桂林景区商业市场调查报告

景区商业市场调查报告

第一部分：景区商业及借鉴

一、阳朔景区

1.景区概述

阳朔景区商业是目前国内较成功的景区商业。得以迅速发展有其必然性：

一是得益于桂林旅游业的长期积淀，为其打下良好基础。阳朔本身就是沿桂林漓江一线的重要景区。新景区得以借势开发。

二是阳朔景区（商业所在地）具有丰富的自然资源和人文资源。山青水秀，民风纯朴，气候宜人。

三是阳朔景区本身就建立在阳朔县的基础上，商业街大都是在原阳朔县建筑的基础上扩建而成，常住人口在10万左右，在景区淡季仍有当地人的消费支持。

四是与名人张艺谋合作，成功推出了印象刘三姐文化，增加了知名度、文化氛围和驻客能力。

五是商业与景区相结合，商业就在景区内（漓江边上，四面奇峰耸立），同时商业也是一景。

六是当地旅游产业已形成规模，当地人80%以上从事与旅游有关的工作，在人力、物力方面服务配套完善。

七是经过多年经营，当地特色挖掘充分。尤其以特色啤酒鱼（漓江鱼）经营最为成功，桂林米粉、当地茶、果、手工制品等也对各业态起到支撑作用。

2.商业特点及分析借鉴

✓由于景区就在县主城区，受当地零售店影响，核心景区商业街基本无百货、衣、用等生活用品零售店。这一点与我项目不同，我项目将设一部分上述功能的业态。大型零售店只为当地人服务，游客无人问津。

借鉴：我项目在规划和招商定位过程中，应避免大型零售店物业的出现。对于规划为主力店的大型零售物业，可通过将二层以上作为住宿、娱乐等业态进行招商。

✓一楼零售，其它楼层娱乐、餐饮和住宿。大部分商业都是一层进行分隔，并在一层设一间有楼梯的、通向二、三楼的一层门面，

二、三楼统一经营。但存在三楼利用率极低的情况（利用率约50%）。

我项目与其不同的，是我项目的商业业主对自商住的需求大于阳朔，因为阳朔本身就是县城，商业业主可在当地置业居住。业态相对集中、少量掺杂。餐饮、零售业态相对集中，但有少量掺杂，娱乐较为分散，集中在各单体的二、三层。

借鉴一：我项目应小范围调整部分单体设计，不拆分二、三层，并在一层一间店面设楼梯。

借鉴二：在不影响区块整体功能的同时，允许少量A、B区单体二、三层开设小型旅馆、娱乐或餐饮。

✓对主力店的依赖性不大，几乎无主力店，各入驻商家实力较高。

阳朔景区商业经过多年的经营，不断优胜劣汰，吸引和驻留了众多全国范围内优秀的旅游零售商和特色饭店。符合游客购买特色精品的消费需求，虽然都是不大的店铺，但货品精美、美食云集、

工艺品艺术含量高、文化打造层次高、服务与国内一线城市接轨。

娱乐业发展成熟，也能提供较高水平的娱乐项目。与传统商业区相比，这里的商业氛围依靠的不是主力店，而是由各层次较高的零售服务店共同打造。

借鉴一：不能过分依赖主力店，不能建过多的主力店。以中小型优质商户招商为主。

借鉴二：注重长期经营，全国范围内重点引进优质旅游零售商、特色饭店和娱乐商家。

✓好租难经营，店铺易主频率高。经过了解，由于阳朔的知名度、成熟景区、稳定的年游客量和景观吸引力，阳朔景区商业的店铺出租相对容易，但在新进商铺业主经营过程中，一是面临淡季的影响，二是面临阳朔成熟优质商业和当商业的激烈竞争压力，三是商业业态已趋饱和，新进入的商户只有少部分能够存活下来。

故产生较高的商铺易主率。产生了不断商家涌入、退出的现象。

而单体总包商及单体产权所有者的利益却能得到保障。

借鉴：我项目在开街后很长一段时间将出现商铺租户易主频繁的现象，二次招商压力大，热街场面的保持存在难度。应做好这方面的准备工作。

✓产权分散，整包分租，租多售少。

由于阳朔景区中心商业是在原县城的基础上建设和发展，各单体产权分散。产权所有者大多采用大面积分割销售或整体长期出租（总包）的方式。很多项目者整体出租或出售均可。租多售少的原因是区域价值的长期得好和地位的不可复制性。

借鉴：我项目出租方式以长期整个单体总包为重点，出售方式以整体出售为重点。对大部分非重点单体，根据客户需求采取租售均可的方式进行招商。

✓娱乐业成为阳朔整体商业不可或缺的一个重点。以KTV、迪厅、洗浴按摩、印象刘三姐等业态为主，形成了阳朔景区娱乐业的繁华场面，使这里成为一个不夜城。使游客的驻留日期由一天变为两天、三天。阳朔对娱乐业的管理并不严格，也有力促成了这一局面的形成。

借鉴一：必须在我项目一期就形成足够的娱乐氛围，增加娱乐业态面积配比，在招商过程中应重视这一业态各服务项目的引进。

借鉴二：与当地管理部门及商业业主在这一业态的管理尺度上达成默契。

✓租金不高。商业中心区一层租金约1.8元-3元/平方米/天，二层租金普遍1元/平方米/天。，宽进深比普遍为1：2。造成这一局面的因素包括业态饱和及产权不统一造成的恶性竞争，当地县城商铺租金水平的影响及景区淡旺季经营的特点。

借鉴：结合景区商业租售金定价，定价时结合景区资源、业态饱和程度及景区成熟程度等因素，参考阳朔定价。

✓中高端酒店经营良好，低端酒店恶性竞争。目前仅阳朔地区就有两家五星级（未评级）宾馆，宾馆星级越高，所处地理位置越好。拥有361间客房的碧莲江五星酒店，东临漓江，西依峻峰，位置极佳，经营状况良好。另一家五星酒店由外商承包经营，同样经营状况良好，由于合同到期，开发商看好预期的经营收入不

愿与其按约续约，双方诉诸法院，目前停业。由于阳朔景区建立

在原县址，县内住宅商业纷纷改建为只有几十甚至十几间客房的

小型旅店，为抢客源不惜采用低价方式竞争。当地政府多年来对

民间旅店缺少统筹管理，产生了目前这一业态恶性竞争、供大于

求的状况。

借鉴一：我项目五星级酒店具有好的经营预期，由此可谨慎乐观的预测招商前景。并应配套四星酒店。此类酒店的先天景观不足，可

通过景观再打造弥补，规划设计时应予重视。

借鉴二：提前结合当地政府，制定管理措施，控制当地低端旅馆的发展，以免对我项目风情旅馆、产权酒店等居住业态产生冲击。

3.总结

阳朔景区在桂林景区多年积累的旅游资源和自身自然资源优势和基础上，以阳朔县为蓝本，以阳朔镇原居住民为主要劳动力，经多年经营，成功打造出国内领先的旅游商业区，阳朔县本身也因旅游而迅速发展。

可谓得天时、地利、人和。

可见成熟旅游商业的打造不可能靠一两年就能完成。招商过程也是一个引进、淘汰、再引进、再淘汰的长期过程。因此，招商过程与经营商业管理过程是相互配合的过程，对于开发商和当地政府，商业管理的重要性大于商业经营的重要性，而对整个项目的盈利计划，也应是一个与景区共同发展、长期稳定的收入过程。成为公司战略发展、融资及长期回收利益的一个资源储备库。

为了项目运营的顺利发展，我司应减少自营比例，将更多产品投放到市场租售，给更多擅长经营的商家。