第一章 房地产评估解析

• ③房地 常见形态，拿地后总要建房，除特 殊物业（如高尔夫球场），住宅、写字楼、 商场和酒楼等，但也包括在建工程。
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房地产评估—王阿忠
• 2、房地产的重要性及名称
• 对家庭而言最重要的资产是住宅，俗语：跑了和尚 跑不了庙，人不可亡命天涯，可见其对人的重要。 价值上，多数人一辈子只买一套房。在一国总财富 中，房地产往往一般占60%-70%，其他动产金银财 宝仅占30%-40%。
• 3、94年8月成立了中国房地产估价师学会 （China Institute of Real Estate Appraisers, 简CIREA）—房地产估价行业自律性组织。
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• 4、99年2月建设部会同国家质量技术监督
局联合发布《中华人民共和国国家标准房 地产估价规范》。
• 英语中房地产是real estate 或real property，真正资 产的意思。当然，英语中一组递进概念房地产land 仅指土地，real estate指土地及建筑物，real property指real estate上加上各种权益。一般real estate和real property可通用。
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一、房地产的认识
• 1、房地产定义及存在形态
• 房地产 是指土地、建筑物及其他地上定着
物;
• 土地 指地球的表面及其上下一定范围内的
空间；
• 建筑物 指人工建筑而成，由建筑材料、建
筑构配件和设备（给排水、照明、电梯、通 讯等）组成的整体物；
• 地上定着物 如庭院、花园、围墙等，去其
第一章 房地产和房地产估价
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引言
• 何为房地产估价？ • 即对房地产的“客观合理价格”或“价值”
进行估算和判定的活动。
• 中国大陆房地产估价政策背景是1978年改革
开发，特别是土地使用制度和住房制度的改 革，使房地产成为商品而出现的。表现在：
2.面积 （ 依法确认的面积，以平方米表示）
3.形状 （通常用宗地图说明）
4.四至 （顺序最好为东南西北）
5.地势 （地势高低、自然排水、被洪水淹没的可能性）
6.周围环境与景观 （用图片说明）
7.利用状况 （ 现状用途）
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• 1、94年7月5日公布《中华人民共和国城市 房地产管理法》规定“国家实行房地产价格 评估制度”和“国家实行房地产价格评估人 员资格认证制度”。
• 2、93年和94年，建设部和人事部联合认定 了两批共346名估价师，从95年起取得估价 师的唯一途径，是通过全国估价师执业资格 考试。
关于土地的使用管制，主要指规划方面对土地的用 途、建筑高度、容积率、建筑密度等的限制来管制土地。 （具体如下）
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• ①土地权利设置及其行使的限制。目前主要有所 有权、使用权、租赁权、抵押权、地役权（他人 对土地享有一种有限的使用权如通行权）等。
• ②房地产相邻关系的限制。负有注意防免损害相 邻房地产的义务，就相邻房地产所有人或使用人 而言，则享有请求房地产所有人、使用人注意防 免损害的权利。包括使用时不得损害相邻房地产， 如通风、采光、污染和放射线、易燃易爆。
• 进行房地产估价的目的是：
• 买卖、赠与、租赁、抵押、拆迁补偿、保 险、课税、纠纷及企业合资合作、改制、 上市、破产清算等等，都需要房地产估价。 要做好估价需通晓估价理论、方法和技巧 及制度政策、经济、建筑、城市规划和法 律知识。
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第二节 房地产的概念
• 一、房地产的认识 • 二、土地的认识 • 三、建筑物的认识 • 四、房地产概念的总结
• 区位指地球上某一事物与其他事物在空间方 位和距离上的关系，房地产重要的第一、第 二、第三均为区位。
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二、土地的认识
•1、土地的一般认识
首先土地是自然物，一种自然资源，不是用之不竭， 须加以保护。
其次关于土地产权，我国土地是公有制，即全民所
有制，城市土地的管理权归地方政府，目前土地买卖的 是使用权，住宅用地使用权年限是70年。此外土地还可 租赁（权）、抵押（权）和地役权（他人对土地享有一 种有限的使用权如通行权）等。
则破坏房地产的完整性，移动的则不属于 地上定着物。
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• 房地产并不意味土地与建筑物合并时才称为 房地产，单纯的土地或建筑物（保险估价） 都属于房地产，它有三种形态:
• ①土地 其上无建筑物的空地（课税、补交 土地使用权出让金评估）。
• ②建筑物 设想为“空中楼阁”的评估，如 火险、折旧估价等，但土地会影响其价值， 国外在行政上不将其分开。
•
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• 香港使用物业，物业可大可小，港人还将地 产、物业、楼宇、房地产混用。此外，各国 民法将财产分外“动产”与“不动产”，不 动产即为房地产。
•本课规范为四词:
•房地产： 可泛指；
•房地 ： 专指土地与建筑物合成体；
•土地： 仅指土地部分，注意地下建筑不指土地；
• ③土地使用管制。主要指用途转变（农地转建设
用地）和城市规划，规划通过对土地 用途、建筑 高度、容积率、建筑密度 等限制来管制土地。 （容积率=建筑面积/土地面积；建筑密度=建筑基 地/土地总面积，满足绿地、通风、采光隐私权等
要求。）
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2、土地的基本认识
1.坐落 （所处的区域和具体地点，从宏观到具体的层次来分析）
•建筑物： 仅指建筑物部分。
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3、房地产的实物、权益和区位。
• 房地产为实物、权益和区位三者的组合。
• 实物如建筑物、设备和装修等，表现为有形 的实体、质量及组合完成的功能。
• 权益是房地产无形的部分，但又极重要，如 所有权、使用权、占有权、处置权、享有服 务等。一宗房子价值完全产权与部分产权价 值差很多，还受到建筑结构、设备装修等的 影响。