三亚山水国际房地产项目总体定位报告
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山水之中 离生活很近
成全企划
文化设施
成全企划
美女经济
成全企划
运动休闲
成全企划
文化传承
成全企划
配套资源
成全企划
交通便利
成全企划
用地属于城乡交接部，交通便利 。
景观丰富
成全企划
山环水绕，自然景观丰富。
易于施工
成全企划
整体地貌平坦，易于施工。
植被茂密
成全企划
植被茂密，有利于短期形成社区景观。
年年 年年 年 海南省年接待旅客 929.1 1008 1125 1255 1377 （万人次） 旅客人均消费（元） 779.9 779.7 781.4 760 772.4
成全企划
❖ 旅游对经济的拉动显著。 ❖ 市场需求空间巨大 ❖ 生态旅游成为新亮点
市场背景
❖ 内因：不可复制的自然资源 ❖ 外因：相对低廉的市场价格
大局观
❖ 国内还是国际? ❖ 大陆还是岛内? ❖ 实旺还是虚火? ❖ 第一还是第二?
大盘观
成全企划
❖ “借”还是 “造”
❖ “分”还是 “合”
❖ “快”还是 “慢”
从用地开始
成全企划
从环太平洋开始
区域价值
成全企划
城市角度
成全企划
规划视野
成全企划
海、河、城、园、居、山
成全企划
山水城市中的城市山水
❖ 用地不可多得，项目前景乐观，具备较大的 升值潜力。
❖ 发展节奏成为项目的关键。
成全企划
市场背景
800
15.53%
15.60%
700
600
15.38% 518.48
623.45 566.05
697.06
15.50% 15.40%
500 471.23
15.26% 15.30%
400 300
15.15%
15.30%
15.20%
200 100
72.46
78.56
87.89 95.38 106.36 15.10% 15.00%
0
14.90%
1999年 2000年 2001年 2002年 2003年
海南省GDP
海南省旅游收入
占GDP的比率
1500
1000
500
0 1999 2000 2001 2002 2003
成全企划
楼盘概览
项目名称
时代海岸
阳光海岸
天泽海韵
金色港湾
昌达·四季花 园 凭海临风·蓝 域 海洋之星
天福源
嘉和海景国际 公寓 世嘉海景公寓
碧海蓝天
兰海花园二期
汇成凯全花企ห้องสมุดไป่ตู้划
建筑面积（m2） 物业形态及类
型
517000
高层、别墅
户型面积 60-420
90000 21166
多 层 、 小 高 层 、 97-247 联排
水系相通
成全企划
水系与外界相通，便于利用。
土地分区价值分析
用地类别 一类 二类 三类 四类 五类 六类
景观条件
●
◎ ◎ ○ ○ ○
配套便捷 ◎
●
◎ ◎ ○ ○
交通条件 ◎
●
◎ ◎ ◎ ◎
外界影响
●
◎ ◎ ◎ ◎ ○
成全企划
分区示意
成全企划
五类
三类
三类
一类
四类
二类
六类
成全看市
成全企划
成全观点
成全企划
市场现状
❖供过于求、有效需求未得到充分挖掘 ❖房价增幅不大、销售速度慢、周期较长 ❖缺少大型配套完善的优质产品
成全企划
成全观点
❖着眼未来，合理规划，适度开发,特色鲜明, 以旅游地产为主要支撑将成为海南下一个阶 段发展的重要特征。
成全企划
年度 2000 2001 2002 2003
三亚市场＿供应
成全企划
三亚市场＿市场价格
三亚市区商品房地产价格平均约2000元／平方米左右，一线海 景房为4000－ 5000元／平方米。而去年全国的商品房平均价 格是2200元／平方米。三亚具有独特气候资源优势，生态环境 全国一流，但其市区房价只相当全国平均房价。具备如此得天 独厚的资源的三亚，从某种意义上来看房价仍然偏低，从三亚 未来的规划看，城市基础设施的加快建设和合理的规划将进一 步提升三亚的市场形象，房价与旅游收入将会同步增长，形成 旅游和地产互动，多方共赢的良好局面。
住宅面积（万m2） 酒 店 和 别 墅 （ 万 m2）
53.19
10.0
合计 63.25
82.63
19.4
102.03
104.06
19.9
123.96
134.23
20
154.23
成全企划
三亚市场＿销售
三亚房地产交易所统计，从2000年开始，近三年来三亚房 地产需求量平均每年以30％的速度增长。按此计算，三亚 2003年商品房需求量应该为52万平方米。 2004年春节黄金周期间，三亚海景房等高价位房大量销售 ，其售房均价达到了4000元／平方米，而这些房中，50平 方米—80平方米的中小型商品房则最为畅销，今年春节销 售的880套商品房中，有528套均为80平方米以下的中小户 型，由此可见，中小户型的海景度假公寓仍是市场需求主 流。从市场实际需求来看，岛外客户对100平米以下的海景 旅游房产颇为青睐。
成全企划
思考的起点
成全企划
四项基本原则
成全企划
❖ 差异化原则 ❖ 优势最大化原则 ❖ 可操作性原则 ❖ 系统性原则
逻辑流程
地块价值
成全企划
总体定位
调整 市场研判 客户分析 营销题材 品牌价值
验证
定位可行性
成全企划
大趋势
❖ 从温饱到小康 ❖ 从储存到消费 ❖ 从静态到动态 ❖ 从孤立到网络
成全企划
小高层
49-163
13000 12637 25317 11991
多层、小高层 住宅 多层、小高层 住宅 别墅、酒店式 公寓 住宅
66-168 70-220 65-600 54-170
27000
酒店式公寓
43-133
24000 27000 141656
别墅，小高层 住宅 高层酒店式公 寓 高层
134-400 41-88 19-325
32000
小高层住宅
49-600
27817
多层住宅
140-320
均价 未定 6900
销售率 认购20% 80%
7000 3600 4300 6500 6000 7100 6000公寓，别墅1.5 万 3900 4800 5200 5000
95% 70% 65% 75% 55% 70% 认购10% 70% 80% 55% 40%
交楼标准 毛坯房 毛坯房
精装修 毛坯房 毛坯房 精装修 毛坯房 精装修 精装修 精装修 毛坯房 毛坯房 毛坯房
三亚市场＿客户
三亚70％的购房者来自岛外。一部分是岛外退离休人员及一部分高收入者， 主要是冲着这里良好的人居环境而来；另一部分则是进行置业投资，认为目 前三亚房价低，有较好投资收益。购房者绝大部分仅把三亚作为短期度假休 闲地。购买房产后，一年之中的大部分时间房产处于闲置。如今三亚的购房 者多数来自北方，主要是东北和华北的较多，其次为上海、浙江。购房者主 要有三个目的：度假、长住疗养、投资。值得注意的是，境外人士购房占高 档次公寓楼的１０％，其中多数为香港和台湾人士，也有少数外国人（韩国 人和美籍华人），这是三亚市前所未有的，这些购房者多数购买高档次的楼 盘。
成全企划
文化设施
成全企划
美女经济
成全企划
运动休闲
成全企划
文化传承
成全企划
配套资源
成全企划
交通便利
成全企划
用地属于城乡交接部，交通便利 。
景观丰富
成全企划
山环水绕，自然景观丰富。
易于施工
成全企划
整体地貌平坦，易于施工。
植被茂密
成全企划
植被茂密，有利于短期形成社区景观。
年年 年年 年 海南省年接待旅客 929.1 1008 1125 1255 1377 （万人次） 旅客人均消费（元） 779.9 779.7 781.4 760 772.4
成全企划
❖ 旅游对经济的拉动显著。 ❖ 市场需求空间巨大 ❖ 生态旅游成为新亮点
市场背景
❖ 内因：不可复制的自然资源 ❖ 外因：相对低廉的市场价格
大局观
❖ 国内还是国际? ❖ 大陆还是岛内? ❖ 实旺还是虚火? ❖ 第一还是第二?
大盘观
成全企划
❖ “借”还是 “造”
❖ “分”还是 “合”
❖ “快”还是 “慢”
从用地开始
成全企划
从环太平洋开始
区域价值
成全企划
城市角度
成全企划
规划视野
成全企划
海、河、城、园、居、山
成全企划
山水城市中的城市山水
❖ 用地不可多得，项目前景乐观，具备较大的 升值潜力。
❖ 发展节奏成为项目的关键。
成全企划
市场背景
800
15.53%
15.60%
700
600
15.38% 518.48
623.45 566.05
697.06
15.50% 15.40%
500 471.23
15.26% 15.30%
400 300
15.15%
15.30%
15.20%
200 100
72.46
78.56
87.89 95.38 106.36 15.10% 15.00%
0
14.90%
1999年 2000年 2001年 2002年 2003年
海南省GDP
海南省旅游收入
占GDP的比率
1500
1000
500
0 1999 2000 2001 2002 2003
成全企划
楼盘概览
项目名称
时代海岸
阳光海岸
天泽海韵
金色港湾
昌达·四季花 园 凭海临风·蓝 域 海洋之星
天福源
嘉和海景国际 公寓 世嘉海景公寓
碧海蓝天
兰海花园二期
汇成凯全花企ห้องสมุดไป่ตู้划
建筑面积（m2） 物业形态及类
型
517000
高层、别墅
户型面积 60-420
90000 21166
多 层 、 小 高 层 、 97-247 联排
水系相通
成全企划
水系与外界相通，便于利用。
土地分区价值分析
用地类别 一类 二类 三类 四类 五类 六类
景观条件
●
◎ ◎ ○ ○ ○
配套便捷 ◎
●
◎ ◎ ○ ○
交通条件 ◎
●
◎ ◎ ◎ ◎
外界影响
●
◎ ◎ ◎ ◎ ○
成全企划
分区示意
成全企划
五类
三类
三类
一类
四类
二类
六类
成全看市
成全企划
成全观点
成全企划
市场现状
❖供过于求、有效需求未得到充分挖掘 ❖房价增幅不大、销售速度慢、周期较长 ❖缺少大型配套完善的优质产品
成全企划
成全观点
❖着眼未来，合理规划，适度开发,特色鲜明, 以旅游地产为主要支撑将成为海南下一个阶 段发展的重要特征。
成全企划
年度 2000 2001 2002 2003
三亚市场＿供应
成全企划
三亚市场＿市场价格
三亚市区商品房地产价格平均约2000元／平方米左右，一线海 景房为4000－ 5000元／平方米。而去年全国的商品房平均价 格是2200元／平方米。三亚具有独特气候资源优势，生态环境 全国一流，但其市区房价只相当全国平均房价。具备如此得天 独厚的资源的三亚，从某种意义上来看房价仍然偏低，从三亚 未来的规划看，城市基础设施的加快建设和合理的规划将进一 步提升三亚的市场形象，房价与旅游收入将会同步增长，形成 旅游和地产互动，多方共赢的良好局面。
住宅面积（万m2） 酒 店 和 别 墅 （ 万 m2）
53.19
10.0
合计 63.25
82.63
19.4
102.03
104.06
19.9
123.96
134.23
20
154.23
成全企划
三亚市场＿销售
三亚房地产交易所统计，从2000年开始，近三年来三亚房 地产需求量平均每年以30％的速度增长。按此计算，三亚 2003年商品房需求量应该为52万平方米。 2004年春节黄金周期间，三亚海景房等高价位房大量销售 ，其售房均价达到了4000元／平方米，而这些房中，50平 方米—80平方米的中小型商品房则最为畅销，今年春节销 售的880套商品房中，有528套均为80平方米以下的中小户 型，由此可见，中小户型的海景度假公寓仍是市场需求主 流。从市场实际需求来看，岛外客户对100平米以下的海景 旅游房产颇为青睐。
成全企划
思考的起点
成全企划
四项基本原则
成全企划
❖ 差异化原则 ❖ 优势最大化原则 ❖ 可操作性原则 ❖ 系统性原则
逻辑流程
地块价值
成全企划
总体定位
调整 市场研判 客户分析 营销题材 品牌价值
验证
定位可行性
成全企划
大趋势
❖ 从温饱到小康 ❖ 从储存到消费 ❖ 从静态到动态 ❖ 从孤立到网络
成全企划
小高层
49-163
13000 12637 25317 11991
多层、小高层 住宅 多层、小高层 住宅 别墅、酒店式 公寓 住宅
66-168 70-220 65-600 54-170
27000
酒店式公寓
43-133
24000 27000 141656
别墅，小高层 住宅 高层酒店式公 寓 高层
134-400 41-88 19-325
32000
小高层住宅
49-600
27817
多层住宅
140-320
均价 未定 6900
销售率 认购20% 80%
7000 3600 4300 6500 6000 7100 6000公寓，别墅1.5 万 3900 4800 5200 5000
95% 70% 65% 75% 55% 70% 认购10% 70% 80% 55% 40%
交楼标准 毛坯房 毛坯房
精装修 毛坯房 毛坯房 精装修 毛坯房 精装修 精装修 精装修 毛坯房 毛坯房 毛坯房
三亚市场＿客户
三亚70％的购房者来自岛外。一部分是岛外退离休人员及一部分高收入者， 主要是冲着这里良好的人居环境而来；另一部分则是进行置业投资，认为目 前三亚房价低，有较好投资收益。购房者绝大部分仅把三亚作为短期度假休 闲地。购买房产后，一年之中的大部分时间房产处于闲置。如今三亚的购房 者多数来自北方，主要是东北和华北的较多，其次为上海、浙江。购房者主 要有三个目的：度假、长住疗养、投资。值得注意的是，境外人士购房占高 档次公寓楼的１０％，其中多数为香港和台湾人士，也有少数外国人（韩国 人和美籍华人），这是三亚市前所未有的，这些购房者多数购买高档次的楼 盘。