长租公寓项目投资测算表
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本表格中,黄色部分为需要填写部分,灰色部分为公式,不需要填写,不可修改;
公寓部分建筑面积为总租赁面积减去商业面积计算得出,套内面积需根据实际调查排房情况填写
商业可出租面积(与产证建筑面积不同)需根据实际调查排房情况填写
工程期包括项目的设计期和工程建设期
首年租金按照合同约定的租金填写(按12个月计算,不扣除免租期的租金)
按照实际情况填写,如果租期内一直不增长,则递增方式填“1”(必须填),增长率空置即可。
租金(不含押金)支付方式按照月份填写,如租金是季付,则填写“3”,如果是半年付,则填写“6”,以此类推
首年实际支付租金按照合同约定的租金填写
按照实际情况填写,如果租期内一直不增长,则递增方式填“1”(必须填),增长率空置即可。
此处汇总的为第二年(稳定期)的运营情况,收入为租金收入
单房租金收入不含其他收入
单房运营成本含人工等所有运营成本,目前各城市各项目均假设250元/间,可根据项目的实际情况填写。
每年设固定增长率3%商业运营成本按照收入比例进行估计
装修投入不含其他资本化费用
总投入均含中介费和转让费
公寓部分以单房为核算单位
如果装修期超过免租期,则会出现资本化租金,增加单房投资成本
租期超过10年的,每第八年每房追加翻新投入RMB 30,000/间
商业部分以平米为核算单位
公寓和商业分别不考虑所得税,合计金额扣除所得税影响
仅考虑首期投资(含押金)的回收期,公寓和商业分别不考虑所得税,合计回收期计算时扣除所得税影响
公寓和商业分别的IRR不考虑所得税,合计IRR计算时扣除所得税影响。