亲和源案例

A
B
A:三室一厅一卫119M2 B:一室一厅一卫71M2 C:一室一厅一卫79M2 D:一室一厅一卫57M2 项目在房型设计上考 虑老人的生活习惯。 各房型比较简单。客 厅餐厅合二为一；厨 房为L型设计，操作方 便；卧室均朝南，并 拥有南向大阳台，适 合老人平时晒太阳。
C
D
徐州天创新业务开发模式研究
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“养老地产”模式
亲和源案例
项目概况——项目距上海市中心人民广场12公里，交通便利；完 善的社区配套确保老年人居住的便利性和舒适性
ห้องสมุดไป่ตู้
地理位置：位于上海市浦东区
康桥镇，离市中心人民广场12公
里，浦东国际机场12公里，交通 便利。 项目基本指标：占地：8.37公
顷，建筑面积：10万平方米，由
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“养老地产”模式
亲和源案例
运营模式2——采用A卡和B卡两种的会员制，并根据入住房间大小 收取年费，满足不同层次的多种需求
年限 永久 （可继承，可转让） 终身 （15年内可部分退还） 户型 小套（58平米） 中套（72、79平米） 大套（120平米） 小套（58平米） 中套（72、79平米） 大套（120平米） 45万 72万 89万 2.98万 89万 会员卡缴费标准 年费缴费标准 2.98万 4.98万 6.98万
亲和源对入住客户 有一定的限制条件， 男60周岁以上，女55 周岁以上
采取产权和使用权 分开的会员制方式。 项目通过宜老化设 计、管理突破和完善 的服务体系等赢得老 年客户青睐
经营 方式
入住 方式
为体现家庭氛围， 以家庭为单位入住, 各户设有独立厨卫 亲和源允许子女看 望,但不能长期居住
无优势的地理位置及自然环境不构成项目运营的终 极障碍，完善细致的服务体系是项目制胜法宝。
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“养老地产”模式
亲和源案例
运营模式1——采用会员制的运营模式，通过管理突破和服务体系 的搭建赢得市场认可 入住限 制条件 居住 人群
以退休教师和企事 业退休干部为主，其 他为子女有一定经济 实力的老人 根据老年人需求及 身体状况可以选择居 住公寓房或护理院 客户主要为上海人， 还有部分华侨
功能设置
健身、水疗、康复护理等
对外开放，满足周边小区居民、亲和源内 老人的生活需求 为护理和疗养人员提供送餐服务，公寓内 老人需自行前往餐厅，荤菜价格8元/份， 素菜2.5元-3.5元/份 为需要护理照料、不宜居家养老的老人提 供养老、护理、保健、医疗等服务 提供分时度假、老年旅游休闲、短期托老 及亲和源老年新生活体验等服务
床头报警装置
超大阳台
红外线报警装置
淋浴间扶手
卫生间紧急按键及扶手设置
圆角桌设计
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“养老地产”模式
亲和源案例
户型设计——项目户型面积迎合老年人群的主流需求，并在房型 设计上充分考虑了老人的生活习惯
老年公寓户型共4种， 57-120平米，以70-80平米 的一室户为主 精装修，全配套，拎包 即可入住
公寓入住+会 员卡收入 商业、酒店、 公寓+配套集 会所等配套运 中建设 营
持续的公寓 入住＋会员 卡收入＋商 业、酒店收 益
公寓、酒店、会所、等 配套持续运营
３年左右
时间
前期资金集中 投入 办卡入会收入 配套运营费用 公寓配套运营带来持续收入
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“养老地产”模式
项目借鉴点
亲和源案例
快乐 服务
举办主题活动、根据会员兴 趣组建各类俱乐部、开办亲 和学堂、组织度假旅游、提 供义工服务、理财咨询等
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“养老地产”模式
亲和源案例
服务档次——基于项目缺乏强势的自然资源，项目服务体系定位中端，服 务内容设置从日常生活出发，未涵盖度假、养生、休闲等高端服务
老有所乐
老有所为
12幢多层电梯住宅组成，共设 838套居室，可供1600位左右的 老人居住。公共配套场地面积： 3万平方米，总投资：6亿元 配套完善：设有配餐中心、医 院、颐养院、老年大学、健康会 所、功能活动室等一应俱全，满 足各类老年人群的需求。 亲和源各功能分布
亲和源入口
社区外景
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卡种 A卡
B卡

入住方式： A卡一次性缴付89万元，无使用期限，永久使用并可继承、转让，每年3-7万元年费 B卡一次性缴付45万-89万元(根据房型大小)，供个人终身使用，每年3万元年费，如果未住 满15年，可以折算到月按比例退回部分入会费用
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“养老地产”模式
亲和源案例
老有所医
老有所学
项目客户以退休的泛公务员阶层为主，客户需求也以中端为主。 适用于更高层次需求的度假、养生、休闲等服务，项目并未涉及，高层次的人文关怀 也较缺乏。
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“养老地产”模式
亲和源案例 配套项目
健康会所
商业街区
配套功能——配套设施运营上与专业机构合作，建立专业化的养老服务 平台并对外开放，提高运营收入同时，提升项目形象及档次
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针对地块自然条件并不突出，定位中端，并通过完善的配套服务体系 来满足客户需求 运营上与专业机构合作，确保配套功能充分实现，同时提升项目档次 在硬件设计方面，充分考虑服务对象的特点，设计人性化的宜老设计， 增加居住老人的安全性和舒适度 针对老人的生活特点，实行多方位的“秘书”服务，满足各年龄层次 的老人的各种需求 配套设施对外运营，提高运营收入的同时，提升项目影响力
公用土地，地价相对便宜；规费减免等政府支持、享有护理 院与医疗保险挂钩等优惠政策
项目入住率达到30%，基本可以实现盈利，目前项目已入住300余户，办卡800多户，入 住率近40%。
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“养老地产”模式
亲和源案例 现金流
赢利分析——前期资金集中投入，后期通过持有公寓及配套的成 功运营获取长期运营收益和资产增值
配餐中心
2574平米 9736平米（200余张 床位）
颐养院
度假酒店
约100套客房

健康会所： 1楼为游泳池；2楼为儿童及娱乐室；3楼为水中运动池、桑拿及温蒸房、健康吧、跳操房、医疗检测 房、康复理疗区、运动器械区；4楼为康复咨询及理疗SPA、足浴；5楼为多功能会议厅； 会所以办卡收取年费形式运营，1-3楼服务所有持卡人员均可免费使用，4楼贵宾卡客户可以使用。
“养老地产”模式
亲和源案例
服务内容——针对老年人的需求，实行健康、快乐的“秘书”式 服务，内容基本涵盖老年人日常的各种需求
智能化物业系统使用、保洁维 护、物品清洗、钟点服务、代 买代送、代领代办、出行班车、 多功能健康会所服务、专业营 养配餐、亲情服务等
生活 服务
个性化 “秘书”服 务
健康 服务
健康巡检、设立健康档案、 健康指导、护理照料、体格 检查、疾病治疗、紧急救护、 心理关爱、心理疏导等
运营状况——通过自身服务体系的打造和政府优惠政策的支持， 项目通过3年左右基本实现了运营收支平衡
会员入会费 A卡：89万/张 B卡：45-89万/张 管理年费 A卡：3-7万/年 B卡：3万/年 配套设施运营收入 会所、酒店、餐厅、 护理院等运营收
收入
支出 政策 扶持
土地取得成本，前期工程建设及设备配建，日常运营支出（主要 包括设备维护，管理、服务、保安、保洁人员工资等）
运营上采取多种会员制形式，满足不同需求的客户
风雨连廊
无障碍通道
小区无障碍通道，风雨连 廊、高低扶手栏杆、双轮 椅宽大走道等人性化的宜 老设计，保障居住老人的 安全性和舒适度。
高低扶手栏杆
双轮椅宽大走道
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“养老地产”模式
亲和源案例
硬件配置２——房间内在设计及装修方面进行特殊处理，紧急按钮、红外 线报警装置等设置，全方位保障居住老人的日常生活安全
“养老地产”模式
亲和源案例
硬件配置１——社区内风雨连廊、高低扶手栏杆、双轮椅宽大走道、无障碍 通道等人性化的宜老设计，从硬性配置上满足老年人的生活需求
风雨连廊，雨天也可通过连
廊到达各个功能区域。
无障碍通道，从细节上体现 以老人为中心。 高低扶手栏杆，满足不同老
人的需求。
双轮椅宽大走道，保证通道 时时通畅。
面积
8000平米
1450平米
备注
聘请上海美格菲康健管理公 司进行管理，会所对外经营 商铺只租不售，主要以美容 美发、饭店、超市、药店等 业种为主，商铺对外经营 索迪斯负责运营，按营业额 与亲和源分成，员工和会员 均可使用 与上海市曙光医院（三级甲 等）对接，由其派出团队进 行管理 亲和源内老人带朋友居住享 受优惠价格，自己居住优惠 后抹去零头