赎楼业务操作规程手册

赎楼业务操作规程手册

为了规范业务操作流程，加强业务管理，提高业务操作与审查效率与水平，防范业务风险，特制定本业务操作手册。

二手楼赎楼担保业务从整个流程分：业务受理、报批、赎楼、过户、抵押、保后管理等环节；

二手楼赎楼垫资业务流程为业务受理、报批、赎楼、过户、抵押、垫后管理等环节。

各环节操作必须严格按公司相关规定执行，业务环节中要求由我司受托人主办的，不得交由任何其他人代理（包括业主本人、中介或其他代理人）。具体规定如下：

一、业务受理环节

（一）、业务受理时需核实的主要事项：

1、确定业主原按揭银行，贷款金额，所赎物业贷款笔数，有无办理提前还款申请，是否可以随时办理赎楼手续，是否相关人员协助办理提前还款手续，赎楼后取证期限，是否已打印还款记录，供楼是否存在逾期情况，初步调查逾期原因及逾期款是否结清。

2、落实新贷款银行是否为我司担保额度合作银行，物业名称，市值及物业成交的基本情况。

3、确定业务类型：担保（一笔款、二笔款、买方一次性付款），垫资（消贷、交易垫资、贷前垫资）。

4、落实贷款金额，是否涉及高贷，及实际成交价格，以及贷款真实意图。

5、买卖双方有无特殊关系等，借款人与抵押人是否不一致，是否涉嫌关联交易。

6、预约公证处办理，中介办理水电人员身份信息，预约办理时间。

7、注意部分楼盘是发展商做按揭贷款保证人的，需要求业主去开发商处开具同意还款声明书（比较少，工行东门支行有此类业务）。

8、本笔业务有无其他特殊疑难点。

（二）、准备公司资料，办理委托公证及签署公司文件

1、公司资料准备主要包括

（1）担保类业务

《客户信息登记表》（双面打印）、《业务承接单》

《委托担保合同》（双面打印）5份（买方一次性付款业务需4份合同文本）

《借据》、《重要事项声明书》、《温馨提示》

（2）、垫资类业务

《客户信息登记表》（双面打印）、《业务承接单》、《垫资赎楼服务合同》（双面打印）3份、《温馨提示》、《借据》、《划款委托书》（分交易与非交易2种）、《重要事项声明书》、《第三方收款声明书》、《同意抵押声明书》、《不可撤销承诺书》（涉及交易类垫资赎楼业务[分买方需按揭与买方一次性付款两种文本]）

*根据不同业务类型选择不同签署文件。

2、打印委托书

（1）、打印公证委托书前需初步收集的资料包括：

《房地产证》复印件，业主身份证复印件，中介过水电专员身份证复印件

（2）、打印业主委托书需注意核对以下项目

业主姓名，性别，出生年月，证件号码，物业名称，委托期限（必须一年以上）等基本信息，不得误删文字、漏打文字，否则造成委托书无效，同时需核实添加业务助理为受托人，注意身份信息核对。

3、办理委托公证及签约环节

（1）经办人办理委托公证前，需先审查该单是否符合我司的担保要求，主要核实以下内容：

①、委托公证办理人是否为业主本人；

②、业主的身份证是否有效（身份证有效期不得少于3个月），是否有变更，如有变更是否已出具了相应的变更证明，如身份证号码升级变更，姓名变更，需户籍公安机关出具相关证明文件；迁徙港澳台的，需出具律师见证书（4份原件）；

③、办理完公证后需检查《委托公证书》公证员签字及盖章页是否正确，并检查所需收集的资料是否已经收集完整。

（2）、签署公司文件资料

①、业主面签《重要事项声明书》，并加盖右手食指红色指模，确认卖方无确认书上不能受理的情况，如供楼逾期，尾款账户，业主是否为房产有权处分人；

②、业务受理时，客户需在我司经办人面前签署《客户信息登记表》；此表须由客户如实填写，原则上经办人不得代为填写；客户必须详细填写本人单位、住址名称、座机电话等相关信息；配偶及亲友联系人资料尽量填写；如本人无工作单位，则须填写配偶或联系人单位、住址名称及固定电话。联系人是指申请人的其他亲朋好友的在深圳的联系方式与住址；如果申请人的单位、住址均在外地的，则必须提供深圳亲朋好友的联系方式。

担保类业务签署《委托担保合同》、《借据》等文件；

垫资类业务签署《垫资服务合同》、《借据》、《划款委托书》、《不可撤销承诺书》、《第三方收款声明》、《同意抵押声明书》等文件，签名均需加盖右手食指红色指模。

③、核实签订我司各项文件资料时需核查业主的签字是否一致，签字和指模的真实性由业务经办人负责；

④、确认业主所签合同是否和我司的担保方式一致，即合同版本是否使用正确（分清一笔款还是二笔款业务）；

⑤、居间合同上的约定是否符合我司的受理要求；

⑥、确认房产产权人与借款人、抵押人是否一致，如不一致是否需借款人办理借款人公证委托。

⑦、合同须面签。客户应在我司经办人面前如实签署相关合同；不同种类业务应使用相应的格式合同；签署合同份数应按合同要求份数提供；

⑧、借款人、抵押人不同时，两者均应签署相关合同；借款人或抵押人为二人以上时（含二人），所有借款人、抵押人均应签署相关合同；

⑨、印刷条款原则上不允许改动，如需增加条款，须经风控专员及风控中心审核，报公司领导批准后方可实行，合同修改后应及时到风控中心备案。

⑩、需重签的合同，原合同公司领导已签字盖章的，必须签上作废字样，交公章管理人员销毁后方可签署新的合同；如重签合同确有不便，则可以修改，业务经办人电话联系合同当事人，告知修改情况，并与当事人说明赎楼前必须在合同更改处签名；征得当事人同意后，经办人修改合同并加盖校对章；三方合同修改内容凡涉及的当事方均需签名确认；赎楼前合同当事方补签字并加按指模，未签字的不予赎楼。

（3）、告知上门调查事项

依集团风管部审查意见，对业主开办企业，实业项目，为企业法定代表人的，受理业务存在其他疑难点的，及公司要求进行上门调查的业务，需提前告知并预约上门调查时间、注意事项，如收集公司营业执照，财务报表，审计报告，公司与公司银行账户流水等；其他资产证明文件，如机动车辆行驶证，房地产证或其他权利证明，以及其他要求提供的资料等。具体参见《资信调查制度》。

（4）资料收集要求与准备

对于公司各类业务，资信员需核实，并核查是否合规、合法、齐全后，处理业务报批事宜。

①、担保类业务

公司文件：《客户信息登记表》（双面打印）、《业务承接单》、《审批流程表》

客户资信调查报告、风险业务审批申请表/报备表（单面打印→FAX）

收费通知书、成本确认单、付款审批表（2份）