物业管理讲座

物业管理讲座

引言

•1、南京江宁托乐嘉小区业主战物业

•□月5日江宁最大小区（80多万平方）

•江苏爱涛物业与万科物业交接

•2、物业管理与我们息息相关，衣食住行•3、物业费涨价？物业拆除小区私搭乱建? 车位管理？

目录

• 一、关于物业管理

•二、物业管理公司选聘•三、物业管理主体

•四、物业管理收费

•五、物业管理服务

•六、商业物业管理服务

一、关于物业管理

•物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

•（物业管理条例第二条）

•［、合同约定2、管理范围3、管理内容

• 4、出租物业用房及电梯或房屋外立面广告收入怎么处理？

•物权法第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”电梯间、小区楼房外墙等部位都属于建筑物共有部分，归小区业主共有。

•但一般的物业公司操作都说是：“补充物业管理费的不足”。

1、物业管理公司选聘

• 2、建设单位选聘

•第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务

•第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务, 违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

•穀鵡醴勰时管理规约’不得侵害物业

•第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

•住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

• 2、业主委员会选聘物业企业

•《条例》第十二条：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式……业主大会作岀制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。......〃

1、物业管理主体•（一）业主和物业使用人•（二）业主委员会

•（三）物业管理企业

•（四）物业房地产开发企业

（一）业主和物业使用人

•丄、定义

•业主，物业的所有权人。

•物业使用人，对物业具有占有和使用权但不具有所有权的人

• 2、分类

•单独产权业主和共同产权业主

•自然人业主和非自然人业主

• 3.业主的权利和义务

•权利：

•(1)业主对物业及物业公共部分的所有权。•(2)对整体物业的管理权

•业主在物业管理活动中，享有下列权利：

•（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务; •（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

•（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；•（四）参加业主大会会议，行使投票权；

•（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

•（六）监督业主委员会的工作；

•（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

•（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

•（九噬督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专负维修资金）的管理和険內；

•（十）法律、法规规定的其他权利。

•义务

•（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；•（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用毀施设黃的傳用亠公共秩序和环境卫生的维护警方面肾规章制度；

•（三朋行业主大会的决定和业主大会授权业主委贯会作出的决定；

•（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；•（五）按时交纳物业服务费用；

•（六）法律、法规规定的其他义务。

•物业服务合同通常约定：

•（一）未经相关业主同意并依法办理相关手续，擅自改变房屋用途，损坏或者擅自变动建筑主体、承重结构、房屋外貌。•（二）私自或不按统一要求封闭阳台或改造阳台。

•（三）在天台、窗外及其他公共部位架设天线及安装卫星天线接收器。

•（四）在天台、屋面安装太阳能热水器及搭建阳光房。

•（五）在楼宇外墙或阳台上安装或悬挂广告牌。

•（六）违章搭建，私设摊点。

•（七）违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品、排放有畫有害物质或超标噪音。

•（八）随意安装防盗网。

•（九）私自占用公共区域，随意堆放物品，丢弃垃圾和高空抛物。

•（十）在小区内公共区域乱贴、乱挂、设置各类标识牌等。

•（十一［在小区内无证饲养宠物，有证者亦应对其行为负责，应自觉遵守政南部门限养宠物的规定，禁止其在楼梯间、走廊等公共场所便溺。

•（十二）更换防盗门，或在窗户上张贴广告等。

•（十三）利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动。

•（十四）随意乱停放机动车辆、乱鸣喇叭或占用他人专有车位。

•（十五）随意停放非机动车或推车上楼。

•（十六）随意在公共区域晾晒衣服和被褥。

•（十七）随意践踏绿地、损坏绿色植物等。

•（十八）空调不按照空调预留位置安装，或者外挂。

•（十九）随意改动室内供暖设施。

•（二十）法律、法规、规章禁止的其他行为。

（二）业主委员会

• 2•定义

•物业项目内代表本区域的全体业主、物业使用人对物业项目实施自治性管理的组织，业主委员会是业主大会的执行机构。

•依法登记备案的具有法人资格的社团性组织。•《条例》第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政