某商业街运营实施方案
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套，提供全面的优质服务） （二）依据 1、商业街规模较小，暂无中、大型商业支撑； 2、目前以服务周边为主，本社区为辅；将来可能会产生逆转； 3、九华区域有类似业态，但不集中、不扎堆，且缺少品牌店； 4、本商业街暂时2-3年为市场培育期，3-5年后金水湾社区入住率达到一定程度
商业条件才基本成熟； 5、九华人在本地的消费习惯仍以餐饮、休闲为主流。
4、业主拖欠水电费、租金等产生 的协调、诉讼成本。
ห้องสมุดไป่ตู้
1、最大的麻烦还是在经营清淡的时候 ，业主拖欠物业管理费、水电费， 造成物业无法维持下去，街区秩序 混乱，维修维护无人管理；
2、水电费收缴困难，造成水电部门停 水停电，影响其他经营户，造成群 体事件，从而影响整个项目形象；
3、公共水电费用较多，物业管理部门 能否及时平衡、弥补，特别是水街 每次补水费用约2000元，每月2次 ，则需4000元，物业费用能否维持 皆是隐患。
威尼斯商业街二层业态布局图
中西餐厅、足浴、KTV
潮流街区（格子铺）
时尚 餐厅
休闲美食
27
招商业态定位
二、业态定位、依据
（一）基本定位
1、主力店：以超市、中西餐饮、银行为主（同类独家）； 2、次主力店：品牌服装、休闲餐饮、通讯电子等，以同类划区聚集为原则增强
商业凝聚力和对商业氛围的营造，根据商家品牌和规模灵活调整商家数量； 3、社区配套店：药店、干洗店、美容等。（同类独家，尽可能完善社区商业配
28
第四部分 经营思路
一、经营方式的三种模式 A、全部对外销售，经营业态放任自流； B、全部对外招商、招租，物业自持，实行租赁经营； C、部分招商招租，部分销售；先招商后销售，在适当时机
开盘销售商铺。
二、上述三种方式的优缺点分析
方式A：全部对外销售，经营业态放任自流；
优点：1、可以尽快售罄，及时返现，缓解资金压力；
14
产品线介绍
--55＃栋2层平面图
15
产品线介绍
--55＃栋3层平面图
16
产品线介绍
--55＃栋负1层平面图
17
产品线介绍
--16＃栋南裙楼面积表（12个单位铺面）
18
产品线介绍
--16＃栋南裙楼1层平面图
19
产品线介绍
--16＃栋南裙楼2层平面图
20
产品线介绍
--16＃、17＃栋西裙楼面积表（12个单位铺面）
7
产品线介绍
--52＃栋1层平面图
8
产品线介绍
--52＃栋2层平面图
9
产品线介绍
--53＃栋面积表（10个单位铺面）
10
产品线介绍
--53＃栋1层平面图
11
产品线介绍
--53＃栋2层平面图
12
产品线介绍--55＃栋面积表（18个单位铺面）
882.12 13
产品线介绍
--55＃栋1层平面图
16#
16#、
南
17#西
53#
一层525.04㎡ 二层673.58㎡
一层495.35㎡
负一层3400.16㎡，一层1149.51㎡ 二层882.12㎡，三层1631.97㎡
52#
55#
4
第二部分 产品线介绍 --51＃栋面积表（10个单位铺面）
5
产品线介绍
--51 ＃栋平面图
6
产品线介绍
--52＃栋面积表（10个单位铺面）
21
产品线介绍
--16＃、17＃栋西裙楼1层平面图
22
产品线介绍
--16＃、17＃栋西裙楼2层平面图
23
产品线介绍—分类
24
第三部分 招商业态定位
一、业态布局图
北街
中街
南街
25
威尼斯商业街一层业态布局图
：
银行、电器、电子通信 、婚纱摄影
品牌服装专卖店
休闲美食（淘淘街 社区
）
配套
休闲美食
26
3、招商面积：总计14060.97 ㎡，共72个铺面，其中负1层超市3400.16 ㎡ ， 1层面积4832.01㎡ ，2层面积4193.78 ㎡ ，3层面积1631.97㎡。
3
附件1：商业街布局图
一层1185.85㎡ 二层922.46㎡
一层980.69㎡ 二层1071.96㎡
一层495.62㎡ 二层643.66㎡
29
经营思路
2、减少租赁经营过程中退租、门面空置、经营管理和物业服务诸多麻烦 ，无返租压力；
3、质保期过后，开发商无需承担商业街的景观维护、质量维修。
缺点： 1、门面预售之初，门面价格难以提高； 2、不做统一招商招租、不规范经营业态，卖出去后，商业街形象无法提
升，金水湾项目的整体形象受损； 3、一旦商业街铺面卖出后经营不善，关门现象较多，容易打击投资者、
某商业街运营实施方案
2020年4月22日星期三
总体定位
湘潭最长情景商业街
湘潭最大社区特色休闲商业街
九华新城区唯一专业休闲街
第一部分 威尼斯商业街概况
位置、范围及规模
1、位于九华开发区宝马西路和江南大道两条主干道交叉口；东面距离步步高 大道仅500米；
2、商业街总长度639米，总建筑面积㎡。其中包括： A、北街:位于江南大道东侧,长117米,系16＃、17＃裙楼西的2层商铺， 共计2108.31㎡; B、中街：斜穿项目西南角，西北接江南大道,东南连宝马西路,长212米，包 括51＃、52＃、53＃栋，以及16＃裙楼南，均有1-2层的底层商铺， 共计4885.9㎡； C、南街：沿宝马西路北侧，长310米，包括55＃4层商铺1栋,共计7063.76㎡。
经营者的积极性，导致今后的商铺难以快速升值； 4、由于没有招商在前，商业街人气提升的速度会很缓慢。
30
经营思路
方式B：全部对外招商、招租，物业自持，实行租赁经营；
优点： 1、便于统一招商招租，也便于统一管理和经营； 2、通过开发商的统一经营管理，可以有力维护商业街的整体形象； 3、可以有序引进档次和品位高、知名的品牌商家； 4、大大提升商铺价值，使物业升值保值，有利于今后整合优质资产来融资
。
缺点： 1、统一招商、管理、经营的团队专业化程度要求高，必然形成较高的管理
、运营成本； 2、管理过程及其成本可能有诸多不可控因素：
31
经营思路—不可控因素
其中之一：招商运营
其中之二：物业管理
1、空铺面出现，即需招商人员对 外招租，增加人力成本；
2、如遇退租，收不到租金，公司 受损；
3、店铺生意清淡，业主要求开发 商开展促销活动，无疑增加费 用；
4、每月15000㎡×3元／㎡=45000元的 物业收入能否填补所有物业开支将 是问题。
32
经营思路
方式C：部分招商招租，部分销售；先招商后销售，在适当 时机开盘销售商铺.
优点： 1、成功的招商以及营业状况较好可以为后面的销售提供卖点，累积商业
商业条件才基本成熟； 5、九华人在本地的消费习惯仍以餐饮、休闲为主流。
4、业主拖欠水电费、租金等产生 的协调、诉讼成本。
ห้องสมุดไป่ตู้
1、最大的麻烦还是在经营清淡的时候 ，业主拖欠物业管理费、水电费， 造成物业无法维持下去，街区秩序 混乱，维修维护无人管理；
2、水电费收缴困难，造成水电部门停 水停电，影响其他经营户，造成群 体事件，从而影响整个项目形象；
3、公共水电费用较多，物业管理部门 能否及时平衡、弥补，特别是水街 每次补水费用约2000元，每月2次 ，则需4000元，物业费用能否维持 皆是隐患。
威尼斯商业街二层业态布局图
中西餐厅、足浴、KTV
潮流街区（格子铺）
时尚 餐厅
休闲美食
27
招商业态定位
二、业态定位、依据
（一）基本定位
1、主力店：以超市、中西餐饮、银行为主（同类独家）； 2、次主力店：品牌服装、休闲餐饮、通讯电子等，以同类划区聚集为原则增强
商业凝聚力和对商业氛围的营造，根据商家品牌和规模灵活调整商家数量； 3、社区配套店：药店、干洗店、美容等。（同类独家，尽可能完善社区商业配
28
第四部分 经营思路
一、经营方式的三种模式 A、全部对外销售，经营业态放任自流； B、全部对外招商、招租，物业自持，实行租赁经营； C、部分招商招租，部分销售；先招商后销售，在适当时机
开盘销售商铺。
二、上述三种方式的优缺点分析
方式A：全部对外销售，经营业态放任自流；
优点：1、可以尽快售罄，及时返现，缓解资金压力；
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产品线介绍
--55＃栋2层平面图
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产品线介绍
--55＃栋3层平面图
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产品线介绍
--55＃栋负1层平面图
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产品线介绍
--16＃栋南裙楼面积表（12个单位铺面）
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产品线介绍
--16＃栋南裙楼1层平面图
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产品线介绍
--16＃栋南裙楼2层平面图
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产品线介绍
--16＃、17＃栋西裙楼面积表（12个单位铺面）
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产品线介绍
--52＃栋1层平面图
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产品线介绍
--52＃栋2层平面图
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产品线介绍
--53＃栋面积表（10个单位铺面）
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产品线介绍
--53＃栋1层平面图
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产品线介绍
--53＃栋2层平面图
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产品线介绍--55＃栋面积表（18个单位铺面）
882.12 13
产品线介绍
--55＃栋1层平面图
16#
16#、
南
17#西
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一层525.04㎡ 二层673.58㎡
一层495.35㎡
负一层3400.16㎡，一层1149.51㎡ 二层882.12㎡，三层1631.97㎡
52#
55#
4
第二部分 产品线介绍 --51＃栋面积表（10个单位铺面）
5
产品线介绍
--51 ＃栋平面图
6
产品线介绍
--52＃栋面积表（10个单位铺面）
21
产品线介绍
--16＃、17＃栋西裙楼1层平面图
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产品线介绍
--16＃、17＃栋西裙楼2层平面图
23
产品线介绍—分类
24
第三部分 招商业态定位
一、业态布局图
北街
中街
南街
25
威尼斯商业街一层业态布局图
：
银行、电器、电子通信 、婚纱摄影
品牌服装专卖店
休闲美食（淘淘街 社区
）
配套
休闲美食
26
3、招商面积：总计14060.97 ㎡，共72个铺面，其中负1层超市3400.16 ㎡ ， 1层面积4832.01㎡ ，2层面积4193.78 ㎡ ，3层面积1631.97㎡。
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附件1：商业街布局图
一层1185.85㎡ 二层922.46㎡
一层980.69㎡ 二层1071.96㎡
一层495.62㎡ 二层643.66㎡
29
经营思路
2、减少租赁经营过程中退租、门面空置、经营管理和物业服务诸多麻烦 ，无返租压力；
3、质保期过后，开发商无需承担商业街的景观维护、质量维修。
缺点： 1、门面预售之初，门面价格难以提高； 2、不做统一招商招租、不规范经营业态，卖出去后，商业街形象无法提
升，金水湾项目的整体形象受损； 3、一旦商业街铺面卖出后经营不善，关门现象较多，容易打击投资者、
某商业街运营实施方案
2020年4月22日星期三
总体定位
湘潭最长情景商业街
湘潭最大社区特色休闲商业街
九华新城区唯一专业休闲街
第一部分 威尼斯商业街概况
位置、范围及规模
1、位于九华开发区宝马西路和江南大道两条主干道交叉口；东面距离步步高 大道仅500米；
2、商业街总长度639米，总建筑面积㎡。其中包括： A、北街:位于江南大道东侧,长117米,系16＃、17＃裙楼西的2层商铺， 共计2108.31㎡; B、中街：斜穿项目西南角，西北接江南大道,东南连宝马西路,长212米，包 括51＃、52＃、53＃栋，以及16＃裙楼南，均有1-2层的底层商铺， 共计4885.9㎡； C、南街：沿宝马西路北侧，长310米，包括55＃4层商铺1栋,共计7063.76㎡。
经营者的积极性，导致今后的商铺难以快速升值； 4、由于没有招商在前，商业街人气提升的速度会很缓慢。
30
经营思路
方式B：全部对外招商、招租，物业自持，实行租赁经营；
优点： 1、便于统一招商招租，也便于统一管理和经营； 2、通过开发商的统一经营管理，可以有力维护商业街的整体形象； 3、可以有序引进档次和品位高、知名的品牌商家； 4、大大提升商铺价值，使物业升值保值，有利于今后整合优质资产来融资
。
缺点： 1、统一招商、管理、经营的团队专业化程度要求高，必然形成较高的管理
、运营成本； 2、管理过程及其成本可能有诸多不可控因素：
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经营思路—不可控因素
其中之一：招商运营
其中之二：物业管理
1、空铺面出现，即需招商人员对 外招租，增加人力成本；
2、如遇退租，收不到租金，公司 受损；
3、店铺生意清淡，业主要求开发 商开展促销活动，无疑增加费 用；
4、每月15000㎡×3元／㎡=45000元的 物业收入能否填补所有物业开支将 是问题。
32
经营思路
方式C：部分招商招租，部分销售；先招商后销售，在适当 时机开盘销售商铺.
优点： 1、成功的招商以及营业状况较好可以为后面的销售提供卖点，累积商业