分析我国房地产调控的政策效果

分析我国房地产调控的政策效果，你如何看待房产税试点

2003年以来,中央出台了一系列房地产调控政策，除了2009年出台的鼓励购房政策措施外，这些政策都旨在抑制房价过快上涨和房地产投资过热。我们将房屋销售价格同比指数和商品住宅销售面积同比增速作为房地产政策效果主要评价指标，对政策效果作简要分析。

房地产市场宏观调控的政策手段主要包括经济手段(财政手段、货币政策、产业政策)、法律手段、计划手段、行政手段等。经济手段是宏观调控政策的主要工具，下面主要从经济手段阐述近两年来主要的宏观调控政策。

(一)货币政策

货币政策的主要工具包括利率政策、公开市场业务、法定存款准备金率和贴现率政策等。这两年来国家主要采用了提高利率的政策，我们这里主要讲述利率政策。2004年10月29日中国人民银行上调金融机构存贷款基准利率。不到5个月，2005年3月17日，五年期以上个人房贷利率由原先的5.31％调到5.51％。此外，央行在近两年来也连续三次提高了公积金贷款利率。这项举措也成为政府调节房地产供求市场的一个有效手段。

(二)产业政策

2005年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》(国八条)。。2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施(“国六条”)，包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。2006年5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(国办发(2006)37号)，人称九部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出“90平方米70％”的标准。这些措施的目的就是改善住房供应结构，以建设中低价位普通商品住房和经济适用住房为主。

(三)财税政策

2005年5月11日，国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》。其中明确规定，自6月1日起，国家对个人购买住房转让售房时将视具体情况征收全额或部分营业税，从而达到抑制短期内哄抬房价、扰乱市场正常秩序的炒房行为。2006年5月31日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》(国税发74号文件)，对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。当年7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得税征收个人所得税有关问题的通知》(108号文)，宣布从当年8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。这些措施都加大了住房转让的成本。有效地抑制了二手房的炒卖。

从调控政策的方向看，2003年以来房地产调控可分为三个阶段（见附图1）：第一阶段是2003年3季度至2008年3季度，调控政策方向是控制房地产投资过快增长和房价过快上涨；第二阶段是2008年4季度至2009年4季度，调控政策方向是鼓励住房消费和房地产开发投资；第三阶段是2010年1季度至今，调控政策的目标是遏制房价过快上涨，促进房价合理回归。

从房地产市场的变化看，2003年1季度至2006年3季度交易量（商品住宅销售面积）同比增速总体呈下降趋势，2006年4季度至2007年3季度交易量同比增速明显上升，2007年4季度至2008年4季度交易量增速大幅下降；2005年1季度至2007年1季度房价（房屋销售价格同比指数）涨幅有所回落，但依然处于高位（在6%以上），2007年2季度至2008年1季度房价涨幅上升，2008年2季度和3季度大幅回落；2003年1季度至2007年3季度房地产开发住宅投资实际累计同比增速一直较快，且波动不大，2007年3季度至2008年3季度有所下降。

从上述政策与交易量增速和房价涨幅变动的对比看，2007年9月出台的“二套房贷”政策的效果较明显，而之前的“国八条”“国六条”等政策的效果都不明显。“二套房贷”政策后，交易量同比增速随即出现下降，两个季度后（2008年2季度）房价涨幅调头向下，2008年3季度房价涨幅大幅回落；2008年1季度至2008年3季度交易量出现萎缩，且幅度不断加大。

2010年以来，在越来越严厉的经济手段和行政措施的调控下，房地产市场热度逐渐降低，房价涨势受到抑制。2010年1季度至2011年4季度商

品住宅交易量同比增速呈显著下降趋势，2010年3季度房价涨幅开始出现显著

回落，2011年，70大中城市中新建商品住宅价格稳中有降的城市数量由1月份的10个增加至12月份的68个，二手住宅价格稳中有降的城市数量由1月份的10个增加至12月份的67个；12月份，52个城市新建商品住宅价格环比下降，51个城市二手住宅价格环比下降。

从政策出台时间与市场的表现看，这一阶段的政策效果比较明显。2010年1月“家庭二套房贷”政策出台后，商品住宅交易量同比增速随即出现显著下降，2010年3季度房价涨幅开始回落；随着政策力度的逐步加大，直至实施严格的

限购政策，房价同比涨幅出现大幅下降，2011年4季度房价环比开始下降。

据最新消息，重庆试点对高端商品房征收房产税，包括存量和增量高端商品房，而上海试点房产税可能主要在于新增商品房。

如何看待重庆试点高端房产税？笔者认为应首先了解房产税是一个什

么样的概念。据了解，房产税是房地产税收体系中的一个税种，而房地产税是指一切与房地产经济运动过程有直接关系的税收，包括房地产业营业税、印花税等等。而直接以房地产为征税对象共6个种税，包括房产税、城市房地产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和契税。笔者认为，房产税应该是指在住房保有环节征收的税种。

试点房地产保有税，一直都有专家学者呼吁，似乎是对目前高房价的一种抑制办法。但笔者认为，在住房保有环节征税，最直接的作用是加大住房持有成本，抑制住房投资与投机需求，然而目前的“限购令”与差别住房信贷政策已经对住房投资与投机需求是一种很严厉的打击了，当然住房持有成本增加必将促使一部分空置房上市流通，但这对供不应求的城市住房来说，不过是杯水车薪。其实，试点房产税最直接的影响是挤压部分住房“泡沫”，笔者认为，短期内对目前的高房价无直接显著的影响。

笔者认为，试点房产税的另一个潜在的目的就是征收房产保有税以改变地方政府对“土地财政”的依赖。但在目前土地出让金去向还会成为待解谜团的今天，开征房产税的意义何在？在信息化的今天，地方政府土地出让金的用途完全可以在网络上公开以便接受公众的监督。在地方财政支出没有开通公众监督通道之前，房产税征收不宜大范围铺开，否则只是给居民带来税负重担。当然，摆脱对“土地财政”的依赖，从长远讲，利于房地产市场的健康发展，但地方政府税收转型