旧居住区改造规划的实践_赵科亮

作者　

汕头第二建筑设计院规划师

旧居住区改造规划

的

实践

赵　科　亮

前几年,房地产过热,新区发展迅猛,而城市旧区严重滞后,存在的问题日益突出,城市更新被提上日程,最近笔者参加了三个旧居住区的改造规划,特作小议。

1　旧居住区改造规划的特点

1.1　现状

用地:由于经济条件的制约,一个城市的旧区不可能一次性改造完成,而是有重点分阶段地改建,实际上,往往是一个街坊,一座工厂、一家地产公司的独立地块的单独改造。因此改造规划用地零散,用地红线犬牙交错很不规整。

交通:现代交通与旧城区高密度、窄断面、无主次、同性质的道路系统的矛盾往往是旧城区改造的首要原因。对一个旧居住区而言,道路一般仅有两个等级———城市道路和巷道(被改造的旧区大多是解放前形成的老城区),严重缺乏停车场地。

建筑:一般是底层或多层建筑,密度大,容积率高,超过使用年限,标准太低不符合现代生活的要求,公建又没有配套或不完善。

市政设施:不完善或超负荷运行,不符合现代规范的要求。

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城乡规划·园林建筑及绿化

DOI :10.13942/j .cn ki .hzjz .1997.03.033

1.2　经　济

近几年的新区大部分是以营利为目的的公司开发建设的,而老区的改造往往是福利性的,一般是政府或政府与公司合作来完成。旧区都具有历史意义,改造的旧区在控制性规划阶段对建筑层数、风格、色彩、古迹保留或保护区等一般都有明确的限制,加之旧区建筑密度大,容积率高等问题,政府往往补贴投资。在市场经济条件下,如何降低造价,增加收益成为旧区改造的关键。

1.3　改建标准

旧区改造存在回迁户的安置、拆迁补偿的问题,且由于旧区高密度、高容积率造成较高的拆建比。改建的目的是提高建设标准,适应现代及未来的生活,因此建设标准要科学合理地确定。实际上在市场规律作用下,改造的旧区一般比新区标准低,间距略小、密度偏大、容积率偏高、户型小、建筑朝向略差、绿地率偏小、人口密度大等等。

1.4　规划建筑风格

对于特色地段的改造,应有文脉的观点。首先对改造区域进行深入细致的现状调查,保留、保护古迹古建;对于具有传统的道路、结点和标识应予以改进或保留;对于地方特色建筑风格应予以继承、保持和发展。

旧城区改造宜有整体上的控制性规划,规定城市的特色区域,一个城市的特色地段不可能太多,实际是将无多大特色的“棚户区”“危房区”推倒重建、动大手笔,改造的目的是适应居民生活,从根本上解决旧区存在的一系列问题,这是普遍做法,它行之有效,符合我国当代的经济条件。

2　旧城区改造规划的指导思想

2.1　符合城市总体规划、分区规划

及控制性规划的要求

旧城区改造,首先应通盘考虑。由于控制性详细规划具有实用性、可操作性强的特点,因此,作出旧区控制性规划对于旧区的逐步改造具有极大的现实意义,避免了某地块、某街坊改造只见树木不见森林的盲目性。实际工作中在分区规划或控制性规划未出台的情况下,就应对整个旧城区乃至整个城市进行摸底,征求有关部门的意见,与甲方协商解

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决改造该地块的建筑标准、配套内容、技术指标等有关问题。

2.2　规划要经济实用提高土地利用率

改造的宗旨是为居民服务。因此以创造功能布局合理、交通便捷安全、停车方便、配套完善、环境优美的实用性小区为首位。为减少改造费用,补偿或增加开发收益,可适当提高建筑密度和容积率,充分利用边角用地(但应有足够的退线),提高土地的利用率。

2.3　一个地块的改造,要处理好独立性

和相关性的关系

改造的地块,应形成一个相对完整的居住小区。不仅其交通组织、配套建设、安全防卫等方面要相对独立,而且其交通出入口、大型公建的建设、建筑层数与风格色彩、建筑布局与空间等都要给邻区将来的改造留有可协调的余地。

3　实例分析

广州市的两个旧区(图1、2)都位于老城区的边缘,即以前城市的郊区被以后发展起来的新区所包围的旧厂区。其布局零乱,建筑稀少,为一二层的工厂和仓库,无任何保留价值,用地利用率很低,因此成为需要搬迁并改变用地性质的地块。

这两个地块在控制性规划中改造为多层居住区,地块相邻的城市道路的红线、断面已确定,日照间距0.7,中山路小区容积率为3,教师新村容积率为2.5,其中中山路小区沿中山路可建高层住宅,根据国家规范实行小区配套建设。教师新村用地狭长,极不规整,南北长约420m,东西平均宽约100m,仅在北部和南部有城市道路———泉塘路和江南大道。因此为适应地形规划成内环风车式路网,将用地划为北、中、南三部分。沿江南大道用地面宽窄,规划二星级酒店(控规中要求配套)、入口广场(村标)及小区市政用房;泉塘路为生活性次干道,沿线布置商住楼;在小区用地中部规划一斜向轴线,将小区绿地、居委会、幼儿园、市场等小区公建连为一体,形成小区的中心,也使南北两部分的住宅得到自然的过渡。本小区用地零散,规划要求容积率高、建筑密度大,故根据其特点,规划“U”型住宅组团,住宅采用南北入口,增强组团的安全感、邻里感,边角地则安排点式住宅。小区车辆集中停放,统一看管,共设三大车库,见图1。

中山路小区用地较方正,仅南部用地红线参差不齐。该小区规划一南北向轴线,沿中山路布置对称的高层住宅,设两层商店裙楼,轴线南端布置幼儿园和小区绿地,以幼儿园为界便将整个小区分为两大部分,东区和西区。西区住宅环绕绿地布置,点条搭配;东区由于有一区级道路(控规中确定)分隔,住宅组团空间感较差,规划“U”型条式住宅和点式住宅。本小区采用“T”型路加环路模式。设三大公共车场、高层住宅规划独立的地下车库。(图2)

广州的两个小区周围新建筑鳞次栉比,且现状为厂区,不存在保留风格的问题,均设计为现代风格的建筑。

万安吉详小区位于汕头市老城区中心位置,汕头市老城区路网为环形放射模式,本小区占三个呈扇面的街坊,占地58hm2。现状建筑为3—4层殖民风格(中西合壁)的住宅,沿街一楼为店铺。现状建筑密度大70%,容积率为2.54,控规中市级道路已拓宽至25m左右,规划指标控制为建筑密度40%容积率3,日照间距0.6,山墙间距6m,建筑层数8层。

本小区三地块用地规模小,因此把它们作为相对独立的居住组团来处理,以环路把三个居住组团连为一体,市级公建(控规中要求配套)布置在小区周边,小区级公建布置在小区用地中部。为协调高密度高容积率和高质量环境的关系,创造了一种周边式外紧内松,具有围合感、封闭感的小区,见图3。

汕头老城区属欧洲古典城市规划手法,具有统一的西洋式建筑风格,因此,在改造规划的单体设计中,继承传统、延续文脉、保留沿街骑楼的做法,立面设计为抽象的西式风格,建筑色彩规划为白墙灰坡顶,见图4。

(注:参加万安吉详小区工程的人员还有林志鑫、张思东)□

收稿日期　1996　08　27·建筑科技信息·

新　型　玻　璃

·　保温玻璃　表面涂有一层很薄的涂料,能反射室内散发的热量,具有节能保温的效果,夏天也能隔热。

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·　夹层玻璃　夹层玻璃是由坚韧的聚乙稀醇缩丁醛(PVB)胶片将两片玻璃在一定温度和压力下粘结成一个整体,夹层玻璃又称胶合玻璃或夹胶玻璃。它可由普通玻璃或钢化玻璃来制造。夹层玻璃在外观上与普通玻璃一样,但当玻璃受撞破裂时,玻璃碎片粘贴在塑料中间层上,不会飞溅伤人。夹层玻璃是一种具有良好抗冲击、抗穿透性能的产品,其应用于汽车挡风玻璃已有50余年的历史,这大大减少了交通事故所带来的伤害,夹层玻璃在建筑上应用却是近些年发展起来的。由于夹层玻璃具有诸多优良特性,其在国外发展很快,在欧、美等发达国家建筑上应用已较为普遍,一些欧洲建筑师还将夹层玻璃用于象爱丽舍宫、卢浮宫金字塔等著名建筑上,并成功地解决了使用夹层玻璃的结构设计问题。我国自80年代中期引进国外设备生产夹层玻璃,产品质量完全可与国外产品相媲美。但是我国的夹层玻璃绝大部分应用在汽车前风挡上,在建筑上应用还很少,随着我国建筑业的发展以及人们对夹层玻璃这种性能优良的建筑材料进一步认识,夹层玻璃在我内建筑上的应用必将有着广泛的前景。

(赵义湘　摘)

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