推进房地产税立法完善

推进房地产税立法完善

一、我国目前房地产税费的现状

我国现行的房地产税费制度相当复杂，涉及房地产税的法律法规主要有《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》、《耕地占用税暂行条例》、《契税暂行条例》、《印花税暂行条例》、《土地增值税暂行条例》、《营业税暂行条例》、《城市维护建设维护税暂行条例》、《企业所得税法》、《个人所得税法》、《房产税暂行条例》。相关的税费主要包括土地出让金、耕地占用税、契税、印花税、土地增值税、营业税、城市建设维护税、企业所得税、个人所得税、房产税。其中，土地、房产等不动产的开发流通环节的税费主要有土地出让金、耕地占用税、契税、印花税、土地增值税、营业税、城市建设维护税、企业所得税、个人所得税等，而土地、房产等不动产的保有环节的税费有城镇土地使用税、房产税、城市房地产税。可见，我国房地产税法的特点是以开发流通环节的征税为主，以保有环节的征税为辅。保有环节的税种配置不合理、税基过窄的特点，既不符合国际上税法改革的潮流，也不利于我国现行房地产业长远稳定的发展，而且土地出让金制度所带来的土地财政更严重地阻碍了我国财政税收现代化法治化发展的进程。

［1］(p627－679)我国房地产税收法律体系涉及的10个税种大都

在交易环节，即不卖不税、不租不税，一旦租售则数税并课。从2005年房地产税负的结构来看，在交易环节中，仅城市维护建设税就高达31%，加上印花税及契税中与房地产税相关的部分，其所占比例大大超过保有环节中城镇土地使用税及房产税的22%。在重交易、轻保有的情况下，一方面，房地产交易税种多、税负重，且间接税具有转嫁性，这部分税负最终由购房者承担，直接导致房地产价格的上升;另一方面，房地产保有成本极低，不仅会导致房地产闲置，还会引发投机或出于投机目的的囤积行为，结果房地产资源向少数人手里集中，而需求者难以获得该资源。虽然在开发环节，土地增值税和耕地占用税不到12%，但土地开发要承担巨额的土地出让金，导致房地产开发环节的税收及相关租费负担也远远超过了保有环节。［2］(p23)目前在我国商品房的房价构成中，税费所占比重为50%－60%(土地出让金30%－40%)，建筑成本和开发商利润占40%－50%;而国外的房地产，其建筑安装成本一般占房价的70%，税费和利润占30%。［3］而且费重于税，“我国的房地产税费构成中，税收、收费、土地出让金所占比重分别为20%、30%、50%”。［4］(p344)可见，房地产业的基本要素就是土地，卖房子就是卖土地。房地产业产生的级差暴利，除了地方政府财政收入外，都被少数房地产商拿走了。房地产行业已经成为中国财富的主要集中地。而随着房价暴涨，“没有房子的人”已被远远甩出财富形成的大门之外。

二、现行房地产税法律体系中存在的问题

房地产税的出台，它需要客观的政治、经济文化等方面的条件为基础，涉及到社会的各个方面，如果不具备这些条件，房产税即使立法也难以达到目的。［5］

目前存在的问题具体如下:

(一)经济改革尚不到位，收入分配不公有所扩大资源价格改革滞后，形成资源级差收益。资源定价制度不合理，没有正确反映资源的市场供求关系、资源稀缺程度和生态环境成本。一些资源性行业企业以低成本甚至无偿使用矿产、土地、水域等国有资源，侵占了正常经营收益以外的资源收益，形成不合理的级差收益。同时，垄断行业缺乏市场竞争机制，企业依靠垄断获取超额利润。由于多方面原因，有些领域没有引入公平竞争机制，一些垄断行业市场准入门槛过高，一些企业依靠垄断地位获得超额利润，但绝大部分并未上缴国家、回馈社会，其中有相当部分以各种形式转化为垄断企业的工资福利。一些行业市场准入门槛过高，挤压了民营经济的市场空间，固化了行业收入差距拉大的格局。［6］

(二)税制结构不合理，难以加大对收入分配的调节力度

1．直接税比重过低，调节收入分配功能薄弱。1994年实施的税

制改革，由于过于注重税收组织财政收入的功能，忽视了税收调节收入分配的功能，因而强化了税收组织收入的功能，弱化了调节收入分配的功能。在现行税制结构下，偏重于组织收入功能的增值税、消费税、营业税等间接税占全部税收收入的比重偏高，而体现调节收入分配功能的所得税和财产税等直接税占全部税收收入的比重偏低。2009年全国间接税、直接税收入分别占全部税收的58．8%和27．7%，而作为目前调节居民收入主要税种的个人所得税收入仅占全部税收的6．3%。这与世界发达国家以直接税为主(约占全部税收收入的70%)、间接税为辅(约占全部税收收入的30%)的税制结构及其发展趋势正好相反。

2．个人所得税分项征收，难以加大对收入差距的调节力度。现行个人所得税采取的分类征税模式，对不同类型所得采用不同的适用税率、费用扣除标准，现行税负相差很大，劳动所得税负重于非劳动所得。由于实行分项征收，可以多次扣除费用，易使高收入者、多来源收入者分解收入、隐蔽收入，出现高收入者税负相对较轻的现象。加之税收征管存在漏洞，使得工薪阶层负担了个人所得税税额的60%以上，难以充分发挥个人所得税调节收入差距的重要作用。

3．税制结构不健全，缺乏调节力度大的税种。在西方发达国家普遍存在调节收入分配力度较大的财产税，如房产税、遗产与赠与税等，但由于种种原因，目前在我国遗产与赠与税尚未制定出台，房产税的

征收范围又太窄，我国的房产税名义上是以房屋财产为征税对象，但实际上其征收范围仅限于城镇的经营性房屋，即按经营性房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种税。对于拥有多套住宅、豪华别墅的富人，只要其房产不属于经营性用房，包括非出租用房，就不用缴纳房产税，因而没有起到调节收入分配的作用。由于税制结构不合理，缺乏调节力度大的税种，难以发挥税收对收入分配的调节作用。

(三)财产税法体系不健全，遗产与赠与税尚未开征财产税作为一个税系，包括一系列税种。同一税系里的税种，除在功能、地位、性质等方面有着共同之外，又因具体课税对象、课征范围等不同存在着差异。财产税究竟应当包括哪些税种，国内外相关文献并未达成共识。我国学界有如下观点:财产税仅包括房地产税和契税;