土地和房地产项目经济测算
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9
项目经济测算 房地产项目经济评价解决的是预测项目的 经济效益和部分风险问题
经济评价部分主要参 考中华人民共和国建设 部发布《房地产开发项 目经济评价方法》
测算的目的：
以租售收入、建设投资、经营成本和流动资金的估算 为基础，考察整个计算期内现金的流入和流出，编制 项目投资的现金流量表，利用资金的时间价值的原理 进行折现，计算项目投资内部收益率和净现值等指标， 从而为企业的投资/融资提供决策支持。
80 60 10 1050 130 60 150 10 10 20 100 20
1,700
工程成本（元/平方米）
商业百度文库
地下室
80 60 10 1050 130 60 150 10 10 20 100 20
1,700
80 60 10 1200 130 60 150 0 0 0 0 20 1710
项目的总建筑成本为22274万元
经济测算以动态分析为主，静态分析为辅。
10
项目经济测算 测算结果之一：投资及筹资分析
房地产项目取得土地的方 投资构成明细表
式主要有：征用土地的土地
征用拆迁费、出让土地的土 地出让地价款、转让土地的 土地转让费、租用土地的土
序号 1
项目名称 土地成本
地租用费、股东投资入股土 地的投资折价
2
前期工程费
土地和房地产项目经济测算
2020/6/10
假设开发法是测算土地取得价格最为科学 土地价格估算 的方法
假设开发法的原理： 开发商的最终目的是为了得到可销售的房屋而非土地。因此， 决定一宗土地 价格高低的最根本因素是该地块上的房屋建成 后的市场销售价格。也就是说，我 们可以从房价倒推出地价， 这种方法在估价上称为假设开发法或者剩余法。
131,252.90 5,870.50 91,340.60 868.00 2,124.80 31,049.00
4
Step1: 测算项目开发价值
土地价格估算
预测项目在一年后的销售情况（以项目取 得预售资格后的项目均价）：商业售价： 8000元/平方米；住宅销售价格4000元/平 方米。 则项目能够实现的销售收入为：41232万 元。
架空层 80
60 10 1000 0 60 0 10 10 20 100 20
1370
6
Step3: 测算项目开发成本及费用
土地价格估算
①取地税费：取地税费包括契税3%及印花税0.05%.；取地税费 =(3%+0.05%)V=0.0305 V（元）（土地交易中心询问） ②管理费：取建造成本的3％。 ③不可预见费：取建造成本的3％。 ④销售费用：取开发价值的3％. ⑤销售税费：包括营业税、城建税、教育费附加、印花税，合计为开发价 值的5.23％。（当地地税局取得相关数据） ⑥利息：利率取2年期企业贷款年利率R为7.56%，土地费用一次性投入，建 安工程费用建设期内均匀投入，根据项目的规模确定其建设期n为2年，则： 利息＝（V+取地税费）×[(1+R)n-1]+(建造成本+管理费+不可预见费+销售 费用)×[(1+R)N/2-1] ⑦融资成本：一般取利息的10%。 ⑧土地增值税：普通住宅项目增值率不超过20%，无需缴纳土地增值税。 ⑨公用设施专用基金：深圳以外的城市不存在，（关内为建造成本的2%， 关外还需要增加土地） ⑩利润：利润率取25%
指标 8,259.06 50,817.00 18,380.68 30,544.32 8,105.37 6,889.57 44.10% 37.48% 4,733.80 72.64%
7
1 项目评估报告概述
2 项目投资及筹资分析
3 项目建设周期分析
➢项目工程进度安排
4 项目市场分析
5 项目效益及风险分析
6
案例分析
8
Step4: 土地价格测算
土地价格估算
地价V＝开发价值- 建造成本-取地税费-管理费-不可预见费销售费用-销售税费-利息-融资成本-土地增值税-公用设施专 用基金-利润 V＝4599 ( 万元)
据项目的具体情况确定。
销售费用
投资资金来源构成表
序号
项目
1
自筹资金
项
2
银行融资
目
3 销售收入回款
建
合计
总投资
筑
成
项目开发贷款在项
本
目自筹资金投入35% 后方可进行，土地不
能贷款。
11
测算结果之二：经济效益指标
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
项目 占地面积 总建筑面积（含地下） 项目总投资 项目经营收入 利润总额 税后利润 成本利润率（税前） 成本净利润率（税后） 财务净现值（FNPV） 财务内部收益率（FIRR） 动态投资回收期
假设开发法需要确定的参数： 物业建成后的销售价格； 物业的开发周期； 物业的开发成本
3
案例：项目用地性质为商住项目，根据委托方提
土地价格估算 供的建筑设计方案，相关规划指标如下
用地面积（平方米） 容积率 总建筑面积（平方米）
商业面积 住宅面积 会所面积 架空层面积 车库及设备用房
32,713.00 2.998
3 项目建设成本的测算参考 《深圳市建筑工程价格信息》 5
建安工程 管理费
及区域同类房地产开发项目 的实际建造成本并考虑本项
6
不可预见费
目的实际情况。
7
其他费用
项目的财务费用根据项目
8
公用设施专用基金
贷款额度、贷款年限及贷款
利率测算得出。
9
财务费用
项目的销售费用一般为销
10
售收入的2%~3%之间，根
5
Step2: 测算项目建筑成本（不含地价）
土地价格估算
预测项目的建筑成本（在大亚湾项目的高层 建筑成本）：
序号
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
工程项目
勘查、设计费用 桩基础 基础土方 主建成本 水电安装 消防 电梯 通讯 有线电视 煤气管道 室外配套 智能系统 合计
住宅及住宅
计算公式为： 地价V＝开发价值- 建造成本-取地税费-管理费-不可预见费-销 售费用-销售税费-利息-融资成本-土地增值税-公用设施专用基 金-利润
2
土地价格估算
对于市场预测准确是土地价格测算科学性 的基础
假设开发法的适用性分析：
运用假设开发法的关键和难点是鉴定所需 要的未来开发、销售的数据资料是通过市 场调查和分析预测得来的，这些数据资料 的准确与否，直接影响鉴定结果的客观、 合理。而分析预测通常是不容易把握的。 所以，我们在运用假设开发法时，市场调 查必须详实，分析预测必须客观，这样， 鉴定结果才能够比较准确。
项目经济测算 房地产项目经济评价解决的是预测项目的 经济效益和部分风险问题
经济评价部分主要参 考中华人民共和国建设 部发布《房地产开发项 目经济评价方法》
测算的目的：
以租售收入、建设投资、经营成本和流动资金的估算 为基础，考察整个计算期内现金的流入和流出，编制 项目投资的现金流量表，利用资金的时间价值的原理 进行折现，计算项目投资内部收益率和净现值等指标， 从而为企业的投资/融资提供决策支持。
80 60 10 1050 130 60 150 10 10 20 100 20
1,700
工程成本（元/平方米）
商业百度文库
地下室
80 60 10 1050 130 60 150 10 10 20 100 20
1,700
80 60 10 1200 130 60 150 0 0 0 0 20 1710
项目的总建筑成本为22274万元
经济测算以动态分析为主，静态分析为辅。
10
项目经济测算 测算结果之一：投资及筹资分析
房地产项目取得土地的方 投资构成明细表
式主要有：征用土地的土地
征用拆迁费、出让土地的土 地出让地价款、转让土地的 土地转让费、租用土地的土
序号 1
项目名称 土地成本
地租用费、股东投资入股土 地的投资折价
2
前期工程费
土地和房地产项目经济测算
2020/6/10
假设开发法是测算土地取得价格最为科学 土地价格估算 的方法
假设开发法的原理： 开发商的最终目的是为了得到可销售的房屋而非土地。因此， 决定一宗土地 价格高低的最根本因素是该地块上的房屋建成 后的市场销售价格。也就是说，我 们可以从房价倒推出地价， 这种方法在估价上称为假设开发法或者剩余法。
131,252.90 5,870.50 91,340.60 868.00 2,124.80 31,049.00
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Step1: 测算项目开发价值
土地价格估算
预测项目在一年后的销售情况（以项目取 得预售资格后的项目均价）：商业售价： 8000元/平方米；住宅销售价格4000元/平 方米。 则项目能够实现的销售收入为：41232万 元。
架空层 80
60 10 1000 0 60 0 10 10 20 100 20
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Step3: 测算项目开发成本及费用
土地价格估算
①取地税费：取地税费包括契税3%及印花税0.05%.；取地税费 =(3%+0.05%)V=0.0305 V（元）（土地交易中心询问） ②管理费：取建造成本的3％。 ③不可预见费：取建造成本的3％。 ④销售费用：取开发价值的3％. ⑤销售税费：包括营业税、城建税、教育费附加、印花税，合计为开发价 值的5.23％。（当地地税局取得相关数据） ⑥利息：利率取2年期企业贷款年利率R为7.56%，土地费用一次性投入，建 安工程费用建设期内均匀投入，根据项目的规模确定其建设期n为2年，则： 利息＝（V+取地税费）×[(1+R)n-1]+(建造成本+管理费+不可预见费+销售 费用)×[(1+R)N/2-1] ⑦融资成本：一般取利息的10%。 ⑧土地增值税：普通住宅项目增值率不超过20%，无需缴纳土地增值税。 ⑨公用设施专用基金：深圳以外的城市不存在，（关内为建造成本的2%， 关外还需要增加土地） ⑩利润：利润率取25%
指标 8,259.06 50,817.00 18,380.68 30,544.32 8,105.37 6,889.57 44.10% 37.48% 4,733.80 72.64%
7
1 项目评估报告概述
2 项目投资及筹资分析
3 项目建设周期分析
➢项目工程进度安排
4 项目市场分析
5 项目效益及风险分析
6
案例分析
8
Step4: 土地价格测算
土地价格估算
地价V＝开发价值- 建造成本-取地税费-管理费-不可预见费销售费用-销售税费-利息-融资成本-土地增值税-公用设施专 用基金-利润 V＝4599 ( 万元)
据项目的具体情况确定。
销售费用
投资资金来源构成表
序号
项目
1
自筹资金
项
2
银行融资
目
3 销售收入回款
建
合计
总投资
筑
成
项目开发贷款在项
本
目自筹资金投入35% 后方可进行，土地不
能贷款。
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测算结果之二：经济效益指标
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
项目 占地面积 总建筑面积（含地下） 项目总投资 项目经营收入 利润总额 税后利润 成本利润率（税前） 成本净利润率（税后） 财务净现值（FNPV） 财务内部收益率（FIRR） 动态投资回收期
假设开发法需要确定的参数： 物业建成后的销售价格； 物业的开发周期； 物业的开发成本
3
案例：项目用地性质为商住项目，根据委托方提
土地价格估算 供的建筑设计方案，相关规划指标如下
用地面积（平方米） 容积率 总建筑面积（平方米）
商业面积 住宅面积 会所面积 架空层面积 车库及设备用房
32,713.00 2.998
3 项目建设成本的测算参考 《深圳市建筑工程价格信息》 5
建安工程 管理费
及区域同类房地产开发项目 的实际建造成本并考虑本项
6
不可预见费
目的实际情况。
7
其他费用
项目的财务费用根据项目
8
公用设施专用基金
贷款额度、贷款年限及贷款
利率测算得出。
9
财务费用
项目的销售费用一般为销
10
售收入的2%~3%之间，根
5
Step2: 测算项目建筑成本（不含地价）
土地价格估算
预测项目的建筑成本（在大亚湾项目的高层 建筑成本）：
序号
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
工程项目
勘查、设计费用 桩基础 基础土方 主建成本 水电安装 消防 电梯 通讯 有线电视 煤气管道 室外配套 智能系统 合计
住宅及住宅
计算公式为： 地价V＝开发价值- 建造成本-取地税费-管理费-不可预见费-销 售费用-销售税费-利息-融资成本-土地增值税-公用设施专用基 金-利润
2
土地价格估算
对于市场预测准确是土地价格测算科学性 的基础
假设开发法的适用性分析：
运用假设开发法的关键和难点是鉴定所需 要的未来开发、销售的数据资料是通过市 场调查和分析预测得来的，这些数据资料 的准确与否，直接影响鉴定结果的客观、 合理。而分析预测通常是不容易把握的。 所以，我们在运用假设开发法时，市场调 查必须详实，分析预测必须客观，这样， 鉴定结果才能够比较准确。