛类型的极品别墅和向中产阶层的经济别墅实现两极化发展;三、同时出现了纯西式风格和中式风格等多种类型;三、随着近郊别墅的火爆,远郊以及跨区域别墅市场的黄金季节即将到来。
项目特点：一、远离尘嚣,具备优越的地理位置和自然环境;二、是有较大的开发规模和完善的生活配套,如:泳池会所、网球场、超市等;...。
青城山别墅
第五部分， 第五部分，本案的定位发展方向
一、本案的基本情况 二、本案定位的有利条件 三、本案定位的劣势分析 四、本案的竞争态势定位 五、本案在青城山别墅物业中的地位与可选择的市场取位 六、本案的战略构想 七、本案的规划及定位蓝图
1、形象定位 2、价值定位（含创造性的规划配设提升价值的方法及方案 含创造性的规划配设提升价值的方法及方案） 3、价格定位 4、客户群定位 5、功能价值定位（含户型及面积定位） 6、外立面包装定位（魅力化定位） 7、推广定位
时间2000—2004年 成都别墅飞速发展 时间 年 代表楼盘： 代表楼盘：草堂之春 浣花溪山庄 高山流水
从1996年至2002年，成都市别墅的开发投资呈持续上升势头 成都市别墅的开发投资呈持续上升势头，2002年全年成都别墅开发投资总额 超过20亿元人民币，同时成都别墅快速进入了升级换代的时代 同时成都别墅快速进入了升级换代的时代。 此刻别墅逐步有了明显的类别划分。通过差异化的市场定位和产品设计 通过差异化的市场定位和产品设计，占尽稀缺资源的豪华独立 别墅、“顶天立地”的中产阶层联排别墅、风景区的度假别墅 风景区的度假别墅、郊区居家和度假两用型的别墅等一齐 出现在市场。别墅开发的主战场移师近郊如青城山 别墅开发的主战场移师近郊如青城山、都江堰、龙泉、华阳。而且这还是别墅概念爆炸 的阶段，“5+2”别墅生活方式、旅游别墅、粉饰度假 粉饰度假、Townhouse几乎所有的概念都是在这一时期 诞生。
321—500㎡ 500㎡以上
成都独栋别墅的价格分布较广，从7000—20000 20000元/㎡不等。主流价格主要分布在7000—9000元 /㎡、8000—11000元/㎡、12000—18000元/㎡等三个区间段 等三个区间段。其中价格在7000—9000元/㎡（如中 粮·御嶺湾，恒大金碧天下）主要分布在牧马山、 、都江堰—青城山、龙泉等三个区域；8000—11000 元/㎡（如上善栖、中海国际社区）主要分布在都江堰 主要分布在都江堰—青城山、温江、主城区；12000—18000元/ ㎡（如逸岭·锦江，麓山国际社区）主要分布在都江堰 主要分布在都江堰—青城山、华阳、主城 ，主流价格在4000—6000元/㎡、7000—9000元/㎡ 二个区间段。其中4000—6000元/㎡（如芙蓉锦绣） ）主要分布在温江、都江堰—青城山、郫县等三个 片区；7000—9000元/㎡（如芙蓉古城，香碧歌庄园 香碧歌庄园）主要分布在主城区、温江、华阳、都江堰—青 城山片区。 叠拼别墅价格分布在3700—12000元/㎡（如青城山房 如青城山房），主流价格在5000—7000元/㎡。（如 蜀山栖镇，蓝光·紫檀山）叠拼别墅作为近几年出现的新别墅产品 叠拼别墅作为近几年出现的新别墅产品，目前主要分布在主城区、华阳、 温江、这三个房地产开发相对成熟的片区，都江堰 都江堰—青城山也出现此类产品。 成都别墅市场，错拼别墅由一家到现今出现众多借助和利用地势来规划修建的错拼别墅 错拼别墅由一家到现今出现众多借助和利用地势来规划修建的错拼别墅，同时 提升产品的性价比和价值。
成都城南大平层,开创大时代!
成都城南大平层,开创大时代!豪宅演变史，大平层当道，别墅之后的终极豪宅如果探究住宅产品的演变史，经济发展是影响城市居住空间发展演变的首要因素。
从最初单一功能型住宅，没有过多的讲究，只起到遮风挡雨作用的基础居住；到在此基础上的升级，住宅开始注重视觉效果，在品质上的需求有所增强；再到不仅讲究风格、宜居还要设计合理、品质高端等等。
一步步的发展，无不是经济提升带来需求层次的递进，同时，需求亦带来居住观的不断衍变升级又再次催生高端产品的出现，从居住到生活方式，最终造就各种巅峰豪宅的出现，别墅是终极居住的最佳代言，但随着别墅供地政策的收紧，别墅的时代正在过去，城市豪宅的最终“归宿”，花落大平层。
福布斯近年来曾经评选出的“世界十大最奢侈住宅”中，平层产品一度占据七席，平层大宅已成为全球顶级居住风潮。
大平层豪宅，以兼具墅级体验感与优享城市中心的各种既有的配套资源，成为风靡世界的顶级居住之选。
越来越多的巅峰人士开始留恋平层豪宅所营造的奢华氛围。
从曼哈顿的上东区到伦敦的金融区，从香港的维多利亚湾到上海的陆家嘴滨江，世界财富的掌控者，不断追逐着舒适的平层奢华。
随着高端生活理念的转变，别墅已不再是豪宅的唯一选择，而注重居住功能、圈层营造、奢适配套与服务的平层大宅，以顶级品质颠覆别墅享受，并影响着巅峰人士的置业观。
这不只是建筑和地理概念，而是一个城市精神和风尚潮流策源地，代表的是城市最前沿的时尚态度。
微妙的是，这种知富阶层的平层情结，正随着国际奢华生活标本的成功，而向其他城市蔓延。
比如成都。
受“居住功能扁平化、社区配套高端化、景观资源集中化、生活私密化、室内空间家庭化”的多重因素影响，城市大平层别墅渐成都市精英终极置业的首选。
就目前形势来看，一切围绕在以居住功能、人性化、豪华舒适为目的的大平层产品已然执掌了当今高端住宅的话语权。
优势一：居住功能“扁平化”大平层产品更多的是把居住的功能区都放在一个平面上，即在一层内解决了家庭生活的所有功能，避免了中老年人频繁上下楼的不方便。
成都最贵的别墅----麓山别墅楼书文案
麓山。
18个清澈的池塘罗列于30个绿色山丘之间。
夏夜，凉风拂过，蛙声起伏；深秋，冷月映照，寒星数点。
2000年初，人民南路南延线尽头这块土地的开发权为一家叫万华的房地产公司所得。
时值新城南被从沉睡中唤醒的前夜，谁都以为，郊区化开发的东风会在这块土地上快速催生出一片片楼房，又快速把这些楼房变成哗哗响的钞票。
然而，又过了将近5年，直到2004年10月30日，麓山国际社区才低调开盘。
缓丘之上，池塘之侧，那两百多套独立住宅是以极其缓慢的速度生长出来的。
犹如时光倒流，在这个欧洲古典村落一般的建筑群里，墙面仿佛已经被风雨褪去了色彩，树木仿佛已经在那里沉静地站立了好多年。
这个定位于顶级富人区的项目，洗尽铅华。
好在我们知道，宝剑的锋芒，总是掩藏于剑鞘之中。
就像那把青铜古剑一样，麓山的出世，是一个用心血浸润、用烈火锻炼、用手工打磨的过程。
创世纪之一两种理论和一块土地那时候到麓山，需要开越野车从双流绕过来。
但是，这块广阔的土地却让想一展身手者跃跃欲试，而且，它紧连着城市的中轴--人民南路……如果是在市级机关南迁和修建地铁的规划出台之后，谁都知道应该拿麓山这个位置的土地，而且越大越好。
但那个时候，新城南的概念还有两年才会出现，到这块地需要开越野车从双流绕过来。
描述这块地的位置，连华阳都高攀不起，只能说"南面"。
能选这样一块地吗，万华内部进行了几十次激烈的争论。
最后，两种理论渐渐占了上风。
第一种理论是，做熟不如做生。
城市区域内的土地，增值空间有限，而且受周边建筑牵制，只能进行常规开发。
而这块土地如此广阔，大有施展拳脚的空间。
第二种理论是，城市发展中轴优先。
中轴是城市的核心，承担着交通、会展和景观的压力，这种压力将会促进城市向外延展，在中轴的终端成就新的核心。
比如巴黎，老城区集中了交通、购物、居住的压力，只能向外扩张。
规划的6个方向不同的“新都心”中，其它5个均藉藉无名，德方斯新城却成为世界最闻名的卫星城典范。
成都别墅市场综合分析
成都别墅市场综合分析一、2005别墅市场解析2005年，成都别墅市场出现出百家争鸣的空前〝盛世〞，35个项目让成都别墅跨入了〝诸候争霸〞的时代。
据有关资料统计，近年来，成都市别墅的开发面积占成都市房地产开发总量的38％左右，且每年以1.2％左右的速度递增，也能够说，成都别墅差不多占据了整个房地产市场的半壁江山。
1、供应特点•供应量表1-1历年成都别墅投资走势表〔单位：万元〕图1-1 别墅历年投资情形图〔单位：万元〕从1996年至2002年，成都市别墅的开发投资呈连续上升势头，2003年投资势头有所回落。
2004年－2005年又回复上升势头。
1996-2002年，成都市别墅市场的进展差不多保持与整个房地产业进展同步，历年来均呈不断上升的势头。
2003年，成都房地产市场投资整体水平下降的趋势，别墅投资显现小幅下跌，但跌幅专门有限，大大低于住宅和整体投资下跌幅度。
2004－2005年，基于成都房地产市场的空前繁荣，造就了成都房地产投资额的巨额增长，别墅物业的开发也得到了迅速的提升。
早期的1992到1997年是成都市别墅市场进展的初期，由第一个带别墅项目的锦绣花园到五大花园盲目跟风修建的别墅，市场经历了从无到有的过程，但五大花园修建的别墅因为产品设计落后、大环境无法改善等问题而倍受冷落；1997-1999年是市场的回落期，直到2000-2001年，成都别墅市场开发迈向了新台阶，通过特色化、差异化的市场定位和产品设计，成都别墅出现出百花齐放的景象：占尽稀缺资源〔自然景观或人文景观〕的豪华独立别墅〔如草堂之春等〕；〝顶天立地〞的中产阶层别墅Townhomes〔如浣花溪山庄等〕；风景区的度假型别墅〔如青城高尔夫山庄等〕；郊区居家、度假两用型的别墅〔如阳光假日等〕等。
2001-2005年市场又进入新一个的进展期，成都别墅投资渐入佳境，依靠上一高峰期的铺垫，在这期间，成都市别墅也大量涌现出许多具有代表性的项目，如三利宅院、维也纳森林别墅以及高档的金林半岛、麓山国际等优秀之作，成都市别墅供应市场依旧相当活跃。
成都豪宅发展史
成都豪宅发展史说起成都这座城，大家伙儿第一印象肯定是悠闲自在，熊猫萌态，还有那让人垂涎欲滴的麻辣火锅。
但今儿咱们不聊这些，咱来扒一扒成都豪宅的那些事儿，看看这座慢生活城市里的高端住宅是如何一步步发展壮大的。
话说回上世纪八九十年代，那会儿的成都，高楼大厦还没那么扎堆，街巷里弄还透着股子老成都的韵味。
那时候的“豪宅”，嘿，那可真是凤毛麟角，基本上就是些单位分配的大户型，或者是一些有头有脸的人物自己盖的小别墅。
那时候的别墅，位置大多选在城边儿上，空气清新，环境幽静，邻里之间也都熟络，晚上串串门儿，喝喝茶，那叫一个惬意。
到了2000年左右，成都开始慢慢有了点“国际范儿”，经济也嗖嗖往上涨，老百姓手里头宽裕了，对生活质量的要求自然也就高了。
这时候，豪宅的概念开始逐渐清晰起来，不再仅仅是大和豪华那么简单，更讲究的是设计感、私密性和配套的社区服务。
记得那会儿，浣花溪那边儿出了几个高档小区，依山傍水，绿化做得那叫一个到位，小区里还有人工湖、网球场，住户们没事儿就遛遛狗，打打球，生活品质直线上升。
再往后，成都的发展速度简直就像开了挂，南门那边儿的高新区、天府新区，高楼大厦拔地而起，CBD、科技园一个接一个，吸引了大量企业和人才涌入。
这时候的豪宅，也跟着“与时俱进”，不仅仅是住的地方了，更成了身份和地位的象征。
什么“空中花园”、“智能家居”、“私人管家服务”，这些以前想都不敢想的配置，现在成了豪宅的标配。
就比如说锦江区那个有名的豪宅盘，每栋楼都有专属的管家团队，从日常打扫到接送孩子上学，全都能给你安排得妥妥当当，住进去那就是享受“皇帝般”的待遇啊！而且，现在的成都豪宅，还特别注重与环境的和谐共生。
像那些挨着公园的楼盘，那景色，那空气，简直就是住在自然氧吧里。
周末一家老小，去公园走走，看看花，喂喂鱼，享受一下慢生活，别提多滋润了。
当然，豪宅的价格也是水涨船高，不是一般人能负担得起的。
不过呢，这也算是市场经济的一种体现吧，毕竟人家开发商投入的成本也不低，设计、材料、服务，哪一样都得是顶级的。
成都房地产发展史
成都房地产发展史一、引言成都，作为四川省的省会城市，拥有悠久的历史和丰富的文化底蕴。
在过去的几十年里，随着中国改革开放和城市化进程的推进，成都房地产业得到了迅速发展。
从最初的筒子楼、单位宿舍到如今的高楼大厦、别墅小区，成都房地产经历了翻天覆地的变化。
本文将带您回顾成都房地产的发展历程，探索其背后的故事和动因。
二、计划经济时期的住房建设（1949-1978年）新中国成立后，成都的住房建设主要依靠国家计划和单位分配。
这一时期的住房以筒子楼、单位宿舍为主，多为多层建筑，面积较小，设施简单。
由于城市化进程缓慢，城市人口增长较为稳定，住房供需矛盾并不突出。
三、改革开放后的住房改革（1979-1997年）1979年，中国开始实行改革开放政策，经济体制逐步由计划经济向市场经济转型。
在这一背景下，成都房地产业开始崛起。
1980年代，成都市开始探索住房制度改革，逐步取消单位分配住房，实行市场化的住房供应。
随着城市化的加速和人口增长，住房需求逐渐增加，房地产开发商开始涌现，推动住房建设的发展。
这一时期的代表性住宅小区有锦江宾馆宿舍、青羊小区等。
四、房地产市场快速发展期（1998-2010年）进入21世纪，成都房地产市场迎来了快速发展期。
随着中国加入世界贸易组织（WTO）和西部大开发战略的实施，成都的经济实力得到了显著提升，吸引了大量外来人口。
这一时期的住房需求迅速增长，房地产市场呈现出供不应求的局面。
房地产开发商纷纷加大投资力度，推动住宅小区的建设。
成都的房价也呈现出持续上涨的趋势。
这一时期的代表性住宅小区有万科金色家园、龙湖长城脚下的院子等。
五、房地产市场调控与转型升级期（2011年至今）面对房价持续上涨的压力，中国政府开始实施房地产市场调控政策，以遏制房价过快上涨和防范金融风险。
在这一背景下，成都房地产市场进入了调控与转型升级期。
政府加大土地供应，推动住房供需平衡。
同时，房地产开发商开始探索产业转型升级，开发更多高品质、绿色环保的住宅项目。
2007中海地产书写成都别墅新纪元
2007中海地产书写成都别墅新纪元27年来，中海地产始终坚持“选择主流城市、锁定主流地段、关注主流人群、建筑主流产品、传播主流价值”的开发价值观，并以精耕细作的方式和精雕细琢的产品，在全国版图上建立了一个属于中海的高端产品脉络。
2005年，中海的全国战略中，别墅项目异军突起———深圳香蜜湖1号、苏州湖滨1号、上海翡翠湖岸、北京安德鲁斯庄园……别墅成为了中海高端战略的又一张王牌。
2007年，在成都积淀7年之后，中海地产的利剑出鞘———一个规划面积逾20万平米的中海国际社区超大城市别墅群落；总体量近6万平米的中海·龙湾半岛绝版半岛别墅龙园，即将全面亮相。
一个是国际化住区的超大城市群落，一个是城市绝版半岛别墅的代言。
业内人士惊呼，中海不鸣则已，一鸣惊人。
此番发力必将颠覆成都传统别墅，再造城市别墅的价值。
战略篇厚积薄发，重新定义城市别墅价值2007年，成都房地产市场风起云涌。
众多品牌开发商蓄势待发，谁将第一个持剑而出掀起江湖第一轮风云，市场期待王者的出现。
而成都别墅市场一直是群龙共舞，从城西的人文，到城南的国际化，风情化，各方都在演绎着对别墅的理解。
而中海———这个高端产品标准的刷新者，为何在成都对别墅产品却按兵不动？有人揣测，有人猜疑，更多的人是在期待。
期待中海的别墅，期待中海别墅对成都城市别墅价值的重新定义。
4月，一贯作风严谨、稳重、低调的中海地产突然向市场宣告：2007年中海别墅年来了。
由中海国际社区别墅群落与中海·龙湾半岛绝版半岛别墅龙园发动的中海高端战略由此浮出水面。
中海地产别墅战略在全国飘红，2007年携此大好形势，亦将改变成都人对城市别墅的价值观。
27年沉淀，7年成都潜心磨砺，厚积而薄发，2007中海别墅年来了！核心价值：稀缺城市土地资源的占有成都是一个不缺别墅的城市。
从城郊一直绵延到青城山下此起彼伏的别墅建造工地很好地说明了这一点。
然而在以“选择主流城市、锁定主流地段、关注主流人群、建筑主流产品、传播主流价值”为开发价值观的中海地产眼中，建造别墅的根本是对稀缺城市土地资源的占有。
成都房地产市场分析
叠拼别墅总供应套数262套，已售258套，仅余4套，面积区间在193－373平米，单套总价在280－680万之间，集中销售期去化速度在30套/月，平均速度10套/月。
联排别墅总供应套数85套，均在三环外，已售70套，仅余15套，面积区间在320－400平米，单套总价在320－600万之间，主力单价在1.2－1.5万元之间，集中销售期去化速度在18－37套/月。
均价10000元/㎡，总价200-300多万元/套,
均价约12000元/平米
开盘当月（08年1月）销售30多套；
08年2-4月：约5套/月
08年5-12月：约2套/月
09年1-3月：约10套/月
以成都本地人为主（其中，有部分置信老业主）；其次为在沿海、上海、北京等地工作的四川人
2期预计于09年10月推出，全为独栋别墅产品，共100多套
从市场层面来看，随着国家相关政策的出台，受益的只有原先已经获批并上市交易或正将上市的别墅项目。而新的竞争者则将被挡在门外。加上成都正致力打造的休闲概念，由此造成成都纯别墅项目在今后或将进入奇货可居的状态，其别墅市场价格在今后也将随着政策的逐步推行而加入上涨行列。
随着国家相关政策的出台，成都周边县市原先地段不被看好的别墅，随着城市空间的变大，将对这些县市的别墅市场带来比较好的繁荣。国土资源部对别墅概念做更为清晰的界定将使得以往各个城市的开发商擅打的“擦边球”概念报批别墅项目的行为得到有效控制。短期衡量，政府对高档别墅的禁令将为开发商提高别墅价格制造出更合理的借口。
双拼
2
0ห้องสมุดไป่ตู้
2
240-270㎡（4室2厅3卫、4室3厅3卫）
中航•云岭
成都别墅产品分析
2011成都别墅：600平米是个槛庄园别墅项目将增加房地产门户-搜房网2011-01-25 09:37:00来源：2010年成都别墅市场表现可算是抢眼。
在商品住宅市场销售量较2009年减少%的情况下，别墅市场销售量几乎与火爆的2009年持平，价格较2009年上涨了15%。
机构认为，2011年，成都别墅市场将依然稳定发展，同时通货膨胀影响别墅价格，成都的别墅需求将会继续上升2010年成都别墅市场表现可算是抢眼。
在商品住宅市场销售量较2009年减少%的情况下，别墅市场销售量几乎与火爆的2009年持平，价格较2009年上涨了15%。
机构认为，2011年，成都别墅市场将依然稳定发展，同时通货膨胀影响别墅价格，成都的别墅需求将会继续上升，但随着2011年入市的别墅项目增加，别墅市场竞争激烈，预计涨幅不会太大。
定位：百万产品OR千万产品别墅产品将进一步细分总体来看，2010年的成都别墅市场发展较为平稳。
究其原因，别墅用地稀缺，作为高端稀缺性物业，受政策影响较小，销售状态一直稳定。
其中，麓山国际社区在2010年全年劲销375套，万平方米领跑成都别墅市场，带动麓山板块发展；三利宅院全年销售186套，万平方米位居第二，拉动城市别墅发展。
就产品化细分来看，从较低价格的100万元/套左右的产品（如青城山板块的一览别墅，温江和黄彩叠园等），到千万以上的产品（如麓山别墅2000万级组团“黑钻山庄”，龙湖长桥郡5000万级楼王别墅，蔚蓝卡地亚 2000万元/套以上的楼王别墅），还有大陆希望集团的亚特兰蒂斯项目将推出亿万级别墅王。
别墅面积段跨度从100平方米左右到7、800平方米以上。
别墅产品功能从度假型别墅、居住性别墅到庄园别墅，而每种别墅产品都有各自的客户定位，满足客户不同程度的需求，2011年，预计这种细化趋势将进一步明显。
物业形态：单一OR多业态未来别墅社区流行多物业形态组合从别墅市场发展来看，多物业形态别墅社区一般出现在城市别墅板块，如先前销售的万科·金域蓝湾、置信·丽都花园城等，现在的中粮·祥云国际生活区、中海·金沙府、中海国际社区·央墅、中海·龙湾半岛、保利·心语花园等，均在高层社区规划少部分的别墅产品，以提升项目整体调性，满足客户不同程度需求。
保利西子城别墅培训资料(保利别墅发展史)
叶语：40-45 锦湖：92-132
狮子湖：260万 两河森林：350-680万
狮子湖：7.1-10.2m 两河森林：5.6-6.8m
狮子湖：154-
五室两厅四卫
178
两河：48-72
330万
7.2m
四室两厅四卫 144-150
曹将诚品 /279999405 3
保利别墅产品发展历程 第一代别墅产品—保利公园198（蝴蝶谷）
2009年
350-370平联排+560㎡双拼，全3+1层庄园级配置，利 用山体优势，打造成都首例坡地别墅，开创城北别墅的
商品房时代
近郊坡地别墅，2200亩郁金香公园、国际高 尔夫生活和五星级酒店顶级配套。
保利心语 ——官邸 2010年
350-370平联排+560㎡双拼，全3+1层庄园级配置
将蝴蝶谷别墅产品移植到城南大源板块，解 决传统别墅的城市距离问题，让别墅产品真 正成为第一居所，成都保利城市别墅的开山
㎡
客厅上空挑高 赠送面积近30 ㎡，可做舒居
次卧
三楼主要为近60㎡主卧套 间，包括卧室，书房，衣 帽间，卫生间。还有18㎡
的屋顶楼台花园赠送
曹将诚品 /279999405 7
第一代别墅产品—保利公园198（蝴蝶谷）
产品总结
优点
保利地产别墅产品在成都的首开之作，延续全国的经典别墅产品（如上海的保利叶上海项目），利用山体优势， 打造成都首例坡地别墅，开创城北别墅的商品房时代，使成都全面进入别墅的商品房时代。
保利别墅产品发展历程 第二代别墅产品—保利心语——官邸
项目位于天府新区中央居住区大源新城核心区，紧邻20万㎡伊藤洋华堂中国旗舰店，独享150亩市政公园和350亩市政公园，周边教育配 套（金苹果、益州小学、成都七中）、商业配套（世豪广场、伊藤洋华堂、上海复地国际广场、环球中心等）、公园配套（锦城湖公园、 大源中央公园、滨河公园等）完善。
成都豪宅20年板块回顾(2023年)
大城西
大城东
大城南
90年代的成都“豪宅”板块及项目
• 桐梓林板块：锦绣花园、银都花园、中 华园、锦官新城等
• 五大花园板块：中央花园、红运花园、 皇家花园、名流花园、交ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ花园、领袖 别墅等
• 浣花溪板块：浣花溪别墅等 • 双楠-红牌楼板块：丽都花园、逸都花园
等 • 成都豪宅从90年代后期开始加速，并集
金沙宸宇
区域 锦江区 青羊区 高新区 锦江区 青羊区 青羊区 锦江区 锦江区 天府新区 武侯区 成华区 青羊区 青羊区 青羊区 武侯区 高新区 金牛区 高新区 双流区 青羊区
销售均价(元/㎡) 43110 35094 34481 34281 34138 33040 31974 31937 31547 31216 30484 30425 30084 29999 29662 29286 29142 28414 28335 28224
项目名称 水映长岛 中海金沙府 浣花里100号
誉峰 蓝光公馆1881
金沙西墅 浣花院子 恒大都汇华庭
紫檀 朗御大厦 融城云熙 仁和春天广场 华宇蓉国府 交大归谷国际社区 保利中心 海洋中心（莱普敦中心） 蓝光雲鼎 荷里活 四海逸家 红枫半岛花园
区域 青羊区 青羊区 青羊区 高新区 高新区 青羊区 青羊区 锦江区 武侯区 锦江区 青羊区 青羊区 武侯区 武侯区 武侯区 高新区 金牛区 金牛区 锦江区 金牛区
成都改善市场的发展演变及格局
2017年1月高价项目分布图
2019年12月高价项目分布图
2023年3月高价项目分布图
未来成都的豪宅板块会怎样演变？
• 猜想1：在满城皆“豪宅”的当下，未来真正能够成为“豪宅”的项目会有更高的衡量标准，部分板块会逐 渐的“消失”或者被“降级”；
2009年成都别墅市场深度研究报告
入市价格 相对第一阶段大幅降低
主力客户 中低端私营企业主
7
第三阶段
2000年，以成都花园为代表的TOWNHOUSE 开始在成都市场大放异彩
此阶段代表项目：风 格雅园、园首山庄、成 都花园、君临天下、锦 城豪庭、河滨印象、以 及温江的边城水恋、森 宇音乐花园；华阳的绿 水康城、翠拥天地等 。
9
第四阶段
2019年问世的青城白鹭洲标志着成都别墅开始从近郊 走向远郊，同时也将度假别墅的概念带入成都人视野
青城白鹭洲的运动休 闲公园、青城高尔夫的 高尔夫山庄、假日青城 的百姓度假小屋等度假 别墅产品的涌现和热销， 让市场意识到旅游地产 的蓬勃生机。同时也刺 激了成都的别墅市场。
它的出现也带了青城 山、都江堰、西岭雪山、 牧马山、龙泉山的别墅 开发。
高端私营企业主、 外籍人士
中端企业主需要满 足别墅居住梦想
97金融危机后诞生 大量新兴财富阶层；
新兴行业的发展制 造了大批城市新贵
禁批别墅用地；交 通条件的改善和私 家车购买热潮的出 现，人们能接受的 极限居住具体提高
别墅竞争日益激烈， 早期别墅客户大量 进行居住条件升级
中低端私营企业产主 品中 贵平产 （民阶 新化级 兴、 行城 业市 、新 新
丰富产品线：独栋、联排、叠拼； 低密度、低容积率、高绿化率； 别墅的度假功能开始被重视，度假配套日益丰富；
青城山、牧马山、龙泉山、都江堰等风景名胜区，拥有得天独厚的 自然、人文景观因此成为开发热点区域。
大多数价格较低，如青城白鹭洲03年9月入市均价2600元/平米； 在某些区域，如青城山，甚至推出了单套面积很小、总价不过20 余万元的联排别墅。
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第三代：现代别墅
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现代别墅本质上还是属于城市别墅范畴，除了生 活便利、交通快捷、完全针对“第一居所”设计外， 时尚、现代、都市文化气息等都是现代别墅的标 志。它不仅将城市与别墅两种功能合而为一，它 也是根据现代都市人对居住提出的要求，在规模 化的配套基础上，使别墅居住完成从此前的“度假 型”向“常住型”转型，实现了别墅从“第二居所”到 “第一居所”的转变。 现代别墅关注的不仅是与城市的距离、生活的便利性等物质层面， 更注重对心灵层面的关怀。在这里，人与人的距离被放在更重要的地位， 和谐友好的邻里便利性等物质层面，更注重对心灵层面的关怀。在这里， 人与人的距离被放在更重要的地位，和谐友好的邻里关系，自由愉悦的生 活状态，对多元文化的包容与接受，成为衡量现代别墅的重要指标。
1992年，以锦绣花园在城南的兴起，宣告了成都一个真正 别墅时代的来临。一种有别于清一色筒子楼的生活方式让众 多先富起来的人群心驰神往，通过欧美影视积淀起来的别墅 情结寻求到了市场的释放通道。
此后，清华坊的出现，芙蓉古城的问世，乃至金林半岛天价 别墅创下的销售奇迹，越来越多的别墅走进了成都人的生活。 与最初的清一色“欧风美雨”别墅群不同，成都别墅个性化得 到彰显。欧式别墅与本土居住传统的嫁接、中式别墅的出现 和细分……别墅既迎合着成都人的居住习惯，同时，也改变 着成都人的很多由来已久的生活方式。对成都而言，别墅这 一居住形态的生生不息乃至蔚为大观，既应对着这座以美食 美景美女著称的城市闲适享受的内在气质，也匹配着成都日 益成为西部国际大都市这一角色定位（越来越多的外地人成 为成都别墅的消费者即是明证）
第四是室内空间。
这跟人的居住习惯、生活方式有关，这方面的要求也不会 体现 在南北方的差距上。厅、房、卧室、卫生间、厨房等，应该有什么样的配比 关系就有什么的空间关系，与地域无关，不是南方人就喜欢小厅，北方人就 喜欢 大厅。
四、龙湖地产 高品质 享受生活 尽在龙湖悠 山郡
2001年，龙湖地产，牧马山的别墅时代正式开启。
三、影响别墅居住品质或形象的几大因素
第一是技术。
这个技术只跟历史、经济有关，跟区域没有关系，即使技术 水 平再高，也是哪个地区都可以运用的，跟南方、北方没有关系。
第二是纯室外空间。
包括两部分，一部分是附著于建筑主体上的室外空间， 包括 常见的露台、阳台；另一部分是室外庭院。露台，阳台对于南北方来讲，有 各 自的优势和劣势，应该说旗鼓相当，北方冬天不好用，南方夏天不好用；而室 外庭院部分，从常理上讲，南方四季如画，红花绿树，而北方四季分明加上北 方 水资源的缺乏，造成现在南、北方地区在自然环境上的不平衡，所以，通常 意义 上讲，北方的庭院不如南方的庭院。因为，北方本来不缺乔木，灌木等， 而由于 现在多是不毛之地了，很难在短时间内成形；而南方，本来环境就好， 加之水分 充足，所以在短时间内就可以把绿化做好，哪怕是新建的小区，通过 移植，也可 以在较短时间内完成社区的整体绿化。
三、影响别墅居住品质或形象的几大因素
第三是半室外空间。
通常指有顶但没有墙的空间，包括雨棚、敞廊、回廊、 敞厅。半 室外空间就可以体现出南北方的差异。在北方地区，由于气候寒冷，所 以， 别墅的半室外空间就非常少；而南方就更能凸显其半室外空间的优势，如可 以做出各式各样具有不同空间体验的半室外空间，而且往往这个半室外空间能 成 为别墅一个亮点、卖点。
ห้องสมุดไป่ตู้
完美配套 尊享不离尘人生
牧马山也是成都起步时间最早的别墅区。这里坡地与台地相间隔，平均 海拔500米，常年平均气温16.2摄氏度，相对湿度75%，无霜期达 290天。在这方圆18.3平方公里的区域内，不仅有杨柳河、碾河两大 水系环绕着高差100米以内的蜿蜒浅丘，更有2000亩的成都近郊唯一 原生松林……这里的山地资源无疑是诞生顶级别墅的最理想之地。与成 都市区的直线距离仅12公里，板块中形成了5横5纵的立体交通网络， 实现了和城南、天府新城、成都CBD金融核心区、西部空港开发区的 无缝连接，且其距离双流国际机场仅需10余分钟的车程，交通便捷通 畅。 除了对万亩山林资源的拥享之外，人们更加迷恋的是，在对山的统治中 感悟生命的权威，以及对人生荣耀的思考。而今在全国，山居别墅是别 墅金字塔的顶尖，全国十大豪宅之首的大一山庄就是最好的说明。在龙 湖地产悠山郡，给你的，是享受真正的塔尖生活。
二、成都别墅的发展史：从城市别墅到 现代别墅
第一代：城市别墅 第二代：郊区传统别墅
第三代：现代别墅
第一代：城市别墅
时间：主要集中在2000年前
其实“别墅”二字最早进入成都便是以城市别 墅的形态，锦绣花园、河滨印象等成都早期 知名的别墅楼盘几乎都建在城市中心区，但 随着城市建设的发展和快速扩张，城市别墅 很快便成为历史。当然在此之前，龙泉、双 流、青城山等地也曾经出现过郊区别墅楼盘， 但总的来说当时开发量并不大，郊区别墅还 没有形成主流的势力及趋势，因此在绝大多 数划分中，仍将早期的城市别墅作为成都的 第一代别墅形态。
悠山郡 是龙湖全集团规模最大的1个纯别墅项目，总规模约3000亩，是长桥郡的 3.5倍；在成都所有在建和已开发的别墅项目中，悠山郡是景观用地和建筑 用地面积比率最高的项目；而且也是成都所有别墅项目中，户均视野最开 阔的别墅。在产品设计方面悠山郡更是坚持了“以人为本”的原则，在空间、 尺度方面都更加人性化，不仅注重家人与小孩的活动空间与室内外的景观 互动，而且在人性化配置方面也完全等同于市区豪宅的配置。
成都别墅发展史
the villa history of Chengdu
一、厚重的历史演绎别墅的由来
成都真正有别墅并在城市记忆上留下自己现 实的痕迹，发端于上个世纪之初，以一批公 馆的兴起为标志。这个时期的公馆，多为达 官贵人所造，离普通老百姓的生活，遥远得 像一个梦。随着时代变迁，老成都的公馆逐 渐消失了，但那大户门庭，清雅居家的韵味， 却久久难以散去。
确定了其成都高端别墅板块的地位，至今
无可动摇。
千亩大盘
治愈传统“别墅病” 作为中国的别墅专家，龙湖拥有17年别墅开发经验，其在牧马山的首个项 目——龙湖·长桥郡于2008年推出即备受瞩目，2年400多套独栋别墅，连 续荣登成都别墅销售额前三甲，一举奠定了牧马山高端别墅板块的地位。 但是，龙湖·长桥郡虽然已经是成都别墅发展史上绝对的成功案例，可其在 龙湖的三代别墅论中却系龙湖的第二代别墅产品，真正属于龙湖第三代别 墅产品的是龙湖在牧马山加持3000亩后精心打造的悠山郡。
第二代：郊区传统别墅
时间：2000年前后
由于高品质的园林生态环境，别墅迅速成为 成都高端住宅的载体，但同时另一个问题也暴露 出来，捉襟见肘的城区土地已经不容许再开发超 低建筑密度的别墅楼盘，甚至在城市规划上市区 范围内也只允许开发高密度的高层电梯住宅，因 此成都的别墅就不得不向郊区转移。而喜欢居住 低密度别墅住宅的高端客群，也就只有无奈地到 郊区去买别墅了。
2006年，随着政府对城市规划的南移，牧马山的土 地被规划成：容积率均在1.0上下的低密度用地，主要开 发别墅；牧马山也因此成为了成都最主要的纯别墅区域。
随着中航云岭等项目不断推出，牧马山的别墅市场越 来越大，影响力也越来越大。
。
2008年龙湖·长桥郡面世传达出信号——牧
马山正式迎来了属于自己的高端标杆之作，