北京2016年房地产估价师《理论与方法》：比较法估价的操作步骤考试题

北京2016年房地产估价师《理论与方法》：比较法估价的操作步骤考

试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是。

A：建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数

B：建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数C：建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等D：建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数

E：工业用地的监测点评估价格

2、某宗房地产的收益年限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10％，该宗房地产的收益价格为。

A：216．33万元

B：227．26万元

C：244．67万元

D：276．32万元

E：工业用地的监测点评估价格

3、城市由于建筑密集，生产与生活活动过程散发大量热量，往往出现市区气温比郊外高的现象，这被称为。

A：冷岛效应

B：温岛效应

C：热岛效应

D：绿岛效应

E：执行层的组织协调

4、房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以收取__。

A．佣金

B．手续费

C．咨询费

D．保证金

5、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m2，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%，该在建工程在估价时点的完工程度是（）。A．30%

B．45%

C．65%

D．75%

6、按照规定，采取协议出让的土地使用权出让金__。

A．不得低于评估价格的50%

B．不得高于评估价格的50%

C．由政府决定

D．不得低于按照国家规定所确定的最低价

7、根据__的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。

A．房地产交易方式

B．房地产交易顺序

C．房地产交易目的

D．房地产类型

8、如果整个投资市场的平均收益率为15％，国债收益率为9％，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是。

A：10.38％

B：11.07％

C：12.45％

D：13．62％

E：借款合同

9、供给曲线所在坐标系的横纵坐标分别是__。

A．供给量和商品价格

B．时间和供给量

C．供给量和时间

D．商品价格和供给量

10、集体土地上的拆迁行为，按照__执行。

A．《城市房屋拆迁管理条例》

B．参照《城市房屋拆迁管理条例》

C．《土地管理法》等有关法律、法规

D．其他法律、法规

11、某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来三年连续获得总额2亿元的贷款额度，下列表述中正确的有。

A：该抵押属一般房地产抵押

B：该抵押是最高额抵押

C：若银行实际发放了2．5亿元贷款，其优先受偿价款为2．5亿元

D：该抵押可以不经登记即产生合同效力

E：执行层的组织协调

12、城市详细规划分为。

A：近期性详细规划和远期性详细规划

B：近期性详细规划和控制性详细规划

C：近期性详细规划和修建性详细规划

D：控制性详细规划和修建性详细规划

E：房地产估价机构必须加盖公章

13、长期趋势法应用的假设前提条件为__。

A．过去形成的房地产价格变动趋势在未来继续存在

B．房地产市场无明显季节性波动

C．忽略了政府宏观调控因素对价格的影响

D．市场上能够找到充分的房地产历史价格资料

14、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以__进行估价。

A．保持现状前提

B．装修改造前提

C．转换用途前提

D．重新利用前提

15、房屋的成本租金不含__。

A．折旧费

B．维修费

C．保险费

D．税金

16、根据《房产测量规范》，计算一半建筑面积的是。

A：无柱的雨篷

B：有顶盖不封闭的永久性架空通廊

C：房屋内高度在2.20m以上的技术层

D：与室内不相通的装饰性阳台

E：执行层的组织协调

17、下列关于物业的承接验收，表述错误的是。

A：业主大会选聘物业服务企业后，物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续

B：物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验C：物业服务合同终止时，物业服务企业可不将有关资料交还给业主委员会D：业主委员会应当向物业服务企业移交有关资料

E：执行层的组织协调

18、市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于__。

A．经营成本

B．物业档次

C．业主目标收益要求

D．同类型物业的市场供求关系

19、路线价法估价的第二个步骤应为__。

A．设定标准深度

B．求取路线价

C．编制深度百分率表

D．划分路线价区段

20、I regret ______ harder at office.

A．not to have worked

B．not having worked

C．not have worked

D．having not worked

21、原国家计委、原建设部《关于房地产中介服务收费的通知》规定，房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按成交租金额标准，由双方协商一次性收取。